STS, 26 de Mayo de 1988

El Procurador don Luis Ramón Castañeda Gutiérrez, en representación de don Carlos Miguel , formuló ente el Juzgado de Primera Instancia de Mondoñedo demanda de proceso especial contra don Pedro Jesús , doña Andrea y don Clemente , y su esposa doña Filomena , sobre retracto de finca urbana, estableciendo los siguientes hechos: Primero. Los demandados adquirieron en proindiviso y por iguales partes para sus respectivas sociedades conyugales, en escritura el 4 de abril de 1984, la propiedad del inmueble que describe. No es cierto que todo forma una sola finca. Se tuvo conocimiento de dicha escritura al darse traslado de la demanda del desahucio. Segundo. En dicha escritura se hace expresa constancia de la existencia de dos arrendatarios. Su representado que lleva el arriendo de la casa y piso de la derecha constituye el objeto del presente retracto. Tercero. Desde el 24 de enero de 1941, su representado lleva en arrendamiento el local de negocio en virtud de contrato con el anterior propietario. Y desde el 20 de diciembre de 1954, lleva en virtud de traspaso el local contiguo, por lo que se trata de dos arrendamientos diferentes. Cuarto. La casa número 8, óptica número 6 actual, es un inmueble o finca con identidad e individualidad propias como tal inmueble a efectos de la prosperabilidad del retracto, del propiocontrato: Al coger su representado el traspaso de la antigua barbería se le autorizó para abrir un hueco en el muro divisorio. El 5 de noviembre de 1943, el propietario autorizó a su representado para hacer una entrada al piso, convirtiendo en puerta una ventana, del descanso de la escalera. Quinto. Le corresponde, pues a su representado el derecho de retracto arrendaticio urbano de local de negocio. Cita fundamentos de Derecho y termina suplicando se tenga por intentado el retracto y se sirva admitir la fianza y condenando a los demandados a estar y pasar por las declaraciones que manifiesta con imposición de costas de este juicio a la demandada.

Que admitida la demanda y emplazados los demandados compareció en los autos en su representación el Procurador don Ángel González Orol que contestó a la demanda, oponiendo a la misma. Primero. Para negar los de adverso. La finca no forma una sola finca. En cuanto al conocimiento lo tuvo antes de la compra y se le ofreció por parte del tío de las demandadas en el precio real. Segundo. Se entiende que ejerce el retracto sobre lo arrendado únicamente. Tercero. No se dice por el actor que únicamente existe un recibo de seiscientas pesetas. Cuarto. Intenta convencernos de que se trata de dos fincas, cuando en realidad se trata de una finca. Quinto. No le corresponde al actor el derecho de retracto. Cita fundamentos de Derecho y termina suplicando que habiendo por presentado el anterior escrito se dicte Sentencia en su día desestimando la demanda y absolviendo a sus representados de las pretensiones de la misma, y con imposición de costas al actor.

Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Y unidas a autos las pruebas, como se interesara se celebró vista pública en la que las partes informaron por su orden en apoyo de sus respectivas pretensiones.

El señor Juez de Primera Instancia de Mondoñedo, dictó Sentencia con fecha veintinueve de enero de mil novecientos ochenta y cinco, cuyo fallo es como sigue: «Que desestimando la demanda presente de este retracto interpuesta por el Procurador don Luis Ramón Castañeda Gutiérrez, en la representación indicada contra don Pedro Jesús , doña Andrea . Don Clemente y su esposa doña Filomena

, debo declarar y declaro no haber lugar a la misma, absolviendo por consiguiente de ella a la referida parte demandada, con imposición de costas sobre la parte demandante.»

Interpuesto Recurso de Apelación contra la Sentencia de 1.ª Instancia por la representación de la parte demandante y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala 2.ª de lo Civil de la Audiencia Territorial de La Coruña dictó Sentencia con fecha veinticinco de septiembre de mil novecientos ochenta y seis , con la siguiente parte dispositiva: Que revocando parcialmente la Sentencia apelada, que acogió la excepción de litispendencia, dictada por el señor Juez de Primera Instancia de Mondoñedo, con fecha veintinueve de enero de mil novecientos ochenta y cinco, en los autos de que este recurso dimana, debemos desestimar y desestimamos la demanda de retracto promovida por don Carlos Miguel , absolviendo de la misma a los demandados don Pedro Jesús , doña Andrea , don Clemente y doña Filomena ; imponiendo a dicho demandante apelante las costas de primera instancia, y sin hacer especial declaración en cuanto a las originadas en este recurso.

