STS, 28 de Febrero de 1995
| Ponente | TEOFILO ORTEGA TORRES |
| ECLI | ES:TS:1995:10129 |
| Fecha de Resolución | 28 de Febrero de 1995 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 176.
Sentencia de 28 de febrero de 1995
PONENTE: Excmo. Sr. don Teófilo Ortega Torres.
PROCEDIMIENTO: Incidental para reclamar indemnización por desalojo anticipado por el
propietario.
MATERIA: Indemnización al arrendador por desalojo unilateral de la finca arrendada por el
arrendatario. Procedimiento para reclamar la indemnización dicha.
NORMAS APLICADAS: Art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Texto refundido de 24 de diciembre de 1964 vigente a la sazón.
DOCTRINA: El art. 56 de la Ley Arrendamientos Urbanos de 1964 , establece una indemnización a
favor del arrendador y cargo del arrendatario para el caso de desalojo por éste de la finca arrendada
antes del término pactado de duración del contrato. La acción que consagra este precepto
constituye una "especialidad» respecto a lo establecido para casos de incumplimiento contractual
por el Código Civil cuyo ejercicio no tiene por finalidad la reclamación del pago de rentas adeudadas
sino obtener la indemnización que la norma dice y, por tanto, se funda en un derecho reconocido en
Ley especial que, en lo relativo al procedimiento a seguir, se traduce en que no ha de ser otro que
el incidental previsto en el art. 126 de aquélla y no al juicio declarativo de menor cuantía, que es el
adecuado, según la doctrina jurisprudencial, para la reclamación del pago de rentas.
En la villa de Madrid, a veintiocho de febrero de mil novecientos noventa y cinco.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Novena), como consecuencia de autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 15 de Madrid, sobre reclamación de cantidad, cuyo recurso fue interpuesto por doña Rosa , representada por el Procurador don Julián Caballero Aguado, y asistida del Letrado don Santiago Rodríguez Conde, en el que es recurrida Antecedentes de hechoPrimero: Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 15 de Madrid, fueron vistos los Autos núm. 561/1988 , promovidos a instancia de doña Rosa , representada por el Procurador don Julián Caballero Aguado, y defendida por el Letrado Sr. Rodríguez Conde, contra la sociedad mercantil denominada "Desarrollo y Explotación de Fincas, S. A.», representada por el Procurador Sr. Avila del Hierro, sobre reclamación de cantidad y otros extremos.
Por la parte actora se interpuso demanda arreglada a las prescripciones legales en la cual solicitaba previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho: "... Se dicte sentencia en la que, estimando la demanda, se condene a la sociedad "Desarrollo y Explotación de Fincas, S. A." a pagar a mi representada:
-
La cantidad de once millones setecientas ochenta y una mil pesetas (11.781.000 ptas.) por el concepto de indemnización de dicha suma equivalente a la renta correspondiente al plazo de las 51 mensualidades, a razón de 231.000 ptas que, según el contrato, quedaron por cumplir de los cinco años en que se estipuló el tiempo obligatorio de duración del arrendamiento. 2° La suma resultante de aplicar el interés legal a la referida cifra indemnizatoria, desde la fecha de interposición de la demanda, con más de los intereses determinados en el art. 921 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , computables a partir de la fecha en que se dicte la sentencia, con imposición a la sociedad demandada de las costas del presente procedimiento».
Admitida a trámite la demanda la sociedad demandada la contestó estableciendo, con carácter previo, excepción de inadecuación de procedimiento, y tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación terminó suplicando al Juzgado: ".. Dictar en su día sentencia por la que, estimando la excepción de inadecuación de procedimiento alegada, se desestime la demanda y, en cualquier caso, se absuelva de la misma a mi representada con imposición expresa de las costas a la parte actora, por ser así de hacer justicia que respetuosamente pido en Madrid a 24 de octubre de 1988».
Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 19 de septiembre de 1989 , cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Que estimando la excepción de inadecuación de procedimiento incidental instado por Rosa contra "Desarrollo y Explotación de Fincas, S. A.", debo absolver y absuelvo a la citada entidad demandada. Se imponen expresamente las costas causadas en el presente procedimiento a la parte actora».
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Novena) dictó Sentencia con fecha 23 de julio de 1991 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Rosa , contra la sentencia pronunciada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 15 de Madrid, con fecha 19 de septiembre de 1989 , en los autos de que dimana este rollo, confirmamos la expresada resolución, sin hacer imposición de costas en esta segunda instancia».
El Procurador don Julián Caballero Aguado, actuando en nombre y representación de doña Rosa , formalizó recurso de casación que funda en un solo motivo:
Único: Cuarto: Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción se señaló para la vista el día 17 de febrero de 1995, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Teófilo Ortega Torres.
