STS 370/1983, 25 de Junio de 1983
| Ponente | CARLOS DE LA VEGA BENAYAS |
| ECLI | ES:TS:1983:1389 |
| Número de Resolución | 370/1983 |
| Fecha de Resolución | 25 de Junio de 1983 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 370.-Sentencia de 25 de junio de 1983
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Don Manuel .
FALLO
Haber lugar al recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Madrid de 2 de junio de 1981.
DOCTRINA: Arrendamientos urbanos. Absorción de sociedades, no supone la aplicación de la denegación de prórroga, siempre
que la sociedad absorbente sea la arrendataria.
Tal como se indica de modo correcto en la sentencia recurrida, es clara la distinción -que ya recoge la sentencia de 5 de
diciembre de 1962- entre las figuras de fusión y de la absorción de sociedades; en la fusión con la creación de una nueva
sociedad; en la absorción con la desaparición de una de las que participan en la modalidad concertada, con lo cual y de suyo ya
resulta que acreditado en autos, porque en ello no hubo prueba en contrario que el contrato o acuerdo operado por las dos
sociedades fue de absorción por parte de la arrendataria de la otra entidad, que fue la que se extinguió y se integró en la primera,
no hubo introducción, por tanto, de persona jurídica ajena al contrato de arrendamiento, sino que persistió en el uso arrendando
la arrendataria originaria contratante, sin más que con las modificaciones estatutarias y legales consiguientes y permisibles,
entre ellas el cambio de nombre por el de la sociedad absorbida, que no supone, evidentemente, un cambio o alteración de
personalidad para fundar la aplicación del articulo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , por cuya razón el motivo debe de
ser desestimado.
En la Villa de Madrid, a veinticinco de junio de mil novecientos ochenta y tres; en los autos seguidosen el Juzgado de Primera Instancia número trece de Madrid y, en grado de apelación ante la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid,
por don Manuel , mayor de edad, casado, Registrador de la Propiedad, jubilado y vecino de Madrid, contra la Sociedad Proyectos de Ingeniería Civil, S. A., domiciliada en Bilbao, sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio; autos pendientes ante esta Sala en virtud del recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por don Manuel , representado por el Procurador don Fernando García Martínez, y defendido por el Letrado don Federico Argote Cremades, habiendo comparecido la otra parte, representada por el Procurador don Manuel del Valle Lozano, y defendida por el Letrado don Eduardo de Mendoza y Roldan.
RESULTANDO
RESULTANDO que ante el Juzgado de Primera Instancia número trece de Madrid, fueron vistos los autos de Arrendamientos Urbanos, seguidos entre partes, de una como demandante don Manuel , y de otra, como demandado la Sociedad Proyectos de Ingeniería Civil, S. A., sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio. Que la representación actora formuló demanda exponiendo en síntesis los siguientes hechos: Se solicita que previos los trámites legales se dicte sentencia declarando resuelto y terminado el contrato de arrendamiento de local de negocio sito en el piso primero, letra S, de la casa número veinte antiguo, veinticuatro moderno, de la calle del General Perón y que se describe en el hecho primero de dicho escrito de demanda, condenando a la sociedad demandada a estar y pasar por esta resolución de contrato y a que desaloje dentro del término legal, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica e imponiéndole expresamente las costas.
RESULTADO que admitida la demanda y dado traslado a la representación demandada formuló su contestación oponiendo en síntesis los siguientes hechos: Que previos los trámites legales se dicte sentencia desestimando en toda su integridad los pedimentos contenidos en el escrito de demanda, declarando, en consecuencia, la plena vigencia del contrato de arrendamiento del local de planta primera letra A: de la casa número veinte antiguo, veinticuatro moderno de la calle General Perón, suscrito entre la parte demandante y don Manuel , en ocho de noviembre de mil novecientos sesenta y siete, con expresa imposición de costas a la actora.
