STS, 11 de Marzo de 1985

Núm. 156.- Sentencia de 11 de marzo de 1985

PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.

RECURRENTE: Don Eloy .

FALLO

Estima recurso contra sentencia de 12 de noviembre de 1982 de la Audiencia de Las Palmas.

DOCTRINA: Contratos. Nulidad parcial.

La doctrina y la jurisprudencia han reconocido la posibilidad de que concurran en el mismo acto o

negocio jurídico pactos válidos y pactos nulos, sin que la nulidad trascienda a la totalidad del

negocio.

En la villa de Madrid, a once de marzo de mil novecientos ochenta y cinco, en los autos de menor cuantía seguidos en el Juzgado de Primera Instancia de Santa María de Guía y en grado de

apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria, por don Eloy , mayor de edad, casado, armador, vecino de Mogán, contra don Luis Francisco , mayor de edad, casado, médico, y vecino de Las Palmas, don Andrés , mayor de edad, casado, médico, vecino de Baeza, y don Jesús Carlos , mayor de edad, casado, médico, vecino de Telde, sobre reclamación de cantidad, autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de Ley interpuesto por el demandante, representado por el Procurador don Argimiro Vázquez Guillen, y asistido del Letrado don Manuel Veloso Rodríguez, no habiendo comparecido en el presente recurso la parte demandada y como recurridos.

RESULTANDO

RESULTANDO por el Procurador don Manuel Hernández Rodríguez, en nombre de don Eloy , y mediante escrito dirigido al Juzgado de Primera Instancia de Santa María de Guía de Gran Canaria, se dedujo demanda de menor cuantía contra don Luis Francisco , don Andrés y don Jesús Carlos , sobre reclamación de cantidad, en cuya demanda se alegaron los siguientes hechos: Primero.-Que el actor es propietario del bungalow número NUM000 de la Urbanización DIRECCION000 , de la calle DIRECCION001

, número NUM001 de DIRECCION001 Mogán. Segundo.-Con fecha primero de marzo de mil novecientos ochenta el señor Eloy arrendó a los demandados en forma solidaria el citado bungalow con el mobiliario. Tercero.-En un principio, el bungalow se destinó para alojamiento de los demandados por un precio de veinte mil pesetas mensuales, pagaderas por adelantado dentro de los cinco primeros días de cada mensualidad. Posteriormente, se modificó el destino con el consentimiento del arrendador para convertir el inmueble en consultorio médico por lo que, en compensación se situó la renta en setenta mil pesetas mensuales. Cuarto.-Tanto en el contrato original como en el apéndice posterior, se establece que en caso de prórroga, como así ocurrió la renta se incrementará anualmente adaptándola a las oscilaciones del coste de vida que reflejen los índices publicados por el INE y habiendo transcurrido el primer año se requirió notarialmente a los demandados para efectuar la revisión acordada, señalándose la cifra de nueve mil setenta y dos de aumento sin que se hubiera recibido objeción alguna. Quinto.-Los demandados novolvieron a pagar la renta, adeudando, en consecuencia, las mensualidades de mayo, junio y julio que a razón de setenta mil suman doscientas diez mil, más las mensualidades de agosto y septiembre a setenta y nueve mil setenta y dos pesetas cada una por surgir los incrementos señalados en el número anterior, suman ciento cincuenta y ocho mil ciento cuarenta y cuatro pesetas, ascendiendo el total adeudado hasta el mes de septiembre incluido a un total de trescientas sesenta y ocho mil ciento cuarenta y cuatro pesetas. Invocó los fundamentos de derecho que estimó pertinentes y terminó suplicando se dictase sentencia declarando que los demandados son en deber solidariamente al actor la cantidad de trescientas sesenta y ocho mil ciento cuarenta y cuatro pesetas, con su interés legal desde el acto de conciliación, condenándole al pago de las costas.

RESULTANDO por el Procurador don Julio Ayala Aguiar, en nombre de los demandados, se contestó a la demanda alegando los siguientes hechos. Primero.-Nada tiene que objetar esta parte a lo que se refiere en los hechos primero y segundo de los de la demanda, por ajustarse a la realidad. Segundo.-El veinte de marzo de mil novecientos ochenta, los tres demandados formularon declaración de alta en la Licencia Fiscal para ejercer en el apartamento la actividad profesional de médico, con pleno y exacto conocimiento por parte del actor. El apéndice al contrato en el que se dice que la renta sería de setenta mil pesetas mensuales, carece totalmente de fecha. Tercero.- Que se pretende con base en un documento nulo incrementar la renta en un porcentaje que no se acredita ya que existe patente diferenciación entre los incrementos de renta por viviendas, y el general señalado al índice de costo de vida, pero en el supuesto de aplicar algún incremento, éste sería sobre la base de la renta de veinte mil pesetas y nunca la de setenta mil.

