STS, 15 de Diciembre de 1980

Declarando no haber lugar al recurso interpuesto contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Valencia de 24 de

mayo de 1979.

DOCTRINA: Arrendamientos urbanos. Contrato simulado de compraventa.

Si se tiene en cuenta que el Tribunal de Instancia para calificar el contrato atendió a la realidad social de tiempo actual, en qué,

según apreció, en numerosos casos para llegar a eludir la prórroga forzosa que la Ley Especial arrendaticia y urbana dispone a

los contratos de esta clase, se figura la celebración de un contrato de compraventa, cuyos efectos, por aplicación del artículo 1.504 del Código Civil , favorecen en este punto al vendedor, llegándose a la convicción de que se fingió un negocio de

compraventa, mientras la voluntad real de los contratantes se dirigía a otra causa, es indudable que la

declaración de simulación

relativa que hace la sentencia impugnada no es en ningún modo rechazable, máxime teniendo en cuenta que es reiterada

jurisprudencia el que la simulación es una cuestión de hecho sometida a la apreciación del Tribunal de Instancia, y que tal

apreciación sólo puede ser impugnada en el recurso de casación a través del número séptimo del artículo 1.692 de la Ley Procesal Civil .

En la villa de Madrid, a 15 de noviembre de 1980; en los autos de juicio de mayor cuantía seguidos en el Juzgado de Primera número 2 de los de Alicante, y en grado de apelación ante la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada, por

don Ismael , mayor de edad, agricultor, casado y vecino de Alicante, contra la entidad mercantil "Permo, S. A.", con domicilio en Madrid, sobre resolución de contrato; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de ley interpuesta por el demandante, representado por el Procurador don Luis Piñeiro de la Sierra con la dirección del Letrado don Vicente Nuño de la Rosa; habiendo comparecido en este Tribunal Supremo la entidad demandada y recurrida representada ydefendida, respectivamente, por el Procurador don José Luis Medina Vizuelta y el Letrado don Rafael Beltrán Dupuy.

RESULTANDO

RESULTANDO que ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Alicante fueron vistos los autos de juicio declarativo de mayor cuantía seguidos entre partes de una como demandante don Ismael , agricultor y vecino de Alicante, y de otra como demandada la entidad mercantil "Permo, S. A.", con domicilio en Madrid, sobre resolución en contrato de compraventa. Que el Procurador don Pedro Morales Zaragoza en la representación actora formuló demanda en escrito exponiendo en síntesis los siguientes hechos: Primero. Que en Alicante, en 1 de octubre de 1969 se celebró un precontrato de compraventa entre doña Erica y la sociedad mercantil "Permo, S. A.", según documento adjunto; que en virtud del expresado compromiso la titular del dominio se obligaba a transmitir, y la demandada, a adquirir, un local sito en Alicante, en finca esquina a General Marvá y plaza de los luceros, por un precio determinado, cuyo pagopodría hacerse a lo largo de un período de tiempo establecido y mediante entregas mínimas señaladas y a producirse necesariamente, dentro de los tres primeros días del mes, caso de acogerse la promitente de compras al facultativo aplazamiento, previéndose para supuesto de incumplimiento o simple moro.-Segundo. Que fallecida la señora doña Erica , le sucedía en el dominio del bien su hijo el actor, según documento número 3.-Tercero. Que dado el supuesto de la cláusula octava del documento número 1, se obró conforme al artículo 1.504 del Código Civil , tal y como se acreditaba en el documento número 4; que días más tarde se producía la reacción que se contenía bajo el documento número 5.-Cuarto. Que en el susodicho documento de "compromiso de compraventa" se estableció que, supuesto el juego de la cláusula octava , si la promitente de comprar decaída en su derecho hacía preciso un proceso, debería abonar todas las costas del mismo, y también, y por vía de indemnización, 1.000 pesetas por cada día que transcurriera desde el siguiente a la comunicación fehaciente de la resolución.- Quinto. Que "Permo, S. A.", había hecho caso omiso del requerimiento fehaciente por el que se resolvía el contrato y aún permanecía en el local en cuestión, sin dar muestras de un propósito de abandono coherente con lo expuesto y haciendo pensar, por el contrario, en su designio de perpetuar una ocupación que ya carecía de toda legitimación, y tras citar los fundamentos de Derecho que estimó en aplicación se terminaba suplicando sentencia con los siguientes pronunciamientos: a) Declarar que quedó resuelto, de pleno derecho, el contrato habido entre la fallecida doña Erica , causante del actor, y la mercantil "Permo, Sociedad Anónima", fechada en Alicante el 1 de octubre de 1969, relativo a la futura transmisión del dominio de un bajo sito en la finca número 13 de la plaza de Los Luceros de esta ciudad, con los siguientes efectos: Primero. Que consecuentemente, debe "Permo, S. A.", hace libre entrega del bajo expresado a su dueño el actor, sin hacer desmerecer el referido local en nada, ya que a todas las obras y mejoras que en él se hubieran realizado, quedarían en beneficio de la finca sin derecho a indemnización.-Segundo. Que el actor no venía obligado a devolver las prestaciones económicas recibidas a consecuencia del contrato b). Declarar que "Permo, S. A.", debía satisfacer: a) Al actor y por cada día que mediase desde el siguiente al que se le practicó la notificación fehaciente de la resolución y hasta aquel otro en que abandonase el local de autos: 1.000 pesetas. 2) Todas las costas del proceso.