Previo depósito de 25.000 pesetas el Procurador don Argimiro Vázquez Guillen, en representación de don Carlos Miguel ha interpuesto recurso de casación contra la Sentencia pronunciada por la Sala 2.ª de lo Civil de la Audiencia Territorial de La Coruña, con apoyo en los siguientes motivos: Primero. Al amparo del número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de la Jurisprudencia por inaplicación de las normas que ha establecido para los supuestos de retracto arrendaticio, Jurisprudencia de esta Sala que encabeza la Sentencia de 14 de noviembre de 1956. Es constante el criterio de este Tribunal que la individualidad e independencia de las cosa arrendada, hay que deducirlos de sus condiciones físicas, de su naturaleza, límites y destino, y del contrato de arrendamiento, no obstante la unidad registral de la finca. Que existe la infracción de este motivo se hace evidente cuanto ni uno solo de los considerandos de la Sentencia, se ha hecho eco de la exigencia jurisprudencial, lo que es tangible ante la ausencia de cualquier consideración, la más mínima, acerca del contrato de arrendamiento concertado entre el recurrente don Carlos Miguel y don Eloy ; el olvido a la naturaleza, límites y destino de la finca arrendada. Baste con ello citar las Sentencias de veintiséis de marzo de mil novecientos sesenta, seis de marzo de mil novecientos sesenta y cinco, catorce de noviembre de mil novecientos cincuenta y seis, dieciocho de diciembre de mil novecientos cincuenta y cuatro, diecisiete de junio de mil novecientos cincuenta y ocho, siete de mayo de mil novecientos sesenta y dos, treinta y uno de marzo de mil novecientos sesenta y siete, de la que destacamos, la de veintiséis de mayo de mil novecientos setenta y seis. Segundo. Al amparo del número 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por error en la apreciación de la prueba derivado tal error en la circunstancia de que la Sentencia de la Audiencia «no considera» la prueba representada por el documento, contrato de arrendamiento sobre la finca. No obstante la importancia del contrato, la resolución que se impugna ha venido a prescindir de las voluntades que afloran del contenido de dichas estipulaciones, en el sentido de que, fiel reflejo de la intencionalidad delarrendador en concertar el inquilinato sobre inmueble individual e independiente lo es, el convenio que expresamente se pactó en cuanto a considerar dicha finca garantía suficiente por las cantidades anticipadas por el recurrente; en este sentido, el pacto no puede ser más explícito «la amortización del capital aportado por el arrendatario grava dicha finca en concepto de hipoteca», a lo que hay que unir, de la simple interpretación literal del contrato, la clara voluntad de los contratantes respecto a la individualidad del objeto locaticio. Tercero. Al amparo del núm. 4. del artículo 1.692 por haber incurrido en error de derecho en la apreciación de la prueba, determinado por la violación, por falta de aplicación de la preceptiva contenida en el art. 1.225 del Código Civil , derivando tal error de que la Sentencia de la Audiencia no otorga el valor probatorio que merece la prueba representada por el documento, contrato de arrendamiento el que ha sido desconocido por la Audiencia que le ha negado el valor probatorio que le otorga el indicado precepto e incluso la Jurisprudencia, pues ha sentado el alcance de la naturaleza física del inmueble arrendado, obviando la necesaria cobertura del carácter que, como independiente, fue objeto de la relación arrendaticia y que necesariamente debe ser considerado para el correcto dictamen judicial. Cuarto. Al amparo del número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del artículo 1.225 del Código Civil . El error de derecho invocado en el motivo anterior implica evidentemente una infracción de Ley, la de una norma de prueba legal o tasada. Esa norma cuya violación fue denunciada por inducir a error en la apreciación de la prueba es igualmente supuesto de amparo ante este Tribunal por tratarse de infracción de una norma de nuestro ordenamiento jurídico.

Admitido el Recurso e instruidas las partes, se mandaron traer los autos a la vista con las debidas citaciones.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Barcala Trillo Figueroa.

