STS, 18 de Mayo de 1995
| Ponente | ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL |
| ECLI | ES:TS:1995:10922 |
| Fecha de Resolución | 18 de Mayo de 1995 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 465. Sentencia de 18 de mayo de 1995
PONENTE: Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil.
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.
MATERIA: Contrato de arrendamiento con opción de compra. Sentencia: Incongruencia.
Consentimiento en los contratos: Su ausencia.
NORMAS APLICADAS: Arts. 1.692 y 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
y art. 1.262 del Código Civil .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 1972, 13 de marzo de 1992 y 25 de enero, 15, 18 y 29 de marzo, 21 de julio, 6 de septiembre, 2 y 12 de noviembre y 3 de diciembre de 1993 .
DOCTRINA: La comunicación en plazo que el optante efectuó al oferente opera en el sentido de participarle su consentimiento de perfeccionar la compraventa convenida, que de esta manera consuma la opción y completa el contrato, obligando al concedente desde este momento, pues el negocio se ultima definitivamente, adquiere condición de plena vinculación, y sin perjuicio de la cooperación consiguiente por parte del vendedor para el otorgamiento de la correspondiente escritura notarial, que constituye formalidad posterior, y refleja públicamente la venta ya existente, que no empece por ello la efectividad de la misma, al haber adquirido de esta manera rango de perfección y plena validez automática, que hace someter su disciplina a su propia y específica regulación, conforme a reiterada y constante doctrina de esta Sala, que por su conocimiento general no es preciso reseñar.
En la villa de Madrid, a dieciocho de mayo de mil novecientos noventa y cinco.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Sevilla -Sección Sexta- en fecha 12 de noviembre de 1991 , como consecuencia de los autos de juicio declarativo de menor cuantía, sobre contrato de arrendamiento con opción de compra, tramitados en el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Sevilla, cuyo recurso fue interpuesto por don Ramón y doña Amelia , representados por el Procurador de los Tribunales don José Luis Pinto Marabotto, asistido del Letrado don José Sánchez Arjona, en el que es parte recurrida don Isidro , representado por el Procurador don Jorge Deleito García, bajo la defensa del Letrado don Manuel Jiménez Portero.
Antecedentes de hecho
El Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de los de Sevilla tramitó el proceso de menor cuantía núm. 488/1989 , que promovió la demanda planteada por don Isidro , en la que, tras exponer antecedentes y fundamentos de Derecho, suplicó: "Dicte en su día sentencia por la que estimando la demanda formulada declare que mi representado tiene el derecho de opción de compra sobre el local núm. 2 de la calle José Laguillo, 22, de esta ciudad, conforme al contrato suscrito el día 1 de abril de 1988, y queel mismo lo ha ejercitado en tiempo y forma, y condenando a los demandados a su cumplimiento y a la venta a mi representado del local expresado por el precio de 10.000.000 de pesetas, otorgándole escritura pública de venta con todos los requisitos exigidos en el Registro de la Propiedad, bajo apercibimiento de hacerlo el Juzgado a su costa si no lo hicieren voluntariamente, en cuyo acto el comprador satisfará el importe del precio de la venta en la cuantía expresada; condenando a los demandados al pago de las costas del juicio."
Los esposos demandados don Ramón y doña Amelia se personaron en el pleito y contestaron a la demanda contra ellos interpuesta, a la que se opusieron con las razones fácticas y jurídicas que alegaron, suplicando al Juzgado: "Dicte sentencia por la que desestime la demanda y absuelva a mis representados de las pretensiones que contiene la demanda, condenando al actor al pago de las costas de este pleito, con expresa declaración de temeridad."