RESULTANDO que admitida la demanda y emplazada la entidad demandada, compareció en los autos en" su Procurador don Luis Quesada López, evacuando el traslado de contestación y formulando reconvención basándose en los siguientes hechos: Primero. Que en el hecho primero del escrito de demanda se relataba que el día 1 de octubre de 1979 se celebró un precontrato de compraventa entre doña Erica y la sociedad mercantil "Permo, S. A.", añadiéndose que, en virtud, del expresado compromiso de compraventa, la titular del dominio se obligaba a vender el local objeto del pleito en las condiciones que constaban en el referido contrato; que ello no era cierto, pues lo convenido fue un verdadero y auténtico contrato de arrendamiento por plazo de diez años, obligatorio para el arrendador por todo el tiempo y por un año el arrendamiento; por precio de 25.000 pesetas mensuales, según a continuación se, razonaría, pues la simulación contractual que se había intentado en citado convenio como compraventa, no fue sino una artimaña inventada con el propósito de convenir un arrendamiento, en el que el arrendatario, renunciada la prórroga forzosa del contrato al vencimiento de los diez días, y ello era patente en virtud de hechos anteriores, coetáneos y posteriores que demostraban la realidad de la convención que al intento de disfrazar un contrato de arrendamiento con la aparente forma de compraventa, era algo extendido en la práctica y que formaba parte ya de una verdadera cultura jurídica popular, pues con gran frecuencia a los profesionales del Derecho se venía a plantear el que disfrazase los arrendamientos de compraventa, con la finalidad de burlar el derecho de prórroga forzosa establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos con carácter irrenunciable: se proponía aportar al Juzgado pruebas de esta "moda" para burlar las disposiciones prohibitivas de la Ley de Arrendamientos Urbanos.-Segundo. Que el actor decidido a instalar unas oficinas en Alicante en el año 1969, en el local motivo de este proceso encontró un cartel anunciador de que el local se arrendaba y que la persona encargada era el Agente de la Propiedad Inmobiliaria señor Bartolomé ; que quedó a su representado el emplazamiento y visitó al Agente aludido, interesándose por las condicioneseconómicas del local, cuya renta quedó fijada en 25.000 pesetas, cifra que pareció correcta al actor, manifestando su deseo el señor Bartolomé de formalizar el contrato; que puestos telefónicamente de acuerdo con Don Bartolomé , éste manifestó que el contrato se haría por plazo de diez años, y que el término ellos se renegociaría una renta correcta, proposición que aunque no gustó a su representado interesado decidió aceptar las condiciones desplazándose a Alicante el gerente de su representado, don Agustín , al que acompañaba don Oscar ; que Don Bartolomé manifestó que la propietaria quería que el contrato estuviera redactado por su abogado, en lo que "Permo, S. A.", no tuvo inconveniente, trasladándose todos al estudio de éste en unión del Agente de la Propiedad don Bartolomé , que en el estudio del abogado manifestó éste que el contrato tendría que llamarse contrato de compraventa, para que hubiera una garantía en cuanto al plazo de diez años, y todo ello alarmó grandemente "a su representante, que fue tranquilizado por el letrado porque, en definitiva, se podría redactar un contrato en el que quedarían garantizados los intereses de todos simplemente con sustituir la palabra arrendamiento por compraventa, el problema quedaba solucionado, lo cual, aunque de mal grado, aceptaron sus representados; que lamentaba muchísimo tener que hacer alusión personal al compañero que redactó el contrario, pero que su intervención fue tan relevante, ya que fue él quien planteó la forma y quien por otra parte convenció a sus representados que no tenía más remedio de puntualizar cuál fue el papel del letrado del propietario en este asunto, y sinceramente desearía que sus manifestaciones no fueran contradichas para evitarse la violencia de la prueba; que bien, su representado, tranquilizado por las palabras del abogado y porque en definitiva el contrato no contenía estipulaciones "distintas de las de un arrendamiento", aceptó, aunque con muchas reservas y reticencias, pues el local que en aquel entonces podría tener un valor en venta de unos cuatro millones de pesetas, se le puso en el contrato el valor de 12 millones de pesetas, cifra que en aquel entonces era monstruosa, y que alarmó tanto a su representado que para tranquilizarle el abogado consignó en dos cláusulas distintas del contrato la estipulación de que no se encontraba obligado en ningún caso a comprar el local por ese precio, y que simplemente adquiría la obligación de pagar durante un año la cantidad de 25.000 pesetas mensuales de renta, y, aunque de mala gana, cauciado por la necesidad, el actor aceptó y firmó el contrato, número uno de los documentos que expresamente reconocía como auténtico.-Tercero. Que todos los hechos anteriores y coetáneos y posteriores demostraban que lo realmente convenido no fue un contrato de compraventa, sino un contrato de arrendamiento, e iban a tratar por separado las distintas circunstancias que así lo acreditaban; la primera, de una importancia trascendental para valorar la convención era la realidad de que en el local existía un cartel que decía: "Se alquila, razón "Agencia Bartolomé "", que el tema y la intervención del señor Bartolomé era tan importante que en este asunto merecía un comentario independiente; que se apartaría prueba de que el cartel estuvo colocado, y como estuvo expuesto durante bastante tiempo, en período probatorio aportaría sólidos testimonios demostrativos de existencia que, como medió el agente señor Bartolomé , les había formulado requerimiento que se acompañaba bajo el número uno de documentos, al que el señor Bartolomé había dado las contestaciones que a continuación detallaba.-Cuarto. Que independientemente de los hechos anteriores, la tesis del demandante de que lo convenido fue una compraventa era totalmente insostenible, pues el local, cuando se concertó el contrato, podría tener un valor en venta de unos cuatro millones de pesetas, máximo 4.500.000 pesetas, el local se encontraba en estructura y el actor cuando lo recibió tuvo que hacer importantes obras según los planos que acompaña certificación del Arquitecto señor Gregorio , y además hubo de realizar obras por un importe de 379.483 pesetas; que el señor Gregorio lo había estimado en la cantidad de cuatro millones de pesetas; que el local podría valer cuando se arrendó unos cuatro millones de pesetas, y esto era importante, pues uno de los aspectos en el que quedaba patente la simulación era el precio que se fijó: que el local hoy si estuviera en estructura podía valer unos diez millones de pesetas, y decorado, tal vez 12 millones de pesetas; que la tasa de inflación producida desde 1969 hasta el presente era inimaginable, y los precios se habían más que triplicado; que se limitaba a dejar constancia de la plaga social que estaban creando algunos que tenían la habilidad de disfrazar un contrato después de hecho el requerimiento mediaron conversaciones entre ambas partes, ofreciéndose el Letrado director de la parte actora una serie de fórmulas trasaccionales que fueron rechazadas diciéndose que deberían desalojar el local sin más problemas, porque de lo contrario se presentaría el contrato a Hacienda, y el impuesto de Transmisiones Patrimoniales iba a costar más de dos millones de pesetas, y como verdaderamente no se había respetado el plazo contractual de los diez años pactados, se había abrumado a esta parte con una liquidación de impuestos indebida, y con un proceso judicial costoso no habían tenido más remedio que oponerse a la acción interpuesta formulando demanda re" convencional, y tras invocar fundamentos de Derecho que estimó de aplicación y suplicó al Juzgado sentencia por la que se acordase.-Primero. Desestimando la demanda en todas sus partes.-Segundo. Declarando la nulidad del llamado contrato de compraventa de fecha 1 de octubre de 1979, celebrado entre doña Erica y su representado. Tercero. Declarando que lo realmente convenido fue un contrato de arrendamiento del local de negocio por plazo de diez años y renta de 25.000 pesetas mensuales.-Cuarto. Declarando que la nulidad del contrato de compraventa como tal compraventa no había producido efectos lucrativos, no habiendo lugar a la recíprocas devoluciones a que se refería el artículo 1.295 del Código Civil , puntualizando que la no producción de efectos lucrativos del contrato no se había producido por incumplimiento de las obligaciones de su representado, ya que el convenio contenía los pactos y estipulaciones propios de los arriendos de localesde negocio.-'Quinto. Que para el improbable supuesto de que se desestimasen los pedimentos tres y cuatro de esta súplica, solicitaba que se declarase no haber lugar a la rescisión del contrato en virtud de las razones expuestas en el Fundamento de Derecho VIII, imponiendo a la parte actora el pago de todas las costas casadas en este procedimiento e incluso en la reconvención.

