SAP A Coruña 432/2012, 27 de Julio de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 432/2012 |
| Fecha | 27 Julio 2012 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
A CORUÑA
SENTENCIA: 00432/2012
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION QUINTA
A CORUÑA
Rollo: 517/11
Proc. Origen: Juicio Ordinario 599/09
Juzgado de Procedencia: 1ª Instancia núm. 3 de Betanzos
Deliberación el día: 10 de julio de 2012
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:
SENTENCIA Nº 432/12
Ilmos. Sres. Magistrados:
MANUEL CONDE NÚÑEZ
DÁMASO MANUEL BRAÑAS SANTAMARÍA
ANA DÍAZ MARTÍNEZ
En A CORUÑA, a veintisiete de julio de dos mil doce.
En el recurso de apelación civil número 517/11, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Betanzos, en Juicio Ordinario 599/09, sobre, reclamación de cantidad, siendo la cuantía del procedimiento 30.867,98 #, seguido entre partes: Como APELANTE-APELADO: INVERSIONES MARTÍNEZ BELLO, S.L., representada por la Procuradora Sra. Aguiar Boudín; como APELANTEAPELADO: DON Geronimo, representado por la Procuradora Sra. Gómez-Portales González.- Siendo Ponente la Ilma. Sra. ANA DÍAZ MARTÍNEZ.
Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Betanzos, con fecha 15 de noviembre de 2010, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:
" ESTIMAR parcialmente la demanda presentada por Don Geronimo, representado por Sra. Aba Veiga, bajo la asistencia letrada del Sr. Blázquez Fragoso, contra INVERSIONES MARTÍNEZ BELLO SL, representado por el Sr. Pedreira del Río y bajo la asistencia letrada del Sr. Irisarri Castro, declarando resuelto el contrato de compraventa de inmueble suscrito entre ambas partes el 21 de octubre de 2006 y condenando a la empresa demandada a estar y pasar por esa resolución y a abonar al actor al cantidad de TREINTA MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y SIETE EUROS Y NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (30.867,98 #), entregados a cuenta del precio final de venta, más sus intereses legales, sin hacer especial pronunciamiento sobre costas. "
Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por Inversiones Martínez Bello, S.L. y Don Geronimo que les fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 10 de julio de 2012, fecha en la que tuvo lugar.
En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.
Los litigantes suscribieron el 21 de octubre de 2006 un contrato de compraventa de vivienda, plaza de garaje y bodega, que se iban a construir en una parcela propiedad de la vendedora, Inversiones Martínez Bello, S.L., junto con otras sesenta y cinco viviendas más. El comprador, don Geronimo, pagó al firmar dicho documento privado la cantidad de 30.867,98 euros en concepto de parte de pago del precio total, quedando aplazado el resto. En la cláusula quinta del contrato se señalaba que las obras se iniciarían en agosto de 2005 y que en el plazo máximo de tres meses, a contar desde la obtención de la autorización administrativa para su ocupación, se haría entrega de la vivienda a la parte compradora, salvo fuerza mayor, otorgándose la correspondiente escritura pública. En la parte expositiva consta, asimismo, (aptdo. II) que la obra deberá estar concluida, aproximadamente, el 30 de marzo de 2008. Aunque la cláusula undécima declara expresamente el sometimiento del contrato a las prescripciones de la Ley 57/1968, de 27 de julio, por la que se regula la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, el vendedor nunca constituyó el aval que garantizara la devolución de las cantidades ya percibidas en los términos allí previstos, ni el comprador le requiere en ningún momento para ello.
El 30 de junio de 2008 el comprador le envía un burofax a la parte vendedora manifestándole su voluntad de resolver amistosamente el contrato, con devolución de las cantidades entregadas, al no estar todavía finalizada la obra y ser previsible, dado el estado de la construcción, que no lo sería en un largo periodo de tiempo. Un nuevo burofax, de 9 de diciembre de 2008, expresa de nuevo la voluntad resolutoria y el 26 de junio de 2009 se presenta en el juzgado la acción judicial que da origen a este proceso de que hoy conocemos en apelación, en que se insta la resolución contractual por retraso en la fecha de entrega y falta de constitución del aval ya mencionado, solicitando la devolución de las cantidades entregadas desde la fecha en que se efectuó el pago al vendedor o, subsidiariamente, desde la fecha del primer requerimiento resolutorio.
