STS, 9 de Abril de 1985

Fundado en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación de la doctrina legal contenida en la sentencia del Tribunal Supremo de veintiuno de junio de mil novecientos cuarenta y cinco , y concordantes de veintitrés de marzo de mil novecientos treinta y seis, diecinueve de junio de mil novecientos cuarenta y cuatro, dieciséis de noviembre de mil novecientos cuarenta y cuatro, diecinueve de junio de mil novecientos cuarenta y cinco, veintitrés de noviembre de mil novecientos cuarenta y seis y dieciséis de mayo de mil novecientos cuarenta y siete. La sentencia de la Sala de lo Civil de la Excma. Audiencia Territorial de Sevilla, de veintinueve de junio de mil novecientos ochenta y uno , incurre a criterio de esta parte en violación de la doctrina legal contenida en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo a que se ha hecho referencia. En efecto, la sentencia de veintiuno de junio de mil novecientos cuarenta y cinco declara: «quedando excluida en particular de su esfera de acción aquellas relaciones jurídicas que, por razón de su complejidad, no permiten discernir claramente los elementos de juicio que han de concurrir en el ejercicio de la acción de desahucio, las cuales podrán ser planteadas en el correspondiente juicio declarativo». Tal pronunciamiento vino a reiterar, con toda claridad, anteriores declaraciones en sentencias de veintitrés de marzo de mil novecientos treinta y seis, diecinueve de junio y dieciséis de noviembre de mil novecientos cuarenta y cuatro y diecinueve de junio de mil novecientos cuarenta y cinco , que más tarde, fueron ratificadas en sentencias de veintitrés de noviembre de mil novecientos cuarenta y seis y dieciséis de mayo de mil novecientos cuarenta y siete . Estimamos que, con independencia del confusionismo en la terminología utilizada por las partes, están presentes en estas relaciones elementos distintos y ajenos a los de un simple arrendamiento de solares. De otro modo no puede entenderse como, si al objeto del arrendamiento fuera simplemente los terrenos propiedad del Ayuntamiento, el contrato no se perfecciona y entra en vigor, hasta que, finalizadas las obras de construcción e instalación de la Estación de Servicios, el Sr. Juan Enrique notificara al Ayuntamiento de su terminación. Ni tampoco, que el canon arrendaticio, según la interpretación del Juzgado de Primera Instancia número dos no empezara a devengarse hasta este momento. No existe un claro concepto de contrato de arrendamiento, pues si esta figura jurídica tiene como contraprestación al uso de la cosa arrendada, el pago de un canon o renta, no puede configurarse como tal el contrato que tiene su inicio en un acuerdo municipal en veintinueve de enero de mil novecientos setenta y nueve; por el que Sr. Juan Enrique entra en la ocupación de los terrenos e inicia obras de construcción e instalación de una estación de servicios; y que, por último, no empieza a contar el supuesto plazo arrendaticio, y a devengarse el canon, hasta el día cuatro de mayo de mil novecientos setenta y uno, en que finalizan las obras. Lo que se configuró, sin duda, en el expresado acuerdo municipal, fue una figura atípica, que de ningún modo puede ser calificada como un contrato de arrendamiento de solar. La determinación de los elementos de este contrato y su encaje en cualquiera de la figuras contractuales reflejadas en nuestro Código Civil, es sin duda materia reservada para un procedimiento declarativo, y que no puede efectuarse en un juicio de desahucio.

Fundado, igualmente, en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación del artículo tres, párrafo segundo, de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. La sentencia recurrida produce violación del artículo tres, párrafo segundo, de la vigente Ley Locativa Urbana, por cuanto dispone: «si la finalidad del contrato es el establecimiento por el arrendatario de su propio negocio o industria, quedará comprendido en la presente Ley y conceptuado como arrendamiento local del negocio, por muy importantes, esenciales o diversas que fueren las estipulaciones pactadas o las cosas que con el local se hubieren arrendado...». En el supuesto hipotético de que no siendo factible la figura de una ocupación en precario, al pactarse el pago de un canon, nos encontrásemos ante la figura de un arrendamiento, evidentemente habríamos de conceptuarlo como de local de negocio, incluido, por tanto, en la vigente Ley Arrendaticia Urbana. Quiere ello decir que nos encontramos ante un verdadero arrendamiento de local de negocio, pues en el momento de la entrada en vigor de la situación arrendaticia, las instalaciones reúnen todos los requisitos exigibles para que pueda calificarse como de local de negocio. Una interpretación contraria nos llevaría a una conclusión absurda: la de que la actividad de Estación de Servicios o Gasolinera, en razón a sus instalaciones, no puede ser nunca objeto de un contrato de arrendamiento de local de negocio. La finalidad del pacto entre el Sr. Juan Enrique y el Excmo. Ayuntamiento de Sevilla fue precisamente la del establecimiento por el propio arrendatario en los terrenos municipales de su negocio de gasolinera.

