STS, 27 de Octubre de 1980
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 27 Octubre 1980 |
Núm. 319.-Sentencia de 27 de octubre de 1980.
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Don Juan Luis .
RECURRENTE: Declarando no haber lugar al recurso interpuesto contra la sentencia de la Audiencia de Valencia de 1 de mayo de 1978 .
DOCTRINA: Arrendamientos urbanos. Interpretación contrato.
Según constante jurisprudencia de esta Sala ha de estarse a la interpretación del contrato hecha
por la Sala de instancia siempre que ésta no sea ilógica o absurda, supesto que no se da en el
caso presente y además la interpretación ha sido efectuada teniendo en cuenta el conjunto de la
prueba.
En la villa de Madrid, a 27 de octubre de 1980; en los autos de desahucio, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia de Elda, y ante la Audiencia Territorial de Valencia, y por doña Angelina y doña
Guadalupe , contra don Juan Luis , mayor de edad, casado, comerciante, vecino de Novelda, con domicilio en GLORIETA000 , NUM000 , sobre desahucio; autos pendientes ante esta Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en virtud de recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por don Juan Luis , representado por el Procurador don Julián Eusebio Bermejo Santolaya y defendido por el Letrado don Fernando Palacín Gómez y como recurrida doña Angelina y doña Guadalupe , representada por el Procurador don Adolfo Morales Vilanova y defendidas por el Letrado don dolfo Morales Price.
RESULTANDO
Que el Procurador don José María Cantó Abad, en representación de doña Angelina y doña Guadalupe , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Elda, demanda de juicio de desahucio contra don Juan Luis , sobre arrendamiento industrial, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: Primero. Mis representadas doña Angelina y doña Guadalupe son únicas hijas y herederas del matrimonio que constituyeron sus fallecidos padres don David y dona Ángela , los cuales fallecieron bajo testamento autorizado por el notario de Novelda, en cuyas disposiciones, los causantes, instituyeron herederos a sus dos nombradas hijas, Guadalupe y Angelina , mis poderdantes, sin perjuicio de otras prevenciones relativas a la partición de la casa número NUM000 de la GLORIETA000 , de Novelda. Segundo. El fallecido don David , padre de mis poderdantes, era dueño y titular de un establecimiento-bar, en la ciudad de Novelda ( GLORIETA000 , NUM000 ), conocido con el nombre de "Bar Gómez», instalado en la planta baja. Y mediante contrato de 1 de enero de 1961, hallándose en pleno funcionamiento dicha industria, negocio o establecimiento, lo cedió en arrendamiento con todos los útiles, maquinarias, muebles y efectos, al demandado don Juan Luis , por tiempo de cinco años y precio de 1.500 pesetas mensuales, quien prosiguióen la explotación del establecimiento-bar. Dicho arrendamiento de industria fue objeto de diversas prórrogas, habiéndose convenido la última de ellas mediante documento de 30 de septiembre de 1975, suscrito por mis poderdantes y el demandado, en cuyo documento, relativamente al mencionado arrendamiento de industria de bar, convieron los interesados: Porrogar la vigencia del contrato hasta el día 31 de diciembre de 1976. Finalización o expiración del contrato en dicha fecha, sin necesidad de aviso y sin que pueda aplicarse prórroga por tácita reconducción. Posibilidad de que la vigencia fuera menor, caso de que las arrendadoras procedieran a la venta del inmueble donde se halla la industria o establecimiento, El precio o merced arrendaticia ha sido, durante todo el pasado año 1976 de 4.000 pesetas mensuales.-Tercero. Finalizado el 31 de diciembre de 1976 el plazo o tiempo de vigencia del arrendamiento de industria, y no obstante la prevención que se hacía de no admitirse tácita reconducción, según el documento de 31 de septiembre de 1975, mi parte notificó notarialmente al demandado, antes de transcurrir quince días desde la expiración del tiempo, su propósito y decisión de dar por definitivamente terminado el arriendo y de ejercitar contra él las acciones judiciales correspondientes.-Cuarto. Pese a lo convenido, según los documentos de que se ha hecho mérito, y el decidido propósito de mi parte en par por terminado el arrindo, el demandado no ha dejado la industria o establecimiento-bar, siendo su resistencia la causa, que motiva esta demanda. Termina suplicando que dicte sentencia condenando al demandado a desalojar y dejar libre, expedito y a disposición de mi parte el establecimiento-bar objeto del arriendo, previa resolución del contrato de arrendamiento de industria a que se refiere esta litis, con apercibimiento al nombrado demandado don Juan Luis de que, si así no lo hiciere en el plazo de quince días, será lanzado a su costa judicialmente, todo ello con expresa imposición de costas al demandado. RESULTANDO que admitida la demanda y emplazado el demandado don Juan Luis compareció en los autos en su representación el Procurador don Francisco Serra Escolano, que contestó a la demanda oponiendo a la misma en síntesis: Primero. Nada que decir sobre la titularidad del inmueble por parte de las actoras.- Segundo. Cierto el hecho de que existió un establecimiento conocido como "Bar Gómez», tal como se afirma en el hecho segundo de la demanda, pero incierto el resto del mismo. Puntualizamos: a) Mi poderdante no continuó negocio alguno. Inició la explotación de un cafe-bar con el nombre de "Bar Manolo», con todos los elementos necesarios para ello, aportados por mi representado, señor Juan Luis b) Todo lo preciso para poder poner en funcionamiento un establecimiento de ese tipo fue aportado por el arrendatario, c) El señor Juan Luis antes de iniciar la explotación de dicho bar, tuvo que llevar a cabo obras en el local durante tres meses, a fin de dar una apariencia adecuada al local arrendado, temporada que como es lógico, estuvo sin funcionar negocio alguno. Y cuando se abrió al público había cambiado de dueño, de nombre, de aspecto externo y en definitiva de todo su anterior contexto; era, en definitiva, otro negocio, otro café-bar, sin conexión alguna con el anterior. Sólo el hecho de que su ubicación física coincidiera con el otro llamado "Bar Gómez» los unía.-Tercero. Es una realidad contra la que no se puede ir, que tanto el contrato primitivo, como las sucesivas renovaciones del mismo hablan, constantemente, de arrendamiento de industria, El primero de dichos contratos nació bajo esa modalidad, ya que fue condición necesaria para que se diera lugar al arrendamiento; la denominación de contrato de industria era condición "sine qua non» para que fuera cedido el local; los posteriores porque si esa denominación no subsistía, surgiría la acción judicial que ahora se soporta. Lo cierto es que se arrendó un local que había funcionado como café-bar, pero que en el mismo momento en que se produjo dicho contrato de arrendamiento al señor Juan Luis , su entonces propietario y causante denlas demandantes, ante la carencia de utillaje, enseres, mobiliario, etc., necesario para el desenvolvimiento del mismo, y la inadecuada de los existentes para dar cumplido servicio ante la disyuntiva de bien cerrar, bien alquilarlo o tercera persona para su posterior explotación, optó por la segunda solución, con la argucia de dar un cariz diferente al contrato real estipulado. No se niega que por parte del señor David se hiciera entrega de "algo», sillas desvencijadas, vasos y copas semirrotas; algunos platos desconchados, y todo así; pero siempre teniéndose en cuenta que ello era material de deshecho, puesto que al haber cumplido, con mucho, su ciclo vital, lo único viable ante su estado era retirarlo, como así se hizo, en la práctica. Así, pues, el matiz es muy importante; no se trata de que se hiciera una entrega de materiales aptos para su utilización y que en conjunto propiciaban la explotación del negocio "por se»; nada de eso. La realidad es que el señor David , a la vista de que lo existente para nada servía, ni era pensable su venta, concluyó que lo mejor era cederle al señor Juan Luis , quien a continuación lo retiró, puesto que el vergonzante "menaje» sólo ese fin merecía. Cuarto. Pero como resulta que lo discursivo no vale, sin el apoyo efectivo de las probanzas, y aun existiendo la enorme dificultad de que por el tiempo transcurrido muchos de los justificantes de las compras efectuadas por el señor Juan Luis han desaparecido, apoyamos nuestra postura en la rotundidad de los documentos que se unen al presente escrito. (Terminaba suplicando se dicte sentencia condenando al demandado a desalojar y dejar libre), digo Queremos insistir en que dado el transcurso del tiempo, como ello es lógico, se han extraviado gran número de facturas acreditativas de diversas adquisiciones de la época de la apertura del establecimiento, pero con lo aportado creemos más que probado el hecho de que la industria funcionó por lo que el señor Juan Luis aportó a la misma. Y si tenemos en cuenta los gastos efectuados en la reparación del local vemos como la cuenta ascienda a la muy respetable suma de 119.564 pesetas; sin que se pueda perder de vista que nos encontramos barajando cifras del año 1961. Y si a ello añadimos la cafetera, etc., podemos deducir que el señor Juan Luis invirtió algo más de 250.000 pesetas, cosa realmente absurda si era un arrendamiento del tipo que enla demanda se dice ser.
RESULTANDO que recibo el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.
RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.
RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia de Elda dictó sentencia con fecha 28 de junio de 1977 , cuyo fallo es como sigue: Estimando la demanda interpuesto por el Procurador señor Cantó Abad, en nombre y representación de doña Angelina y doña Guadalupe , bajo la dirección del Letrado don Manuel Torregrosa Valero, contra don Juan Luis , representado por el Procurador señor Serra Escolano y asistido por el Letrado don Joaquín Sirera Carrió, sobre desahucio del local situado en Novelda, GLORIETA000 , número NUM000 (conocido por "Bar Manolo»), por expiración del término por el que se concertó el arrendamiento de negocio en el mismo constituido, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento celebrado con fecha 1 de enero de 1961, por expiración del término concertado, condenando en consecuencia al referido demandado a desalojar y dejar libre, expedito y a disposición de la parte actora el establecimiento objeto del mismo y que hemos mencionado, apercibiéndole de que si así no lo hiciere en el plazo de quince días será lanzado a su costa judicialmente; y sin hacer expresa imposición sobre costas.
RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de don Juan Luis y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia dictó sentencia con fecha 31 de mayo de 1978 con la siguiente parte dispositiva: "Fallamos que debemos confirmar y confirmamos en todas sus partes la sentencia apelada, *con expresa imposición de las costas de esta alzada al recurrente.
RESULTANDO que el 27 de junio de 1979, el procurador don Julián Eusebio Bermejo Santolaya, en representación de don Juan Luis , formalizó el recurso de casación por infracción de ley, contra la sentencia dictada por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, con apoyo en los siguientes motivos:
Al amparo del número siete del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por error de hecho en la apreciación de la prueba que resulta de documentos auténticos obrantes en los autos. El error se ha producido al considerar que el local de la GLORIETA000 , NUM000 , de Novelda, y los distintos elementos arrendados con él al señor Juan Luis constituía una industria que estaba en funcionamiento y que podía continuar su explotación el arrendador. El documento auténtico, reconocido por ambas partes, es el inventario aportado por las demandantes y que obra al folio 142 de los autos. Si se examina este documento se ve claramente que con el local y los elementos contenidos en esta relación, no hay industria alguna, pues con ellos solamente no puede funcionar industria alguna de bar. Si tenemos un hecho cierto, reconocido por ambas partes, que es que, en el contrato de arrendamiento figuraban los elementos reseñados en el inventario, y que estos elementos no son suficientes para la marcha de una industria de bar, por muy modesta que sea, se puede presumir, de acuerdo con los artículos 1.249 y 1.293, que lo arrendado no fue una industria, sino una yuxtaposición de local de negocios y diversos elementos. Al valorar la prueba y llegar a la consecuencia que el objeto del contrato fue una industria en explotación y susceptible de continuar en ella y no la yuxtaposición de un local y diversos elementos, se cometía un error de hecho. Por lo que es de estimar el motivo articulado y anular la sentencia de la Audiencia Territorial de Valencia.