RESULTANDO invocó en derecho lo que estimó pertinente en orden a la reconvención y terminó suplicando se dictase sentencia desestimando la demanda y absolviendo de ella a los demandados, y estimando la reconvención declarando nulo y sin ningún valor ni efecto el apéndice al contrato de arrendamiento acompañado de contrario a la demanda, el cual no lleva fecha, con expresa imposición de las costas. Por la representación de la parte actora se contestó a la reconvención alegando lo siguiente: El simple cotejo del contrato-base con el apéndice, demuestra que ambos constituyen una contratación complementada, beneficiándose los demandados en el apéndice de una contratación sujeta a la LAU, con derecho de prórroga y con autorización para convertir el bungalow en consultorio médico, que fue la idea y el propósito inicial y único de los contratantes. Invocó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó suplicando se dictase sentencia estimando la demanda y rechazando la reconvención.

RESULTANDO practicada la prueba declarada pertinente y unida a sus autos el Juez de Primera Instancia de Santa María de Guía, dictó sentencia con fecha diecisiete de julio de mil novecientos ochenta y dos , estimando la demanda y declarando que los demandados deben solidariamente al actor la suma de trescientas sesenta y ocho mil ciento cuarenta y cuatro pesetas, condenándoles a su satisfacción, desestimando la reconvención, con el interés legal desde la fecha de la interposición de la demanda sin expresa mención sobre costas.

RESULTANDO apelada la anterior resolución por la representación del demandado, y sustanciada la alzada con arreglo a Derecho, la Sala de lo Civil de Las Palmas de Gran Canaria, dictó sentencia con fecha de doce de noviembre de mil novecientos ochenta y dos , revocando la del Juzgado y absolviendo de la demanda a los demandados, y estimando parcialmente la reconvención, absolviendo en parte y en parte condenando al actor declaró, primero, la nulidad de la cláusula tercera, del apéndice al contrato de arrendamiento, de uno de marzo de mil novecientos ochenta, que liga a las partes, en que se establece en setenta mil pesetas mensuales, las rentas del referido contrato; segundo, que la renta que deben satisfacer los arrendatarios al arrendador es la cantidad de veinte mil pesetas, como renta contractual consolidada mensual, sin hacer expresa imposición de costas en ninguna de las dos instancias.

RESULTANDO por el Procurador don Argimiro Vázquez Guillen, en nombre de don Eloy , se ha interpuesto, contra la sentencia de la Audiencia, recurso de casación por infracción de Ley, al amparo de los siguientes motivos. Primero.-Se ampara este primer motivo de casación en el número segundo del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y consiste en infracción de ley por violación por la sentencia recurrida del artículo trescientos cincuenta y nueve, párrafo primero de la misma ley. Segundo.-Se ampara este segundo motivo de casación en el número tercero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y consiste en infracción de ley por violación por la sentencia recurrida del artículo trescientos cincuenta y nueve, párrafo primero de la misma ley, y así porque el fallo de la sentencia recurrida otorga más de lo pedido en la reconvención. Tercero.-Se ampara este tercer motivo de casación en el número tercero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y consiste en infracción de ley por violación por la sentencia recurrida del artículo trescientos cincuenta y nueve en ambos párrafos de la misma ley. Cuarto.-Se ampara este cuarto motivo de casación en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y consiste en infracciónde ley por aplicación indebida por la sentencia recurrida del artículo mil doscientos ochenta y ocho del Código Civil. Quinto.-Se ampara en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y consiste en infracción de ley por violación por la sentencia recurrida del artículo mil doscientos catorce del Código Civil. Sexto.-Se ampara en el número séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y consiste en error de hecho en la apreciación de la prueba resultante de documento auténtico que demuestra la equivocación evidente del tribunal "a quo». Séptimo.-Se ampara en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y consiste en infracción de ley por violación por la sentencia recurrida del artículo mil doscientos cuarenta y nueve y mil doscientos cincuenta y tres, ambos del Código Civil. Octavo.-Se ampara en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y consiste en infracción de Ley y doctrina legal que comete la sentencia recurrida por aplicación indebida al caso de autos del artículo cincuenta y siete de la vigente Ley de Arrendamientos urbanos y de la doctrina legal que cita contenida en las sentencias de dieciocho de febrero de mil novecientos setenta y uno, quince de febrero de mil novecientos setenta y dos y veintitrés de abril y veintiséis de diciembre de mil novecientos setenta y tres.