RESULTANDO que contestada la reconvención por la parte actora fueron evacuados los trámites de réplica y duplica, y recibidos el pleito a prueba y practicados los medios declarados pertinentes fue evacuado el trámite de conclusiones; tras lo cual el Juez de Primera Instancia número dos de Alicante se dictó sentencia en 22 de marzo de 1978 , cuya parte dispositiva dice: "Que estimando totalmente la demanda formulada por el Procurador don Pedro Morales Zaragoza, en nombre y representación de don Ismael , debo declarar y declaro que quedó resuelto, de pleno derecho, el contrato habido entre la fallecida doña Erica , causante del actor y la mercantil "Permo, S. Á.", fechado en Alicante en el 1 de octubre de 1979, y relativo a la transmisión del domicilio de un bajo sito en la finca número 13, de la plaza de Los Luceros de esta ciudad, con los siguientes efectos: Primero. Que consecuentemente debe la mercantil "Permo, S. A.", hacer libre entrega del bajo expresado a su dueño el actor, sin hacer desmerecer el referido local en nada, ya que todas las obras y mejoras que en él se hubieran realizado quedarán en benéfico de la finca sin derecho a indemnización.- Segundo. Que el actor no viene obligado a devolver las prestaciones económicas, recibidas a consecuencia del contrato. Que asimismo debo declarar y declaro que "Permo, S.

