STS, 17 de Marzo de 1987

En la villa de Madrid, a diecisiete de marzo de mil novecientos ochenta y siete. Vistos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Sevilla, como consecuencia de autos de juicio declarativo de mayor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Sevilla, sobre resolución de contrato, cuyo recurso fue interpuesto por el Patronato Diocesano Hogar de Nazareth, representado por el Procurador de los Tribunales don Isacio Calleja García y asistido del Abogado don Manuel Rojo Cabrera, en el que es recurrido don Rafael Benítez Caso, no personado.

Antecedentes de hecho 1. Ante el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Sevilla, fueron vistos los autos de juicio declarativo de mayor cuantía, a instancia del Patronato Diocesano Hogar de Nazareth contra don Rafael Benítez Caso, sobre resolución de contrato de compraventa; la parte demandante formuló demanda exponiendo en síntesis los siguientes hechos: 1.° Mediante contrato de fecha 1 de septiembre de 1977, el Patronato adjudicó y vendió al demandado don Rafael Benítez Caso, la vivienda número 11.121, tipo B-2, sita en calle Mar Mediterráneo, número 7, piso l.°-B del Sector en Avenida Pino Montano, de esta ciudad, denominado actualmente Núcleo Residencial Nuestra Señora de Consolación. Dicha vivienda forma parte del expediente de construcción de 1.216 viviendas de Protección Oficial, Grupo II, Tercera Categoría, amparado en el expediente número SE-II-4-301/75, por cuyo motivo, y en cumplimiento de las disposiciones legales y reglamentarias que regulan las viviendas de Protección Oficial, el citado contrato fue visado y autorizado por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda de Sevilla. En la fecha de suscribirse dicho contrato de adjudicación y cesión en venta, la vivienda objeto del mismo se encontraba en construcción, como así expresamente se hacía constar en el antecedente II del propio contrato. Como consecuecia de ello, en la Estipulación 2.a se fijó un precio provisional por la cantidad de 917.673 pesetas, pero pactándose expresamente en la misma estipulación, que el precio definitivo será el que, con esta base y las revisiones oficiales que se produzcan, fije la cédula de calificación definitiva que, desde ahora, acepta de modo expreso el adjudicatario. El grupo de que forma parte la vivienda adjudicada al demandado, estaba gravada con una hipoteca a favor del Banco de Crédito a la Costrucción, según consta en el antecedente III, del Contrato, asignándose a la misma, del total del importe, la cantidad de 650.000 pesetas de principal, como se expresa en la Estipulación 3.a,

pactándose que el adjudicatario «se subroga íntegramente en todos los derechos y obligaciones derivadas de dicho préstamo hipotecario». En la Estipulación 5.a del Contrato se pactó que «la compraventa se entenderá consumada al efectuarse el total pago del precio». Para ello, una vez obtenida la Cédula de Calificación definitiva, y antes de la entrega de las llaves, se practicará la liquidación correspondiente, de acuerdo con el precio definitivo que se fije en dicha cédula, viniendo obligado el adjudicatario a pagar la diferencia que resultare, bien en efectivo y de una sola vez, bien mediante la aceptación de letras de cambio por un plazo de cinco años. Entre tanto, el Patronato se reserva expresamente el dominio de la vivienda y el adjudicatario no podrá acceder a cederla, gravarla ni enajenarla, total o parcialmente, sin expresa autorización del Patronato. 2.° Terminada la construcción de la Primera Fase de la que forma parte la vivienda adjudicada al demandado, fue otorgada a la misma la Cédula de Calificación Definitiva, en fecha 30 de abril de 1980. El precio de venta fijado en la citada Cédula para la vivienda, Tipo B-2, que es el tipo adjudicado al demandado, asciende a la cantidad de 1.425.310,28 pesetas. Aunque el Patronato, que represento, podía legítimamente cobrar el indicado precio, como por su carácter benéfico no tiene ánimo de lucro, tomó la decisión de reducir el mismo, estableciendo para este tipo, el precio de un millón trescientas sesenta mil setecientas veintiuna pesetas (1.360.721 pesetas). Obtenida la Cédula de Calificación Definitiva, por el Patronato, conforme a lo pactado en la Estipulación 5.a del contrato, se procedió a tramitar la liquidación del precio definitivo de la vivienda, citando al demandado, entre otros, para formalizar dicha liquidación, como trámite previo para la entrega de las llaves y consiguiente posesión de la vivienda, en las condiciones establecidas en la citada Estipulación. Sorprendentemente el demandado, inducido por un colectivo de determinadas personas, se negó a formalizar y practicar la liquidación, tomando la decisión de posesionarse de la vivienda, que realizó, forzando para ello la puerta de acceso a la misma. Por tales hechos y en virtud de denuncia presentada por el Patronato, se siguieron Diligencias Previas, que fueron archivadas. Por consiguiente, el demandado se ha posesionado de la vivienda sin haber cumplido el requisito previo de liquidar el precio definitivo de la misma, conforme a lo pactado en la Estipulación 5.a del Contrato. 