STS, 22 de Octubre de 1986

Al amparo del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Violación por inaplicación del artículo mil noventa y siete del Código Civil . La sentencia recurrida razona como base del fallo, que si bien es cierto que el señor Pedro Antonio es dueño del inmueble, de su título no se justifica que haya devenido titular del establecimiento o negocio mercantil sito en dicho inmueble, siendo dicho negocio de clara pertenencia de los señores Penélope Íñigo Sergio Benjamín Alfredo . Entendemos que se viola por inaplicación el artículo mil noventa y siete del Código Civil , pues transmitido un inmueble se entienden transmitidos todos sus accesorios. En este caso el inmueble se compra, con todo lo que le es inherente y accesorio, sin que la existencia de un negocio que explotaban los vendedores suponga una restricción en el derecho de propiedad adquirido. Por ello, adquirido el inmueble, se ha adquirido todo cuanto en él existe.

Al amparo del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Violación por inaplicación del artículo mil doscientos ochenta y uno del Código Civil , primero, párrafo, en relación con las doctrinas de las sentencias del Tribunal Supremo de once de febrero y tres de mayo de mil novecientos cincuenta y siete . Se razona en la sentencia como base del fallo, que en la documentación privada se distingue entre inmueble y negocio en él instalado y que se convino que los primeros vendedores continuaran poseyendo el inmueble y el negocio en él establecido. En este documento que es el contrato de seis de julio de mil novecientos sesenta y siete lo que se pacta es: el reconocimiento de que la casa ha sido transmitida al señor Gabriel . Que el señor Gabriel se compromete a mantener en precario a los señores Penélope Sergio Benjamín Alfredo Alfredo en la ocupación del almacén donde está sita la industria y ello por plazo de dos años. Que transcurrido dicho plazo, los señores Íñigo SergioBenjamín Juan Ignacio Ernesto Luis Pablo Penélope podrían alquilar la industria en marcha por plazo de tres años y cuatro mil pesetas mensuales. Y de esto obtiene la sentencia una conclusión: que no en concepto de precarista sino como una estipulación contractual. Pese a reconocer que la ocupación se pacta sin pagar renta ni merced. Mi mandante dio cumplimiento a dicho contrato y concertó el de arriendo de industria al fin de cuyo plazo ha instado la resolución y desahucio. Por ello si bien es cierto que las Salas tienen libertad para la valoración de los actos y contratos no es menos cierto que conforme a la doctrina de las sentencias del Tribunal Supremo de once de febrero y tres de mayo de mil novecientos cincuenta y siete

, no pueden apartarse de la sana crítica y de la recta razón.

Al amparo del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Interpretación errónea del artículo mil setecientos cincuenta del Código Civil en relación con los artículos mil doscientos cincuenta y cuatro, mil doscientos cincuenta y cinco y mil doscientos cincuenta y ocho del mismo Código . La sentencia recurrida, dice que no existe contrato de precario porque teniendo en cuenta el contrato de seis de julio de mil novecientos sesenta y siete los señores Penélope Íñigo Sergio Benjamín Alfredo Luis Pablo no ocupan el local por pura liberalidad sino en virtud de una estipulación contractual. El razonamiento de la sentencia es claro: no puede existir un precario contractual. Y esto constituye una interpretación errónea del artículo mil setecientos cincuenta del Código Civil . Se llama Derecho Romano «precario» a aquel contrato por el que una persona concedía a otra el uso gratuito de una cosa con la facultad de revocárselo a su arbitrio. Y en ese caso el mismo considerando reconoce que se le permitió esta ocupación gratuita, por mera libertad - sin pagar renta ni merced- , por plazo de dos años. En el Derecho español, esta figura está regulada por el artículo mil setecientos cincuenta del Código Civil en el contrato de comodato. Si la duración del uso está determinada nos hallamos ante un comodato. Si no se puede determinar o ha expirado el plazo del contrato será de precario. Pero tanto el comodato como el precario son contratos. Y la estipulación de una situación de comodato o de precario no atenta contra dichas prohibiciones. En este caso nos hallamos ante la cesión de uso gratuito del local por tiempo de dos años. Tiene este motivo la finalidad de demostrar que una vez vendida la casa, la ocupación de los señores Íñigo Sergio Benjamín Alfredo Juan Ignacio Ernesto Luis Pablo Penélope lo era en virtud de precario o en su caso de comodato gratuito, hasta el concierto formal del arriendo de industria.

Al amparo del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Interpretación errónea del artículo mil quinientos cuarenta y tres del Código Civil en relación con el artículo tres, primero de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la sentencia del Tribunal Supremo de dieciséis de marzo de mil novecientos cuarenta y ocho y treinta de junio de mil novecientos cuarenta y nueve . La sentencia recurrida afirma que el arrendamiento hecho en seis de julio de mil novecientos sesenta y siete no lo es de industria sino de local de negocio. Y se basa exclusivamente: Uno. Que la industria fue creada por los primeros dueños del inmueble señores Penélope Íñigo Sergio Benjamín Juan Ignacio Ernesto Luis Pablo . Dos. Que la misma no fue transferida con el inmueble. Tres. Que la propiedad del inmueble no puede arrendar la industria si no es dueña de la misma. Es evidente que la industria, puede ser arrendada por el dueño de la finca. Porque una industria a efectos arrendaticios no es más que un conjunto de enseres materiales, sin que sea preciso que exista una organización ( sentencia del Tribunal Supremo de dieciséis de marzo de mil novecientos cuarenta y ocho ). Es decir un conjunto de elementos materiales adecuados entre sí por su estructura y disposición, aptos para funcionar coordinadamente ( sentencias del Tribunal Supremo de dieciséis de marzo de mil novecientos cuarenta y ocho y treinta de junio de mil novecientos cuarenta y nueve ). Pero no es preciso que esté en funcionamiento, sino que pueda funcionar. Ni es preciso que la industria haya sido ejercida por el arrendador. Por consiguiente, siendo mi mandante el dueño de la finca y propietario, de su contenido y accesorios, puede arrendar esta industria.

Al amparo del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Violación, por inaplicación, de la doctrina de las sentencias del Tribunal Supremo de veinticinco de junio de mil novecientos cuarenta y cinco, veintitrés de mayo de mil novecientos cuarenta y seis y catorce de enero de mil novecientos sesenta y cuatro . Según la doctrina de estas sentencias existe precario cuando deja de tener vigor el título ocupacional originario. Lo mismo ocurre a los efectos de que pueda surgir un comodato. En ambos casos, el título es gratuito respecto de un tercero (aquí los antiguos dueños señores Penélope Sergio Benjamín Alfredo Ernesto ) y terminada dicha ocupación gratuita, que no tiene aquí más alcance que el determinado en el propio contrato tantas veces citado de seis de julio de mil novecientos sesenta y siete, es evidente, que es posible se les arriende por la propiedad ese conjunto de enseres precisos para el ejercicio de una industria, que es la que constituye el objeto del contrato de arriendo.

Al amparo del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Violación por inaplicación del artículo mil doscientos cincuenta y tres del Código Civil en relación con el mil doscientos cuarenta y nueve del mismo Código . La presunción ha de ser apreciadacuando entre el hecho demostrado y aquél que se trata de deducir haya un alcance preciso y directo según las reglas del criterio humano. Son aquí hechos demostrados: Uno. Que la casa de autos fue vendida con todos sus accesorios al señor Pablo . Dos. Que el señor Pablo vende esta casa al señor Gabriel , con todos sus accesorios el seis de julio de mil novecientos sesenta y siete. Que en la misma fecha y acto los hermanos Juan Ignacio Luis Pablo Íñigo conciertan con el señor Gabriel documento en el cual: a) Se hace constar en nota aclaratoria que el mobiliario y enseres del almacén a que se refiere el contrato son propiedad del señor Gabriel , b) Que lo que se arrienda a los señores Penélope Íñigo Sergio Benjamín Alfredo Juan Ignacio Ernesto Luis Pablo es la industria en sí. Lo que lleva a la conclusión necesaria de que esta industria, había sido transmitida con la casa, hasta llegar a la propiedad de mi mandante.

Al amparo del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Violación por inaplicación del artículo tres, primero, de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Este motivo es una consecuencia lógica de los anteriores motivos. No podemos dejar de considerar que la nota aclaratoria del contrato de seis de julio de mil novecientos sesenta y siete deja bien sentado que el mobiliario y elementos que permiten el funcionamiento de la industria son propiedad del señor Gabriel , causante de mi representado. La prosperabilidad de los motivos que preceden tiene que conducir a la calificación de arriendo de industria al contrato existente y por lo tanto a la aceptación de la pretensión de resolución de contrato por expiración del plazo.

7. Admitido el recurso e instruidas las partes, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

   Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don José María Gómez de la Barcena y López.

