STS 244/1981, 24 de Mayo de 1981

Por la vía del número tres del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denunciamos la infracción en su aspecto negativo, esto es, por falta de aplicación, que equivale a su violación, del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y fundamentado en que la sentencia recurrida ha dejado de resolver la pretensión formulada en el primer párrafo del apartado primero del suplico de la demanda. El citado primer párrafo solicitaba que se declarara que: Doña María Esther vendió mediante documento privado de fecha 24 de enero de 1968 el local sito en la calle DIRECCION000 , número NUM000 , descrito en el hecho primero de este escrito, a don Diego , por el precio y condiciones en dicho documento especificados, cuyo precio recibió totalmente. Y a pesar de reconocerlo y de declararlo así, a pesar de que admite su procedencia y su pertinencia declarando que la prueba en su conjunto acredita su realidad, viene después el fallo de la recurrida y no hacen pronunciamiento alguno sobre la mencionada pretensión oportunamente deducida en el juicio, incurriendo con todo ello, por tanto, la recurrida en manifiesta incongruencia.

Por el camino del número primero del artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia la infracción en su aspecto negativo, es decir, por falta de aplicación, equivalente a su violación, del artículo 6, apartado c) de la Ley Hipotecaria . El suplico de la demanda pedía que se inscribiera en el Registro de la Propiedad la transmisión operada como consecuencia del contrato privado de compraventa del local de autos. La recurrida enjuicia esta pretensión, y la rechaza diciendo que esta pretensión es doblemente improcedente en razón a que en nuestro Ordenamiento la inscripción es voluntaria, no obligatoria, y, además, no tienen entrada en la Oficina Hipotecaria los documentos privados». El presente motivo combate que no procede ordenar la inscripción en el Registro, en razón a que en nuestro ordenamiento la inscripción es voluntaria. Es claro por ello que quien tiene interés en asegurar el derecho que debe inscribirse puede solicitar y tiene derecho a exigir la inscripción en el Registro, y que si acude a los Tribunales para obtener la inscripción, y se estima justa en el fondo esta pretensión, la inscripción no será ya entonces voluntaria, sino obligatoria. En el presente caso está acreditado en los autos que don Juan Francisco tenía interés legítimo en asegurar la transmisión del local operada entre la señora María Esther y el señor Diego , porque él era y es el arrendatario del local; y tanto mayor era este interés cuanto que se solicita que se declare la simulación de la escritura que había tenido acceso al Registro.

Por la senda del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia la infracción en su aspecto negativo, es decir, por falta de aplicación, que equivale a su violación del artículo segundo, apartado primero, de la Ley Hipotecaria . La sentencia recurrida manifiesta que no tienen entrada en la Oficina Hipotecaria los documentos privados. La sentencia recurrida infringe, al no aplicarlo, el aludido artículo segundo, apartado primero, de la Ley Hipotecaria . No se trataba de pretender llevar al Registro "per se» un simple documento privado, sino que lo que se postulaba era que el referido título traslativo del dominio fuera reconocido y declarado tal por la sentencia y que el fallo de ésta fuera llevado después al Registro Hipotecario, en cuanto que constituiría título declarativo del dominio del referido inmueble.

Por la vía del número tercero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncio la infracción por falta de aplicación -que equivale a su violación- del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y lo fundamento en que la sentencia recurrida ha dejado de resolver la pretensión del apartado segundo del suplico de la demanda. La demanda interesa que se declarase que: "El actor don Juan Francisco , es arrendatario desde el año 1970 hasta la fecha del local comercial sito en la calle DIRECCION000 , NUM000 , y arrendador, don Diego , en virtud del contrato verbal otorgado entre ambos, por el precio de 5.000 pesetas mensuales. Esta postulación era verdaderamente importante, ya que de ella nada menos pendía la cualidad de arrendatario de mi principal y el éxito y el progreso de las demás peticiones que formulaba la demanda. A pesar de tener este pedimento tan capital trascendencia, la Sala Sentenciadora se olvidó completamente de pronunciarse en el fallo sobre la misma.

