SAP Pontevedra 65/2007, 1 de Febrero de 2007
| Ponente | MANUEL ALMENAR BELENGUER |
| ECLI | ES:APPO:2007:202 |
| Número de Recurso | 34/2007 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 65/2007 |
| Fecha de Resolución | 1 de Febrero de 2007 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Pontevedra |
SENTENCIA NUM. 65
En la ciudad de Pontevedra, a uno de Febrero del año dos mil siete.
Visto el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia pronunciada en los autos de juicio ordinario seguido con el núm. 386/05 ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de Villagarcía de Arosa, siendo apelante el demandado reconviniente D. Luis Alberto , representado por la procuradora Sra. Tomás Abal y asistido por la letrada Dña. Isabel Castiñeiras, y apelado el demandante reconviniente D. Tomás , representado por el procurador Sr. Rivas Gandasegui y asistido por la letrada Dña.María Güimil Cascallar.
Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida, y, además
Con fecha 4 de julio de 2006, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de Villagarcía de Arosa pronunció en los autos originales de juicio ordinario núm. 386/05, de los que dimana el presente rollo de apelación, sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada, decía:
"Que ESTIMANDO la demanda principal presentada a instancia de Tomás , representado por la Procuradora Sra. Montans Arguello y asistido por la Letrada Sra. Güimil Cascallar, contra Luis Alberto representado por el Procurador Sr. Abalo Álvarez y asistido por la Letrada Sra. Castiñeiras Bouzas, DEBO CONDENAR Y CONDENO al demandado a efectuar las obras de reparación en la vivienda arrendada, relativas a la fachada, carpintería exterior y puerta de entrada en la forma establecida en el fundamento número cuarto, con imposición de costas a la parte demandada.
"Que DESESTIMANDO la reconvención presentada por Luis Alberto representado por el Procurador Sr. Abalo Álvarez y asistido por la Letrada Sra. Castiñeiras Bouzas contra Tomás , representado por la Procuradora Sra. Montans Arguello y asistido por la Letrada Sra. Güimil Cascallar, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO al demandado de todos los pedimentos formulados en su contra, con imposición de costas a la parte actora."
Tras ser notificada a las partes, por la representación del demandado reconviniente se anunció en tiempo y forma recurso de apelación contra la meritada sentencia que se formalizó mediante escrito presentado el 2 de octubre de 2006 y por el que, tras alegar los hechos y razonamientos jurídicos que estimó de aplicación, la recurrente terminaba suplicando que, previos los trámites legales, se dicte sentencia en la que, revocando la de instancia, estime el recurso, desestime íntegramente la demanda y estime la reconvención, y sólo subsidiariamente y para el caso de que no se estime la reconvención, que se desestime la demanda, con imposición de costas a la adversa.
Admitido a trámite el recurso, se dio traslado al demandante reconvenido, que se opuso al recurso, postulando que, previos los trámites legales, se dictara sentencia por la que, desestimando el recurso interpuesto, se confirmase íntegramente la de instancia, con imposición de las costas al recurrente, tras lo cual con fecha 11 de enero de 2007 se elevaron los autos a esta Audiencia, turnándose a la Sección primera y designándose Ponente al magistrado Sr. Manuel Almenar Belenguer, que expresa el parecer de la Sala.
En la sustanciación del presente recurso se han observado todas las prescripciones legales que lo regulan.
Se aceptan los razonamientos contenidos en la sentencia impugnada y que esta Sala comparte y tiene por reproducidos, con las salvedades a las que luego se hará mención.
En el presente procedimiento, se ejercita por D. Tomás , en su condición de arrendatario de una vivienda sita en la planta NUM000 del edificio nº NUM001 de la AVENIDA000 de Vilagarcía de Arousa, y, según afirma, del trastero y patio anejos, desde el 1 de abril de 1960, acción por incumplimiento contractual contra el arrendador y propietario del inmueble, D. Luis Alberto , denunciando que la vivienda presenta serias deficiencias que afectan de forma grave a su habitabilidad e higiene, sin que la propiedad acometido las reparaciones necesarias para corregir las anomalías observadas; motivo al amparo del cual postula, con cita de los arts. 1554 CC y 107 LAU 1964, aplicable en virtud de la Disposición Transitoria 2ª de la Ley 27/94 , la condena del demandado a realizar las obras necesarias para conservar la vivienda arrendada en las adecuadas condiciones de habitabilidad y que concreta en reparaciones y sustituciones necesarias en la vivienda arrendada para evitar filtraciones de agua que se vienen produciendo a través de la fachada, ventanas y puerta de entrada, para lo cual solicita el cambio de carpintería exterior de madera por carpintería de aluminio con vidrio tipo climalit, la sustitución de la puerta de entrada al cuarto de baño afectada por la humedad y el tratamiento de la fachada con una pintura antihumedad.