Fundamentos de Derecho

Son de citar de entre los antecedentes fácticos y jurídicos del presente recurso de casación, los siguientes: que don Carlos Miguel , de profesión industrial y vecino de Ribadeo, en 24 de enero de 1941 arrendó un inmueble propiedad de don Eloy , emplazado en el número NUM000 de la calle de DIRECCION000 de la referida localidad, en donde instaló, en la parte baja, un negocio de óptica relojería, y en 20 de diciembre de 1954 ocupó, en virtud de traspaso, un local contiguo perteneciente, asimismo, al señor Eloy ; que fallecido éste en 10 de febrero de 1973, figuraba, entre los bienes dejados a los herederos, una finca sita en Ribadeo y descrita como «casa (con más de 150 años de antigüedad) número NUM000 y NUM001 ( NUM002 antiguo) de la DIRECCION000 (antes del Hospital) formada por tres edificaciones de diferentes techo y altura, de planta baja y dos pisos, con dos casitas de piso y bajo por los costados Este y Oeste, unidas y comunicadas a la primera. Todo forma una sola finca de 508 metros cuadrados de superficie, incluido el terreno destinado a zaguán, pozo y otros departamentos a su espalda»; que los expresados herederos, por escritura nacional de 4 de abril de 1984, vendieron la precitada finca, con cuanto le sea accesorio e inherente, natural y jurídicamente, libre de todo gravamen, por el precio de 5.700.000 pesetas a doña Andrea y Filomena , que la compran para sus respectivas sociedades de gananciales, haciéndose constar en la escritura que está arrendada en parte a dos personas, sin derechos de tanteo y retracto; que los antecedentes regístrales de la referida finca se remotan a NUM003 , al folio NUM004 del tomo NUM005 del archivo, libro NUM006 del Ayuntamiento de Ribadeo, y número de finca NUM007 ; que en el Juzgado de Primera Instancia de Mondoñedo se tramitaron autos de arrendamientos urbanos sobre resolución de contrato, con el número 189 de 1984, instados por los compradores antes mencionados, juntamente con sus respectivos esposos don Pedro Jesús y don Clemente , contra don Carlos Miguel , que se terminaron por sentencia de 26 de enero de 1985, por la que se declaró resuelto el contrato arrendaticio a que se hizo referencia, condenándose al demandado a la entrega del local y casa arrendada, cuya sentencia fue confirmada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de La Coruña, en 15 de julio de 1986 ; que el señor Carlos Miguel , mediante demanda presentada en el antedicho Juzgado de Mondoñedo en 5 de junio de 1984, promovió juicio de retracto arrendaticio urbano de local de negocio contra los matrimonios antes citados, afirmando en su demanda que tuvo conocimiento de la escritura de compraventa del inmueble al instarse el desahucio relacionado, y solidando sentencia declaratoria de su derecho a retraer la casa número NUM000 (número NUM008 actual) de la escritura de compraventa de los demandados, por el precio proporcional correspondiente a determinar en ejecución de sentencia, subrogándose en aquéllos en las mismas condiciones estipuladas en la escritura, y condenatoria de los demandados a instar y pasar por dichas declaraciones y a otorgar al actor la pertienente escritura pública, bajo apercibimiento de otorgarse de oficio, con imposición de las costas; que los demandados se opusieron a las pretensiones del actor y con alegación de la excepción de litispendencia por el juicio de desahucio en tramitación, solicitaron se les absolviera de la demanda; que el Juzgado, en fecha de 29 de enero de 1985, dictó sentencia desestimatoria del retracto, con absolución de los demandados; que apelada dicha resolución, la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de La Coruña, en 25 de septiembre de 1986, con revocación sustancial de la sentencia, que había acogido la excepción de litispendencia,desestimó la demanda de retracto promovida por el señor Carlos Miguel y absolvió de la misma a la contra parte, y que contra esta segunda sentencia se interpuso el recurso de casación, a través de cuatro motivos formulados a tenor de los números 4.° y 5.º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Iniciando el estudio de los motivos del recurso por los dedicados al error en la apreciación de la prueba, ellos son los segundo y tercero, que se amparan en el ordinal cuarto del artículo 1.692 de la Ley Procesal , haciéndose derivar el primero, de la circunstancia de no considerarse en la sentencia recurrida la prueba representada por el documento número 3 acompañado a la demanda, que es el contrato de inquilinato celebrado el 24 de enero de 1941 entre el actor-recurrente y el propietario señor Eloy , fallecido con posterioridad, cuyo documento, en opinión del recurrente, fue reflejo fiel de la intencionalidad del arrendador de concertar el inquilinato sobre inmueble individual e independiente, dado que expresamente se estableció que «La amortización del capital aportado por el arrendatario, no grava dicha finca en concepto de hipoteca» (se está refiriendo al contrato a una aportación en metálico que adelanta el arrendatario para arreglos de urgente necesidad). Realmente, no cabe decir que el Tribunal «a quo» desconociera el contrato de arrendamiento, pues el fundamento jurídico séptimo de la sentencia comenzó con la frase de «frente a esto aparece en el contrato la referencia concreta a la casa número NUM000 », como contraposición a los razonamientos hechos valer en los fundamentos precedentes, a través de los cuales y tras analizar la inscripción registral, la escritura de enajenación y los informes periciales, la Sala de instancia llegó a la conclusión de que las distintas edificaciones, la central y las dos laterales, constituían una sola finca, es decir, la Sala realizó un proceso de valoración de la prueba con resultado distinto al pretendido por el recurrente, que intenta sustituir su propio criterio por el de aquélla, con olvido de que en materia de apreciación de la prueba, ha de respetarse el de la Sala sentenciadora, salvo que mediasen razones ciertas demostrativas de evidente equivocación, caso que no ocurre por el hecho de que el contrato recaiga, en su objeto, sobre una de las edificaciones, individualizándola o identificándola con un número, el NUM000 , y por el contenido de la cláusula que se explicitó, al carecer, uno y otra, de virtualidad suficiente en orden a contradecir la apreciación contenida en la sentencia, lo que viene a determinar el perecimiento del motivo examinado.