Por el cauce del número tercero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denunciamos la infracción por falta de aplicación -que equivale a su violación- del propio artículo 359 de la Ley Procesal Civil y los fundamentamos en que la sentencia recurrida ha dejado de resolver la pretensión del apartado tercero del suplico de la demanda, así como su ampliación del apartado primero del escrito de réplica, que se articuló en su momento al amparo del artículo 548 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La demanda pedía que se declarara que: "La escritura de compraventa otorgada con fecha 29 de abril de 1974 ante el Notario don Pedro Sois García, al número 53 de su protocolo, en la que actúan doña María Esther , como propietaria de la finca a que se refiere este pleito, y don Oscar , como comprador, simula la venta que realiza don Diego , propietario en aquel momento de la tan repetida finca, a don Oscar , para ocultar la primera transmisión habida entre la señora María Esther y el señor Diego , que así evitaba el pago de los correspondientes impuestos sobre transmisiones, por lo que debe declarar la nulidad de tal escritura en lo que respecta a que la vendedora era doña María Esther , y en su lugar se haga constar que el verdadero vendedor era don Diego , debiéndose en su día librar el correspondiente mandamiento al Registro a tales efectos.» Y en el suplico del escrito de réplica se amplió este pedimento para que se declarara la nulidad y se cancelara la inscripción correspondiente a que dio lugar en el Registro de la Propiedad la aludida escritura de compraventa simulada. Cuanto solicitaba este pedimento de la demanda está plena y claramente demostrado en los autos. Y la misma sentencia recurrida también reconoce que esta pretensión es cierta y procedente. A pesar de reconocer la procedencia y la realidad de este pedimento de la demanda y de su ampliación de la réplica, después el fallo no se pronuncia sobre ello, incurriendo con ello la recurrida en manifiesta incongruencia.

Por la vía del número tercero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncio la infracción por falta de aplicación -que equivale a su violación del artículo 359 de la propia Ley de Enjuiciamiento Civil . Y lo fundamentó en que la recurrida ha dejado de resolver también la pretensión del apartado cuarto del suplico de la demanda. En este pedimenta cuarto de la demanda el recurrente solicitabaque se declarara que: "Don Diego no era el 29 de abril de 1974 arrendatario del local de la calle DIRECCION000 , NUM000 , sino propietario del mismo.» La realidad de esta pretensión queda reflejada con claridad en los autos. Y la misma sentencia recurrida reconoce que es cierto y procedente cuanto se interesa en la expresada petición del apartado cuarto del suplico de la demanda al manifestar "que la prueba, en su conjunto, acredita ser cierto cuanto se afirma, en orden a que la expresada señora vendió al señor Diego el inmueble de que se trata..., adquirente que arrendó verbalmente el local el aquí actor recurrente, don Juan Francisco ». Y no se comprende cómo tampoco llevó al fallo de su sentencia la estimación de este pedimento cuarto del suplico de la demanda.

Por la vía del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncio la violación, por falta de aplicación, del artículo 48, párrafo uno, de la Ley de Arrendamientos Urbanos . La sentencia recurrida reconoce que la escritura otorgada por la señora María Esther a favor del señor Oscar es simulada. Reconocidas por la sentencia recurrida estas realidades, es de lo más evidente que en simple y directa aplicación del artículo 48, uno, de la Ley de Arrendamientos Urbanos , debería haberse reconocido al recurrente su derecho a retraer, conforme solicitaba en la petición declarativa del extremo quinto del suplico de su demanda. Pero la sentencia recurrida no reconoce al señor Juan Francisco su derecho a retraer vulnerando el aludido artículo 48, uno, de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

Se articula por el camino del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y denunciamos en él la infracción por violación del artículo 48, dos, de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y de la doctrina legal contenida en la doctrina de esta Alta Sala, contenida en las sentencias de 5 de octubre de 1967 y de 18 de marzo de 1962, que dicen cómo ha de computarse el plazo para ejercitar el retracto. La sentencia recurrida estima que no se ejercitó en debida y legal forma el retracto. Pero creemos que esta apreciación no es correcta y que al hacerla la Sala de Instancia viola el artículo 48, dos, de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y la doctrina de las sentencias de ese Tribunal aducidas, que establecen de manera muy clara que el plazo de caducidad de los sesenta días naturales ha de contarse desde el día siguiente a la notificación que, en forma fehaciente, deberá hacer en todo caso el adquirente al inquilino o arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectúa la transmisión mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada. Es por lo tanto meridiano que la Sala sentenciadora, al negar al recurrente el retracto, fundada en haber caducado el plazo de los sesenta días naturales establecidos por la Ley para su ejercicio, violó lo que dice a su respecto el segundo aludido artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la invocada doctrina legal; ya que con arreglo a ellos sólo desde la notificación fehaciente que ha de hacer en todo caso el adquirente al arrendatario mediante entrega de copia de la escritura, puede comenzar a correr y a contarse aquel plazo que aquí, por lo tanto, aún no había empezado a transcurrir.