Unidas las pruebas practicadas, que fueron admitidas, el Magistrado/Juez titular del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de los de Sevilla, dictó sentencia el 21 de marzo de 1990 , cuyo fallo literalmente declara: "Estimando parcialmente la demanda formulada por don Isidro contra don Ramón y doña Amelia , debo declarar y declaro que las partes se encuentran vinculadas por un contrato de opción de compra sobre un local de 50 metros cuadrados aproximadamente, uno de los dos que integran el local comercial II de la casa núm. 22, de la calle José Laguillo, de esta capital, cuyo local fue cedido en arrendamiento al demandante mediante contrato de 1 de abril de 1988 en que se señaló ese local con el núm. 2 y, en virtud de haber ejercitado el actor la opción en el tiempo pactado; condeno a los demandados al cumplimiento del contrato de compraventa sobre el local referido que ha quedado perfeccionado por la opción ejercitada ya que otorguen a favor del demandante escritura pública de compraventa que pueda tener acceso al Registro de la Propiedad, en cuyo momento el demandante debe pagar a los demandados la cantidad de 10.000.000 de pesetas, como precio de la compraventa, siendo de su cuenta los gastos de la compraventa, conforme a lo pactado; y sin hacer una expresa condena en costas."
La sentencia del Juzgado lúe recurrida en apelación por el actor del pleito y los demandados de referencia ante la Audiencia Provincial de Sevilla, cuya Sección Sexta tramitó el rollo de alzada núm. 1 177/1990 , en el que recayó sentencia, pronunciada en lecha 12 de noviembre de 1991 , con la siguiente parte dispositiva: "Fallamos: Que debemos confirmar y confirmamos la sentencia recurrida dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado/Juez de Primera Instancia núm. 3 de Sevilla el día 21 de marzo de 1990 sin especial imposición de las costas de esta alzada."
El Procurador de los Tribunales don José Luis Pinto Marabotto, causídico de don Ramón y de doña Amelia , formalizó recurso de casación ante esta Sala contra la sentencia del grado de apelación, en base a los siguientes motivos: 1.º Por la vía del núm. 3 del art. 1.692, en relación al 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia vicio de incongruencia de la sentencia que se recurre. 2.º Al amparo del núm. 5 del precepto procesal 1.692 , infracción de los arts. 1.262 y concordantes del Código Civil .
Debidamente convocadas las partes personadas en el recurso, la vista pública y oral del mismo se celebró el pasado día 8 de mayo de 1995, con asistencia e intervención de las correspondientes partes letradas, que se han mencionado, quienes por su debido orden intervinieron y expusieron lo que estimaron conveniente en defensa de sus respectivas pretensiones.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil.
Fundamentos de Derecho
Denuncian los esposos demandados en el pleito, don Ramón y doña Amelia , que a la sentencia contra la que recurren le afecta vicio de incongruencia, incurriendo en infracción del art. 359 de la Ley procesal civil, toda vez que estimó sólo en parte la demanda planteada por don Isidro , sobre reconocimiento y eficacia del contrato de opción de compra, reflejado en el documento privado de 1 de abril de 1988 reconocido y admitido por dichos litigantes.
El actor del pleito ejercita su derecho respecto al local ubicado en la calle José Laguillo, 2, de Sevilla, atendiéndose su descripción registral que le atribuye una superficie de 110,40 metros cuadrados, pero tal configuración no corresponde a la que fue objeto del contrato, pues se refiere al local núm. 2, de unos 50 metros cuadrados y por ello no a la totalidad de la finca, al estar dividida en dos espacios perfectamente materializados e individualizados, es decir el referido, que fue el efectivamente arrendado al litigante recurrido y sobre el que ha de proyectarse necesariamente la opción ejercitada y otro distinto, de una extensión de 60 metros cuadrados.Los hechos probados -con categoría casacional de firmes-, impusieron al Tribunal de apelación a confirmar la sentencia del Juzgado, que sólo accedió a la opción respecto al referido local núm. 2, con lo que se produjo una sentencia estimatoria parcial de la demanda creadora del pleito, lo que no constituye vicio de incongruencia, al tratarse de resolución adecuada a la ley, que incluso la tiene en cuenta en materia de imposición de costas (art. 523.2 de la Ley procesal civil).
