SAP Baleares 332/2013, 30 de Julio de 2013
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 332/2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Baleares, seccion 5 (civil) |
| Fecha | 30 Julio 2013 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00332/2013
Rollo de Apelación nº 263/2013
SENTENCIA Nº 332
ILMOS. SRES.:
PRESIDENTE:
D. MATEO RAMÓN HOMAR
MAGISTRADOS:
D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ
Dª COVADONGA SOLA RUIZ
En Palma de Mallorca a 30 de julio de 2013.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1176/2011, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 14 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION 263/2013, en los que aparece como parte apelante, D. Javier, representado por el Procurador de los tribunales, Sr. FRANCISCO BARCELO OBRADOR y asistido por el Letrado Sr. ENRIC PATIÑO JORDI; y como parte apelada la entidad "FRANORMI, S.L", representada por el Procurador de los tribunales, Sr. JOSE ANTONIO CABOT LLAMBIAS y asistida por el Letrado Sr. ANTONIO MOYÁ QUINTERO.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. Magistrado D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ.
Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 14 de Palma en fecha 11 de febrero de 2013, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimo parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Francisco Barceló Obrador en representación de D. Javier contra la entidad Franormi S.L. y debo declarar y declaro que la promesa bilateral de compraventa o precontrato de compraventa se resolvió por incumplimiento de d. Javier, y debo acordar y acuerdo la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta por el actor, y debo condenar y condeno a la parte demandada a que abone a la parte actora la suma de 21.440,76 euros por el concepto de mejoras introducidas en la vivienda objeto del contrato de promesa bilateral de compraventa o precontrato de compraventa. No se hace expresa imposición de costas procesales causadas".
Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 23 de julio del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.
Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Formulada demanda de juicio ordinario por parte de D. Javier, contra la entidad "Franormi, S.L", en suplico de que se "declare que el contrato de promesa de compraventa de fecha 12 de septiembre de 2006 se revolvió de forma tácita, o alternativamente se declare resuelto por pérdida de objeto, ante la transmisión a título de permuta realizada, condenando a la demandada a la devolución de la prestación entregada por mi mandante, esto es, la condena al pago de la cantidad de CIENTO DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y DOS EUROS CON DIECISEIS CÉNTIMOS (102.372,16 #), más los intereses legales correspondientes y costas del presente procedimiento", fue contestada y negada por ésta última; y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, recayó Sentencia a 11-febrero-2013, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimo parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Francisco Barceló Obrador en representación de D. Javier contra la entidad Franormi S.L. y debo declarar y declaro que la promesa bilateral de compraventa o precontrato de compraventa se resolvió por incumplimiento de d. Javier, y debo acordar y acuerdo la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta por el actor, y debo condenar y condeno a la parte demandada a que abone a la parte actora la suma de 21.440,76 euros por el concepto de mejoras introducidas en la vivienda objeto del contrato de promesa bilateral de compraventa o precontrato de compraventa. No se hace expresa imposición de costas procesales causadas".
Contra la anterior resolución se alza la representación procesal del Sr. Javier, denunciando la infracción, por violación, de los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil, a falta de requerimiento resolutorio al comprador; y, que ante resolución por mutuo acuerdo, procede devolver al actor las sumas pagadas a cuenta y que ascienden a 77.575 Euros, más los trabajos extras costeados; por todo lo cual viene a interesar la revocación de la resolución apelada por estimación íntegra de la demanda.
La representación procesal de la entidad "Franormi, S.L" se opone al recurso formalizado de adverso, denunciando la novedad de los hechos y del motivo de la falta de requerimiento resolutorio al comprador cuando el incumplidor es el propio actor; que resulta aplicable la cláusula penal acordada e el contrato de promesa de compraventa, y sin la moderación judicial que permite el artº 1.154 del Código Civil ; que no hubo ni resolución contractual tácita ni consensuada, siendo que la demandada ha sufrido un perjuicio económico de 124.771,48 Euros por la diferencia de venta entre los dos inmuebles. Y a la vez impugna la resolución dictada en la instancia, alegando que el actor no es acreedor por mejoras en la vivienda, a falta de facturas o documentos justificativos de pago, ni por conceptos de porche, embaldosado y coladuría por idénticos motivos, por todo lo cual interesa que se "desestime el recurso de apelación inicial en su integridad, y estime la impugnación de la sentencia apelada formulada por esta representación, todo ello con imposición de las costas al recurrente".
