SAP Granada 360/2008, 18 de Septiembre de 2008
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 360/2008 |
| Fecha | 18 Septiembre 2008 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN TERCERA
ROLLO Nº 283/08AUTOS Nº 468/07
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE GRANADA
ASUNTO: RETRACTO
PONENTE SR. JOSÉ REQUENA PAREDES
S E N T E N C I A N Ú M. 360
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE
D.JOSÉ REQUENA PAREDES
MAGISTRADOS
D.ANTONIO GALLO ERENA
D.JOSÉ Mª JIMÉNEZ BURKHARDT
En la Ciudad de Granada, a dieciocho de septiembre de dos mil ocho.
La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 283/08- los autos de Juicio Ordinario nº 468/07, del Juzgado de Primera Instancia nº Uno de Granada, seguidos en virtud de demanda de El Cenador, S.L. contra D. Borja, Dña. Josefina, D. Matías, D. Jose Ignacio, Dña. Bernarda, D. Antonio, Dña. Loreto, Dña. María Milagros
, D. Evelio, D. Manuel y D. Victorio, y contra Dña. Bernarda, Dña. Mónica, D. Emiliano y Dña. Ana .
Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 12 de febrero de 2008, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que, estimando la demanda presentada por Dª Marta Angulo Pérez, en nombre y representación de El Cenador, S.L., contra D. Borja y Dª Josefina, representados por la procuradora Dª Mónica Navarro Rubio-Troisfontaines y contra D. Matías, D. Jose Ignacio, Dª Bernarda
, D. Antonio, Dª Bernarda, Dª Mónica, D. Emiliano, Dª Ana, Dª Loreto, D. Evelio, Dª María Milagros
, D. Manuel y D. Íñigo, representados por la procuradora Dª María Jesús Hermoso Segovia, debo declarar y declaro la procedencia del derecho de retracto arrendaticio de la actora respecto de las fincas, ocupadas en concepto de arrendamiento, correspondientes a la registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Granada, de 75,82 m2, y la catastral nº NUM001, de 46,56 m2, proveniente de segregación de la registral nº NUM002, pendiente de inscripción. Todo ello, por precio de doscientos sesenta y cinco mil treinta y cinco con noventa y dos euros (265.035,92). Con condena a todos los demandados a estar y pasar por esta declaración; y, a Dº Borja y Dª Josefina, a otorgar escritura pública a favor de la actora, en reconocimiento del derecho de retracto sobre los citados bienes, por el indicado precio; con apercibimiento de otorgarla judicialmente a su costa, para caso de no verificarlo en el plazo que se señale al efecto en ejecución de sentencia. Y con imposición de costas a la parte demandada. ".
Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, oponiéndose la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a éste Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.
Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en ésta alzada.
Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ REQUENA PAREDES.
No se aceptan los Fundamentos de Derecho de la resolución recurrida en lo que se opongan a los que a continuación se expresan:
Al margen de la falta de legitimación pasiva que denuncian los vendedores del local arrendado, que es objeto del otro recurso de apelación, el ejercicio de la acción de retracto que con base en los arts. 47 y 48 de la L.A.U. de 1964, ejercitó en la instancia la sociedad demandante como arrendataria de un local de unos 123 m2 en el que explota y regenta la actividad de restaurante, plantea ante esta Sala de Apelación la cuestión jurídica de la procedencia de este derecho de adquisición preferente cuando lo transmitido a los compradores codemandados por los herederos del antiguo propietario que constituyó ese arrendamiento en 1976 y en el que se subrrogó por traspaso (1-10.1985) la parte demandante, primero como persona física y luego, en 1990, bajo la forma de sociedad de responsabilidad limitada, fueron, a los efectos que aquí interesan, dos fincas registrales distintas que se corresponden con dos locales contiguos, pero pertenecientes a diferentes edificios en régimen de propiedad horizontal, de manera que desde el inicio del arrendamiento el local sobre el que se pretende el retracto se integra y corresponde por un lado y por completo con la registral nº NUM000 de 75'82 m2 y a su vez, y por otro, en extensión de otros 47'50 m2, con parte de la finca registral nº NUM002 que aparece inscrita como un solo local de 117'08 m2, pero que en realidad además de esta separación física a modo de agrupación con el local adyacente que ocupa en arrendamiento la retrayente, está dividido en otros dos trozos (plano 6 del doc. 4 de la contestación -f. 205-) constituyendo cada una de estas tres divisiones parcelas catastrales independientes, y en la realidad física otros dos locales independientes y arrendados y la otra franja parte integrante del local arrendado a la actora.
La sentencia de instancia entendiendo que la división existente constituye, de hecho, segregaciones válidas de esa unidad registral que es el local identificado en el Registro como finca nº NUM002, y que sólo penden de acceder al registro, y que con tal división física esa apariencia y conocimiento previo por los compradores (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) al adquirir esa finca, dotada de tan singulares características, les obliga y vincula frente a la realidad distinta que proclama el registro ( art. 38 L.H .) que queda así válidamente desvirtuada, dio lugar al retracto, con base en la Doctrina expuesta por la S.T.S. de 25-4- 1994 y la que en ella se cita que parcialmente se deja transcrita.
Frente a esta decisión se alzan los compradores retraídos denunciando la infracción de la Doctrina legal que ya hacían valer de manera prolija en la contestación a la demanda defendiendo la posición jurisprudencial recaída en torno a la interpretación de los arts. 47 y 48 de la anterior L.A.U . y que sintetizadamente expuesta niega el derecho de retracto que establecían los artículos citados -aplicables transitoriamente al caso de autosa quién no ostenta un derecho arrendaticio sobre la totalidad del inmueble transmitido cuando este constituye una unidad patrimonial en el que el demandante sólamente detenta como arrendatario una de sus partes integrantes.
Como señala la A.P. Burgos (Sección 2ª, de 10-julio-2007) la expresión "por plantas o agrupadas a otras" a la que se refería el art. 47 de la anterior ley arrendaticia ha sido interpretada reiteradamente por la Jurisprudencia en el sentido de que "el retrayente ha de serlo de toda la finca transmitida, de modo que cuando el arrendador enajena una porción mayor que la que el arrendatario tenía arrendada, no es posible el derecho de retracto ( SS.T.S. 29-1-1996, 24-5-1982, 27-3-1989, 23-3-1990, 12-3- 1991, 22-6-1993, 9-2-1994 ). Tampoco es viable el retracto si no hay identidad entre lo enajenado y lo arrendado, o no existe coincidencia entre lo mayor vendido y lo menor arrendado ( SS.T.S. 8-5-1968, 15-6-1974, 24-5-1982 y 30-4-1985 ). La posesión viene establecida como delimitadora del derecho de adquisición preferente, pues la facultad de inmiscuirse en un contrato ajeno no puede extenderse al punto de legitimar otras adquisiciones distintas de las que indica el título posesorio. Asimismo debe significarse que las normas relativas al retracto se han de interpretar restrictivamente ( SS.T.S. 9-7-1958, 17-12-1958 ; 3-7-1959, 12-12-1959 y 12-4-1989 ) y que el supuesto de "por plantas o agrupados en otros" al que se refiere el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964, que se encuentra encaminado a evitar el fraude legal, no puede apreciarse cuando la enajenación abarca la totalidad de una finca que constituye una unidad patrimonial ( SS.T.S. 20-2-1970, 9-10-1976, 8-5-1978, 22- 4-1979, 5-1-1981 ). No hay precepto que imponga al arrendador o propietario único la obligación de segregar...
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