Al amparo del número 1 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por interpretación errónea del contrato de arrendamiento base de la acción que se ejercita juntamente con el inventario anexo al mismo, con infracción por no aplicación del artículo 1.281, párrafo segundo del Código Civil , así como del artículo 1.282 del mismo Código . Al considerar la sentencia recurrida que el objeto del arrendamiento centro de esta litis fue una industria y no un local de negocio, ha incurrido en un error de interpretación. Pero para juzgar cuál es esta intención, no basta las palabras o términos literales del contrato, sino que habrá que acudir principalmente, como dice el artículo 1.282 del Código , a los actos de los contratantes coetáneos o posteriores al contrato. No hay duda de que si nos atenemos a los términos literales del contrato, éste habrá que calificarlo como de arrendamiento de industria, pues es constante la mención de establecimiento industrial. Pero no hay que olvidar la existencia de la simulación en los negocios jurídicos. Figura jurídica de amplia aplicación en los arrendamientos urbanos con el fin de aludir el derecho del arrendatario a la prórroga forzosa. La sentencia recurrida, aceptando los Considerandos de la del Juzgado de Instancia, y recogiendo la doctrina de esta Sala, se expresa en el sentido de que lo esencial para la calificación de un arrendamiento como de industria está en que la intención de las partes haya sido ceder no un local desnudo, ni un local con instalaciones para que el arrendatario establezca su propionegocio o industria, sino un todo organizado, una unidad patrimonial, una entidad dotada de vida; sin que pueda depender aquella calificación de la denominación asignada por las partes, ni de la importancia de los enseres entregados, ni de que el arrendatario haya tenido que aduconar o sustituir elementos. Ante esto, la primera pregunta que surge es, si las partes pueden tener la intención de arrendar algo que no existe. La contestación lógicamente tiene que ser negativa. Las partes por su sola voluntad no pueden insuflar vida en donde no la hay. La intención de las partes, en este caso concreto, no puede ir más allá de la realidad. ¿Pero cómo sabremos cuál fue la intención de los contratantes al otorgar el contrato de arrendamiento? Pues indagando cuáles fueron sus actos coetáneos y posteriores al contrato, tal como dice el artículo 1.282 del Código Civil . La actuación del arrendatario posterior al contrato es clara; nada más entrar en posesión del local comienza una serie de obras para su transformación y de compras para su equipamiento, con la finalidad clara de establecer en el mismo su propia industria. Esta actuación ha quedado patente en los autos por medio de la abundante prueba practicada. Que la finalidad del contrato era para establecer en el local mi representado su propia industria se puede presumir, empleado este término en estricto sentido jurídico, de su actuación: reforma del local, compras de diversos elementos, cambio de la denominación; y de la pasividad del arrendador, que no se opuso en manera alguna a esta transformación, ni siquiera al cambio de nombre. También puede deducirse del hecho de la exigua renta, aun para el año 1961, de 1.500 pesetas mensuales, pues no cabe pensar que por esa cantidad se arrienda una industria. Por otro lado, creemos que puede inducirse el arrendamiento de local de negocio y no de industria del hecho que el arrendatario invirtiera en el año 1961 una cantidad de alrededor de 500.000 pesetas, si tomamos en consideración la limitación de cinco años si hubiera sido de industria y la desproporción con la renta mensual, pues no había manera de que en el plazo indicado pudiera amortizar la inversión y al mismo tiempo obtener unos beneficios para la industria.