Fundado, de igual modo, en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación del artículo cincuenta y siete de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Establecida la conclusión de que la relación arrendaticia entre Don Juan Enrique y el Ayuntamiento debe configurarse como un arrendamiento de local de negocio, contemplado en el artículo tres, segundo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al estimarse en la sentencia recurrida la causa dedesahucio invocada por dicha Corporación Municipal, de extinción del plazo contractual, se produce clara violación de lo dispuesto en el artículo cincuenta y siete de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos que dispone: Este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador. Quiere ello decir que si, en cuatro de mayo de mil novecientos setenta y seis, finalizó el plazo contractual de cinco años, por imperativo de este artículo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, queda prorrogado automáticamente este plazo.

Fundado, de igual manera, en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación del artículo ciento veintiséis, número primero, en relación con los artículos ciento veintitrés, primero y ciento veintidós, primero, de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Partiendo del supuesto de que la expresada relación arrendaticia queda configurada como un arrendamiento de local de negocio, se produce en el litigio que nos ocupa una evidente inadecuación de procedimiento, denunciada por esta parte en primera y segunda instancia. La demanda de desahucio formulada por el Ayuntamiento se tramitó en juicio verbal por el procedimiento establecido en los artículos mil quinientos ochenta y nueve a mil quinientos noventa y cuatro de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando, según el citado artículo ciento veintiséis de la Ley de Arrendamientos Urbanos, debió seguirse por los trámites de los incidentes.

Fundado también en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil por violación del artículo mil quinientos sesenta y seis en relación con el artículo mil quinientos ochenta y uno, ambos del Código Civil. En el supuesto hipotético de que, rechazándose la prórroga forzosa del contrato, se apreciare la expiración del término contractual, habría que acudir a lo dispuesto en el artículo mil quinientos sesenta y seis del Código Civil, en relación con el artículo mil quinientos ochenta y uno del mismo Cuerpo Legal, en cuanto establecen: «Si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción, a menos que haya precedido requerimiento». Existe constancia en los autos de que, a pesar de que el plazo contractual quedó vencido en cuatro de mayo de mil novecientos setenta y seis, el Ayuntamiento de Sevilla continuó cobrando los cánones correspondientes a los años mil novecientos setenta y seis, mil novecientos setenta y siete y mil novecientos setenta y ocho, rechazando el canon de la anualidad del año mil novecientos setenta y nueve, y no iniciando procedimiento de desahucio hasta el día siete de mayo del expresado año. Incluso, también, después de iniciado este procedimiento, efectuó el cobro del canon correspondiente al año mil novecientos ochenta y uno. Por consiguiente, es obvio que el Sr. Juan Enrique vino disfrutando, sin mediar requerimiento del Ayuntamiento de Sevilla, de la cosa arrendada por éste, no en el plazo de quince días posterior a la terminación del contrato, sino por varios años, y ello introdujo la tácita reconducción de dicho contrato arrendaticio.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruidas las partes se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

VISTO siendo Ponente el Magistrado Don Jaime Santos Briz.