La representación procesal del Sr. Javier se opone a la anterior impugnación de la sentencia, alegando que la cláusula 7ª del contrato permite aplicar el artº. 1504 del Código Civil y obliga al preceptivo requerimiento; que hubo acuerdo tácito y mutuo de resolución; que las mejoras efectuadas por "Baixa Tesnsió" e "Instalaciones Vivero" fueron pagadas por el actor y reconocidas por la demandada; que el actor construyó el porche y abonó su coste a la demandada; por todo lo cual interesa que se dicte "sentencia por la que se desestime la impugnación de la sentencia realizada por Franormi, S.L., con imposición de costas".
El contrato suscrito entre las partes, a 12-septiembre-06, fue intitulado de "promesa de compraventa (f. 14 a 27 y 120 a 143), y bilateral; y según el Código Civil, en su artículo 1.451 : "La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro".
No siempre se presenta de la misma forma y manera el contrato de promesa de venta, pues muchas veces las propias partes contratantes han dejado para el futuro no sólo la obligación de celebrar el contrato definitivo, sino también la completa y total determinación de los elementos y circunstancias del referido contrato, en cuyo caso el incumplimiento no puede conducir más que a la exigencia -por el contratante dispuesto a cumplir su compromiso- de la indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le haya podido acarrear, mientras que en otros supuestos, las partes demuestran su decidida voluntad -en todos los pormenores y detalles- de celebrar un auténtico contrato de compraventa, que de momento no pueden actuar por impedirlo la concurrencia de determinados obstáculos como falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, o simplemente porque en dicho instante no les conviene la celebración en firme y desean esperar cierto plazo, poniendo de manifiesto no sólo su voluntad del presente, sino total y exacta para cuando cesen aquellos obstáculos o venza el término establecido, momento a partir del cual es incuestionable que si uno incumple lo prometido, el otro estará facultado a exigir el cumplimiento de la promesa en sí.
Se está ante el problema que oscila entre una promesa bilateral de compra y venta, y un contrato definitivo de compraventa; distinción que la doctrina y la jurisprudencia han centrado en la existencia o no de una voluntad negocial, dirigida a diferir para un momento posterior la entrada en vigor del contrato proyectado, quedando mientras tanto solamente ligadas las partes por el peculiar vínculo que produce el precontrato, y que consiste en >. El régimen jurídico que rige para la promesa de vender o comprar, es distinto del que le es aplicable al contrato definitivo de compraventa, ya que la remisión que se hace en el inciso final del art. 1.451 > es de contenido significativo, puesto que elimina la normativa propia del contrato de compraventa, para referirse a las reglas de las obligaciones y de los contratos en general. El precontrato es ya en sí mismo un auténtico contrato, que tiene por objeto celebrar otro en un futuro, conteniendo el proyecto o la ley de bases del siguiente; debiéndose, por esta especialidad, quedar atemperada, a cumplimiento forzoso.
En el caso, no se trata, pues, de un precontrato o promesa de venta que no se llegó a perfeccionar, pero sí existió un pacto han señalado los elementos y circunstancias del contrato, pues mostraron una decidida voluntad de celebrar un auténtico contrato de compraventa que de momento no pudieron actuar, sino para cuando se venza el término que señalaron, momento a partir del cual si uno no cumple lo prometido, el otro estará facultado para exigir el cumplimiento o la resolución del contrato.
Resulta plenamente diferenciable la promesa bilateral de compra y venta de un contrato definitivo de compraventa, extremos que depende de la voluntad de los interesados y de los pactos a través de lo cuales hayan constituido sus recíprocas relaciones, si bien la jurisprudencia ha distinguido siempre entre la promesa bilateral de vender y...
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