VISTO siendo Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don Carlos de la Vega Benayas.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que por contrato suscrito en el clamado "documento» o impreso oficial, de fecha primero de marzo de mil novecientos ochenta, el ahora recurrente como arrendador y los tres arrendatarios, solidariamente, pactaron el arrendamiento, en régimen de temporada, por seis meses, de un apartamento sito en Puerto Chico, Las Palmas, por precio de veinte mil pesetas mensuales; contrato al que fue añadido, en documento distinto y sin fecha, un llamado apéndice con las siguientes estipulaciones: "Los contratantes han convenido novar el contrato (de uno de marzo de mil novecientos ochenta) en cuanto a su destino y a su renta; el destino será consultorio médico (lo son los tres arrendatarios) y alojamiento, manteniéndose el mobiliario inventariado; la renta se establece en legítima contraprestación en setenta mil pesetas mensuales, lo que no impedirá que a los puros efectos oficiales se siga utilizando el contrato original y los recibos con la renta en él figurada (veinte mil pesetas), y cualquiera que sea la renta señalada tendrán carácter liberatorio en relación a los meses a que correspondan»; y, finalmente, que "caso de prórroga se revisará la renta adaptándola a las oscilaciones del coste de la vida, según índices del Instituto Nacional de Estadística», que se "aplicarán sobre la renta consolidada, no sobre la renta base».

CONSIDERANDO que impagadas por los arrendatarios las mensualidades de renta correspondientes a los meses de mayo de mil novecientos ochenta y uno y los siguientes, así como el incremento derivado de la cláusula de revisión (cuya notificación notarial se hizo a los arrendatarios en quince de junio de mil novecientos ochenta y uno, con los datos precisos), es decir, una total suma de trescientas sesenta y ocho mil ciento cuarenta y cuatro pesetas, y formulada la pertinente demanda judicial, fue ésta admitida en primera instancia y luego desestimada por la sentencia de apelación, la cual contiene y hace las siguientes declaraciones: a) que el contrato de arrendamiento que liga a las partes "aparece integrado, formando unidad contractual, aunque redactado formalmente en momentos distintos», no obstante, lo cual, y en ellos, "se observan cláusulas contradictorias, por lo que debe prevalecer la modificación novatoria de lo acordado en el apéndice respecto de su antecedente textual, como así ocurre en cuanto al destino de lo arrendado», por lo "que ha dejado sin efecto a lo anterior», estándose, pues, "ante un contrato sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos», que por su destino "debe ser calificado de local de negocio», por ser "el elemento objetivo predominante»; b) que, sin embargo, "la cláusula tercera del apéndice (la renta de setenta mil pesetas) no fue aplicada en el contrato negocial», que "la renta realmente convenida fue la de veinte mil pesetas», como demostraban los recibos y los ingresos por esa cantidad en la cuenta corriente bancaria del arrendador (así se estipuló en el contrato), que "las sibilinas palabras de la cláusula (se refiere a la constancia de las veinte mil pesetas, y a su carácter liberatorio, pese al pacto novatorio de las setenta mil) no pueden perjudicar a la parte que no la ha ocasionado, es decir, a los arrendatarios y que el arrendador no rehusó los ingresos ni se opuso ni formuló oposición ni exigió otra cantidad», y c) que, además, y accediendo en parte a la reconvención, se debía decretar, y así lo hace en el fallo, la nulidad de tal cláusula de elevación de renta y de revisión, por atentar o "contravenir abiertamente al derecho de prórroga forzosa establecido en el artículo cincuenta y siete de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con el artículo sexto, tres, del Código Civil».