La doctrina de esta Sala, constante y reiterada, viene declarando que la respuesta judicial a lo postulado, resulta congruente, aunque no se acoja en su integridad, cuando se explica y razona el no acogimiento total, sin que tampoco sea preciso y se requiera que lo que se concede por fallo decisorio haya de haber sido exacta y necesariamente lo solicitado (Sentencias de 15 de marzo de 1972, 13 de marzo de 1992 y 25 de enero, 15, 18 y 29 de marzo, 21 de julio, 6 de septiembre, 2 y 12 de noviembre y 3 de diciembre de 1993 ).
El motivo perece, pues, en todo caso, la congruencia impone la concordancia del fallo con lo suplicado, por lo cual no ha de conceder más o distinto de lo pedido, o dejar sin decidir alguna de las cuestiones planteadas, pero no imposibilita conceder menos de lo que se peticionó. La misma conducta procesal de los recurrentes resulta contradictoria con el motivo estudiado, pues buena parte de su argumentación opositora en el pleito se retiró a sostener que tanto el arriendo del local, como la opción de compra sobre el mismo, se refería al señalado como núm. 2, debidamente independizado y segregado.
La desestimación del motivo anterior acarrea la del segundo, aportado por la vía del núm. 5 del art. procesal 1.692 , para denunciar infracción de los arts. 1.262 y concordantes del Código Civil , al sostenerse que se dio falta de consentimiento por el recurrido al ejercitar su derecho de opción, no sobre el local que llevaba en arriendo (núm. 2), sino también sobre el contiguo (núm. 1), en cuanto que conformaron en su día un solo espacio, con constatación en el Registro de la Propiedad.
No se puede alegar ausencia de consentimiento en el optante, pues se hace supuesto de la cuestión y se marginan los hechos probados inatacables, ya que la sentencia recurrida expresamente decreta su concurrencia, expresada en la carta que por conducto notarial fue remitida a los recurrentes, en lecha 9 de marzo de 1989 y si bien la aceptación y confirmación de la opción se presentaba extensiva, la resolución judicial la concretó en sus justos términos al local arrendado, por lo que de esta manera también se precisó el alcance del consentimiento prestado, que no resulta inexistente, sino mas bien convergente, y sobre todo ha de reputarse válido en los términos en los que la sentencia en recurso apreció y tuvo en cuenta.
La comunicación en plazo que el optante efectuó al oferente opera en el sentido de participarle su consentimiento de perfeccionar la compraventa convenida, que de esta manera consuma la opción y completa el contrato, obligando al concedente desde este momento, pues el negocio se ultima definitivamente, adquiere condición de plena vinculación, y sin perjuicio de la cooperación consiguiente por parte del vendedor para el otorgamiento de la correspondiente escritura notarial, que constituye formalidad posterior, y refleja públicamente la venta ya existente, que no empece por ello la efectividad de la misma, al haber adquirido de esta manera rango de perfección y plena validez automática, que hace someter su disciplina a su propia y específica regulación, conforme a reiterada y constante doctrina de esta Sala, que por su conocimiento general no es preciso reseñar.
El motivo se desestima.
La no acogida del recurso ocasiona que procede imponer las costas correspondientes al mismo a los litigantes que lo formalizaron, conforme al art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con la pérdida del depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación que interpusieron don Ramón y doña Amelia contra la sentencia de fecha 12 de noviembre de 1991, que pronunció la Audiencia Provincial de Sevilla en las actuaciones procedimentales de referencia. Se impone a dichos recurrentes las costas de esta casación y se decreta la pérdida del depósito constituido, al que se le dará el destino que le corresponde legalmente. Líbrese certificación de la presente a expresada Audiencia, y devuélvanse los autos y rollo que la misma remitió en su día.
ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose alefecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Alfonso Villagómez Rodil. Eduardo Fernández Cid de Temes. Matías Malpica González Elipe. Rubricados.
Publicación: Leída y publicada que la anterior sentencia por el Exento. Sr. Magistrado don Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en la tramitación de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico.
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