CONSIDERANDO:

CONSIDERANDO que los cinco motivos de que consta este recurso de casación por infracción de ley se apoyan en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por lo que esta Sala ha de partir de los mismos hechos que uniformemente sirvieron de base a ambas sentencias de instancia para dar lugar al desahucio del arrendamiento de un solar que la entidad ahora recurrida, Ayuntamiento de Sevilla, como propietario hizo a favor de la parte demandada en la instancia y actual recurrente, Don Juan Enrique ; a) el citado arriendo se hizo efectivo a través de la concesión de uso de una parcela de unos ochocientos cuarenta y dos metros cuadrados por acuerdo del Ayuntamiento cedente, de veintinueve de enero de mil novecientos sesenta y nueve, para la instalación de una estación de servicio de carburantes; b) se cedía el solar sin edificación alguna, comenzado el pago de la merced arrendaticia una vez establecidas las instalaciones oportunas a que se obligó al arrendatario; c) el plazo de duración del contrato se fijó en cuatro años, a partir del cuatro de mayo de mil novecientos setenta y uno, renta de setenta y dos mil pesetas anuales pagaderas por anticipado, y fianza de estas cien mil pesetas que garantizaba que al final del plazo contractual el arrendatario desalojaría el inmueble dejándole como estaba cuando se le arrendó, perdiendo en caso contrario la fianza; d) llegando el término del plazo del contrato, y como no desalojara el inmueble voluntariamente el recurrente, por acuerdo del Ayuntamiento de catorce de noviembre de mil novecientos setenta y ocho, fue requerido el día veintisiete del mismo mes para que en el plazo de treinta días efectuase el levantamiento de las instalaciones, requerimiento que no fue atendido, por lo que se hubo de iniciar el pleito civil de desahucio, de que dimana este recurso extraordinario, por los trámites de los artículos mil quinientos ochenta y nueve a mil quinientos noventa y cuatro de la Ley Procesal Civil, que concluyó, como ya se deja dicho, por sentencia estimatoria en ambas instancias.CONSIDERANDO que consta como hecho probado que el objeto del arriendo ahora en litigio fue una parcela sin edificación alguna, constitutiva por tanto de un solar, para que en ella estableciese el arrendatario una estación de servicio de venta de carburantes líquidos; por tanto, no cabe hablar, como pretende el recurrente, de un arrendamiento de local de negocio, por faltar en absoluto la base fáctica de ser objeto del contrato una edificación "habitable», como exige para esos arrendamientos el artículo primero, apartado uno de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, y si aun después de instalada la estación de servicio podría hablarse de edificaciones habitables en el sentido de que reúnan las condiciones de seguridad, higiene y protección contra los accidentes atmosféricos, que exige indispensablemente la habitabilidad; por lo que se trató de un arriendo de solar, sin complejidad alguna derivada de las elementales instalaciones que exige una estación de servicio, contrato que en ningún caso cabe calificar, según ha declarado con reiteración esta Sala, de arrendamiento de local de negocio, cuando después de celebrado el contrato se llevan a cabo determinadas edificaciones, lo cual no implica la modificación de la naturaleza del contrato, no protegido por las normas de excepción relativas a la prórroga (sentencia de quince de diciembre de mil novecientos sesenta y uno ); ni aun en el supuesto de que el arrendatario hubiese convertido el solar en un local de negocio, a lo que no lo autorizaba el contrato en litigio, se hubiera desvirtuado la naturaleza del objeto arrendado, que no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (sentencia de veinte de marzo de mil novecientos sesenta y dos, veintiuno de febrero de mil novecientos sesenta y tres , y otras); por consiguiente, queda excluida la aplicación a este supuesto, por su sencilla calificación jurídica de arrendamiento de solar, de toda hipotética complejidad derivada de las instalaciones para el uso como despacho de carburantes al público, así como sustraído al ámbito de aplicación del artículo tercero, apartado dos, de la Ley Arrendaticia citada, puesto que el supuesto de hecho comprobado en autos no es el de esa norma invocada como infringida, que exige que el arrendatario recibiere "el local» bien con un negocio e industria ya establecido en él o bien para instalar allí su propia industria, puesto que en el caso debatido recibió un "solar», que fue lo efectivamente arrendado, ni tampoco se trató del supuesto de arriendo de una estación de servicio ya instalada, supuesto perfectamente posible, ni de arriendo de local de negocio en que hubiese instalada una de estas estaciones, sino que el ahora recurrente se obligaba a instalarla en el solar recibido y a levantarla al concluir el plazo contractual, según solemnemente se comprometió (folios treinta y cuatro y treinta y cinco de los autos) por comparecencia ante la entidad arrendadora.

