SAP A Coruña 245/2014, 18 de Julio de 2014
| Ponente | RAFAEL JESUS FERNANDEZ-PORTO GARCIA |
| ECLI | ES:APC:2014:1405 |
| Número de Recurso | 138/2014 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 245/2014 |
| Fecha de Resolución | 18 de Julio de 2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial - A Coruña, Sección 3ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3 de A CORUÑA SENTENCIA: 00245/2014
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN TERCERA
A CORUÑA
S E N T E N C I A
Número 00245/2014
Presidenta:
Ilma. Sra. doña María Josefa Ruiz Tovar
Magistrados:
Ilma. Sra. doña María José Pérez Pena
Ilmo. Sr. don Rafael Jesús Fernández Porto García
______________________________________________
En A Coruña, a dieciocho de julio de dos mil catorce.
Visto el presente recurso de apelación tramitado bajo el número 138/2014, por la Sección Tercera de esta Ilma. Audiencia Provincial, constituida por los Ilmos. señores magistrados que anteriormente se relacionan, interpuesto contra la sentencia dictada el 24 de septiembre de 2013 en los autos de procedimiento ordinario, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Ferrol, ante el que se tramitaron bajo el número 152/2013, en el que son parte:
Como apelantes, los demandantes DON Bruno y DOÑA Victoria, mayores de edad, vecinos de Narón (A Coruña), con domicilio en DIRECCION000, NUM000 - NUM001, provistos de los permisos de residencia NUM002 y NUM003 respectivamente, representados por el procurador don Roberto Ramos Córdoba, y dirigidos por la abogada doña María-Iladid Santamarina Lobeiras.
Como apelada, la demandada "DOMÍNGUEZ Y OTRO, S.L.", con domicilio social en Ferrol, calle Sánchez Calviño, 56, entresuelo G, con número de identificación fiscal B-15 889 070, representados por la procuradora doña Raquel Bedoya Freire, bajo la dirección del abogado don Alberto López Redondo.
Versa la apelación sobre devolución de la prima de contrato de opción de compra; ascendiendo la cuantía del recurso a 12.840 euros.
Sentencia de primera instancia .- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia de 24 de septiembre de 2013, dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Ferrol, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Se desestima la demanda interpuesta por Dña. Victoria y D. Bruno, representados por la procuradora Sra. Vázquez Méndez, contra Domínguez y otro S.L. entidad representada por la procuradora Sra. Bedoya Freire. Los demandantes, por ello, deberán abonar las costas causadas».
Recurso de apelación .- Se presentó escrito interponiendo recurso de apelación por don Bruno y doña Victoria, dictándose resolución teniéndolo por interpuesto y dando traslado a las demás partes por término de diez días. Se presentó por "Domínguez y Otro, S.L." escrito de oposición al recurso. Se remitieron las actuaciones a esta Audiencia Provincial con oficio de fecha 10 de marzo de 2014, previo emplazamiento de las partes.
Admisión del recurso .- Se recibieron en esta Audiencia Provincial las actuaciones remitidas por el Juzgado el 18 de marzo de 2014, siendo turnadas a esta Sección el 25 de marzo de 2014, registrándose con el número 138/2014. Por el Sr. Secretario Judicial se dictó el 7 de abril de 2014 diligencia de ordenación admitiendo el recurso, mandando formar el correspondiente rollo, indicando los componentes del tribunal y designando ponente.
Personamientos .- Se personó ante esta Audiencia Provincial la procuradora doña Raquel Bedoya Freire en nombre y representación de "Domínguez y Otro, S.L.", en calidad de apelado; y se libró oficio al Ilustre Colegio de Procuradores para la designación de profesional en turno de oficio que asumiese la representación de los apelantes don Bruno y doña Victoria, que tienen reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita por resolución de la Comisión de Asistencia Jurídica Gratuita de fecha 22 de noviembre de 2012, recayendo el nombramiento en el procurador don Roberto Ramos Córdoba. Se dictó providencia mandando quedar el recurso pendiente de señalamiento para votación y fallo cuando por turno correspondiese.
Señalamiento .- Por providencia de 20 de mayo de 2014 se señaló para votación y fallo el pasado día 15 de julio de 2014, en que tuvo lugar.
Ponencia .- Es ponente el Ilmo. Sr. magistrado don Rafael Jesús Fernández Porto García, quien expresa el parecer de la Sala.
Fundamentación de la sentencia apelada .- Se aceptan y comparten los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que se dan por reproducidos en aras a inútiles repeticiones, a excepción de parte del fundamento cuarto, en cuanto a la aplicación de la doctrina jurisprudencial invocada.
Objeto del litigio .- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos:
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- La entidad "Domínguez y Otro, S.L." promovió un edificio destinado a viviendas en la CALLE000 del término municipal de Narón (A Coruña), al amparo de la licencia de obras concedida el 25 de mayo de 2006.
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- El 15 de enero de 2008 se otorgó un contrato de compraventa de vivienda futura, por el que "Domínguez y Otro, S.L." vendió a don Bruno y doña Victoria la vivienda sita en la planta NUM004 del edificio en construcción por el precio de 128.616,59 euros; en dicho acto los compradores entregaron 12.840,00 euros, que tendrían la consideración de arras penales del artículo 1152 del Código Civil, y el resto del precio se abonaría en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa «estableciéndose como plazo máximo hasta el mes de Febrero de 2008».
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- Por causas no concretadas, no se otorgó la escritura pública de compraventa. El 27 de febrero de 2009 se concierta otro contrato entre las partes relativo a la misma vivienda, que titulan como «contrato de alquiler con opción de compra» en el que se establece:
(a) El plazo de duración del contrato es de 2 años, finalizando el 27 de febrero de 2011.
(b) La renta mensual por el arrendamiento es de 350,00 euros.
(c) La prima por la opción asciende a los 12.840,00 euros que se habían entregado como arras en el contrato de enero de 2008.
(d) El precio de la compraventa si llegara a optarse se fija en los mismos 128.616,59 euros.
(e) Los 12.840,00 euros se considerarán entrega a cuenta del precio de la compraventa, pero las cantidades abonadas en concepto de rentas no se descontarán del precio.
(f) Por último dejan sin efecto el contrato de 15 de enero de 2008.
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- El 9 de marzo de 2012 "Domínguez y Otro, S.L." formuló demanda en juicio verbal contra don Bruno y doña Victoria, ejercitando una acción de desahucio por falta de pago y acumuladamente de reclamación de rentas, con fundamento en que no habían abonado las rentas correspondientes a cuatro mensualidades del año 2011 y dos del año 2012.
Los demandados se opusieron a la demanda, exponiendo que el contrato de compraventa no se otorgaba porque el edificio carecía de licencia de primera ocupación, y seguían funcionando con "luz de obra"; que el contrato en realidad ocultaba un contrato de compraventa. Invocaron además la existencia de créditos compensables.
El 24 de mayo de 2012 se dictó sentencia declarando la resolución del contrato de arrendamiento, haber lugar al desahucio, y condenando a los demandados al pago de 2.800 euros.
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- El 31 de mayo de 2012 el Ayuntamiento de Narón acordó denegar la licencia de primera ocupación por haber sobrepasado la altura máxima permitida.
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- El 28 de febrero de 2013 don Bruno y doña Victoria formularon demanda en procedimiento ordinario por razón de la cuantía contra "Domínguez y Otro, S.L.", ejercitando una acción de resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra, en el que, en síntesis, exponían que dada la carencia de licencia de primera ocupación por la existencia de una infracción urbanística, no habían podido ejercitar en su momento la opción de compra, por lo que había un incumplimiento del contrato por parte de la demandada. Alegaron fundamentos legales y terminaban suplicando se dictase sentencia declarando la resolución del contrato y se condenase a la demandada a devolver los 12.840,00 euros, intereses legales y costas.
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- La demandada se opuso a dicha pretensión porque: (a) El contrato había sido resuelto por la sentencia dictada el 24 de mayo de 2012 . (b) La opción de compra había caducado el 27 de febrero de 2011, al no haberse optado dentro del plazo de 2 años. (c) No existía ningún impedimento para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, pues la licencia de primera ocupación es un mero trámite administrativo; se habían otorgado otras muchas compraventas de otras viviendas del mismo edificio, que se inscribieron en el Registro de la Propiedad. Suplicó la desestimación de la demanda.
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- El 24 de septiembre de 2013 se dictó sentencia desestimando la demanda por considerar que: (a)
No se había pactado en el contrato como elemento esencial que se hubiese otorgado la licencia de primera ocupación; (b) no se produjo un incumplimiento del deber de entregar la vivienda; (c) no habiendo quedado acreditado que la causa de no optarse fuese la carencia de la licencia. Pronunciamientos frente a los que se alzan los demandantes.
El incumplimiento previo de la vendedora .- Bajo el título de error en la valoración de la prueba, planteando la arbitrariedad de la cláusula contractual en la que se estableció que si no se ejercitaba el derecho de opción de compra en el plazo establecido se perdería la prima; la carencia de licencia de primera ocupación fue precisamente la causa de no otorgarse el contrato de compraventa, porque ante la gravedad de la infracción urbanística se sabe que no se otorgará, y en estas condiciones no puede ni usarse el garaje porque no permiten el vado; la licencia de primera ocupación sí tiene carácter esencial; el que otros comprasen no permite establecer que se pueda obligar a los apelantes a comprar.
Como acertadamente indica la sentencia apelada la cuestión jurídica a despejar radica en si debe considerarse que existió un...
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