3.° A pesar de la postura adoptada por el demandado, la Entidad que represento intentó, por todos los medios, encontrar una solución al problema planteado, y a tal efecto recabó la intervención del Excelentísimo señor Gobernador Civil de la Provincia, para que sirviera de mediador en el conflicto. Se celebraron diversas reuniones con los acuerdos que cita. A pesar de lo acordado en las citadas reuniones, el demandado ha mantenido su postura y se ha negado a formalizar la liquidación del precio y a firmar la autorización para la construcción de la hipoteca. 4.° El demandado, no sólo se ha negado a practicar la liquidación del precio definitivo de la vivienda y ha ocupado la misma, de forma violenta, sino que, también ha dejado de pagar los recibos correspondientes a la amortización del préstamo hipotecario que concedió el Banco de Crédito a la Construcción, a lo que expresamente se obligó en la Estipulación tercera del contrato. Así, el demandado, tiene al descubierto el pago de las cuotas, por este concepto, desde el mes de enero de 1980 hasta el último vencimiento del mes de junio de 198 . Esta circunstancia de no pagar por algunos, entre los que se encuentra el demandado, las amortizaciones de la hipoteca está perjudicando a aquellos que cumplen con sus obligaciones de pagarlas, lo que hay que tener en cuenta a la hora de determinar los daños y perjuicios que el incumplimiento por parte del demandado, está ocasionando. Daños y perjuicios de enorme repercusión, si tenemos en cuenta que puede dar lugar a la resolución del préstamo, por parte del Banco de Crédito a la Construcción, como así se ha notificado a su poderdante en escrito de fecha 11 de septiembre de 1981. 5.° Los daños y perjuicios que, como consecuencia de la conducta, entre otros, del demandado se están causando, son realmente incalculables, y su alcance es de una magnitud imprevisible. Al no haber percibido la cantidad que representó la diferencia del precio de las viviendas, conforme estaba previsto y pactado en la Estipulación 5.a del Contrato, se ha visto imposibilitada de atender, a su vez, las obligaciones contraídas con terceros para la financiación de la construcción. Las relaciona. 6.° Ante el incumplimiento del contrato por parte del demandado, el Patronato que represento se vio en la necesidad de formular demanda de conciliación, por la que notificaba a aquél, que quedaba resuelta la compraventa acordada en dicho contrato de fecha 1 de septiembre de 1977 y, consecuentemente, era requerido para reintegrar al propio Patronato la plena y pacífica de la vivienda, poniendo a su disposición el 75 por 100 de las cantidades que tuviera abonadas. En fecha 5 de mayo de 1981, se celebró sin avenencia el acto de conciliación. Alegó los fundamentos de Derecho y suplicó al Juzgado dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato de compraventa suscrito mediante documento de fecha 1 de septiembre de 1977 entre el Patronato que representa, como promotor y vendedor, y el demandado, don Rafael Benítez Caso como adjudicatario y comprador; el derecho del actor a ser restituido en la pacífica y posesión de la vivienda objeto de la citada compraventa y a ser indemnizados de los daños y perjuicios de dicha índole que se están ocasionando; condenando, en definitiva, al demandado a estar y pasar por las anteriores declaraciones y pronunciamiento, con expresa condena en las costas. Admitida la demanda, el demandado don Rafael Benítez Caso la contestó basándola en los siguientes hechos: 1.° Se niega la realidad de cuanto se expone en los correlativos de la demanda, excepto lo que se reconoce expresamente por cierto. 1.° Cierto que mi patrocinado compró una vivienda al demandante, con fecha 1 de septiembre de 1977. 2.