SAP Girona 361/2006, 13 de Septiembre de 2006
| Ponente | JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO |
| ECLI | ES:APGI:2006:1413 |
| Número de Recurso | 292/2006 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 361/2006 |
| Fecha de Resolución | 13 de Septiembre de 2006 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Girona, Sección 2ª |
SENTENCIA 361/2006.
Ilmos. Sres:
PRESIDENTE
D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO
MAGISTRADOS
D. JOAQUIM FERNANDEZ FONT
D. JAUME MASFARRE COLL
Girona, a trece de septiembre de dos mil seis.
En esta segunda instancia ha comparecido como parte apelante PRESTIGE HOTELS S.A.,
representada por la Procuradora Dña. MERCÈ CANAL PIFERRER y defendida por el Letrado D. MANUEL MONTESINOS COSTA.
Ha sido parte apelada D. Jesús Luis , representada por el Procurador D. JOAN ROS CORNELL y defendida por el Letrado D. ALEXANDER MERINO HEERZE.
El presente proceso se inició mediante la demanda presentada en nombre de D. Jesús Luis contra Prestige Hotels S.A.
La sentencia que puso fin a la primera instancia dice en su parte dispositiva: " QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora Dña. Sonia Trlla, en nombre y representación de D. Jesús Luis , y, en su consecuencia, CONDENO a Prestige Hotels S.A. a elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa de 14 de diciembre de 2004 de las fincas registrales NUM000 y NUM001 inscritas en el Registro de la Propiedad de Figueres, así como a pagar el importependiente del precio en cuantía de 1.065.000 más los intereses legales desde la interpelación judicial, imponiéndole las costas causadas.
Y DESESTIMO LA DEMANDA RECONVENCIONAL formulada por la Procuradora Dña. Ana Mª Bordas Poch en nombre y representación de Prestige Hotels S.A. ABSOLVIENDO A D. Jesús Luis de las pretensiones formuladas contra él, imponiendo las costas al demandante reconvencional".
En aplicación de las normas de reparto vigentes en esta Audiencia Provincial, aprobadas por la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ha correspondido el conocimiento del presente recurso a la Sección Segunda de aquélla.
En su tramitación se han observado las normas procesales aplicables a esta clase de recurso, habiendo efectuado las partes las alegaciones que pueden verse en los respectivos escritos presentados en esta segunda instancia, a los que se responde en los siguientes fundamentos jurídicos. Se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 19 de julio de dos mil seis.
Conforme a lo establecido en las indicadas normas de reparto, se designó ponente de este recurso al Ilmo. Sr. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, quien expresa en esta sentencia el criterio unánime de la Sala.
En la demanda se solicita la elevación a escritura pública del contrato privado de compraventa de 14 de diciembre de 2004 de las fincas descritas en el hecho primero de la demanda en las condiciones pactadas, y pago del resto del precio e interés de demora estipulado en el mismo.
La parte demandada se opone y formula reconvención alegando la rescisión "ex art. 21" de la Ley 6/1998 , nulidad de las obras realizadas en suelo no urbanizable, desconocida por la parte compradora, la acción de saneamiento por gravámenes ocultos del art. 1484 y ss de C.C .; y subsidiariamente la acción de incumplimiento contractual del art. 1124 del Código Civil en relación del art. 1101 del mismo cuerpo legal y la acción "quanti minoris", para disminución del precio de la compraventa.
La sentencia estima la demanda y desestima la reconvención porque las eventuales infracciones urbanísticas que pudieran afectar a la edificación enajenada habrían caducado y no pendiendo infracción alguna sobre la construcción, el vendedor no tenía obligación de informar sobre incidencias carentes de relevancia, lo cual enerva la posibilidad de éxito de la acción redhibitoria, art. 1484 C.C .., al estar prescritos los supuestos gravámenes ocultos, así como la derivada de un posible incumplimiento contractual, art. 1124 C.C ., que no se ha producido.
Frente a los argumentos de la sentencia se alega por la parte demandada y actora en reconvención, infracción del art. 1484 C.C ., porque la finca adolecía de vicios ocultos que fueron sustraídos al conocimiento de la parte compradora, infringiéndose el principio de la buena fe, art. 7.1 del C.C . en base al art. 1288 y 1289 C.C . sobre la interpretación de los contratos. Y junto a este motivo de recurso se invoca también la acción de anulabilidad por error, vinculándola con los arts. 1101 y 1124 C.C . cuando el vicio del consentimiento prestado por error es contemplado en los arts. 1265 y 1266 del C.C . que también se citan, aunque de forma novedosa, pues no se ejercitó la acción de anulabilidad o nulidad relativa del contrato, art. 1301 del C.C ., en la demanda reconvencional.
En cualquier caso, estos dos motivos del recurso mantienen relación directa con el último motivo del mismo, pues dependiendo de la relevancia de los problemas urbanísticos que afectan a las fincas vendidas, se podrá discutir la concurrencia de gravámenes o vicios ocultos o de un "aliud pro alio".
Al respecto conviene hacer constar que efectivamente se incoó expediente sancionador en fecha 25-01-2000 por parte del Ayuntamiento de Palau-Savardera contra el vendedor D. Jesús Luis como presunto responsable de una infracción urbanística consistente en la realización de obras de ampliación de una vivienda en suelo no urbanizable, sin licencia de obras municipal ni autorización previa de la Comissió d'Urbanisme de Girona. Y también es cierto que por resolución del director general d'Urbanisme de la Generalitat de Catalunya de declaró la nulidad de dicho expediente, lo cual no es óbice según se desprende de la propia resolución para la posible incoación de un nuevo expediente sancionador por lo mismos hechos, siempre y cuando la infracción urbanística no haya prescrito, arts. 44.2, 92 y 132 de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre, del Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Es decir, que la caducidad del expediente se refiere en sus propios términos a lasanción o procedimiento singularmente afectado, pero no pueden proyectarse a cualquier otro procedimiento o expediente futuro.
Y en materia de disciplina urbanística, la realización de obras sin la obtención de la preceptiva licencia o contrarias a la concedida, e incumplimiento de las normas de uso del suelo determinan una doble respuesta del ordenamiento jurídico: por un lado la acción pública sancionadora contemplada en los arts. 1.3 del Reglamento de Disciplina Urbanística, RD 2187/1978 y 247 del Decret Legislatiu 1/1990 de 12 de juliol, de la Generalitat de Catalunya, de aplicación al caso dada la fecha de la edificación y de la infracción, conforme a la disposición transitoria séptima de la Llei autonómica 2/2002 de 14 de marzo , que limita el régimen sancionador regulado en la misma a las infracciones urbanísticas cometidas a partir de su entrada en vigor. Dicho Decret Legislatiu, en su art. 279 , establece un plazo de prescripción para las infracciones urbanísticas de cuatro años, a computar desde el dia en que se cometió la infracción o desde aquel en que pudo incoarse el expediente (la terminación de las obras).
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