A.", deberá satisfacer al actor mil pesetas (1.000 pesetas) por cada día qué medie desde el siguiente al en que se le practicó la notificación fehaciente de resolución y hasta aquel otro en que abandone el local de autos, y "que debo desestimar y desestimo totalmente la reconvención formulada por el Procurador señor Quesada, en nombre y representación de la mercantil "Permo, Sociedad Anónima", todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada."

RESULTANDO que contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación demandada, que fue admitido en ambos erectos, elevándose los autos a la Audiencia Territorial de Valencia previo emplazamiento de las partes que comparecieron ante la misma en tiempo y forma, y tramitada la alzada, la Sala Primera de lo Civil de dicha Audiencia dictó sentencia en 24 de mayo de 1979 , y cuyo fallo dice así: "Que revocando la sentencia apelada, pronunciada por el señor juez de Primera Instancia número 2 de Alicante en este procedimiento ordinario de mayor cuantía, promovido por don Ismael contra la entidad "Permo, S. A.", debemos desestimar y desestimamos la demanda, y dando lugar en parte a la reconvención formulada por la empresa demandada debemos declarar y declaramos la nulidad del llamado contrato de compraventa de fecha 1 de octubre de 1969, celebrado entre doña Erica y la entidad "Permo, S. A.", declarando que lo realmente convenido fue un contrato de arrendamiento de local de negocio por plazo de diez años y renta de 25.000 pesetas mensuales, sobre el baho de la finca número 13 de la plaza de los Luceros, de Alicante, esquina General Marvá. Sin hacer expresa imposición de las costas en ambas instancias, a ninguna de las partes."

RESULTANDO que contra la Sentencia de la Sala, se preparó recurso de casación por infracción de Ley por la representación del demandante, que se tuvo por preparado, y por el Procurador don Luis Piñeira de la Sierra en representación de don Ismael se presentó escrito de recurso en 21 de septiembre de 1979, juntamente con el poder que acredita la representación del Procurador recurrente, certificación literal de las sentencias de "ad quem" y copia simple del escrito de dicho recurso que se funda en los siguientes motivos: