STS, 3 de Diciembre de 1986

Al amparo del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto que la sentencia recurrida incurre en violación por inaplicación de los artículos treinta y nueve y cuarenta, d) de la Ley Hipotecaria y de la doctrina legal contenida en las sentencias del Tribunal Supremo de veinticinco de abril de mil novecientos cuarenta y nueve, trece de diciembre de mil novecientos cincuenta y cinco, trece y treinta de diciembre de mil novecientos sesenta y cinco, veinticinco de mayo de mil novecientos sesenta y seis y veintidós de diciembre de mil novecientos setenta . La sentencia recurrida no da lugar a la rectificación del asiento inscrito de la finca NUM002 por considerar que solicitándose la contradicción de una inscripción registral en cuanto al dominio o Derechos reales que en ella pueden constar, es preciso que previamente, o al tiempo, se solicite la nulidad de la misma y, en todo caso, del título que la originó, incurriendo con ello en violación por inaplicación de los artículos y doctrina legal invocados. En la demanda se insta la rectificación del asiento registral por error en el título que le dio causa; es decir, no se solicita la nulidad del título porque no se insta la nulidad de los contratos de compraventa de los pisos. Y consecuentemente, se ejercita la acción de rectificación del contenido inexacto del Registro por el desacuerdo que existe entre éste y la realidad jurídica extrarregistral, prevista en el artículo treinta y nueve de la Ley Hipotecaria y amparada en el artículo cuarenta, apartado d) de la propia Ley . Se ejercita la acción de rectificación del Registro y no la reivindicatoría. No se contradice el dominio de los compradores de los pisos sino tan sólo la rectificación de unos linderos, para adaptarlos a la realidad extrarregistral. La doctrina del Tribunal Supremo, deducida de las sentencias que se citan como violadas por inaplicación, es unánime amparando la acción ejercitada de rectificación del asiento registral cuando no se discute el dominio de la finca inscrita a favor de los demandados. Y la doctrina de los tratadistas Roca-Sastre y Lacruz, por no citar otros, también.

Al amparo del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil por aplicación indebida del artículo treinta y ocho-dos de la Ley Hipotecaria , La sentencia recurrida no da lugar a la petición actora porque considera que una vez inscrito el título, éste es válido a todos los efectos legales y que, por ello, no cabe cotradecirlo sin que se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente, de conformidad con lo establecido en el articulo treinta y ocho-segundo de la Ley Hipotecaria , consideración que sostiene pese a declarar probado, en el segundo considerando, «que la segunda edificación se realizó a la vista, ciencia y paciencia de los restantes condueños, sin oponerse, destruyendo, con ello, la presunción "iuris tantum" de exactitud del Registro por no concordar con la realidad jurídica extrarregistral». Pero para pedir tal nulidad o cancelación debe simultáneamente pedirse la nulidad del título causa del asiento registral, circunstancia que, como se indica en el motivo anterior, no se insta en la demanda, ni podía instarlo la recurrente por no ser propietaria exclusiva del edificio, al haber vendido la mayor parte de los pisos, mediante documentos privados, antes de la otorgación de la escritura pública de División en Propiedad Horizontal, causa del cuestionado asiento registral. Existiendo un asiento registral en virtud de un título válido cuya validez ninguna de las partes cuestiona, la única acción que cabe es la de rectificación de dicho asiento.

