1. Antecedentes normativos
| Autor | Fernando Díaz Vales |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho y profesor de Derecho Civil. Universidad de Alcalá |
Respondiendo al ideario liberal en el que se inspira, la normativa del Código Civil acerca del contrato de arrendamiento urbano desconoce la figura de la subrogación legal, tanto en la posición de arrendador como en la de arrendatario, de forma que cuando se produce alguna vicisitud en la posición de cualquiera de los contratantes el contrato, en principio, se extingue. 17
En los preceptos dedicados expresamente por el Código a los arrendamientos urbanos, arts. 1580 a 1582, no se encuentra referencia alguna al fenómeno de la modificación de la persona del arrendador o del arrendatario.
Es en las disposiciones generales relativas a los arrendamientos rústicos y urbanos, arts. 1546 a 1574, donde se hallan las manifestaciones relativas a la entrada de terceros en relación con la finca arrendada.
En primer lugar, el art. 1550 permite al arrendatario subarrendar la finca arrendada salvo que exista prohibición expresa en el contrato, si bien en este supuesto no se da un cambio de parte en la relación contractual, ya que el propio precepto se cuida de dejar claro que el arrendatario/subarrendador continúa obligado frente al arrendador al cumplimiento del arriendo.
Por su parte, el art. 1549 declara que el arrendamiento de bienes inmuebles únicamente surtirá efecto frente a tercero cuando se halle debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, inscripción de un derecho personal como el arrendamiento admitida de manera restringida por el art. 2.5.º de la entonces vigente Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861 18.
Precepto completado, a efectos de la regulación del Código sobre la materia, con lo dispuesto por el art. 1571, párrafo 1.º, según el cual «el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria».
Esta norma recoge el aforismo romano emptio tollit locatum («venta quita renta»), y supone la extinción del arrendamiento en caso de enajenación de la finca arrendada si así lo desea el nuevo dueño. Regla que, como puede apreciarse, queda sometida a dos excepciones: la aceptación voluntaria del arrendamiento por el adquirente (así ha de entenderse la expresión «salvo pacto en contrario») 19, y la inscripción del arrendamiento con anterioridad a la enajenación, en relación con lo dispuesto por el art. 1549.
En ninguno de los dos casos existe continuidad del arrendamiento por subrogación legal, sino la subrogación voluntaria del adquirente por una parte, y por simple aplicación de las reglas de oponibilidad registral al arrendamiento de bienes inmuebles en el segundo supuesto.
Hay que decir que el art. 1571 C.C. prevé únicamente la subsistencia ministerio legis del arrendamiento en caso de venta de la finca arrendada cuando se trate de un arrendamiento rústico: en tal caso, el arrendatario tiene derecho a que el contrato continúe hasta el fin del año agrícola corriente (párrafo 2.º).
Las previsiones del art. 1571 del Código Civil para el supuesto de venta de la finca arrendada se repiten para la extinción del arrendamiento celebrado por el usufructuario, según dispone el art. 480 del mismo texto: tras la recuperación del pleno dominio por el nudo propietario, éste puede resolver el arrendamiento, salvo que fuese rústico, en cuyo caso se considerará subsistente hasta que concluya el año agrícola.
Esta regulación del Código Civil, no garantizadora de la estabilidad del arrendamiento urbano ante los cambios en la titularidad de la finca, entra en crisis en la segunda década del siglo XX, debido a la escasez y a los altos precios de la vivienda en las grandes ciudades (así se declara en la Exposición de Motivos del Real Decreto de 21 de junio de 1920).
Tales problemas conducen al Estado a la intervención en el ámbito de los arrendamientos urbanos a través de la reglamentación del mismo, surgiendo así la normativa especial arrendaticia urbana de la cual es la vigente L.A.U. el último hito.
Tres serán los mecanismos de la intervención estatal en la materia para luchar contra los problemas mencionados: en primer lugar, la restricción a la libertad de determinación de la renta mediante la fijación de límites máximos (que se mantendrá hasta la Ley de 1946); el establecimiento de la prórroga forzosa ilimitada a favor del arrendatario a la llegada del vencimiento del contrato (subsistente hasta 1985, puesto que la vigente Ley la mantiene únicamente para los arrendamientos de vivienda y limitándola en cuanto a su duración); y la continuidad del arrendamiento por declaración legal en los supuestos de cambio de alguna de las partes originarias, es decir, la subrogación legal objeto de nuestro trabajo.
El Real Decreto de 21 de junio de 1920 del Ministerio de Gracia y Justicia es la primera de una serie de normas reglamentarias que el Estado promulga en la década de los años veinte para regular la materia de los arrendamientos urbanos, caracterizadas todas ellas por su reducida vigencia temporal, lo que determina que hayan de ser prorrogadas por ulteriores decretos que en la mayoría de los casos no añaden variación alguna a su redacción, razón por la cual nos ceñiremos a señalar únicamente aquéllos que introduzcan modificaciones de algún tipo en la regulación con respecto a los precedentes.
Conforme a su art. 1, el citado Real Decreto es de aplicación a los contratos vigentes de arrendamiento de fincas urbanas (no sólo a los de vivienda) «de las capitales de provincia y poblaciones de más de 20.000 almas».
El único supuesto de subrogación legal en la posición de arrendador previsto por dicho Decreto aparece en su art. 9, al establecer éste que «lo dispuesto en el presente Decreto será aplicable aun en el caso de que los inmuebles variasen de dueño por cualquier título traslativo de dominio», tras haber impuesto el citado art. 1 la prórroga de dichos arrendamientos con carácter obligatorio para los propietarios sin alteración en la cuantía del alquiler.
En definitiva, se establece la subrogación legal del adquirente (por cualquier título) de la propiedad de la finca arrendada en los contratos de arrendamiento celebrados por el transmitente.
Por último, el art. 10 dispone la nulidad de pleno derecho de las estipulaciones celebradas por las partes que sean contrarias a las disposiciones del Decreto.
Las primeras modificaciones a la mentada normativa aparecen en el Real Decreto-ley de 17 de diciembre de 1924, en un doble sentido.
De un lado, se amplía el ámbito objetivo de aplicación de la normativa especial a los contratos de arrendamiento de fincas urbanas ubicadas «en todas las poblaciones de más de 6.000 almas» (art. 1).
Por otra parte, tras establecer el art. 11 la subrogación legal en el arrendamiento del adquirente de la finca arrendada en los mismos términos que el art. 9 del Decreto de 1920, el art. 18 dispone que «para los efectos de este Decreto se entiende por propietario, no sólo el dueño del inmueble, sino el titular de cualquier derecho real a quien corresponda la facultad de dar en arrendamiento».
Por lo tanto, la subrogación legal en la posición de arrendador se ve ampliada a partir de entonces al cambio de titularidad en cualesquiera derechos reales sobre la finca que faculten para dar en arrendamiento, no sólo en el dominio.
En el Real Decreto-ley de 21 de diciembre de 1925 se mantienen en los mismos términos del Decreto de 1924 el ámbito de aplicación (art. 1), la ampliación del concepto de propietario a todo titular de derecho real sobre la finca arrendada con facultad de arrendar (art. 19) y la subrogación legal en la posición de arrendador del adquirente de la titularidad de la finca (art. 12).
Sólo se añade en el segundo párrafo de este último artículo que «en todo caso, quedarán a salvo las acciones que al inquilino pudieran corresponder contra el primitivo arrendador por consecuencia de la enajenación de la finca», adición superflua desde el momento que a la misma solución se llegaría aplicando las reglas generales del Derecho de obligaciones.
Para finalizar el apartado, el Decreto de 29 de diciembre de 1931 mantiene inalterada la redacción de los arts. 12 y 19 del Real Decreto-ley de 1925, pero extiende el ámbito de aplicación de la normativa arrendaticia urbana a todos los arrendamientos de fincas urbanas, sin distinción por razón de la población en la que radique la finca.
Desde el momento de la aparición de la normativa reguladora de los arrendamientos urbanos, el fallecimiento del arrendatario fue tomado en consideración por las distintas disposiciones promulgadas a la hora de determinar constantemente la subrogación legal de distintas personas en la posición del arrendatario fallecido.
Así, el inicial Real Decreto de 21 de junio de 1920 establece en el párrafo 3.º del art. 1 que «caso de fallecimiento del arrendatario, el beneficio de la prórroga de los contratos alcanzará a los individuos de su familia que con él habitaran si se tratase de local destinado a vivienda, y al socio y herederos que continuasen el negocio si fuese un establecimiento mercantil o industrial».
Por lo...
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