Se articula por el camino del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y se funda en la infracción, por aplicación indebida, del número primero del artículo 1.518 del Código Civil . Y para acabar de desestimar la pretensión del ejercicio del derecho de retracto, la Sala sentenciadora proclama: "habiéndose también incumplido con lo preceptuado en el número primero del artículo 1.518 del Código Civil , que impone al que pretende retraer la obligación de reembolsar no sólo el precio, lo que efectivamente se hizo, sino también y además los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo entre los que se encuentran los de Notaría, timbre, transmisión y Derechos del Registro, por lo que al no haberse hecho así, también por esta causa decae la acción que se ejercita». Al pronunciarse así la recurrida olvida que el presente procedimiento no es un proceso sometido a las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos , sino que se trata de un juicio ordinario de mayor cuantía. Y que por ello el aludido artículo 1.518 del Código Civil , en su primer párrafo, no era ni es aplicable, según enseña la sentencia de esa Alta Sala, ya citada, de 5 de octubre de 1967.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruida la parte recurrente, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

Visto siendo Ponente el Magistrado don Jaime Santos Briz.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que las actuaciones de juicio de mayor cuantía de que dimana este recurso se originaron por demanda formulada por el actual recurrente, don Juan Francisco , en la que se pedía: se declarase que doña María Esther vendió mediante documento privado de fecha 24 de enero de 1978, a don Diego , el local a que se refiere, debiendo acordarse su inscripción en el Registro; que el actor es arrendatario desde 1970 del mismo local, y arrendador el dicho don Diego ; que la escritura de venta de 29 de abril de 1974, por la que doña María Esther vendió dicha finca a don Oscar , es simulada por ocultar la transmisión habida entre la señora María Esther y el señor Diego , y que el demandante, actual recurrente,tiene derecho a retraer la finca de referencia, condenando al comprador señor Oscar a que dentro del tercer día otorgue a favor del demandante la correspondiente escritura de venta, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio si no lo hiciere. Por medio de otrosí, consignaba el actor la suma de 350.000 pesetas mediante un talón bancario conformado; comparecido únicamente el demandado señor Diego , solicitó en definitiva la desestimación de la demanda y además se declarase que el actor no ocupa la totalidad de la finca vendida en la escritura de 29 de abril de 1974, y que en esta fecha era arrendatario de la misma el propio señor Diego ; los pedimentos de la demanda fueron ampliados en el escrito de réplica a la declaración de nulidad y cancelación de la inscripción en el Registro de la mentada escritura de 1974, y habiendo comparecido en el trámite de duplica los demandados señora María Esther y señor Oscar solicitaron la desestimación de la demanda y de la réplica; frente a tales planteamientos de la litis, el Juez de Primera Instancia, sin resolver sobre las peticiones reconvencionales, "absolvió a los demandados de las peticiones contra ellos formuladas», previa estimación de las excepciones de prescripción de la acción y defecto legal en el modo de proponer la demanda y declaración de no haber lugar a ésta, resolución que fue íntegramente confirmada por el Tribunal de Apelación, aunque sin aceptar expresamente los fundamentos jurídicos del fallo apelado.