Al amparo del número 1 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , por violación en su sentido negativo de no aplicación del precepto. La sentencia recurrida no estima ser el contrato de arrendamiento de local de negocio, cuando en realidad sí que lo es, ya que como se ha visto en el motivo anterior, la finalidad del contrato fue el establecimiento en el local de una industria propia por el arrendatario, con independencia de las cosas que se arrienda, que, por otro lado, como quedó probado en su día, ni eran importantes ni suficientes. Consecuencia de esta calificación es que el contrato no queda comprendido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Al amparo del número 1 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del artículo 3, primero, de la Ley de Arrendamientos Urbanos , por aplicación indebida. La infracción del citado artículo se ha producido al considerar excluido el contrato de arrendamiento objeto del pleito de la Ley de Arrendamientos Urbanos por aplicación indebida. La infracción del citado artículo se ha producido al considerar excluido el contrato de arrendamiento objeto del pleito de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que se trata de un contrato de arrendamiento de local de negocio.
Al amparo del número primero del articulo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción por aplicación indebida de la causa primera del artículo 1.569 del Código Civil . Si el contrato de arrendamiento es de local de negocio tal como se ha expuesto en los anteriores motivos, no cabe aplicar el citado artículo, ya que se regirá por las normas especiales de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
RESULTANDO que admitido el recurso e instruida la parte, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones
Visto siendo Ponente el Magistrado don Andrés Gallardo Ros.
CONSIDERANDO
Que al denunciarse en el primer motivo, por el cauce del número séptimo del artículo 1.692 , error de hecho en la apreciación de la prueba, con fundamento en el inventario firmado por las partes al otorgar el contrato de arrendamiento del local objeto del desahucio, no tiene en cuenta la parte recurrente que dicho documento, al haber sido examinado e interpretado por la Sala de Instancia, no tiene, según constante jurisprudencia de esta Sala, el carácter de documento auténtico a efectos de casación, mas aunque lo tuviera, no establece por sí solo y sin interpretación error alguno sufrido por el Juzgador, debiendo, en consecuencia, ser desestimado.
CONSIDERANDO que la misma suerte adversa ha de correr el motivo segundo, en que, al amparo del número primero del citado artículo, se denuncia la no aplicación de los artículos 1.281, segundo, y 1.282 del Código Civil argumentando que no siendo suficiente el material entregado e inventariado para explotar la industria de bar, había de estarse no al sentido literal de las palabras del contrato, sino a los actossimultáneos y posteriores, de los que se deduce claramente el carácter de local de negocio de lo arrendado, mas al argumentar así no tiene en cuenta que, según constante jurisprudencia de esta Sala, ha de estarse a la interpretación del contrato hecha por la Sala de Instancia siempre que ésta no sea ilógica o absurda, supuesto que no se da en el caso presente, y además tal interpretación ha sido efectuada teniendo en cuenta el conjunto de la prueba.
CONSIDERANDO que desestimados los dos primeros motivos lo han de ser igualmente los tres restantes, que son únicamente consecuencia de aquéllos al partir del supuesto de que se considere lo arrendado como local de negocio.
CONSIDERANDO que desestimados todos los motivos, ha de serlo el recurso con el resto de pronunciamientos establecidos en el artículo 1.748 de la Ley Procesal .
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Juan Luis , contra la sentencia que en 31 de mayo de 1978, dictó la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia ; se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas y a la pérdida del depósito constituido, al que se le dará el destino prevenido en la ley; y líbrese a la citada Audiencia Territorial la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que ha remitido.
Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado», e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Andrés Gallardo Ros.-José Antonio Seijas Martínez.-Antonio Fernández Rodríguez.-Jaime Castro García.-Antonio Sánchez Jáuregui.-Rubricados.
Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el excelentísimo señor don Andrés Gallardo Ros, Ponente que ha sido en estos autos estando celebrando audiencia pública la Sala de lo Civil de este Tribunal Supremo, en el día de la fecha, de lo que como Secretario de la misma, certifico.
Madrid, a 27 de octubre de 1980.-José María Fernández.-Rubricado.
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