Acumuladamente, el actor ejercita una segunda acción en reclamación de cantidad por el importe de una factura de instalación de la tubería general de agua desde el contador hasta la entrada de la vivienda ya la que tuvo que hacer frente por rotura de la existente.
El demandado D. Luis Alberto se opone tanto a la pretensión de hacer como a la reclamación de cantidad, argumentando, respecto a la primera, que las deficiencias que se denuncian obedecen al comportamiento del propio arrendatario que, al no realizar las pequeñas reparaciones necesarias para conservar la vivienda, ha provocado que se fuera deteriorando progresivamente hasta hacerla impropia de la finalidad a la que se destina, con unas condiciones insalubres y de gran incomodidad; y por lo que se refiere a la segunda de las acciones, se alega que ya consignó la cantidad a que asciende la factura en el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Barcelona, por lo que no cabe alegar que se opone al pago.
Asimismo, con base en el primero de los argumentos, esto es, la insalubridad de la vivienda, el demandado D. Luis Alberto interpone demanda reconvencional postulando la resolución del contrato de arrendamiento vigente entre las partes, dado que el valor de las obras necesarias para que las viviendas recupere las indispensables condiciones de habitabilidad no sólo es desproporcionado en relación con la renta que percibe el arrendador, cifrada en 38 €/mes, sino que excede del 50% del valor de la vivienda, descontado el del suelo, lo que aparece expresamente previsto en el art. 118 LAU 1964 como causa de resolución del contrato.
Centrado así el debate, el Juzgado "a quo" comienza su análisis por la demanda reconvencional y analiza detenidamente la prueba practicada, con especial hincapié en los informes emitidos por los peritos propuestos a instancia de cada una de las partes, a la luz de los cuales concluye que el presupuesto de ejecución de las obras necesarias, carpintería y fachada, asciende a 10.081'79 €, mientras que el valor de mercado de la vivienda oscilaría entre 20.533'48 € y 23.952'92 €, por lo que, al no exceder el costo del 50% de cualquiera de los valores reales fijados, no procede hablar de ruina económica ni, lógicamente, de causa de resolución del contrato.
Una vez rechazada la reconvención, el Juzgado pasa a examinar la demanda, que estima en lo concerniente a la obligación de hacer, al considerar que la prueba practicada acredita la necesidad de las reparaciones reclamadas, desestimando la pretensión de condena dineraria al haberse consignado judicialmente la cantidad interesada.
Frente a esta resolución se alza la parte demandada reconviniente, reiterando por vía de recurso los argumentos esgrimidos en la demanda reconvencional sobre la concurrencia de la causa de resolución contemplada en el art. 118 LAU 1964 , y, subsidiariamente, sobre la improcedencia de la demanda presentada de adverso.
Razones de método imponen comenzar por la demanda reconvencional.
El art. 118.1 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , aprobado por Decreto 4104/64, de 24 de diciembre , establece que "la pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio será causa común de resolución de todos los contratos a que se refiere este capítulo"; y el apartado 2º del mismo precepto equipara a la "destrucción" el siniestro que para "la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo".
Por otra parte, con arreglo al art. 217 LEC , corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención, lo que, en el supuesto enjuiciado, se traduce en la obligación del demandado...
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SAP Valladolid 121/2008, 1 de Julio de 2008
...o elementos de la construcción por efecto de los factores atmosféricos o físicos'. En el mismo sentido podemos citar las SSAP de Pontevedra de 1 de febrero de 2.007, Salamanca de 3 de diciembre de 2.004 o Barcelona de 20 de diciembre de 2.006 Se reclama también por el actor la colocación de......