   Fundamentos de Derecho

1. Como acertadamente se destaca en la sentencia impugnada, la prosperabilidad de la acción de desahucio ejercitada en la demanda, depende de la calificación de la naturaleza jurídica del contrato al que la locación se contrae, que la actora califica como de industria, en tanto los demandados estiman se trata de arrendamiento de local de negocio, tesis esta última que es acogida en la sentencia recaída en la instancia, lo que determina la absolución de la demanda, fundamentando la Sala «a quo» tal calificación, en el contenido de la escritura pública de veinte de abril de mil novecientos setenta, a virtud de la cual, adquirió el accionante, entre otras, la finca a la que el arriendo se contrae, de los términos en que aparece descrita en el Registro de la Propiedad, desde la escritura de veinticinco de marzo de mil novecientos sesenta y cinco hasta la antes citada de veinte de abril de mil novecientos setenta, de la documentación privada convenida entre los interesados, de las que resulta «una neta distinción entre el inmueble y el negocio existente en el mismo, de tal manera que los hermanos Penélope Sergio Benjamín Alfredo Ernesto , conservarían como propio y de su exclusiva pertenencia el establecimiento allí existente que ocupaba toda la superficie del inmueble, y en este sentido se convino que continuarían poseyendo el inmueble y el negocio en él establecido», primero durante dos años como precaristas, «pero no por pura libertad, sino como una estipulación contractual», y luego «dicha posesión continuaría en concepto de arrendatarios del local», estipulándose una renta de cuatro mil pesetas mensuales, cuyo pago y aceptación por ambas partes ha tenido realidad durante todos estos años, por lo que concluye que «el nombre que se dio al contrato de seis de julio de mil novecientos sesenta y siete, no corresponde a la realidad de lo convenido» y ello, «por la sencilla razón de que la industria o negocio existente en el inmueble fue creada por los señores Penélope Íñigo Sergio Benjamín Alfredo Juan Ignacio Ernesto Luis Pablo y la misma no fue transferida a los compradores del inmueble y permaneciendo y continuando en la explotación del negocio aquellos señores hasta su fallecimiento y hoy continúa siendo explotada por sus causahabientes», añadiendo, «lo que se ha acreditado con una superabundancia de prueba de todo orden, fundamentalmente documental»; razonamientos establecidos en la instancia a los que se llega, de una parte, por valoración de pruebas directas, y de otra por vía interpretativa, tanto del contrato adquisitivo de la propiedad del inmueble, como del de locación suscrito entre las partes.

2. Sin atacar la parte recurrente, en su recurso de casación, los hechos que se establecen como probados en la resolución impugnada, utilizando para ello el único cauce idóneo, el que le brinda el ordinal séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su antigua redacción aplicable al caso examinado, hace residir su recurso en siete motivos, todos ellos formulados con apoyo procesal en el número primero del artículo citado, cobrando relevancia especial, el que se articula en segundo lugar, que acusa la violación por inaplicación del artículo mil doscientos ochenta y uno, párrafo primero del Código Civil , al entender el impugnante que de la literalidad de los términos contenidos en el documento obrante al folio veinte de los autos, reconocido en confesión judicial, claramente resulta que adquirió no solamente el inmueble, sino también el negocio en el mismo establecido, en el que los señores Íñigo Sergio Benjamín Alfredo Juan Ignacio Ernesto Luis Pablo Penélope permanecieron dos años comoprecaristas, y que transcurrido dicho plazo se podría alquilar la industria, como así se efectuó; motivo que habrá de perecer, en primer lugar porque la calificación del contrato mediante «inter partes» no deviene exclusivamente de la exégesis que de su contenido se hace en la instancia, sino también de la valoración de otras pruebas, principalmente de índole documental, que permanecen incólumes en casación y en segundo término porque la labor exegética contractual reside en los Tribunales de Instancia, conforme esta Sala tiene reiteradamente proclamado, sentencias de doce, trece, veintiuno, veinticinco y veintiocho de febrero de mil novecientos ochenta y seis , entre otras muchas, salvo que resulte ilógica o vulneradora de alguna norma legal, debiendo respetarse la labor interpretativa realizada por la Sala «a quo», aun en caso de duda, duda que no cabe albergar a la vista de los elementos probatorios examinados en la instancia, que llevan a la conclusión de que, al verificarse la transmisión del inmueble, los titulares del negocio allí establecido continuaron explotándolo, sin que en ningún momento, hasta el presente - primero, el señor Penélope Íñigo Sergio Benjamín Alfredo Juan Ignacio Ernesto Luis Pablo , y luego sus causahabientes -, se alterara la situación posesoria, constante en un título reconocido contractualmente, el de precaristas y después como arrendatarios de un negocio que siempre fue por ellos creado, poseído y explotado; de aquí que la calificación contractual realizada por la Sala, atendiendo tanto a la interpretación del cuestionado contrato, como a la valoración de actos anteriores, simultáneos y posteriores a la contratación, denotados en diversas probanzas, sea correcta y haya de ser mantenida en su integridad, como ya dijeron las sentencias de veintiuno de enero, veintisiete de marzo y tres de octubre de mil novecientos ochenta y cinco

   , dado que conforme a la doctrina en las mismas establecidas, no puede prevalecer la particular exégesis contractual de la parte, siempre más parcial y subjetiva, frente a la más objetiva e imparcial de la judicial.