CONSIDERANDO que en el primer motivo del recurso formalizado por el arrendador, ante la desestimación total de la demanda y decreto parcial de nulidad del contrato, amparado aquél en el número segundo del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley Procesal , se alega la violación del artículo trescientos cincuenta y nueve de dicha Ley, relativo a la congruencia, fundado en que el fallo recurrido ha alterado la causa de pedir, pues en la reconvención se solicitaba la nulidad total del "apéndice» contractual(el novatorio) y en la sentencia se acuerda la parcial relativa al precio, no obstante declararse antes la validez del contrato como un todo unitario, y sin haberse declarado nada sobre la existencia de falta de consentimiento por miedo (como se alegó por los arrendatarios; temor a quedarse sin el arriendo); motivo, sin embargo, que no procede ser estimado, primero porque no puede decirse que sea incongruente una sentencia que otorgue menos de lo pedido en cuanto con ello, y sin extralimitarse, se atempera a las peticiones y alegaciones de las partes sin salirse de su ámbito, por acogerse sólo parte de sus peticiones (sentencias de once de noviembre de mil novecientos ochenta y tres y otras muchas); y en segundo lugar porque no se ha alterado en modo alguno la "causa petendi», siempre referida, en la reconvención y en la sentencia, a la nulidad del contrato novatorio, y no constituye incongruencia, por tanto, decretar sólo la nulidad parcial del mismo, desde el ángulo en el que ahora se examina la congruencia, porque esa posibilidad ha sido ya reconocida por la doctrina y la jurisprudencia (sentencias treinta de marzo de mil novecientos cincuenta, tres de junio de mil novecientos cincuenta y tres, veintisiete de mayo de mil novecientos cincuenta y ocho, siete de junio de mil novecientos sesenta, veinticuatro de noviembre de mil novecientos ochenta y tres , etcétera), es decir, la de la compatibilidad de la concurrencia en un mismo acto o negocio jurídico de pactos válidos y de pactos nulos, sin que la nulidad transcienda a la totalidad del negocio, como en otro aspecto ha declarado ya este Tribunal al referirse a la nulidad parcial del precio en los contratos normados (sentencias de doce de julio de mil novecientos setenta y nueve, siete de julio de mil novecientos ochenta y uno, y veintiséis de febrero de mil novecientos ochenta y tres ).

CONSIDERANDO que tampoco puede estimarse el motivo tercero que, al acogerse al mismo ordinal del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley procesal con la denuncia de la violación del artículo trescientos cincuenta y nueve de la misma, no para mientes en que la Sala de instancia, frente a lo que se dice en el motivo, sí se pronuncia acerca de la revisión pactada en el contrato, aunque no lo haga de modo literal, en su referencia a la nulidad de la elevación de la renta convenida en el "apéndice» y sus alusiones a su excesividad y reflejo en la prórroga forzosa, que luego tendrá su transcendencia en el fallo en cuanto, al anular toda la elevación, incidiría en el rechazo de la demanda en este punto, con lo que, en definitiva, cumple con la reiterada doctrina de esta Sala relativa a que la respuesta judicial a las alegaciones de las partes no ha de ser literal, sino sustancial, en la que se incluye la implícita.

CONSIDERANDO que el texto del segundo contrato, que la propia Sala de instancia declara ser el definitivo, como novatorio del anterior, resulta ser claro y meridiano al decir en su cláusula tercera que "la renta queda establecida en legítima contraprestación en setenta mil pesetas mensuales», sin perjuicio de seguirse extendiendo los recibos con la cuantía o renta figurada en el contrato novado, es decir, veinte mil pesetas, recibos que "tendrán carácter liberatorio en relación a los meses a que correspondan», con lo cual, y por las razones que fueren, se está estableciendo de común acuerdo una nueva renta aunque se haga figurar la anterior, nueva renta que aparece causalizada con la expresión "en legítima contraprestación» que usa la cláusula y a su vez garantizado el efecto liberatorio, es decir, justificativo del pago de la renta con la sola posesión del recibo por los arrendatarios; todo lo cual, evidentemente, ni es oscuro, ni sibilino, ni abusivo, sino solución de equivalencia o compensación al cambio jurídico del contrato, que pasa, por la novación, de ser un arrendamiento de temporada regido por la ley común a uno de locación de local de negocio, sujeto a la ley especial de arrendamientos urbanos, con lo que ello supone en detrimento del arrendador.

