STS, 31 de Mayo de 1980

Desestimando el recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Madrid de 30 de diciembre de 1978.

DOCTRINA: Interpretación de contratos de casación. Articulo 1.692, primero, Ley de Enjuiciamiento Civil .

El juzgador de instancia deduce del propio contrato cuál fuera la intención de los contratantes, no apareciendo otros hechos declarados en la sentencia, determinantes de actos anteriores a la celebración del contrato de indudable interés y que no pueden entenderse excluidos en esa labor interpretativa, el anuncio en el portal del inmueble y los publicados en "ABC" y como posteriores dos cartas que el juzgador valora, y si por tanto de la sentencia no aparecen otros actos coetáneos o posteriores que el Juzgador hubo de tener en cuenta a los efectos del invocado precepto -1.692, primero, Ley de Enjuiciamiento Civil -, lo que no puede hacer el recurrente por esta vía es combatir la prueba' y sentar que si el Juzgador hubiera tenido en cuenta la practicada por la demanda hubiera tenido que reconocer la existencia de actos coetáneos o posteriores que justifican el denunciado por el vicio, actos entre los que cita las cartas referidas que el juzgador no dejó de examinar.

En la villa de Madrid, a 31 de mayo de 1980; en los autos de juicio declarativo de mayor cuantía, promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Madrid número uno por don Rogelio , mayor de edad, casado, médico y vecino de Madrid, contra don Jesús Manuel , mayor de edad, casado, Perito Industrial y vecino de Madrid, sobre declaración de derechos y seguidos en apelación ante la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, que ante nos penden en virtud de recurso de casación por infracción de ley interpuesto por la parte demandada, representada por el Procurador don Luciano Bosch Nadal y con la dirección del Letrado don Antonio Haba Griñán, habiéndose personado la parte actora, representada por el Procurador don Federico Bravo Nieves y con la dirección del Letrado don Rogelio .

RESULTANDO

que el Procurador don Federico Bravo Nieves en representación de don Rogelio , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Madrid número uno, demanda de mayor cuantía contra don Jesús Manuel

, sobre declaración de contrato simulado de opción de compra, estableciendo los siguientes hechos: Primero. Que su mandante don Rogelio , como dueño del piso NUM000 , letra DIRECCION000 , de la casa número NUM001 de la calle de DIRECCION001 de esta capital, convino con don Jesús Manuel , en 1 de agosto de 1973, el arrendamiento con muebles del expresado piso, plaza de garaje y cuarto trastero, por dos años y renta de 20.000 pesetas mensuales y pasó a ocupar la vivienda en agosto de 1973 y ha venido abonando la renta pactada hasta el de julio de 1975. Para dicho arrendamiento acordó suscribir el documento de fecha 1 de agosto de 1973, que denominaron de promesa de venta y opción de compra para evitar la prórroga del arrendamiento.-Segundo. Que en 31 de julio de 1975, el señor Jesús Manuel , requirióa su representado por conducto del Notario para que le otorgara escritura de venta y manifestaba que había depositado en la Notaría un talón conformado, por importe de 2.500.000 pesetas, como resto de pago del precio. Su representado señor Rogelio no accedió porque lo real y verdaderamente convinieron ambos fue el arrendamiento del piso.-Tercero. En septiembre de 1975 don Jesús Manuel demandó de conciliación a su representado a lo que éste se opuso. Cuarto. Que el contrato de fecha 1 de agosto de 1973, que denominaron promesa de venta u opción de compra, es disimulado y encubre en realidad el disimulo de arrendamiento. Se llega a dicha conclusión, por lo siguiente: A) En el portal' estuvo puesto el anuncio de alquiler del piso, hasta que lo pasó a ocupar el señor Jesús Manuel b) La esposa de su representado anunció en el diario "ABC" de Madrid, los días 31 de mayo y 5 de junio de 1973 el alquiler del DIRECCION000 ) El señor Jesús Manuel fue presentado con la pretensión de que deseaba alquilar el piso,