° Cierto que a la vivienda se le otorgó Cédula de Calificación Definitiva y que el precio máximo fijado en ella se elevó a la suma de 1.425.310,28 pesetas, pero no es menos cierto que dicha Cédula, en cuanto acto administrativo ha sido recurrida ante la Jurisdicción Contenciosa-Administrativa, recurso que ha sido admitido por la Sala correspondiente de la Audiencia Territorial de Sevilla. No se acepta como cierto esa supuesta rebaja del precio de venta de que se habla en el correlativo de la demanda, ya que el precio que se fija en la Cédula es un precio máximo, lo que no impide que el precio real, efectivo y legal, no sea coincidente con tal cifra. No sólo no es cierta esa rebaja del precio, sino que antes bien, aquél se ha incrementado en una forma extraordinariamente excesiva, quedando las cantidades a abonar muy lejos de las posibilidades económicas de mi cliente y del total de los compradores de las viviendas de que venimos tratando. Como se verá más adelante, el demandado establece el precio de 1.425.310,28 pesetas, en base a la aplicación de una serie de módulos fijados por las distintas Ordenes ministeriales, publicadas desde marzo de 1977 hasta el año 1980. No es cierto que el demandado violentara la puerta inducido por un tolectivo, ya que lo que realmente ocurrió es que el demandado y todos los adquirentes de la barriada tomaron posesión de las respectivas viviendas que habían comprado y de cuyo precio habían abonado las cantidades pactadas contractualmente. 3.° Es cierto que se mantuvieron negociadones entre los compradores y el demandante, las que no fructificaron porque la parte actora supedita cualquier acuerdo a la aceptación por parte de los compradores del precio consignado en la Cédula de Califiación Definitiva y, como se ha dicho, pende sobre ello recurso contencioso-administrativo, como se probará en su momento oportuno. Esta parte no puede aceptar dicho precio porque se ha infringido en su determinación normas de «derecho necesario». Pero es que además no es un precio cierto, sino que, antes bien, lo que se fija en la Cédula es un precio máximo. En el supuesto de autos no se ha llegado a establecer el precio cierto y se ha fijado un precio máximo ilegal, como demostraremos más adelante. 4.° Se ha suspendido el pago de las cuotas de amortización, ya que el Patronato no admite pagos fraccionados si previamente el comprador no suscribe el compromiso de pago del total del precio que impone a los compradores. Desde este momento se ofrece el pago de las cuotas de amortización de que se habla en la demanda. 5.° Cierto que se formuló demanda de conciliación, y en el acto correspondiente, el demandado manifestó que no se allanaba a la demanda por las razones que expondría en su día y que son las que se contienen en el presente escrito. Alegó los fundamentos de derecho y suplicó al Juzgado dicte sentencia por la que se absuelva al demandado de los pedimentos contenidos en la demanda, declarar no haber lugar a la resolución del contrato suscrito entre actor y demandado, no haber lugar a la indemnización de daños y perjuicios, condenando al demandado al pago de las costas. Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha catorce de octubre de mil novecientos ochenta y dos, cuya parte dispositiva es como sigue: Fallo: Que desestimando la demanda planteada por el Procurador don Ángel Díaz de la Serna y Aguilar, en nombre y representación del «Patrimonio Diocesano del Hogar Nazareth», debo declarar y declaro no haber lugar a formular los pronunciamientos que en la misma se interesan, absolviendo consiguientemente al demandado don Rafael Benítez Caso, de las pretensiones deducidas de contrario. Sin expresa imposición de costas a ninguna de las partes. 2. Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitida y sustanciada la alzada, la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Sevilla, dictó sentencia con fecha seis de julio de mil novecientos ochenta y cuatro, cuya parte dispositiva es como sigue: Fallamos: Que desestimamos el recurso ejercitado a nombre de «Patronato Diocesano del Hogar Nazareth» contra la sentencia que el Ilustrísimo señor Juez de Primera Instancia número Cinco de esta Capital dictó en los autos origen del rollo de apelación, seguidos contra don Rafael Benítez Caso, y confirmamos íntegramente la resolución expresada, sin condena de costas de apelación. 3. Por el Procurador don Isacio Calleja García, en representación del Patronato Diocesano del Hogar Nazareth, formalizó recurso de casación por infracicón de Ley, que funda en los siguentes motivos: Primero: Se interpone al amparo del número 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente antes de la reforma operada por Ley 324/1984, de 6 de agosto, ya que entendemos que de conformidad con la Disposición Transitoria Segunda, párrafo 1.°, de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil reformada, es aplicable a la antigua Ley, que era la que estaba en vigor cuando se anunció o preparó el presente recurso. Alternativamente y de modo subsidiario, en el supuesto de que se entienda que es aplicable la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil reformada, entonces se formula el motivo al amparo del número 5.° del artículo 1.692, en donde se contiene el cauce de la infracción de normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueran aplicables a las cuestiones objeto de debate. En este motivo se denuncia como infringido por el concepto de violación el precepto o norma contenido en el párrafo 1.