RESULTANDO que recibido el pleito a prueba se practicaron las propuestas y admitidas a las partes con el resultado que aparece en autos y evacuado el trámite de conclusiones, el Juez de Primera Instancia número trece de Madrid, dictó sentencia con fecha treinta y uno de mayo de mil novecientos setenta y nueve , cuya parte dispositiva dice: Fallo que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el Procurador don Fernando García Martínez en nombre y representación de don Manuel , contra la Sociedad Proyectos de Ingeniería Civil, S. A., representada por el Procurador don Manuel del Valle Lozano, imponiendo las costas del proceso a la parte actora.
RESULTANDO que contra la anterior sentencia se interpuso por la representación de la parte demandante, recurso de apelación que fue admitido y, sustanciada la alzada la Sala Segunda de la Audiencia Territorial de Madrid, dictó sentencia en dos de junio de mil novecientos ochenta y uno , cuyo fallo dice: Fallamos que con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Manuel , contra la sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia número trece de esta capital, de fecha treinta y uno de mayo de mil novecientos setenta y nueve, debemos confirmar y confirmamos la misma en todas sus partes, sin hacer expresa inspección de las costas en esta apelación.
RESULTANDO que el Procurador don Fernando García Martínez en nombre de don Manuel , formalizó recurso de casación por infracción de ley y doctrina legal que funda en los siguientes motivos:
Comprendido en el número primero del artículo mil novecientos sesenta y uno de la Ley de Enjuiciamiento Civil y al amparo del número séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos del mismo cuerpo legal, por existir error de derecho en la apreciación de la prueba de confesión judicial infringiéndose, por violación, al no ser aplicado, el artículo mil doscientos treinta y dos del Código Civil y la Doctrina Legal de aplicación. En la relación de antecedentes de este escrito, en el señalado con el número tercero, se transcriben íntegramente las posiciones del pliego correspondiente y las respuestas dadas bajo juramento indecisorio por el representante legal de la Sociedad demandada. Todas las posiciones fueron contestadas afirmativamente por estimarse que era ciertas. Mi parte ni ignora la Jurisprudencia contenida en numerosas Sentencias del Tribunal Supremo que establecen que la fuerza probatoria de la confesión no es superior a la de los demás medios de prueba y debe de apreciarse en combinación con los demás (Sentencia delTribunal Supremo de nueve de abril, tres de junio y catorce de octubre de mil novecientos sesenta y treinta y uno de mil novecientos sesenta y uno). En la sentencia que se recurre no se hace mención y por tanto ni se analiza ni aprecia en forma alguna las pruebas practicadas al establecerse en el primer considerando que el problema debatido en la presente litis es estrictamente jurídico al no haber controversia sobre los hechos, limitándose a dilucidar si la fusión de dos sociedades mediante la absorción de una de ellas por la otra que toma el nombre de la absorbida, implica o no la pérdida de la personalidad jurídica de la sociedad absorbente a cuyo favor se estableció la relación arrendaticia. A mi parte interesa, para el conocimiento de la verdad de los hechos, que a esta prueba se confesión judicial se le conceda toda la autoridad que en derecho le corresponde, máxime cuando en la sentencia de la Sala de instancia no se hace mención alguna de ella ni se combina con otros elementos probatorios.
Comprendido en el número primero del articulo mil novecientos sesenta y uno de la Ley de Enjuiciamiento Civil y al amparo del número séptimo del artículo mil seiscientos, digo, mil novecientos sesenta y dos del mismo cuerpo legal por existir error de derecho en la apreciación de la prueba documental obrante a autos, infringiéndose por violación, al no ser aplicado, el artículo mil doscientos veinticinco del Código Civil y la doctrina legal de aplicación. Dispone el precepto citado como infringido que el documento privado reconocido legalmente tendrá el mismo valor que la escritura pública entre los que hubiesen suscrito y sus causahabientes. Al contestarse, bajo juramento indecisorio, por el representante legal de la sociedad demandada, la primera posición del pliego correspondiente, se reconoció, como auténtico y verdadero el contrato de arrendamiento vigente presentado con la demanda. De este contrato interesa a mi parte, a los fines de este recurso de casación que se reconozca como hecho probado que, conforme alegábamos en el hecho segundo de nuestra demanda, contiene entre otras las siguientes condiciones estampadas en el reverso: Primero.-Se hace el alquiler con el exclusivo carácter de oficinas para instalar en el local la sociedad arrendataria las suyas de Proyectos de Ingeniería Civil, sin que sus empleados y otras personas pueden desarrollar en el mismo otras actividades, profesionales, particulares, etc independiente y distintas de las que deben prestar a la sociedad referida; y la quinta. Que dice la sociedad arrendataria no podrá traspasar el local, subarrendarlo, cederlo o de cualquier modo subrogar en el mismo a otra persona o entidad, total o parcialmente ni tampoco variar el menester a que se destina e indicado queda.