Al amparo del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil por interpretación errónea del artículo treinta y ocho-dos de la Ley Hipotecaria . La sentencia recurrida analiza la situación de hecho creada con la construcción del segundo edificio en el solar inscrito como perteneciente al primero. Admite la sentencia «que la edificación (segunda) se realizó a la vista, ciencia y paciencia de los restantes condueños, sin oponerse», añadiendo «y dado que simplemente y en relación con el artículo treinta y ocho de la Ley Hipotecaria , la situación creada, la presunción de exactitud del Registro, como «iuris tantum», queda destruida con la demostración de que su contenido no concuerda con la realidad jurídica extrarregistral, sin que puedan invocar la fuerza legitimadora de la constancia tabular los demandados que han conocido y consentido, por la propia fuerza de los hechos, la modificación introducida por la obra realizada a su vista, ciencia y paciencia, en el terreno cuestionado». Luego la discrepancia queda limitada a determinar, si existiendo una inscripción registral, la única vía para adecuarla a la verdad extrarregistral es la del articulo treinta y ocho-dos de la Ley Hipotecaria , comosostiene la sentencia recurrida, o si no instándose la nulidad de la inscripción, por no solicitarse la nulidad de los títulos de compraventa de los pisos propiedad de los opositores, la acción procedente es la de rectificación del asiento registral de los artículos treinta y nueve y cuarenta d) de la propia Ley Hipotecaria , como sostiene la recurrente.

Al amparo del número siete del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil por error de derecho en la apreciación de las pruebas, consistente en la infracción por inaplicación de los artículos mil doscientos veinticinco en relación con el mil doscientos dieciocho y mil doscientos treinta y dos, todos ellos del Código Civil , en relación con el valor probatorio de las pruebas que se indican. De todas las pruebas de autos y en conjunto se demuestran unas verdades incuestionables. Que sobre la finca número NUM008 de superficie 580,85 metros cuadrados se proyectaron y construyeron dos edificios: una en AVENIDA000 número NUM000 sobre una superficie de 380,60 metros cuadrados y otro en DIRECCION000 NUM001 de 275,25 metros cuadrados; que los demandados opositores supieron en todo momento la anterior realidad sin que formularan oposición alguna a la segunda edificación y que al procederse a la división del primer edificio se sufrió un error de descripción, incluyendo la totalidad de la finca en vez de segregarse la porción de 380,60 metros cuadrados, sobre al cual estaba proyectado y construido. La sentencia recurrida razona que la pretensión actora se apoya en una intencionalidad de edificar en la finca NUM008 , dos casas, pensamiento que como hecho psíquico, subjetivo, que se mueve y desenvuelve dentro del recibo complicado de la vida mental, carece de trascendencia al no ser exteriorizado a quienes adquieren conforme a lo que en estos momentos proclama la realidad jurídica regístral. Es decir, contempla una realidad: La jurídica registral y no considera la realidad extrarregistral apoyada contundentemente y sin fisuras en una extensa prueba derivada de documentos públicos; de documentos privamos reconocidos por los demandados-opositores; de un informe pericial; de una diáfana confesión en juicio y de una cualificadísima prueba testifical, todos y cada uno de ellos y no se diga en conjunto, acreditativas de que esta realidad extrarregistral es la verdadera, y errónea la jurídico-registral. Resuelve el problema desde el ámbito puramente registral, con omnipotencia sobre la realidad fáctica, llegando a la conclusión, simplista, de que existiendo un asiento registral inscrito, los hechos y pruebas no pueden afectarle, siendo, por ello, obligado que para su rectificación se precisa previamente la declaración de su nulidad, aunque ninguna de las partes inste la nulidad de los títulos de adquisición de los pisos anteriores y posteriores a la inscripción del asiento registral. Con ello es evidente que al no apreciar la sentencia recurrida el alcance de las invocadas pruebas ni su fuerza vinculatoria frente a los hechos debatidos, incurre en error de derecho en la apreciación de la prueba en concepto de violación por inaplicación de los artículos mil doscientos dieciocho, mil doscientos veinticinco y mil dos cientos treinta y dos del Código Civil .