La demandada opuso que la compradora, a diferencia de otros compradores de la misma promoción inmobiliaria, no había exigido la entrega de aval alguno que garantizara la devolución de las cantidades anticipadas, por lo que no se podía justificar la pretensión resolutoria en ello. Respecto al pretendido retraso en la entrega, argumentó que no se había pactado un plazo taxativo para la terminación, sino un plazo estimado de construcción, y que la obra no estaba parada, como se dijo en la demanda, sino que faltaban pocos meses para la terminación. Por lo demás, invoca que el retraso no es imputable a la promotora, pues se dio orden de paralización de la obra por parte del Concello de Sada, a requerimiento de la Xunta, lo que originó que la obra estuviera parada más de un año, ya que, tras alzarse la suspensión fue necesario renegociar la financiación y buscar un nuevo contratista. Se sugiere que la verdadera causa por la que se insta la resolución del contrato es el nuevo escenario económico español, que puede haber originado al comprador dificultades para revender la vivienda o de financiación bancaria. Se aporta certificación de que, a fecha 28 de septiembre de 2009, estaba ejecutado el 63,5% de la obra.
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Betanzos dicta sentencia, el 15 de noviembre de 2010, estimando la pretensión resolutoria por retraso en la entrega, al entender que la obligación de entrega es esencial para los intereses de la contraparte, lo que habilita para la resolución del contrato, si se incumple. Si el promotor ha excedido el plazo previsto para la construcción, la existencia de imperativos urbanísticos y administrativos no puede afectar al comprador. En cambio, no habiéndose pactado en el contrato la constitución del aval que garantice la devolución de las cantidades anticipadas entregadas por el comprador, no cabe invocar tal circunstancia como causa de resolución del contrato. Ni siquiera sería causa de resolución aunque así se hubiera pactado porque no se trataría de una obligación principal sino de carácter accesorio o complementario. Así pues, se decreta la resolución del contrato y la devolución de las cantidades entregadas por el comprador, con los intereses del art. 1108 CC desde la presentación de la demanda y los procesales del art. 576 LEC desde la fecha de la sentencia. Al considerar que existe estimación parcial de la demanda, dispone, en cuanto a las costas, que cada parte abone las causadas a su instancia y las comunes por mitad, por aplicación del art. 394.2º LEC .
Apelan las dos partes la sentencia, recursos que serán objeto de análisis separado.
Inversiones Martínez Bello, S.L. alega como único motivo de su recurso error en la valoración de la prueba practicada en relación con la pretensión resolutoria, en un doble sentido: a) no se pactó como plazo de entrega marzo de 2008, sino que en esa fecha se preveía la terminación de las obras y que entonces se iniciarían las gestiones para solicitar la licencia de primera ocupación, obtenida la cual se debían contar tres meses, como máximo, hasta la entrega; b) causas de la demora en la terminación de las obras, pues las incidencias administrativas surgidas son ajenas a la voluntad de la vendedora, que sufrió una indebida paralización de la obra, concluyendo sin sanción el expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística. Alega que sólo un incumplimiento sustancial, grave y culpable podría justificar la resolución del contrato y que desde octubre de 2010 ya hay certificado de final de obra.
Don Geronimo argumenta, en su recurso, que la obligación de entrega del aval consta en el contrato, por remisión de éste a las leyes 57/1968 y 38/1999, por lo que su petición de que se declarara incumplida esta obligación debe ser acogida, aunque no lo sea como causa resolutoria del contrato. Reclama, además, que las cantidades entregadas por él cuya devolución se instó y ha sido ordenada por la sentencia de instancia, devenguen el interés legal desde su pago, como pedía, con carácter principal, en el suplico de la demanda y que las costas de la primera instancia sean impuestas al demandado por aplicación de la doctrina sobre la estimación sustancial de la demanda, en caso de que ésta no fuera total.
Analizando, en primer término, siguiendo el recurso de Inversiones Martínez Bello, S.L., la procedencia de la acción resolutoria y, con ello, la valoración de la prueba practicada que ha llevado a efecto la juzgadora de instancia para llegar tal conclusión, hemos de afirmar la coincidencia de la Sala con el criterio expresado por ella en cuanto a la concurrencia de la misma. Es más, esta misma conclusión ya fue expresada por esta misma sección 5ª de la Audiencia Provincial de A Coruña al resolver el recurso de apelación interpuesto por Inversiones Martínez Bello, S.L. y BBVA, S.A. en relación con una acción resolutoria de contrato instada por otro comprador en la misma promoción inmobiliaria, en sentencia nº 226/2011 de fecha 31 de mayo de 2011 (JUR 2011, 267657). La única diferencia existente entre este caso y el que hoy nos...
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