Comprendido en el número primero del artículo mil novecientos sesenta y uno de la Ley de Enjuiciamiento Civil y al amparo del número primero del artículo mil novecientos sesenta y dos del mismo cuerpo legal, por violación, por inaplicación de las Leyes y doctrina legal aplicable al caso del pleito. Citamos como infringido, por violación, al no ser aplicado, el artículo mil noventa y uno del Código Civil que establece que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes contratantes y deben de cumplirse al tenor de los mismos. Admitiendo como documento auténtico el contrato de arrendamiento presentado con la demanda, que vincula a las partes, resulta claro que en la sentencia recurrida no se respeta, con fuerza de ley entre las partes, las cláusulas primera y quinta del contrato de arrendamiento puesto que en el cuarto Considerando, al referirse a las actividades permitidas desarrollar en el local de negocio de autos, entiende que son las que figuran como objeto social de la sociedad demandada por sus preceptos estatutarios y no por lo pactado en el contrato de arrendamiento. Si aplicamos el artículo mil noventa y uno del Código Civil al contrato de arrendamiento, es innegable que los límites de ocupación y destino del local de autos son los que se han pactado expresamente en dicho contrato y no, de ninguna manera, los que puedan figurar en los estatutos de la sociedad, a los que es ajena por completo la propiedad arrendadora del local.
Comprendido en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y uno del Código Civil y al amparo del número primero del articulo mil seiscientos noventa y dos del mismo cuerpo legal por interpretación errónea de las leyes y doctrina legal aplicable al caso del pleito. La sentencia recurrida infringe, por interpretación errónea que la causa segunda del artículo ciento catorce de la Ley de arrendamientos urbanos que establece que el contrato de arrendamiento urbano lo sea de vivienda o de local de negocio podrá resolverse, a instancia del arrendador por haberse subarrendado la vivienda o el local de negocio.
Comprendido el número primero del artículo mil seiscientos noventa y uno y al amparo del número uno del artículo mil seiscientos noventa y dos, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por interpretación errónea de las Leyes y doctrina legal aplicables al caso del pleito. La sentencia recurrida infringe por interpretación errónea el artículo ciento catorce en su número quinto que establece que el contrato de arrendamiento, lo sea de vivienda o de local de negocio podrá resolverse o estancia de arrendador por causa de cesión de vivienda o traspaso de local de negocio de modo distinto al autorizado por el Capítulo IV de la Ley. La sentencia recurrida acepta la fusión de dos sociedades, Proyectos de Ingeniería Civil, S. A. y Freyssinet, S. A. mediante la absorción de la segunda por la primera, sustituyéndose la denominación de la sociedad superstite, tomándola de la sociedad o ir ella absorbida por lo que al no haberse extinguido la personalidad de la sociedad arrendataria, su permanencia, aunque sea con nombredistinto en el local arrendado se mantiene el de la sociedad absorbida, no puede asimilarse a la introducción de un tercero en la cosa arrendada, con la consiguiente imposibilidad de que prospere una acción de resolución del contrato.
RESULTANDO que el Procurador don Manuel del Valle Lo/ano, compareció como recurrido en nombre de la Sociedad Proyectos de Ingeniería Civil, S. A. (Freussinet, S. A.); admitido el recurso e instruidas las partes se declararon conclusos los autos.
