SAP Burgos 145/2012, 30 de Marzo de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 145/2012 |
| Fecha | 30 Marzo 2012 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
BURGOS
SENTENCIA: 00145/2012
S E N T E N C I A Nº 145
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS
ILMOS/AS SRES/AS:
PRESIDENTE:
DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA
MAGISTRADOS/AS:
DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA
DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ
SIENDO PONENTE: DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA
SOBRE: INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS
LUGAR: BURGOS
FECHA: TREINTA DE MARZO DE DOS MIL DOCE
En el Rollo de Apelación nº 431 de 2011 dimanante de Juicio Ordinario nº 513/2010, del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 22 de junio de 2011, siendo parte, como demandantes-apelados D. Mateo y Dª. Maribel, representados en este Tribunal por el Procurador D. Cesar Gutiérrez Moliner y defendidos por el Letrado D. Fernando López Iglesias y como demandada-apelante UNIÓN TEMPORAL DE EMPRESAS "CAMPO BURGOS U.T.E.", representada en este Tribunal por la Procuradora Dª. Paula Gil Peralta Antolín y defendida por la Letrada Dª. Laura Fernández Castaño.
Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Debo estimar y estimo íntegramente la demanda, presentada por el procurador Sr. César Gutiérrez Moliner, en nombre y representación de Don Mateo y de Doña Maribel, contra Campoburgos Unión Temporal de Empresas, y, en consecuencia, debo condenar y condeno a la demandada a que abone a los actores la cantidad de 68.974 euros, más los intereses legales desde la presentación de la demanda. Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada".
Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de UNIÓN TEMPORAL DE EMPRESAS "CAMPO BURGOS U.T.E.", se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho. TERCERO- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 13 de marzo de 2012.
Publicidad de la promoción.
Considera la parte apelante que no concurre publicidad engañosa alguna, ni infracción del art. 4 LGP, pues los paneles informativos sobre las características de la urbanización eran "meramente orientativos" y que su contenido era insuficiente para elevarles a la categoría de condición o causa del contrato.
Analizado el contrato de compraventa del inmueble litigioso y el resto de la prueba documental y pericial obrante en la causa, pueden extraerse las siguientes consideraciones en orden a desestimar este motivo de impugnación:
-
Examinado el contrato de compraventa de fecha 7-X-2009 (f. 36), puede comprobarse que en su cláusula 6-1 se dice: "El/los elemento(s) descrito(s) enejanado(s) será(n) edificado(s) de acuerdo con el proyecto confeccionado por el/los Arquitec(s) D. Jose Pablo, y según las características reflejadas en la memoria y en el plano adjuntos" . Pues bien, verificados el plano y la memoria, a que se refiere el contrato de compraventa de la vivienda, pueden extraerse dos consideraciones:
- Que el plano de la urbanización plasmado en un lateral del plano general de la vivienda (f. 45), dibuja un cierre perimetral completo de la urbanización que discurre del bloque NUM000 al bloque NUM001, dejando el espacio urbanizado litigioso (parcela NUM002 ) dentro de la urbanización y como uso privado de los adquirientes de las viviendas.
- Asimismo, en la memoria (f. 44) y en el apartado concreto de "instalaciones y varios" se dice: "En la Parcela común se desarrollará por parte de Campoburgos un proyecto de Urbanización interior en el que se dispondrá de piscina". Ello supone que la urbanización era parte integrante del proyecto de ejecución y que, por lo tanto, los compradores adquirieron su derecho de uso y disfrute de forma privada de la parcela común (parcelas NUM002 - NUM003 ) y que ese derecho se incorporaba al contrato de compraventa, tanto en el plano que se acompañaba al contrato, como a la memoria de instalaciones.
b).- En consecuencia, tanto en el estudio de detalle del proyecto (f. 134) realizado por el arquitecto de la obra (Sr. Jose Pablo ), como en la publicidad comercial de la urbanización, como en el propio contrato de compraventa, la urbanización aparece cerrada con valla perimetral entre los bloques NUM000 y NUM001 dejando el espacio intermedio entre los bloques NUM000 - NUM005 - NUM004 - NUM001 y la valla como espacio privado para uso propio de los compradores de las viviendas individuales.