° del artículo 1.124 del Código Civil en relación con la doctrina legal que lo interpreta y aplica, contenido entre otras, en las sentencias de 28 de septiembre, 30 de octubre y 2 de noviembre de 1965, 18 de noviembre de 1970 y 5 de julio de 1971. Segundo: Se formula al amparo del número 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, antes de la reforma llevada a cabo por Ley de 6 de agosto de 1984, por entender esta parte que, de conformidad con la Disposición Transitoria Segunda, párrafo 1.°, de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, es aplicable al anterior Cuerpo legal, que era el que estaba vigente cuando recayó la sentencia y se anunció o preparó el recurso de casación contra la misma. Alternativamente y de forma subsidiaria, en el supuesto de que se entienda que es aplicable la nueva Ley de Enjuiciamiento, entonces se formula el presente motivo al amparo del número 5.° del artículo 1.692, que establece la vía casacional de infracción de normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables. En este motivo se denuncia como infringido la norma contenida en el párrafo 2.° del artículo 1.124 del Código Civil, en relación con la doctrina legal que lo interpreta y aplica. Tercero: Se interpone al amparo del número 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil antes de la reforma operada por la Ley de 6 de agosto último, por considerarse por esta parte que es aplicable la anterior Ley Rituaria, a tenor de la Disposición Transitoria Segunda del nuevo Cuerpo Legal, por estar aquélla vigente cuando se dictó la sentencia impugnada y se preparó el recurso de casación contra la misma. Subsidiariamente, para el supuesto de que se considere aplicable la nueva Ley, entonces se formula el presente motivo al amparo del número 5.° del artículo 1.692, esto es, por el mismo cauce casacional, más amplio a tenor de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, consistente en la infracción de normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables al caso debatido. En este tercer motivo, se denuncia la infracción por violación de la norma contenida en el artículo 1.504 del Código Civil en relación con el artículo 1.258 del mismo Cuerpo legal. Cuarto: Se formula por la vía del número 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil antigua, por entender esta parte que de conformidad con la Disposición Transitoria Segunda , párrafo 1.° de la nueva Ley Rituaria reformada, es aplicable aquélla por ser la que estaba en vigor cuando se dictó sentencia y se anunció y preparó el presente recurso. Subsidiariamente, para el supuesto de que se entienda que es aplicable la nueva Ley de Trámites reformada, formulamos el presente motivo al amparo del número 5.º del artículo 1.692, que establece la vía casacional de infracción de normas de ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables al supuesto controvertido. En este motivo se denuncia infringido por el concepto de violación el artículo 1.091 del Código Civil y la Doctrina legal de esta Excelentísima Sala interpretadora de este precepto, establecida, entre otras, en las sentencias de 14 de julio de 1966, 6 de diciembre de 1968 y 10 de mayo de 1971, así como también por violación del artículo 1.281 del mismo Cuerpo legal en sus párrafos 1.° y 7.° y la reiterada doctrina legal contenida, entre otras, en las sentencias de 21 de febrero de 1969, 22 de enero de 1970 y 2 de febrero de 1972. Quinto: Se formula por la vía del número 7.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, antigua -error de hecho en la apreciación de la prueba dimanante de documentos auténticos- por entender esta parte que a tenor de la Disposición Transitoria Segunda , párrafo 1.°, de la nueva Ley Rituaria reformada, no es aplicable ésta sino aquélla, por ser la que estaba en vigor cuando se dictó sentencia y se anunció y preparó el recurso. Alternantivamente o de forma subsidiaria, si se estimara que es aplicable la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil reformada, el presente motivo se articula al amparo del número 4.° del artículo 1.692, también por error de hecho en la apreciación de la prueba que demuestra la equivocación del Juzgador, como seguidamente se razonará. Sexto: Se formula por la vía del número 1.° del artículo 1.692 de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil que estimamos aplicable o, subsidiariamente, por la vía del número 5.°, del artículo 1.692 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil reformada. En este motivo se considera infringido por el concepto de violación el artículo 446 del Código Civil.