CONSIDERANDO que lo expuesto conduce a la desestimación de los dos primeros motivos del recurso, ambos al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , acusando respectivamente la infracción de la doctrina legal que se cita, sancionadora de que el juicio de desahucio es impropio para dilucidar cuestiones complejas, y la violación del artículo tercero, párrafo dos, de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, pues como se ha visto no hay complejidad alguna en el caso debatido que exigiese un previo juicio declarativo para precisarlas, máxime ante la palmaria conformidad en los hechos observada en ambas instancias; y desestimados dichos dos primeros motivos son también desestimables el tercero y el cuarto, que con el mismo apoyo procesal acusan la violación del artículo cincuenta y siete de la misma Ley especial arrendaticia y sus artículos ciento veintiséis, número primero, en relación con los artículos ciento veintitrés, primero y ciento veintidós, primero de la misma Ley, en cuanto que al no tratarse de un arrendamiento de local de negocio, ya se deduce de lo expuesto que no le es aplicable el régimen de prórroga legal que para los demás contratos sometidos a la legislación especial se establece en ésta, y que en cuanto al procedimiento no hubo de seguirse el que señalan los artículos que se invocan como infringidos en el cuarto de los motivos, por no tratarse de cuestión de la competencia referida a locales de negocio, sino del supuesto de desahucio por haber expirado el término convencional, previsto en el artículo mil quinientos sesenta y nueve, primera, del Código Civil, cuyo procedimiento idóneo es el regulado en los artículos mil quinientos ochenta y nueve a mil quinientos noventa y cuatro de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el desahucio ante los Juzgados de Primera Instancia, que fue precisamente el seguido en la instancia de estos autos.

CONSIDERANDO que por último el motivo quinto, con la misma base procesal que los anteriores, acusa la violación del artículo mil quinientos sesenta y seis en relación con el artículo mil quinientos ochenta y uno ambos del Código Civil, sosteniendo el recurrente en su desarrollo que existe constancia en los autos de que el plazo contractual quedó vencido en cuatro de mayo de mil novecientos setenta y seis, y que se han seguido pagando las rentas hasta el año mil novecientos ochenta y uno, por consiguiente, en sentir del recurrente, el contrato se ha prorrogado en virtud de la tácita reconducción, debiendo regir al menos hasta mil novecientos ochenta y cuatro o mil novecientos ochenta y seis; criterio totalmente rechazable y que olvida que en los autos consta que el día veintisiete de noviembre de mil novecientos setenta y ocho fue requerido de desalojo al ocupante del inmueble arrendado por la entidad recurrida, conminándole para levantar las instalaciones, promoviéndose la demanda origen de estas actuaciones con fecha siete de mayo de mil novecientos setenta y nueve; por lo que es evidente que no se produjo tácita reconducción a partir del mencionado requerimiento, y, aunque se hubiere producido, en modo alguno podría asignársele laduración originaria del contrato por cinco años, como pretende el recurrente, sino que sería la de un año conforme al artículo mil quinientos ochenta y uno, por pagarse la renta por años, doctrina ya seguida por esta Sala (sentencias de veinte de noviembre de mil novecientos nueve y quince de diciembre de mil novecientos cincuenta y tres ) y que no es directamente aplicable al presente supuesto por no haberse dado tácita reconducción, todo lo que hace decaer también este último motivo y con el mismo la totalidad del recurso.

CONSIDERANDO que las costas deben imponerse a la parte recurrente, como exige el artículo mil setecientos cuarenta y ocho de la Ley de Enjuiciamiento Civil, acordándose al mismo tiempo la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal, de conformidad todo ello con el expresado precepto procesal.

FALLAMOS

que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por Don Juan Enrique contra la sentencia pronunciada por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Sevilla, en fecha veintinueve de junio de mil novecientos ochenta y uno . Condenamos a dicha parte recurrente, al pago de las costas ocasionadas en este recurso, y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino prevenido en la Ley; y a su tiempo, comuniqúese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.

ASI por esta nuestra sentencia que se publicará en el «Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Beltrán de Heredia.- Jaime de Castro.-Carlos de la Vega.-Antonio Sánchez.-Jaime Santos Briz.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el Excmo. Sr. Don Jaime Santos Briz, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico.-Antonio Docavo.-Rubricado.