VISTO siendo Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Carlos de la Vega Benayas.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que la acción que se ejercitó en el juicio del que dimana el presente recurso lo era la resolución del contrato de arrendamiento de local destinado a oficinas, fundada en las causas segunda y quinta del artículo ciento catorce de la Ley de Arrendamientos Urbanos , texto refundido por Decreto de veinticuatro de diciembre de mil novecientos sesenta y cuatro , es decir, por haberse subarrendado o traspasado indebidamente, sin autorización del arrendador, y por la sociedad arrendataria, total o parcialmente, el local a terceros ajenos al contrato, aquí a dos sociedades, una la denominada "Freyssinei,
S. A.", y otra "Societé Technique pour l#utilisatión de la Precontraite STUP., París"; respecto de la primera por fusión con la sociedad arrendataria titular del contrato de ocho de noviembre de mil novecientos sesenta y siete, "Sociedad Proyectos de Ingeniería Civil, S. A.", tras cuyo acuerdo de fusión adoptó el nombre de "Freyssinet, S. A." con traslado del domicilio al del contrato de arrendamiento; y en cuanto a la segunda (abreviadamente desde ahora "STUP.") por haberse instalado ésta en los locales u oficinas arrendados, donde ejerce actividad.
CONSIDERANDO que denegada por la sentencia de instancia la resolución contractual solicitada, se formula ahora el presente recurso en el cual, en su motivo quinto y último, se denuncia -por la vía del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil - la interpretación errónea del articulo ciento catorce, número quinto, de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en relación con reiterada doctrina legal, por no haberse entendido que basta la introducción de un tercero ajeno al contrato en el uso de la cosa arrendada para configurar y llenar la definición del aludido precepto, es decir, la existencia de un traspaso no autorizado, pero conseguido fraudulentamente mediante la fusión de las sociedades mentadas, la arrendataria y la subrepticiamente introducida "Frayssinet, S. A.".
CONSIDERANDO que, tal como se indica de modo correcto en la sentencia recurrida, es clara la distinción -que ya recoge la Sentencia de cinco de diciembre de mil novecientos sesenta y dos - entre las figuras de la fusión y de la absorción de sociedades (previstas, por otra parte, en los artículos ciento cuarenta y dos y siguientes y ciento cuarenta y ocho de la Ley de diecisiete de julio de mil novecientos cincuenta y uno , así como en la Ley de veintiséis de diciembre de mil novecientos ochenta, artículo segundo, uno , a) y b), sobre régimen fiscal de las fusiones de empresas); en la fusión con la creación de una nueva sociedad; en absorción con la desaparición de una de las que participan en la modalidad concertada, con lo cual y de suyo ya resulta que acreditado en autos, porque en ello no hubo prueba en contrario, que el contrato o acuerdo operado por las dos sociedades fue de absorción por parte de la arrendataria de la otra entidad, que fue la que se extinguió y se integró en la primera, no hubo introducción, por tanto, de persona jurídica ajena al contrato de arrendamiento, sino que persistió en el uso arrendando la arrendataria originaria contratante, sin más que con las modificaciones estatutarias y legales consiguientes y permisibles, entre ellas el cambio del nombre por el de la sociedad absorbida, que no supone, evidentemente, un cambio o alteración de personalidad para fundar la aplicación del articulo ciento catorce de la Ley de Arrendamientos Urbanos , por cuya razón el motivo debe ser desestimado, en armonía, además, a "sensu contrario", con la doctrina ya expuesta y perfectamente aplicable al caso de la Sentencia de esta Sala de ocho de marzo de mil novecientos sesenta y nueve , a la que cabria añadir, "ex abundantia", que tampoco dicha alteración nominal perjudicaría al arrendador en el sentido de agravar su situación jurídica y económica como contratante, en orden a las normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
CONSIDERANDO que por lo que respecta a la denunciada intromisión de la entidad "STUP." como causa resolutoria del contrato, es otro el resultado el que debe llegarse de acuerdo con la motivación del recurso, y así, en cuanto al motivo primero, que se articula por la vía del número séptimo del articulo mil seiscientos noventa y ¿los, por error de derecho en la apreciación de la prueba, se acusa a la sentencia recurrida de la inaplicación del articulo mil doscientos treinta y dos del Código Civil , relativo a la eficacia de la confesión judicial, que dicho juzgador de instancia desconoció al no apreciar y no dar su fuerza legal probatoria a la prestada por la demanda arrendataria, quien al ser preguntada ser verdad que en el repetido local de negocio tiene su sede la Agencia General de la sociedad "STUP.", París, contesta, afirmativamente,"que es cierto", aunque añada que la entidad que representa "es la Agencia General de Stup"; y en el segundo, también por error de Derecho en la apreciación de la prueba, acusando la inaplicación del artículo mil doscientos veinticinco del Código Civil , por desconocerse la eficacia como documento privado -y de su contenido- al contrato de arrendamiento vigente ínter partes, cuya cláusula primera prevé que se "hace el alquiler con el exclusivo carácter de oficinas para instalar en el local la sociedad arrendataria las suyas de Proyectos de Ingeniería Civil, sin que sus empleados y otras personas puedan desarrollar en el mismo otras actividades profesionales, particulares, etc., independiente y distinta de las que deben prestar a la sociedad referida", todo ello con la prohibición consiguiente de subarrendar, ceder, traspasar o subrogar, total o parcialmente, a otra persona o entidad, establecida en la cláusula quinta .