d) El señor Jesús Manuel entregó a su mandante 20.000 pesetas, como fianza para responder de los desperfectos de los muebles y en el piso, e) El contrato se suscribe únicamente por don Rogelio , y no por su esposa, lo que pone de relieve que dicho señor efectuaba un acto de administración -arrendar- pero no de disposición, pues en este supuesto el señor Rogelio hubiera recabado el consentimiento de su esposa, y el señor Jesús Manuel hubiera exigido que la esposa de aquél prestara su consentimiento y firmara el documento lo que no solicitó, f) La cantidad de 20.000 pesetas mensuales es la renta normal y usual del piso análogo al de autos en la calle de DIRECCION001 y próximas, en el año 1973. g) El señor Jesús Manuel pasó a ocupar el piso amueblado por la sola entrega de la cantidad de 20.000 pesetas, h) No es admisible, lógica o racionalmente la venta de un piso, con muebles por precio de 2.500.000 pesetas, a pagar, sin entrada alguna a razón de 20.000 pesetas mensuales.-Quinto. Que su mandante demandado de conciliación a don Jesús Manuel y se declaró el acto celebrado sin avenencia.-Sexto. Que a efectos de prueba señalaba los archivos que expresaba. Alegó los fundamentos de derecho que estimó pertinentes y terminó suplicando al Juzgado se dictase sentencia estimando la demanda, se declare: Primero. Que el contrato titulado de promesa de venta u opción de compra, de fecha 1 de agosto de 1973, referente al piso NUM000 , letra DIRECCION002 , con muebles, plaza de garaje y cuarto trastero, de la casa número NUM001 de la DIRECCION001 , de esta capital, suscrito entre don Rogelio y don Jesús Manuel es un contrato simulado, que encubre el disimulado de arrendamiento con muebles de dicho piso, plaza de garaje y cuarto trastero, celebrado entre don Rogelio , como arrendador y don Jesús Manuel como arrendatario; y Segundo. Que don Jesús Manuel es arrendatario desde el uno de agosto de 1973. del piso NUM000 , letra DIRECCION002 , con muebles, plaza de garaje y cuarto trastero, de la casa número NUM001 de la DIRECCION001 de esta capital, del que es arrendador don Rogelio , con la renta de 20.000 pesetas mensuales. Condenándose a don Jesús Manuel a estar y pasar por dichas declaraciones e imponiéndole expresamente las costas del procedimiento.

RESULTANDO que admitida la demanda y emplazado el demandado don Jesús Manuel , compareció en los autos en su representación el Procurador don Luciano Rosch Nadal, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma en síntesis: Primero. Que tenía que negar el correlativo ya que jamás se convino entre ambos el arrendamiento del piso en cuestión, sino la acción de compra a favor de su representado, según constan ambos hechos en el contrato. Es incierto que se acordase una renta mensual de 20.000 pesetas. Lo que se acordó es que don Jesús Manuel abonaría a don Rogelio la cantidad de 480.000 pesetas por la concesión de este derecho, si bien para facilitar el pago y a petición del señor Jesús Manuel esta cantidad se dividiría en partes proporcionales e iguales, cada una de ellas de 20.000 pesetas, pagaderas cada mes. Es cierto que el señor Jesús Manuel pasó a ocupar la vivienda en el de agosto de 1973, pero no con carácter de arrendatario que ahora se le quiere dar. El motivo que impulsó a las partes a firmar el contrato de opción de compra o promesa de venta no fue como ésta se pretende hacer creer, el disimular o encubrir el verdadero de arrendamiento, para evitar la prórroga legal del mismo, sino que el señor Jesús Manuel deseaba comprar el piso y no disponía en aquel momento de los 3.500.000 pesetas que se había fijado como precio, pero tenía la posibilidad de disponer de esta cantidad en un futuro próximo. Reconoce como auténtico, el contrato de opción de compra o promesa de venta que reúne los requisitos del Código Civil en cuanto al contrato de compra y venta. Por contra no reúne ninguno de los requisitos que establece el Código Civil para el contrato de arrendamiento.-Segundo . En cuanto al requerimiento notarial realizado por su principal por ser fundamental pasa a exponerlo. A 1 de enero de 1975, como se aproximase el término del plazo de dos años y el señor Jesús Manuel estuviera en condiciones de hacer frente al pago del resto del precio, su principal visitó al señor Rogelio en su domicilio. En dicha entrevista doña Carolina , esposa del actor alegó que no vendía y sí quería comprar el precio era de un 1.000.000 de pesetas más. A ello se opuso su principal alegando que el precio era el de 3.500.000 pesetas que se atenía a lo establecido y que no pagaba más. Y entonces fue cuando la esposa del actor dijo que el piso era un bien ganancial, que su marido no podía vender sin su autorización y que ella no vendía. A los pocos días, su principal recibió por correo la carta que la esposa del demandante le enviaba por Notario. En dicha carta la esposa reconoce la voluntad de vender por parte de su esposo. Su principal, intentando solucionar el asunto de forma amistosa, entabló contacto telefónico con éste y le envió las notas en que fijaba el nuevo precio en