   Se aduce en el primer motivo, la violación por inaplicación del artículo mil noventa y siete del Código Civil , en cuanto establece que la obligación de dar una cosa determinada comprende la de entregar todos sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados, por lo que entiende que, a la luz de tal precepto, el negocio fue también entregado al accionante al tiempo de operarse la compraventa, motivo que también debe rechazarse, tanto porque la aplicabilidad de tal normativa no se adujo, como debió hacerse en fase de alegaciones, como porque según la valoración probatoria y la exégesis contractual tal entrega nunca llegó a realizarse, continuando el inicialmente demandado y sus causa- habientes en la posesión del negocio, en la que, sin alteración, siguen permaneciendo.

   La misma suerte adversa habrán de seguir los motivos articula dos con los números tercero y quinto, que respectivamente denuncian la interpretación errónea del artículo mil setecientos cincuenta, en relación con los artículos mil doscientos cincuenta y cuatro, mil doscientos cincuenta y cinco y mil doscientos cincuenta y ocho del Código Civil , y la inaplicación de la doctrina legal que cita y se da reproducida, refiriéndose en ambos motivos a que, como consecuencia del documento referido al examinar el segundo, la permanencia de los interpelados en el local, lo fue en concepto de precaristas, de tal modo que transcurridos los dos años de tal situación posesoria, el actor recuperó la posibilidad de arrendar la industria «que era suya», motivos que necesaria mente habrán de claudicar, teniendo en cuenta que la permanencia de los interpelados en el tal local, lo fue continuando una situación posesoria anterior, sin pagar renta o merced, posiblemente «para permitirle una recuperación económica», afirmación establecida en la instancia y no combatida, situación que, como acertadamente dice la Sala, constituye estipulación contractual, que asegura la permanencia del ocupan te en la posesión y explotación del local, no puede extrañar, como el impugnante pretende, que se integrara en su dominio el cuestionado negocio, y la industria en el mismo establecida, circunstancias «de facto» que al construirlas el recurrente, para sobre ellas establecer la inaplicabilidad de unos preceptos y una Jurisprudencia, entrañan hacer supuesto de la cuestión, incidiendo en la causa de inadmisión quinta del artículo mil setecientos veintinueve de la Ley Adjetiva , que en este trámite lo es de desestimación.

   También por esta última razón habrá de decaer el motivo cuarto que acusa la interpretación errónea del artículo mil quinientos cuarenta y tres del Código Civil en relación con el tres, uno de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y doctrina de las sentencias que cita, pues tal infracción se hace sobre la base de que ha sido objeto de la locación una industria, propiedad del demandante, por haberla adquirido como accesorio del inmueble, circunstancias negadas por la Sala de Instancia y que perecen con la repulsa de los anteriores motivos.

   Como los que le anteceden, han de claudicar los dos restantes motivos el sexto, denunciante de la violación por inaplicación del artículo mil doscientos cincuenta y tres, en relación con el mil doscientos cuarenta y nueve del Código Civil , dado que en la instancia no se hace uso de presunción alguna, sino que se llega a la calificación del contrato, por vía hermenéutica y valoración de pruebas directas, y el séptimo, que también acusa la misma infracción, ahora referida al artículo tres, uno, de la Ley de Arrendamientos Urbanos , pues el motivo se articula sobre la base de la acogida de los anteriores, que han sido rechazados.

   El perecimiento de los siete motivos integradores del recurso de termina el de éste en su integridad,con las secuelas prevenidas en el artículo mil setecientos cuarenta y ocho de la Ley Procesal , y referidas a costas y pérdida del depósito constituido.

   Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Pedro Antonio , contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria, en fecha de cinco de octubre de mil novecientos ochenta y tres . Condenamos a dicha parte recurrente, al pago de las costas ocasionadas en este recurso, y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino prevenido en la Ley; y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- José María Gómez de la Barcena y López.- Cecilio Serena.- Rafael Pérez.- Matías Malpica.- Antonio Sánchez.- Rubricado.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el Excmo. Sr. don José María Gómez de la Barcena y López, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico.- Antonio Docavo.--Rubricado.