CONSIDERANDO que los motivos primero, cuarto, quinto y sexto del recurso, con amparo en el número tercero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil todos ellos, acusan la infracción por inaplicación del artículo 359 de la misma Ley Procesal, por estimar que el fallo no contiene declaración sobre algunas de las pretensiones oportunamente deducidas en el pleito, concretamente no se pronuncia, en opinión del recurrente, sobre los pedimentos primero, segundo, tercero y cuarto de la demanda; motivos que han de ser desestimados, en primer lugar porque este recurso extraordinario de casación no es una tercera instancia donde haya de revisarse "in extenso» todo el material fáctico y jurídico aportado a la litis, sino que ha de limitarse a determinar si en la Instancia se ha sujetado a la ley o doctrina legal aplicable lo acordado en el fallo, dentro del ámbito jurídico-procesal delimitado por el recurso de casación que se examina; en segundo y principal lugar, la sentencia impugnada es absolutoria de la demanda, a la que desestima en todos sus pedimentos, y su fallo no deja la menor duda en este punto; y siendo así es irrelevante que el recurso deduzca la supuesta incongruencia de relacionar los Considerandos y el fallo, cuando aquel defecto procesal ha de deducirse, según reiterada doctrino de esta Sala (sentencias, entre otras, de 9 de enero de 1943, 20 de febrero de 1950 y 31 de diciembre de 1951), no de los Considerandos o fundamentos de la sentencia, sino de su parte dispositiva; y asimismo es intrascendente que se sostenga que no contiene declaraciones sobre determinados pedimentos, cuando también se ha declarado con reiteración que la sentencia que absuelve de la demanda resuelve todas las cuestiones propuestas y debatidas, aunque sólo se examine la cuestión principal cuando las demás están ligadas a ella por vínculo de dependencia, de tal suerte, que la improcedencia de aquélla determine necesariamente la de las demás a ella subordinadas (sentencias, entre otras, de 19 de octubre de 1946, 28 de junio de 1947, 10 de diciembre de 1951 y 15 de marzo de 1953), y en ningún caso puede tacharse de incongruente la resolución judicial que resuelve negativamente las acciones ejercitadas en el juicio (sentencia de 4 de marzo de 1961).

CONSIDERANDO que los motivos segundo y tercero, con apoyo en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alegan, respectivamente, la infracción por no aplicación del artículo sexto, apartado c), de la Ley Hipotecaria , y del artículo segundo, apartado primero, de la misma ley; sosteniendo el recurrente que en él concurre el interés que la ley requiere en el precepto primeramente invocado para asegurar el derecho que se deba inscribir y, por tanto, el Tribunal de Instancia debió acceder a la inscripción que solicitó en el pedimento primero, párrafo segundo, de su demanda, puesto que, según trata de razonar en el motivo tercero, se pretende la inscripción de un fallo judicial; motivos ambos que han de seguir la misma suerte desestimatoria, al olvidar que los títulos inscribibles en el Registro Inmobiliario, a tenor del artículo tercero de la Ley Hipotecaria , son únicamente las escrituras públicas, las ejecutorias y los documentos auténticos que expresa el precepto, ninguno de los cuales es documento privado, a cuya clase pertenece "el que sirve de fundamento al primero de los pedimentos de la demanda; y, en otro aspecto, de una interpretación lógica del artículo sexto de la Ley Hipotecaria , no se deduce que el titular de un mero derecho personal, como el arrendatario de un inmueble, pueda alegar un interés suficiente para asegurar el derecho que se deba inscribir, cuando el contexto de esta norma se refiere a titulares dominicales o sus representantes o a quienes puedan ostentar garantías de naturaleza real o la titularidad de derechos reales limitados sobre bienes inmuebles, salvo los casos en que legalmente procediere la inscripción.

CONSIDERANDO que el ejercicio del derecho de retracto por el arrendatario, al amparo de la legislación especial de arrendamientos urbanos, exige para su estimación: a) Que se trate de una venta o de cesión solutoria de vivienda o de local de negocio arrendado ( artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ); sobreentendiéndose que tal venta o cesión han de ser válidas en Derecho, por no adolecer de vicios y reunir todos los requisitos legales para su validez, debiendo precisar el retrayente en caso de concurrir una transmisión válida con otra que no lo es, a cuál se refiere de manera inequívoca, b) Que la acción se ejercite por el arrendatario de la vivienda o local de negocio, carácter que se ha de tener en elmomento de producirse la transmisión onerosa o al hacerse efectivo extrajudicialmente el derecho de retracto (sentencias, entre otras, de 17 de mayo y 11 de octubre de 1968 y 9 de mayo de 19á9). c) El retrayente ha de serlo de toda la finca transmitida, de modo que cuando el arrendador enajena una porción de finca mayor que la que el arrendatario tenía arrendada, no resulta posible el derecho de retracto (sentencias de 29 de enero y 9 de octubre de 1966).