CONSIDERANDO que es evidente que, dados los hechos que la propia sentencia admite y reconoce, no debió desconocer la eficacia de uno y otro medio de prueba, como admisión y demostración ambos de una situación de hecho como la de la intrusión en el local y en la relación jurídica arrendaticia de una tercera persona, aquí jurídica, ajena a dicho contrato, máxime cuando prevista por las partes de modo tajante la prohibición de ceder hecha en el documento contrato, esa paladina confesión judicial descrita no es contradicha por ninguna otra prueba antes bien es confirmada por el acta notarial al que se alude en el recurso y en la que una dependiente de la sociedad arrendataria reconoce y admite el mismo hecho o anómala situación, no tolerada por el arrendador, ni tampoco desvirtuada por el argumento de la Sala al respecto de que esa sociedad STUP, por su actividad o dedicación, encaja en las actividades u objeto social de la arrendataria según sus estatutos, amén de ser esta representante de la STUP, argumento que en nada puede afectar al arrendador, ajeno a dichos estatutos (artículo mil doscientos cincuenta y siete Código Civil ) y no obligado más que al contrato de arrendamiento y a sus naturales y legales consecuencias) (articulo mil doscientos cincuenta y ocho Código Civil ).
CONSIDERANDO que lo expuesto conduce necesariamente a la estimación de dichos motivos, así como a la de los restantes no esilidiados, es decir, el tercero y el cuarto, por ser clara consecuencia que, como se dice en el tercero, se ha violado por inaplicación el articulo mil noventa y cinco del Código Civil y, en el cuarto , que se ha interpretado erróneamente el ciento catorce de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, porque no se ha impuesto a la arrendataria el deber de cumplir lo pactado, que es la primera ley para las partes, y porque, evidentemente, el artículo ciento catorce de la citada ley claramente establece la resolución del contrato en el supuesto debatido, entendiéndose por subarriendo, según constante doctrina, la introducción de una tercera persona, natural y jurídica en el local arrendado.
CONSIDERANDO que, en su virtud, procede casar la sentencia impugnada y procede de acuerdo con lo dispuesto en el artículo mil setecientos cuarenta y cinco de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir, a dictar segunda sentencia de acuerdo con lo razonado.
que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por don Manuel , contra la sentencia que en dos de junio de mil novecientos ochenta y uno, dictó la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid , resolución que casamos y anulamos, sin hacer imposición de costas causadas en el recurso y devuélvase el depósito constituido. Comuníquese esta resolución y a la que a continuación se dicte a la Audiencia referida, con devolución de las actuaciones remitidas.
ASI por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la Colección Legislativa, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Carlos de la Vega Benayas.-Jaime Santos.-Rafael Casares.-Cecilio Serena.-Mariano Fernández.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr don Carlos de la Vega Benayas, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos estando celebrando audiencia pública en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma, certifico.-José Dancausa.-Rubricado.
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