Al amparo del número siete del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil por error de derecho en la apreciación de las pruebas, en concepto de interpretación errónea de las obrantes en autos con infracción de los artículos mil doscientos treinta y dos y mil doscientos veinticinco en relación con el mil doscientos dieciocho, todos ellos del Código Civil . Este motivo es un complemento del anterior, derivado de sus propios argumentos, si bien analizado desde el ángulo de la interpretación errónea de las prueba examinadas. Es evidente que si la confesión en juicio hace prueba contra su autor - artículo mil doscientos treinta y dos del Código Civil -, y si los documentos públicos o privados hacen prueba contra los contratantes - artículos mil doscientos dieciocho y mil doscientos veinticinco del mismo Código - en el presente caso, existiendo tales pruebas que acreditan claramente que al otorgarse la escritura de División en Propiedad Horizontal del edificio de Navarra, NUM000 , se sufrió, por el Notario autorizante, un error técnico de transcripción de la superficie de la finca, esta verdad extrarregistral debe imperar sobre la realidad del asiento registral producido por error. Y al no apreciarla así, la sentencia recurrida incurre en la infracción denunciada.

Al amparo del número siete del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil por error de hecho en la apreciación de las pruebas resultantes de documentos auténticos incorporados a los autos, demostrativos de la equivocación evidente del Juzgador. Figuran en los autos, en el ramo de prueba de la actora, los siguientes documentos públicos, que señalamos como auténticos. Uno. Visados del Colegio de Arquitectos de Cataluña y Baleares de los proyectos y planos de emplazamiento de los dos edificios a construir, uno en AVENIDA000 número NUM000 , sobre 305,60 metros cuadrados y otro en DIRECCION000 número NUM001 sobre 275,25 metros cuadrados. Dos. Plano sellado por el propio Colegio de Arquitectos y por la Jefatura Provincial de Carreteras en el que consta granado en negro el solar de la AVENIDA000 , NUM000 > separado del de la calle DIRECCION000 NUM001 . Tres. Acuerdo del Ayuntamiento de Molins de Rey concediendo licencia de obras y la propia licencia. Cuatro. Certificación del Colegio de Arquitectos acreditativa de que el Arquitecto presentó sendos Proyectos de Edificación, uno en la AVENIDA000 número NUM000 y otro en la DIRECCION000 número NUM001 . Cinco. Certificación del Ayuntamiento de la concesión de licencia del edificio AVENIDA000 NUM000 y solicitud de construcción del de la DIRECCION000 número NUM001 . Seis. Alta de Contribución, del edificio AVENIDA000 NUM000 . Con estos documentos, no examinados por el Tribunal de Instancia,aparece demostrado, sin lugar a dudas, que el edificio AVENIDA000 número NUM000 se construyó sobre un solar de 305,60 metros cuadrados, infiriéndose de ello, que al otorgarse la escritura de División en Propiedad Horizontal del edificio sobre la total superficie de la finca número NUM002 , o sea, sobre 580,85 metros cuadrados, se sufrió un error notarial al no segregarse aquella porción de terreno de esta total superficie. Con lo cual queda acreditado que la inscripción registral producida con la escritura de División en Propiedad Horizontal no refleja la verdad extrarregistral.

10. Admitido el recurso e instruidas las partes se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Mariano Martín Granizo y Fernández.

    Fundamentos de Derecho

    Los presupuestos que han de tenerse en cuenta para resolver este recurso, reconocidos como ciertos por el Tribunal de Instancia, son los siguientes: A) doña Marina , actora y ahora recurrente, era dueña de un solar de 580,85 metros cuadrados sito en Molins de Rey, entre la AVENIDA000 y la calle DIRECCION000 número NUM001 ; B) Dicha señora, construyó sobre indicado solar, ocupando parte de él, un edificio con frente a la citada AVENIDA000 para establecer sobre el mismo una propiedad horizontal; C) Mediante documentos privados de fechas veintidós de junio de mil novecientos setenta y uno, dieciséis de febrero y siete de noviembre de mil novecientos setenta y dos, Marin Marina diversos pisos del citado inmueble, no obstante lo cual, el siete de noviembre de mil novecientos setenta y dos otorga escritura pública de declaración de obra nueva y constitución de dicho régimen de propiedad, escritura en al que interviene solamente ella y en concepto de titular única del solar ya mencionado; D) En la inscripción registral de la edificación a que se hace mención en el apartado b) de este fundamento, realizada por la actora y hoy recurrente, se hizo constar la expresada extensión de 580,85 metros cuadrados; F) La demanda presentada por doña Marina , va dirigida a interesarse declare la rectificación en indicado asiento de la extensión que se había asignado a la finca en la escritura de obra nueva y división en propiedad horizontal.

