SAP Madrid 179/2012, 28 de Marzo de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 179/2012 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 20 (civil) |
| Fecha | 28 Marzo 2012 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20
MADRID
SENTENCIA: 00179/2012
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID
SECCIÓN 20ª
SENTENCIA Nº
Rollo: RECURSO DE APELACION 835 /2010
Ilmos. Sres. Magistrados:
JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ
RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON
RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA
En MADRID, a veintiocho de marzo de dos mil doce.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1843/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 48 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 835/2010, en los que aparece como parte apelante FINCA AGUILERA S.A., representado por el procurador D. FELIPE SEGUNDO JUANAS BLANCO, y como apelado Graciela y Samuel, representado por la procuradora Dª SARA DIAZ PARDEIRO, y Ángel Daniel, representado por el procurador D. JAVIER DOMINGUEZ LOPEZ, sobre resolución de contrato de compraventa, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ.
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 48 de Madrid, en fecha 31 de mayo de 2.010, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por FINCA AGUILERA S.A. representada por el Procurador D. Felipe Segundo de Juanas Blanco contra D. Ángel Daniel representado por el Procurador D. Javier Domínguez López y D. Samuel y Dª Graciela representados por la Procuradora Dª Sara Díaz Pardeiro, absolviendo a estos de los pedimentos de la actora y con expresa imposición a dicha parte de las costas causadas.".
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y solicitada la celebración de vista pública, la misma se ha llevado a cabo con la asistencia de las partes, que expusieron sus respectivas pretensiones.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS JURIDICOS Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada en los términos de la presente.
En la demanda que dio origen a este procedimiento, la entidad actora FINCA AGUILERA S.A." solicitaba la declaración de ineficacia, y subsidiariamente, la resolución del contrato de compraventa, de fecha 9 de junio de 2008, con la restitución, en todo caso de la cantidad de 4.200.000 euros e indemnización de daños y perjuicios. Dicho contrato, concertado con D. Samuel, Dª Graciela y D. Ángel Daniel, tenía por objeto la venta de cuatro fincas situadas en el término municipal de La Línea de la Concepción, que conformaban el inmueble conocido como Finca o Hacienda Aguilera. Sustenta su pretensión, en esencia, en que se les informó que el inmueble gozaba de unos determinados parámetros o condiciones urbanísticas, según convenio urbanístico de planeamiento y gestión suscrito entre el Ayuntamiento de la Línea y la entidad propietaria del inmueble en el año 2004 y tales parámetros no se cumplen, por lo que adquiridos los terrenos para la construcción de un complejo turístico, tales condiciones se configuraban como circunstancias esenciales del contrato en cuanto los terrenos se transmitían libre de cargas, gravámenes y/o limitaciones de cualquier tipo y estableciendo una serie de obligaciones urbanísticas.
Comparecidos los demandados bajos dos representaciones procesales distintas, solicitaron todos ellos la desestimación de la demanda. Resumidamente, señalan que no existió ocultación alguna, en cuanto lo transmitido eran fincas rústicas con unas expectativas urbanísticas no determinadas ni consolidadas, conocidas por la parte compradora, que ha estado siempre representada por su administrador único D. Pablo Jesús, que además, ha sido quien ha negociado y acordado el convenio con el Ayuntamiento, meses después de un primer contrato de venta en 2004 sobre los mismos terrenos, en el cual también intervino dicho Sr. Pablo Jesús en representación de las entidades allí compradoras.
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda en los términos indicados anteriormente y frente a dicha resolución interpuso recurso de apelación la entidad demandante; en el mismo se reitera lo alegado en primera instancia y se articula el recurso a través de ocho motivos. En los tres primeros, denuncia la existencia de determinadas infracciones procesales; en el cuarto, discrepa de la identificación y vinculación que la sentencia afirma existir entre D. Pablo Jesús y Finca AGUILERA S.A., efectuando una valoración personal de la prueba aportada y de lo manifestado por ambas partes a lo largo del procedimiento; a través del quinto motivo de impugnación, pone de manifiesto una serie de extremos de los que deduce que la venta se produjo con unas condiciones urbanísticas determinadas que deben producir las consecuencias por ella interesadas. Dentro de los motivos de impugnación sexto y séptimo formula una serie de alegaciones en relación a que el convenio urbanístico estaba cegado, anulado y era ilícito, así como que el conocimiento del citado convenio por el Sr. Pablo Jesús se remonta a 2004. Finalmente impugna la fundamentación reflejada en la sentencia, mediante la cual se afirma que la finca se vendía con la expectativa de obtener unos aprovechamientos urbanísticos y que las condiciones urbanísticas han sido expresamente asumidas, sosteniendo por su parte la procedencia de sus pretensiones en aplicación de la doctrina del aliud pro alio, de la doctrina del motivo causalizado y la frustración del fin del contrato, así como la trascendencia del precio, en cuanto sostiene que el valor real de la finca en el momento del contrato era treinta veces inferior al contrato.