Por el contrario, la realidad posterior a la escritura y a la entrega material de las viviendas es muy distinta y resulta que la valla perimetral de la parte frontal de los bloques NUM000 - NUM005 - NUM004 - NUM001 ha desaparecido y que el espacio urbanizado correspondiente a la finca NUM002 de unos 1.600 m2 no existe, pasando de ser espacio privado ubicado dentro de la comunidad para uso propio de los dueños de las viviendas y en forma urbanizada, a ser espacio público de libre acceso; lo que se deriva de la comparación de las fotografías tomadas en la actualidad con lo que se ofrecía en la publicidad de la entidad vendedora.
c.- Precisamente, la comparación entre lo ofertado y lo entregado pone de manifiesto que la publicidad ofrecida no se corresponde con la realidad finalmente entregada y que un espacio que aparece como claramente vallado y de uso privado y exclusivo de los compradores se ha convertido en un espacio sin valla y de libre acceso público. Una promoción urbanizada con espacios comunes de acceso privado de más de
3.000 m2. y con valla separadora de la vía pública se ha visto transformada en una mera zona común en la parte trasera de la urbanización de 1.448 m2. y sin valla perimetral separadora de la vía pública en la parte frontal; y bien entendido que la publicidad tiene un efecto vinculante en relación con la venta de viviendas a consumidores ( SSTS 15-07-2000 ; 23-05-2003 ; 29-09-2004 ).
d.- Es cierto que la letra minúscula, en comparación con el alarde expositivo de la urbanización "Residencial Galdós" y con el slogan de la promoción ("Su nuevo concepto de vivienda"), se dice: "los datos reflejados en la presente información son orientativos, pudiendo sufrir variaciones por necesidades de la ejecución". Ahora bien, no se deber de olvidar que esa indicación es mínima, en letra muy pequeña y ubicada en el espacio inferior del cartel; por lo que difícilmente se presta atención a su lectura y a su contenido, sobre todo, si se compara con el resto del cartel publicitario que tiene un importante alarde tipográfico (grafismo, colorido, slogan) sobre las ventajas de la promoción y sobre las amplios espacios comunes y separados de la vía pública por una valla perimetral que se ofrecen a los compradores. En todo caso, deben de significarse dos consideraciones:
- En primer lugar, que la modificación entre lo ofertado y lo entregado es relevante, ya que supone eliminar el 52% de la zona publicitada como urbanización que era lo que hacía las viviendas "diferentes" y lo que justificaba "su nuevo concepto de vivienda".
-En segundo lugar, la valla y la zona urbanizada se incluían en el contrato con el plano y con la memoria y por lo tanto formaban parte del vínculo contractual, sin que conste modificación alguna, ni del proyecto, ni del contrato y menos que esa posible modificación se hubiera puesto en conocimiento de los propietariosadquirentes a los efectos de poder rescindir el contrato o de reducir el precio.
La cláusula referida a la publicidad de la promoción es genérica y esteriotipada y no ha desvirtuado lo pactado y las condiciones y características del objeto comprado (art. 1261-2 CCv); el cual, con independencia de que la vivienda se venda como cuerpo cierto, integraba una zona privada y urbanizada de más de 3.000 m2., que no se ha ejecutado, ni construído, manteniéndose el mismo precio en la venta de la vivienda, lo que rompe el equilibrio de las prestaciones contractuales.
e.-Por último, procede añadir que en el ámbito específico de la vivienda, el RD 515/1989, reafirma la previsión especial contenida en la legislación general de protección de los consumidores. En tal sentido, el artículo.1 RD 515/1989 proclama expresamente que dicha norma se aplicará a la promoción, oferta y publicidad que se realice para la venta de viviendas dirigida a consumidores, exigiendo el artículo.2 RD 515/1989 que dicha oferta, promoción o publicidad se ajuste a las verdaderas características y condiciones de la vivienda y fundamentalmente su artículo.3 RD 515/1989 en el que se impone que dicha publicidad no puede inducir a error a sus destinatarios de manera que afecte a su comportamiento económico ni silenciará datos fundamentales, confirmando la expresa exigibilidad de todo el contenido de la oferta, promoción o publicidad, aun cuando no figuren en el contrato.
La base legal a través de la cual se integra la publicidad en el contrato no ofrece duda alguna y la jurisprudencia la ha venido aplicando de forma reiterada. En primer lugar el Tribunal Supremo ha venido reconociendo, como principio general, la especial protección del consumidor al adquirir una vivienda como señala la STS de 15 de marzo de 2010 : " La defensa del consumidor en la adquisición de una vivienda, se articula a través un conjunto de normas previas y posteriores al contrato, que tienen que ver con garantía de una información precisa sobre lo que va a ser objeto de la venta y que va a obligar al vendedor a adecuarse a la normativa publicitaria en vigor, veraz y no engañosa, en el particular relativo a las características físicas y jurídicas de la vivienda. Se trata de un contrato que cae por sus características dentro del ámbito de aplicación de la Ley 26/1984,...
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