    Se integra este recurso por seis motivaciones de las cuales, las cuarta, quinta y sexta, por instaurarse en el número séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Ritos , deben, en aras a la técnica de la casación, ser contempladas con prioridad. Dichos motivos se construyen; el primero y segundo de ellos, sobre el error de derecho en la apreciación de la prueba en que ha incurrido el Tribunal «a quo» por inaplicación del artículo mil doscientos veintitrés en relación con los mil doscientos dieciocho y mil doscientos treinta y dos del Código Civil en orden al valor de las probanzas que se indican y son: los proyectos de la edificación a construir de la AVENIDA000 ; plan sellado por el Colegio de Arquitectos y Jefatura Provincial de Carreteras; solicitud al Ayuntamientos de Molins de Rey; Prueba pericial, testifical y de confesión judicial (motivación cuarta); y con base en la interpretación errónea de los artículos mil doscientos treinta y dos mil y mil doscientos veinticinco en relación con el mil doscientos dieciocho del Código Civil , en el motivo quinto, que se considera complemento del precedente. A su vez, en el sexto, lo denunciado en el error de hecho en la apreciación de la prueba, derivado de documentos auténticos que demuestran en opinión de la recurrente la evidente equivocación del juzgador.

3. Ninguna de las motivaciones indicadas puede prosperar: Uno) la que pretende sustentarse sobre el error de hecho, viene referida a documentos de los que se dice no han sido examinados por el Tribunal de instancia y que según la recurrente demuestran «sin lugar a dudas que el edificio de Navarra número NUM000 se construyó sobre un solar de 305,60 metros cuadrados infiriéndose de ello, que al otorgarse la escritura pública de División de Propiedad Horizontal del edificio sobre la total superficie de la finca número NUM002 , o sea, sobre 580,85 metros cuadrados, se sufrió un error notarial al no segregarse aquella porción de terreno de esta total superficie». El perecimiento de este motivo se produce: a) Por su absoluta inexactitud en cuanto a la afirmación que en él se hace de que el Tribunal «a quo» no hay tenido en cuenta referidos documentos, como acredita la minuciosa referencia que en los considerandos de su sentencia se hace a toda la prueba practicada y muy especialmente a la documental; b) Porque, además, lo que están poniendo de relieve esos documentos, como implícitamente se está reconociendo en el motivo es, que no deben confundirse dos puntos tan distintos como son la extensión superficial del edificio cuestionado (extremo sobre el que nadie discrepa) y la del solar sobre el cual el mismo se ha construido, esto es, la del solar elementos común de dicho inmueble, que es precisamente lo establecido en la sentencia impugnada y aquí combatida; c) Por que, en todo caso y como reconoce la propia recurrente en el motivo al emplear el término «infiriéndose de ello», la consecuencia fáctica que de dichos documentos pretende derivar viene construida sobre una auténtica presunción subjetiva y, por ello interesada, que contrasta con la realidad objetiva de la escritura pública de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal así como con la inscripción que aparece en el Registro de la Propiedad; Dos) En cuanto a las dos motivaciones que tiene su razón de ser en error de derecho, sucumben: a) Porque cual queda acreditado a través de lo hastaahora expuesto, la estimación que la Sala de Apelación ha hecho de la prueba documental practicada, se acomoda a los más estrictos principios procesales en materia de valoración probatoria; b) En cuanto a la prueba de confesión judicial - artículo mil doscientos treinta y dos del Código Civil -, por que cual tiene ya dicho persistentemente esta Sala, la misma, si no se presta bajo juramento decisorio no tiene carácter privilegiado y por ello su fuerza probatoria he de referirse al conjunto de la misma, que es, precisamente, lo realizado por el Tribunal «a quo»; c) En cuanto la pericial, no viene denunciada su infracción por la vía adecuada - la de los artículos mil doscientos cuarenta y dos-mil doscientos cuarenta y tres del Código Civil y sí a título de documental, lo que impide su tratamiento en casación como tiene igualmente declarado la doctrina de esta Sala, sin olvidar, tampoco, que no son los preceptos que regulan tal prueba en el Código Civil de carácter preceptivo sino solamente admonitivo, por lo que puede el juzgador valorarlos conjuntamente con el resto de las probanzas propuestas y practicada cual ha hecho; c) Por último y en cuanto a la documental restante, como ha quedado acreditado a través de los razonamientos conducentes a la desestimación del motivo fundado en el error de hecho, lo que se esta pretendiendo es hacer es hacer decir a esos documentos tanto públicos como privados lo que en ellos no aparece.