Los demandados presentaron sendos escritos de oposición al recurso formulado de contrario, interesando su desestimación y confirmación de la sentencia apelada. Niegan se hayan producido las infracciones procesales denunciadas en el recurso y tras calificar de confusa y artificiosa la táctica empleada de contrario, sostienen que no existe duda de la intervención de D. Pablo Jesús, en representación de las diferentes entidades que han intervenido en los dos contratos de compraventa celebrados sobre los terrenos y de la vinculación de éstas por la actuación de aquél, así como la intervención del mismo Sr. Pablo Jesús en las actuaciones urbanísticas y administrativas, lo que le hacía ser conocedor de la situación de las fincas vendidas. Sostienen la inaplicabilidad al caso de las teorías o doctrinas invocadas de contrario, en cuanto lo que se vendió fueron unos terrenos en la situación en que se encontraban en el año 2008, que era la existencia de un convenio urbanístico en tramitación desde el año 2004 y dicha situación fue asumida por la compradora a su propio riesgo y ventura, con expresa aceptación de tales condiciones urbanísticas.
Si bien las pretensiones formuladas por las partes vienen referidas al contrato de 9 de junio de 2008, la adecuada resolución del recurso requiere efectuar una relación de hechos y actuaciones, relacionadas todas ellas con los terrenos denominados Hacienda o Finca Aguilera, en cuanto todo ello constituyen antecedentes a tener en cuenta a la hora de dar respuesta a lo aquí interesado.
Los terrenos en cuestión, suerte de tierra situada en el partido de Zabala, de la Línea de la Concepción y de una extensión aproximada de 60 ha en total, pertenecieron a la entidad ALCALA S.L., configurando su único activo, hasta su fecha de su disolución y liquidación, en que se adjudicaron a los aquí demandados en la proporción que refleja el Registro de la propiedad. En fecha 10 de agosto de 2004, los titulares de la totalidad del accionariado de la entidad ALCALA S.L., D. Samuel, Dª Graciela y Dª Beatrijs, vendieron dichas participaciones sociales a las mercantiles ARKIBIO S.L (en adelante ARKIBIO"); URKA ARQUITECTURA Y URBANISMO S.L. (en adelante URKA), la cual que posteriormente cedió sus derechos a ARKADE DESARROLLOS INMOBILIARIOS- (en adelante ARKADE) y DISEÑOS URBANOS ARQUITECTURA Y URBANISMO, S.L. (en adelante DISEÑA); estas entidades compradoras actuaron representadas por D. Pablo Jesús Robles y la tercera de ellas DISEÑA, además, por otra persona. Como precio de venta se fijó la cantidad de 48.000.000 de euros. De dicho contrato, a los efectos aquí interesados, conviene destacar, la clausula octava titulada "Gestión Urbanística", en virtud del cual, los vendedores autorizan de forma expresa y a todos los efectos, la intervención de D. Pablo Jesús, para cuantas gestiones urbanísticas, urbanístico-administrativas, convenios urbanísticos con la Administración pública sean necesarios para el desarrollo de los activos de la sociedad en relación con el planeamiento urbanístico presente y futuro, siendo los gastos que de ello se deriven por cuenta de las compradoras.
El 7 de octubre de 2004 el Sr. Alcalde de la Línea de la Concepción y D. Pablo Jesús, actuado éste en nombre de ARKIBIO, DISEÑOS, URKA Y ALCALA, llegaron a un acuerdo, dentro del marco legal de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y suscribieron un convenio urbanístico de planeamiento y gestión, cuyo objeto era el de la clasificación de los terrenos en cuestión, como suelo urbanizable sectorizado, mediante la delimitación de un sector a desarrollar a través de plan parcial con las determinaciones que se indican (superficie de 600.000 metros cuadrados aproximadamente; clasificación y calificación como suelo urbanizable sectorizado turístico; aprovechamiento medio: 0,18 unidades de aprovechamiento por...
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