Fundamentos de Derecho
Como antecedentes más relevantes del presente recurso, conviene reseñar, en principio, los siguientes: a) Doña Rosa y "Desarrollo y Explotación de Fincas, S. A.» (DEFSA) concertaron el día 1 de agosto de 1987 el arrendamiento de un local de negocio y dos plazas de garaje en la calle Infanta María Teresa, núm. 4 y 6 de Madrid, con una duración de cinco años, ascendiendo la renta anual a 2.772.000 ptas a pagar en mensualidades de 231.000 ptas. b) La sociedad arrendataria remitió a la Sra. Rosa , por conducto notarial, una carta, fechada 6 de abril de 1988, de este tenor: "Al resultar totalmente infructuosas las varias conversaciones mantenidas con Vd. relativas a la rescisión del contrato de arrendamiento, y noquerer atender las justas razones por las que nos vemos obligado a rescindirlo, ponemos en su conocimiento que, a partir del próximo día 1 de mayo, desalojaremos el referido local, pudiendo disponer del mismo a su entera libertad. Desde este momento pondremos a su disposición las llaves del local y, en caso que no acceda a recibirlas, las entregaríamos en Consejería. En consecuencia con lo anterior, le manifestamos que a partir de dicha fecha cesaremos en el pago de la renta mensual que hemos venido satisfaciendo hasta ahora, quedando a su favor las dos mensualidades entregadas como fianza y las mejoras efectuadas en el local, cuya valoración asciende a 409.494 ptas.., con lo que, de otra manera, queda compensado sobradamente cualquier perjuicio que esta resolución pudiera comportarle»; c) La arrendadora, mediante su Abogado, contestó a dicha carta con otra, también enviada notarialmente, en que comunicaba a "DEFSA» lo que sigue: "Como Abogado y mandatario expreso de doña Rosa , contesto a su carta del 6 de abril cte., recibida por conducto notarial el siguiente día 12, para comunicarles que, pese a la inexistencia de las justas razones que Vds. invocan para la rescisión del contrato de arrendamiento.., son Vds. muy dueños de decidir el desalojo que en su carta indican, pero deberán atenerse a las consecuencias de las inherentes obligaciones de notificación e indemnización prevenidas en la Ley que la parte arrendadora está dispuesta a exigirles, rechazando, en consecuencia, las manifestaciones contenidas en el segundo párrafo de su citada carta»; d) La arrendataria dirigió en a misma fecha, 27 de abril de 1988, carta a la Sra. Rosa participándole que "como continuación a nuestra carta de fecha 6 de abril de 1988, le informamos que las llaves de la oficina de su propiedad que hemos venido ocupando, se las hemos entregado al conserje del edificio»; e) En demanda iniciadora de este proceso, la Sra. Rosa ejercitó la acción indemnizatoria prevista en el art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido de 24 de diciembre de 1964 vigente a la sazón, reclamando a la arrendataria la suma de 11.781.000 ptas con cantidad equivalente a las rentas correspondientes al plazo contractual que quedaba por cumplir, más el interés legal devengado desde la fecha de presentación de aquélla y los determinados en el art. 921 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; f) El procedimiento se ha seguido, conforme a lo solicitado por la actora, por el trámite incidental al entenderse que la acción se fundaba en derechos "expresa y hasta exclusivamente reconocidos» en dicha Ley especial (art. 126.1.° y concordantes de la misma ); g) El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia estimatoria de la excepción de inadecuación de procedimiento opuesta por Segundo: La argumentación de la recurrente, doña Rosa , se contrae esencialmente a que en la sentencia impugnada se desconoce "que una cosa es la reclamación del pago de las rentas debidas, como tal reclamación, vigente o no el contrato arrendaticio, y otra muy distinta la acción indemnizatoria que corresponde al arrendador en el caso de que el arrendatario desaloje el piso o local arrendado por su voluntad antes de la terminación del plazo pactado», como es el caso, y para la reclamación "de la obligación de indemnizar que impone el art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al arrendatario que decide extinguir y cancelar la relación arrendaticio el fundamentarse la acción en un derecho reconocido, incluso exclusivamente, por dicha Ley especial, el conocimiento y resolución del litigio se rige por lo dispuesto en el capítulo XII de la misma Ley, y, en consecuencia, al tratarse de un local de negocio, se acomodará su sustanciación al procedimiento incidental... ya que no se trata de una reclamación de rentas debidas, sino de una indemnización cuya cuantía la establece la propia Ley, por equivalencia, al importe asignable a la renta que correspondería al plazo del arrendamiento que quedare por cumplir, desde el desalojo por el arrendatario antes de la terminación del contrato».