   Se pasa así al estudio de los motivos primero a tercero, todos fundamentados en el ordinal primero del mismo precepto de la Ley Procesal, el mil seiscientos noventa y dos , y en los que lo achacado al Tribunal de Instancia es: la violación por inaplicación de los artículos treinta y nueve y cuarenta, apartado d) de la Ley Hipotecaria así como de la doctrina de esta Sala que cita (primero); la aplicación indebida del artículo treinta y ocho-dos de la misma Ley (segundo); y la interpretación errónea del artículo treinta y ocho-dos de la Ley Hipotecaria (tercero), infracciones, las denunciadas, que construye sobre el hecho de que: la sentencia recurrida no da lugar a la rectificación del asiento de la finca NUM002 , por considerar «que solicitándose al contradicción de una inscripción registral en cuanto al dominio o derechos reales en ella pueden constar, es preciso que previamente o al tiempo, se solicite la nulidad de la misma y, en todo caso, del título que la originó», lo cual, en opinión de quien impugna, no ese exacto, toda vez que lo solicitado en la demanda no es la nulidad del título desde el momento que no se interesa la nulidad de los contratos de compraventa de los pisos; igualmente se indica para apoyar la tesis impugnatoria, que la desestimación de la demanda se opera por considerar que una vez inscrito el título, éste es válido a todos los efectos legales y por ello no vale contradecirlo; por último, se dice también, que en el considerando segundo de la resolución impugnada se analiza la situación de hecho creada por la edificación del inmueble construido en segundo lugar en el solar inscrito p «como perteneciente al primero, declarando la buena fe de la actora o, al menos, la posesión de buena fe por compensación de culpas - artículo trescientos sesenta y cuatro del Código Civil -, «pero lo que interesa para el presente motivo - el tercero- son las afirmaciones que en el aludido considerando se hacen respecto de la prueba analizada».