Cuanto se ha dicho en el fundamento que antecede, es aplicable al motivo tercero, en el que el error se hace dimanar de la falta de aplicación del artículo 1.225 del Código Civil respecto al reiterado contrato de inquilinato, pero es que, además y con independencia de la improcedencia que representa la cita de un precepto jurídico en los supuestos de error del ordinal 4.°, el texto del mismo no guarda ninguna relación con el juicio de valor acerca de que el inmueble arrendado fuese considerado como una entidad física con sustantividad propia o parte integrante de otra que absorbe su individualidad, y este razonamiento implica, asimismo, el fracaso del motivo cuarto, toda vez que acogido al ordinal 5.° del artículo 1.692, alega infracción del meritado 1.225.

El motivo primero, último que resta por estudiar, se incardina en el ordinal 5.º «por infracción de la Jurisprudencia, por inaplicación, de las normas que ha establecido para los supuestos de retracto arrendaticio, que encabeza la sentencia de 14 de noviembre de 1956». Se recoge en el motivo el criterio mantenido por esta Sala a efectos de retracto y consistente, en esencia, que «la individualidad e independencia de la cosa arrendada, hay que deducirle de sus condiciones físicas, de su naturaleza, límites y destino y del contrato de arrendamiento, no obstante la unidad registral de la finca», citándose, además, de la ya indicada, las sentencias de 26 de marzo de 1960; 6 de marzo de 1965; 18 de diciembre de 1954; 17 de junio de 1958; 7 de mayo de 1962 y 31 de marzo de 1967. Verdaderamente es difícil admitir la infracción por inaplicación que pone de manifiesto el recurrente, pues la sentencia recurrida, en su fundamento jurídico tercero, transcribe literalmente la doctrina jurisprudencial entrecomillada y reseña, en su mayoría, las mismas sentencias que cita el motivo, siendo lo ocurrido que proyectando esa doctrina al caso de autos y tras el examen de distintos elementos probatorios, llegó a la conclusión, como ya se dijo, de la existencia de una sola finca integrada por la edificación central y las dos laterales, y no puede quedar contradicha por el hecho de permitir cada una de las edificaciones o inmuebles una utilización independiente y por la asignación de una numeración concreta, que puede deberse a efectos de identificación administrativa, por consiguiente, al no ser dable alterar el juicio crítico y valorativo del Tribunal «a quo» y dado que la venta se instrumentó como si de una sola finca se tratase, «con cuanto le sea accesorio e inherente, natural y jurídicamente», y existía, además del recurrente, otro arrendatario, ello priva al motivo de viabilidad.

La desestimación de los motivos del recurso promovido por don Carlos Miguel , lleva consigo, por expresa disposición del último párrafo del artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la declaración de no haber lugar al mismo y la imposición de las costas al recurrente, procediendo la devolución del depósito constituido ya que comparadas las sentencias de instancia, no pueden estimarse de total conformidad, exigencia prevenida en el artículo 1.703 para la formalización de aquél.Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Carlos Miguel , contra la sentencia pronunciada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de La Coruña, en fecha veinticinco de septiembre de mil novecientos ochenta y seis . Condenamos a dicha parte recurrente, al pago de las costas ocasionadas en este recurso y devuélvasele el depósito innecesariamente constituido; y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Juan Latour.- Mariano Martín Granizo.- Alfonso Barcala Trillo Figueroa.- Gumersindo Burgos.- Antonio Sánchez.- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el Excmo. Sr. don Alfonso Barcala Trillo Figueroa, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico.-Antonio Docavo.- Rubricado.