CONSIDERANDO que, ello así, resulta clara la infracción del artículo 1.288 del Código Civil , al ser aplicado indebidamente por la Sala sentenciadora, como se denuncia en el motivo cuarto, primero porque el texto no necesita de interpretación ("in claris non fit interpretado»), y luego porque la que hace la sentencia impugnada, si bien se mira, es constituir y sancionar una solución reñida con la propia lógica del contrato, que ya justifica el nuevo precio o renta al establecer otra equivalencia de las prestaciones, y que, de ratificarse ahora, entrañaría un perjuicio clarísimo para el arrendador, obligado en su caso al percibo de una renta no compensatoria, máxime no estando acreditado que él fuera el causante de esa pretendida oscuridad a la que se refiere la Sala y el artículo 1.288 del Código Civil , puesto que el contrato novatorio fue suscrito libremente y esa atribución de la sentencia ("la oscuridad del pacto no la han ocasionado los arrendatarios»), carece de justificación probatoria, que en todo caso hubiera correspondido, su carga, a los que lo alegaron, es decir, a los arrendatarios, los cuales, al decir que faltó su consentimiento debieron haberlo probado, como hecho impeditivo que es, a tenor del artículo 1.214 del Código Civil , que en este sentido ha sido también violado por la sentencia recurrida, como se alega en el motivo quinto, por lo que en definitiva dicho motivo, junto al cuarto, debe ser estimado también.

CONSIDERANDO que ese desequilibrio en la economía del contrato introducido por la interpretación excesiva denunciada, es la que ha de provocar asimismo la estimación del motivo segundo, que reprocha a la sentencia que se recurre la violación del artículo 359 de la ley de Enjuiciamiento Civil , con amparo en el número tercero del artículo 1.692 de dicha Ley , en cuanto concede y otorga más de lo pedido por los arrendatarios en su reconvención, ya que la mera legalidad extrínseca procesal de conceder menos de lopedido por los arrendatarios en cuanto a la nulidad parcial del contrato novatorio,-según se razonó al estudiar el motivo primero- no puede convertirse de hecho en la concesión de un "plus» para los mismos, como lo sería de mantener un bajo precio o renta (por nulidad parcial de la venta nueva), y a la vez la consagración judicial del contrato novado como de local de negocio (que es lo que se mantiene en la sentencia), favoreciendo así, injustificadamente, a los arrendatarios reconvinientes.

CONSIDERANDO que el error interpretativo antes estimado, viene a ser remachado por las consideraciones que se hacen en el motivo sexto del recurso, relativo a la comisión de error de hecho en la apreciación de la prueba cometido por la Sala de instancia, error que se demuestra con el documento auténtico que se cita como tal, es decir, el acta notarial de requerimiento de pago hecho por el arrendador a los arrendatarios, relativo a la renta nueva y a su revisión, y que invalida la estimación de la sentencia en su alusión a la inactividad del arrendador en ese sentido, como muestra de aceptación de la renta primeramente pactada.

CONSIDERANDO que la estimación de los motivos anteriores hace inútil el estudio del séptimo, aparte de su formulación incorrecta por mezclar como infringidos los artículos 1.249 y 1.253 del Código Civil en el mismo motivo, con merma de la claridad y precisión que exige el artículo 1.720 de la Ley Procesal ; mas no así el último y octavo, que al amparo del número primero del artículo 1.692 de dicha Ley , denuncia la aplicación indebida del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y doctrina legal concordante, ya que, en armonía con lo que se ha dicho, no puede estimarse que la nueva renta pactada lesione el derecho de prórroga legal, por ser excesiva o abusiva, que no lo es según se ha visto, sino en verdad autorizada por lo dispuesto en los artículos 97 y 98 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que permiten la elevación de rentas, y sin olvidar que en realidad lo que se hizo fue no un pacto de elevación, sino una novación, un contrato nuevo con la renta a él correspondiente, libremente pactada y además con una cláusula de revisión lícita, en cuanto prevé la misma en los supuestos de alza o baja del coste de la vida (sentencia veintidós de junio de mil novecientos ochenta y cuatro y veintitrés de enero de mil novecientos ochenta y cinco ); razones por las cuales debe estimarse el motivo y con ello el recurso en su totalidad, con las prevenciones del artículo 1.745 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

FALLAMOS

FALLAMOS

que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por infracción de Ley interpuesto a nombre de don Eloy , contra la sentencia que con fecha doce de noviembre de mil novecientos ochenta y dos , dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de las Palmas de Gran Canaria, cuya sentencia casamos y anulamos sin hacer especial imposición de costas causadas en el presente recurso; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia, la certificación correspondiente, con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.

ASI por esta nuestra sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Don Carlos de la Vega Benayas, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando Audiencia Pública, la misma, en el día de su fecha, de que como Secretario, certifico.