La exégesis del art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 permite afirmar que el precepto, en cuanto al contrato de arrendamiento: a) Determina la obligación del arrendatario, lo sea de vivienda o local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado; b) Regula el supuesto de que si el arrendatario desaloja la finca arrendada -quiere decirse decide unilateralmente finalizar el contrato- habrá de hacerlo notificando su propósito por escrito al arrendador con treinta días de antelación, por lo menos; c) Establece, para este caso, la indemnización al arrendador "con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir»; y d) Esta indemnización, consecuente a la decisión del arrendatario de poner fin al contrato para la que no se exige justificación alguna, se valora por el legislador sin que pueda exceder del importe de las rentas que hubieran podido devengarse ni tampoco ser reducida en función de la valoración concreta de los perjuicios ocasionados al arrendador, lo cual constituye evidentemente una "especialidad» respecto a lo establecido para casos de incumplimiento contractual en el Código Civil. Siendo así, ha de concluirse que el ejercicio de la acción dimanante del art. 56 estudiado no tiene por finalidad la reclamación del pago de rentas adeudadas sino obtener la indemnización referida y, por tanto, se funda en un derecho reconocido en la Ley especial que, en lo relativo al procedimiento a seguir, se traduce en que no ha de ser otro que el incidental previsto en el art. 126 de aquélla, y no el juicio declarativo de menor cuantía, que es el adecuado, según la doctrina jurisprudencial, para la reclamación del pago de rentas ( art. 1.555.1.° del Código Civil ). Por todo ello ha de acogerse elmotivo examinado.
Estimado, pues, el motivo en que se funda el recurso, procede, conforme a lo establecido en el art. 1.715.3.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil , resolver lo que corresponda dentro de los términos del debate y así se tiene que se halla probada la realidad de los hechos básicos alegados en la demanda -sustancialmente, la existencia del contrato arrendaticio, su duración y renta pactada y el desalojo unilateralmente decidido por la sociedad arrendataria que se produjo el día 27 de abril de 1988 según su propia manifestación (carta al folio 13)-subsumible perfectamente en el supuesto láctico de la indemnización prevista en el art. 56 de la Ley de Arrendamiento Urbanos , por lo que procede, en principio, la estimación de aquélla en sus propios términos, mas no sin examinar la argumentación expuesta en la contestación a la demanda, que no se considera convincente por cuanto: a) Es indiferente que el plazo de cinco años acordado en el contrato de 1 de agosto de 1987 lo fuera o no por deseo de cualquiera de las partes que lo exigiera para su celebración, pues lo cierto es que fue aceptado por ambas y a ello ha de estarse -sucede, además, que la testigo doña Marí Luz ha declarado que la sociedad quería que se extendiera a diez añosen ausencia de prueba alguna en contrario, siendo también del todo intrascendente que la arrendadora autorizase obras en la finca ya en 15 de junio de 1987, porque esto sólo sería significativo del acuerdo de las partes en formalizar el contrato de arrendamiento que, en definitiva, lo fue con las estipulaciones que constan en el documento privado aportado a los autos, siendo de notar asimismo que no existe la mínima base para sostener que el importe de tales obras deba descontarse de la indemnización que ahora se declara procedente; b) Es irrelevante el hecho de que la Sra. Rosa haya arrendado de nuevo su local con posterioridad a su desalojo por Cuarto: Se ajusta a Derecho ( arts. 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil ) el abono de intereses moratorios, según se solicita en la demanda, sin que deba pronunciarse la Sala sobre los previstos en el art. 921 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , aplicable en la ejecución de la sentencia: y en cuanto a costas, han de imponerse a la demandada las causadas en primera instancia ( art. 149 de la ley de Arrendamientos Urbanos, anterior a la reforma de 30 de abril de 1992 ) sin que dado el sentido de esta sentencia, proceda declaración especial respecto a las ocasionadas en apelación y en este recurso de casación.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que estimando el recurso de casación interpuesto por doña Rosa contra la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Novena) con fecha 23 de julio de 1991 , procede casar la misma yestimando la demanda, con desestimación de la excepción de inadecuación del procedimiento opuesta, debemos condenar y condenamos a la demandada, "Desarrollo y Explotación de Fincas, S. A.», a abonar a la actora la cantidad de 11.781.000 ptas por el concepto a que se contrae la demanda, más el interés legal devengado desde la fecha de interposición de ésta; todo ello con expresa imposición de la demandada de las costas causadas en primera instancia y sin especial pronunciamiento sobre las ocasionadas en apelación y en este recurso de casación; devuélvase el depósito constituido por la recurrente. Líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala remitidos.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. -Alfonso Barcala Trillo Figueroa. -Teófilo Ortega Torres. -Rafael Casares Córdoba. -Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Teófilo Ortega Torres, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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