4. Que la acción se ejercite dentro del plazo legal, que es, según el artículo 48, párrafo dos, de la Ley de Arrendamientos Urbanos , de sesenta días, a partir de la notificación fehaciente al arrendatario de las condiciones esenciales de la venta mediante la entrega de copia de la escritura en que fuere formalizada; notificación que no es necesaria, según ha declarado con reiteración esta Sala (sentencias, entre otras, de 27 de mayo de 1960, 25 de junio de 1962, 22 de marzo de 1963, 26 de junio de 1964 11 de mayo de 1966 y 30 de octubre de 1969), cuando se pruebe el conocimiento cabal y completo por el retrayente de la operación de venta, así como de todas sus condiciones esenciales.

5. Por último, según la referencia al artículo 1.518 del Código Civil, en el artículo 48, apartado uno, de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y la supletoriedad general del mismo Código frente a las leyes especiales, que se declara en el apartado tres del artículo 4 del mismo, el retrayente, para hacer uso del retracto, habrá de reembolsar al comprador el precio de la venta y, además, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

CONSIDERANDO que ejercitado el derecho a retraer en la demanda origen de estas actuaciones, no en concepto de acción puramente declarativa, como en forma errónea sostiene el motivo séptimo del recurso, sino como acción de condena, según revela el pedimento quinto de la demanda, y sin prejuzgar el carácter de arrendatario del recurrente, es de observar en cuanto a la concurrencia en el retrayente de los expuestos requisitos de la acción: a) Que el retracto se ejercita sobre la base de una venta que el propio recurrente califica de nula por simulación, puesto que el demandado señor Oscar es el que, según el pedimento quinto de la demanda, debe ser condenado al otorgamiento de la escritura de retroventa, siendo así que se solicitó la nulidad por simulación del título del mismo demandado, y así se declaró por la sentencia recurrida en su segundo Considerando, b) El retrayente recurrente carece de la cualidad de arrendatario al ser transmitida la finca, en la transmisión válida de que fue objeto a través de documento privado de 24 de enero de 1968, ya que el mismo retrayente, en el pedimento segundo de la demanda, manifiesta que es arrendatario desde el año 1970. c) No se ha probado en la Instancia que el mismo retrayente fuese arrendatario de toda la finca transmitida, ya que, impugnado este extremo por el demandado señor Diego , en el apartado b) del suplico de su escrito de contestación a la demanda, la Sala "a quo» no lo consigna como hecho probado, d) Se consigna en cambio como hecho probado (Considerando tercero de la sentencia recurrida) que "el conocimiento completo de la referida venta se tuvo en 2 de octubre de 1976, al tener a la vista (el recurrente) la copia de la expresada escritura» (la de 29 de abril de 1974), y si la demanda de retracto se presentó el día 6 de diciembre del mismo año 1976 lo fue ya después de transcurrido el plazo de dos meses que señala el artículo 48, párrafo dos, de la Ley de Arrendamientos Urbanos , e) Por último, el retrayente hizo una defectuosa consignación del precio, pues como hecho probado, la misma sentencia recurrida establece que no se consignó además los gastos del contrato ni los demás procedentes, por todo ello, es evidente que no se dan los presupuestos legales para la estimación de la acción de retracto que exigen los artículos 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1.518 del Código Civil , preceptos que se citan como infringidos en los motivos séptimo, octavo y noveno del recurso, y que no lo han sido por ninguno de los conceptos que los aludidos motivos señalan, por lo que han de ser desestimados, y con los mismos, la totalidad del recurso.

CONSIDERANDO que la desestimación del recurso da lugar a la imposición de todas las costas a la parte recurrente, con pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal; todo ello en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Juan Francisco , contra la sentencia pronunciada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, en fecha 28 de noviembre de 1979 ; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas ocasionadas en este recurso, y a la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino prevenido en la Ley; y a su tiempo, comuniqúese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.

Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. José Beltrán de Heredia. Antonio Fernández. Carlos de la Vega. Jaime Santos Briz. CecilioSerena. Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha por el excelentísimo señor don Jaime Santos Briz, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico.

Madrid, a 24 de mayo de 1982.-Antonio Docavo.-Rubricado