4.189.021 pesetas y como el señor Jesús Manuel , que no estaba dispuesto a admitir tal aumento, pasó a exigir el cumplimiento del contrato y previo depósito del resto del precio requiere notarialmente al señorRogelio para formalizar la mencionada compraventa y éste no accede, pero no por las razones que se quieren hacer ver ahora de que lo real y verdaderamente convinieron fue el arrendamiento del piso.-Tercero. Que conforme con el correlativo de la demanda.-Cuarto. Que se trata de un verdadero contrato de compraventa porque reúne los requisitos que para la compraventa exige el Código Civil, esto por una parte y por otra, porque el vendedor señor Rogelio , tuvo en todo momento la intención de vender y si no llegó a formalizar la venta fue por la oposición en el último momento de su esposa, no por su propia voluntad, como él mismo reconoce en los documentos aportados por su parte.-Quinto. Que es cierto que el señor Rogelio demandó de conciliación al señor Jesús Manuel . Alegó los demás hechos y fundamentos de derecho que estimó pertinentes y terminó suplicando al Jugado se dictase en su día sentencia desestimando por completo la demanda y absolviendo libremente de la misma a su representado, con imposición al demandante de todas las costas causadas por su evidente temeridad.

RESULTANDO que las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos y derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.

RESULTANDO que recibido el pleito prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.

RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia de Madrid número uno dictó sentencia con fecha 9 de mayo de 1977 , por la que hizo el siguiente pronunciamiento: Que dando lugar a la demanda interpuesta por don Rogelio contra don Jesús Manuel , debo declarar y declaro: Primero. Que el contrato titulado de promesa de venta u opción de compra, de fecha 1 de agosto de 1973, referente al piso NUM000

, letra DIRECCION002 , con muebles, plaza de garaje y cuarto trastero, de la casa número NUM001 de la DIRECCION001 , de esta capital, suscrito entre don Rogelio y don Jesús Manuel , es un contrato simulado que encubre el disimulado de arrendamiento con muebles de dicho piso, plaza de garaje y cuarto trastero, celebrado entre don Rogelio como arrendador y don Jesús Manuel , como arrendatario.-Segundo. Que don Jesús Manuel es arrendatario desde el 1 de agosto de 1973, del piso NUM000 , letra DIRECCION002 , con muebles, plaza de garaje y cuarto trastero de la casa número NUM001 de la DIRECCION001 de esta capital, del que es arrendador don Rogelio , con la renta de 20.000 pesetas mensuales, condenando a don Jesús Manuel a estar y pasar por dichas declaraciones.

RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de la parte demandada y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, dictó sentencia con fecha 30 de diciembre de 1978 , con la siguente parte dispositiva: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Luciano Bosch Nadal en nombre y representación de don Jesús Manuel , contra la- sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número uno de esta capital con fecha 9 de mayo de 1977 , debe mos confirmar y confirmamos la misma en todas sus partes, sin hacer expresa imposición de las costas en ambas instancias.

RESULTANDO que previo depósito de 9.000 pesetas, el Procurador don Luciano Rosch Nadal en representación de don Jesús Manuel ha interpuesto recurso de casación por infracción de ley contra la sentencia pronunciada por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia. Territorial de Madrid, con apoyo en el siguiente único motivo:

Único. Por infracción de ley y de la doctrina legal concordante, al amparo del artículo 1.692, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil : por infracción del artículo 1.282 del Código Civil , infringido por el concepto de inaplicación, ya que para juzgar de la intención de los contratantes para poder deducir si hubo simulación de contrato o no, no se ha tenido en cuenta los actos coetáneos posteriores al contrato, si no apreciaciones derivadas de hechos anteriores a la firma del mismo, e incluso de hechos anteriores a ponerse en contacto ambos contratantes. Efectivamente la sentencia recurrida reseña una serie de hechos del contrato que afirma se desprende del mismo y que se califican como más propios de un arrendamiento que de una opción de compra, se reseñan también una serie de apreciaciones de las pruebas, pero todas ellas de las pruebas de la parte actora, sin tener para nada en cuenta la prueba presentada por la parte demandada infringiendo el artículo 1.282 del Código Civil por inaplicación. Y en la sentencia recurrida, las apreciaciones de las pruebas son todas derivadas de hechos producidos con anterioridad a la firma del contrato, ya que de los coetáneos y 3e actos posteriores a él, la parte actora no aporta prueba, mientras la parte demandada es a partir de este momento cuando aporta todo su proceso probatorio. Los hechos deque en el portal de la casa hubiera un anuncio de alquiler de piso que hubiera aparecido en el diario "ABC" un anuncio de alquiler del mismo. Téngase en cuenta, que la principal prueba que aporta esta parte es la conducta del actor a partir del momento de la firma del contrato, que en todo momento está reconociendo su voluntad de vender. Y esta prueba es a base de cartas enviadas por conducto notarial, mientras que las aportadas de contrario son principalmente testificales. En la carta documento número uno, la esposa del actor reconoce la voluntad de vender por parte de su esposo, añadiendo que ella considera nulo ese documento y que ella no quiere vender. El propio actor, en otro documento que se aporta como número cinco envía una carta que dice: "que en vista de que mi esposa se ratifica en la carta que le escribió a usted por conducto notarial en 15 de enero del año actual, considero improcedente la compraventa". Estos dos documentos y su contenido son ratificados posteriormente por el actor cuando mi principal le requiere notarialmente para formalizar la compraventa. A este requerimiento el demandado no accedió, pero según las propias palabras del actor porque: "...el requirente señor Jesús Manuel , conoce las razones a la negativa a sus pretensiones, mediante cartas por conducto notarial. Es decir, por hechos posteriores a la firma del contrato, se reconocen por la parte actora que el contrato es un verdadero contrato de compraventa. Pero hay más, los requisitos del negocio simulado son: Primero. Declaración deliberada disconforme con la voluntad. Segundo. Acuerdo entre las partes; y Tercero. Fin del engaño u ocultación a terceras personas. En el caso que nos ocupa fijémonos en el tercero de ellos: fin del engaño u ocultación a terceras personas. La parte actora no ha puesto este elemento en evidencia, ni muchísimo menos lo ha probado. Cuando habla del fin que perseguía la simulación, cae en contradicciones. No se prueba de modo alguno el fin de la simulación, y por lo tanto, faltando este elemento la existencia de los otros dos carecen de base, no pudiéndose, pues, afirmar que ha quedado demostrada la simulación.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruidas las partes se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

Visto siendo Ponente el Magistrado don Manuel González Alegre y Bernardo.

CONSIDERANDO

que conforme se declara en la recurrida sentencia, al aceptar los considerandos de la de primera instancia que por tanto se tienen por incorporados a aquella, la cuestión debatida en la litis y que se trate al recurso, lo es, si el contrato que en 1 de agosto de 1973 celebrando las partes, es de opción de compra o promesa de venta, como éstas lo califican en el documento privado de la expresada fecha, o lo es, de arrendamiento, si bien lo sea disimulado en aquel de opción o promesa de venta y mientras el actor sostiene que "lo realmente acordado y convenido fue el arrendamiento del piso con muebles, plaza de garaje y cuarto trastero, sito en la DIRECCION001 número NUM001 , durante un plazo contractual de dos años, y renta de 20.000 pesetas mensuales, estimando también comprendido en el objeto del arrendamiento los muebles existentes en el piso", el demandado alega, "que lo convenido entre ambas partes fue la opción de compra en su favor, tal como se recoge en el documento", ocupando el piso desde su otorgamiento por estar facultado por la estipulación novena, pero no como arrendatario.

CONSIDERANDO que es criterio del Juzgador de Instancia, el que, no obstante manifieste el actor don Rogelio el no tener inconveniente en acceder a la promesa de venta u opción de compra del piso del que dice ser propietario a favor del demandado don Jesús Manuel , y éste que desea comprarlo lo que de momento no le es posible, dando lugar al antes referido acuerdo, plasmado en el documento de 1 de agosto de 1973, del propio documento, pruebas y alegaciones de las partes, éstas, "de acuerdo y conscientemente realizaron aparentemente un contrato de opción de compra y así lo designaron, pero lo que realmente en conciencia y en su voluntad, no exteriorizada quisieron convenir y convinieron fue un arrendamiento del piso con muebles, cuarto trastero y plaza de garaje, que tuviera un plazo de duración de dos años, con una renta mensual de 20.000 pesetas, para que lo ocupara el demandado, como así lo hizo".

CONSIDERANDO que por el único motivo del recurso, amparado en el ordinal primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la violación del artículo 1.282 del Código Civil , regla de hermenéutica que obliga: Primero. A tener en cuenta los elementos de los que se ha servido al Juzgador de instancia en su labor interpretativa, para calificar el contrato que nos ocupa, como simulado escondiendo un contrato de arrendamiento.-Segundo. A precisar cuáles sean los actos de los contratantes coetáneos y posteriores recogidos en la sentencia, como hechos probados.-Tercero. Si dichos actos evidencian la intención de los contratantes contrariamente a la que el Juzgador entiende, con lo que quebrantaría dicha regla de hermenéutica recogida en el invocado precepto y con ello, dando lugar o incurriendo, en el vicio que se denuncia.