   Ninguno de los motivos a que se ha hecho alusión en el precedente fundamento pueden prosperar por cuanto: I) El primero y el segundo, aparecen por completo desconectados con lo que constituye la esencia de la resolución impugnada. En efecto, si bien ésta confirma la de primera instancia, desestimatoria de la demanda, es evidente que no lo hace con base en los mismos fundamentos y razones jurídicas, dado que, mientras aquélla efectivamente apoya su fallo en que como para contradecir una inscripción registral en cuanto al dominio y demás derechos reales es preciso que previamente o al tiempo se solicite su nulidad o, en todo caso, la del título que la originó, como esto no se interesó y el juzgador por virtud del principio de incongruencia no puede conceder más de lo solicitado, procedía la desestimación de la acción; II) Sin embargo, la resolución aquí recurrida comienza por prescindir de los considerandos segundo y quinto a séptimo de la apelada, de los cuales, son precisamente los sexto y séptimo donde se contienen los razonamientos que se dejan expresados; III) La razón jurídica que sirve de apoyo en la sentencia aquí recurrida a la desestimación de la demanda, se fundamenta en que: a) Cuando la actora otorga la escritura de obra nueva y división horizontal del primer edificio por ella construido en el solar de 580,85 metros cuadrados, el día siete de noviembre de mil novecientos setenta y dos, ésta ya había iniciado la venta de pisos en el mismo, razón por la cual no podría por sí sola otorgar referido documento; b) El error que se dice cometido por quien impugna en dicha escritura de obra nueva, consistente en atribuir al solar donde se construyó mencionado edificio la indicada extensión, ya que lo querido por la recurrente era construir en indicado solar dos inmuebles, «carece de trascendencia al no ser exteriorizada a quienes adquieren conforme a lo que en esos momentos proclama la realidad jurídica registral extraregistral que es la única que es objeto de variación por la posterior construcción de otro edificio realizado por la actora que ya no es titular único del suelo en el que se asienta esa edificación» (considerando primero de la sentencia impugnada); c) A su vez y como jurídica consecuencia de lo indicado se declara: «habida cuenta de que precisamente en aquel momento de otorgamiento ya existían enajenaciones de pisos efectuadas con anterioridad a la segunda edificación, en la citada casa número NUM000 de la AVENIDA000 , la futura modificación del título constitutivo... tenía ya que requerir el consentimiento unánime de todos los titulares de pisos en régimen de propiedad horizontal»; IV) Por último, tampoco es exacto el argumento contenido en el motivo tercero en orden a la que se dice declarada buena fe de la actora en el segundo considerando de la sentencia recurrida, dado que lo en él expresado es que si frente a lo que se deja indicado en el apartadoprecedente se admite que la recurrente edificó en la otra parte del solar, a la existencia de buena fe por su parte «se opone en principio el saber que el mismo figuraba inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de los restantes copropietarios, o bien excluyendo esa buena fe, tanto para la constructora y sus oponentes, teniendo en cuenta que la edificación se realizó a la vista, ciencia y paciencia de los restantes condueños, sin oponerse, lo que por aplicación del artículo trescientos sesenta y cuatro del Código Civil, compensándose las culpas, cual si todos hubieren procedido de buena fe, habría que entrar de nuevo, para el caso de autos en la aplicación del artículo trescientos sesenta y uno ».

6. Por otra parte y en lo que al artículo treinta y ocho de la Ley hipotecaria se refiere, llama ya la atención la incertidumbre en que se mueve la recurrente al denunciar su infracción en dos motivos distintos y por dos conceptos diversos: su aplicación indebida en el segundo y la interpretación errónea en el tercero, olvidando que la sentencia impugnada se limita en relación con el mismo a declarar que habida cuenta la mayor participación que en el régimen de propiedad horizontal del primer edificio correspondía a doña Marina por razón de los pisos y locales no enajenados, «procedería sólo en cuanto a la participación que los demandados comparecidos tiene en el solar», «al pertenecer la restante participación a la actora por los pisos que aún le pertenecen y por el consentimiento que obtuvo de los restantes dueños de pisos que se mostraron conformes con la segregación del terreno asiento de la segunda edificación», que «al ser de mayor entidad valorativa el edificio que las participaciones de los demandados comparecidos y opuestos», procedería reconocer a la recurrente el derecho a adquirir la participación de los demandados y ahora recurridos en el solar cuestionado mediante el pago de su precio y por el juego de la accesión invertida «solución a la que podría llegar las partes en litigio», bien que ello no se hay podido resolver en la sentencia impugnada por razones de congruencia, «dados los términos en los que quedó planteado el litigio» (segundo considerando).

7. La desestimación de los motivos que integran el presente recurso produce la de éste en su integridad, con las consecuencias prevenidas para estos casos en el artículo mil setecientos sesenta y ocho de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

   Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de Ley interpuesto por doña Marina , contra sentencia pronunciada por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, en fecha veinte de marzo de mil novecientos ochenta y cuatro . Condenamos a dicha parte recurrente, al pago de las costas ocasionadas en este recurso, y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino prevenido en la Ley; y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.

ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Manuel González Alegre.- Rafael Casares.- Mariano Martín Granizo y Fernández. - Ramón López Vilas. Eduardo Fernández Cid.- Rubricado.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el Excmo. Sr. don Mariano Martín Granizo y Fernández, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico.- Antonio Docavo. - Rubricado.