CONSIDERANDO que el Juzgador de Instancia parte principalmente del propio contrato examinado y tratando de descifrar y averiguar la intención de los contratantes de las propias cláusulas del mismo, y así,pormenoriza sobre cuanto se refiere al precio para el supuesto de efectuarse la compraventa señalado en

3.500.000 pesetas, el plazo del derecho de opción de dos años, valorado en 480.000 pesetas fraccionadas en mensualidades de 20.000 pesetas a partir del momento en que el actor pasó a ocupar el piso, ocupación que, suponía además, el pago de los gastos de luz, gas, agua y similares, entregando otras 20.000 pesetas para reparación de los desperfectos que ocasionare; el que el señor Jesús Manuel se obligase a no hacer cesión del piso y usarlo como vivienda personal; todo lo que para el Juzgador viene a significar, "que para convenir una opción de compra se formalizan una serie de estipulaciones detalladas en unos puntos como el pago mensual, la fianza del importe de una mensualidad, el uso concedido y ocupación efectiva, los pagos de luz, etc., que realmente no son propios, lógicos ni normales en un simple contrato de opción de compra», siendo más bien de los que se estipulan en un contrato de arrendamiento; junto a estas apreciaciones, de las pruebas aparece, "que en el portal de la casa había puesto un anuncio de alquiler del piso que permaneció hasta que lo ocupó el demandado, que igualmente se publicó, en el diario "ABC», un anuncio, de alquiler del piso en 31 de mayo y 5 de junio de 1973" y consta, según propias manifestaciones del actor que sólo le interesaba el arriendo, pero no la venta, como el que interesado en el arrendamiento de un piso para alquilarlo, a través de un amigo conoció a la esposa del actor porque sabía tenía un piso para alquilar; siendo el propietario el que pagaba todos los gastos de la Comunidad de Propietarios, mientras el demandado abonaba sólo los que implicaban el uso de la vivienda, sin dejar de tener en cuenta la carta enviada por la esposa del demandante con fecha 15 de enero de 1975, ni la de 23 de junio del señor Rogelio a aquél, si bien no califica de suficientes para desvirtuar la conclusión a la que llega, al calificar de arrendamiento el contrato.

CONSIDERANDO que de cuanto se expresa en el anterior considerando permite inferir con claridad, que el Juzgador de Instancia, deduce del propio contrato cuál fuera la intención de los contratantes, no apareciendo otros hechos declarados en la sentencia, determinantes de actos anteriores a la celebración del contrato, de indudable interés y que no pueden entenderse excluidos en esa labor interpretativa aquel anuncio colocado en el portal del inmueble y los publicados en el Diario "ABC" y, como posteriores, las dos cartas a las que se hizo referencia, las que el juzgador valora sin darles significado suficiente para desvirtuar la conclusión a la que llega; y si por tanto de la sentencia no aparecen otros actos coetáneos o posteriores que el Juzgador hubo de tener en cuenta a los efectos del invocado precepto, lo que no puede hacer el recurrente es, por esta vía, combatir la prueba, como lo hace en el motivo y sentar, que si el Juzgador hubiese tenido en cuenta la practicada por la parte demandada, hubiera tenido que reconocer la existencia de actos coetáneos o posteriores que justifican el denunciado vicio, actos coetáneos entre los que cita las dos referidas cartas que el Juzgador no dejó de examinar y valorar a estos efectos interpretativos, luego si no pueden reconocerse más actos coetáneos o posteriores que las dos referidas cartas que el juzgador valoró para con ellas indagar la que fuera intención de los contratantes, no dejó de tener en cuenta el precepto al que se refiere el recurrente, lo que ya nos está diciendo que no puede entenderse que el Juzgador lo violase; y como parte de ello, el motivo se fundamenta además en la ausencia de cuantos requisitos son necesarios para la existencia de la simulación, ajeno o extraño al propio contenido del motivo hace que tenga que ser desestimado.

CONSIDERANDO que la desestimación del motivo único con el que el recurso se articula, comporta la de éste, con las accesorias del artículo 748 de la Ley Procesal Civil .

Fallamos

que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Jesús Manuel , contra la sentencia pronunciada por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, en fecha 30 de diciembre de 1978 ; condenamos a dicha parte recurrente, al pago de las costas ocasionadas en este recurso, y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino prevenido en la Ley, y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.

Así, por esta nuestra sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Andrés Gallardo.- Manuel González Alegre y Bernardo.-José Antonio Seijas.-Antonio Fernández.- Antonio Sánchez Jáuregui.-Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el excelentísimo señor don Manuel González Alegre y Bernardo, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico.

Madrid, a 31 de mayo de 1980.-Antonio Docavo.-Rubricado.

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