STS, 31 de Enero de 1987

1. El Procurador don José Carlos Hidalgo Martín, en representación de don Arturo, en su propio nombre y como Presidente de la DIRECCION000, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Palencia Número Dos, demanda de juicio declarativo ordinario de Mayor Cuantía, contra don Luis y su esposa doña Paula, sobre Reclamación de cantidad y otros extremos, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: Don Luis y su esposa otorgaron y formalizaron el 25 de abril de 1974, escritura de declaración de obra nueva, y constitución de propiedad horizontal, en relación con lo que en su día fue un solar, en la casa de la Calle DIRECCION001 número 170 antiguo, de esta Ciudad de Palencia. Los señores Luis y señora Paula procedieron a la enajenación de todos y cada uno de los pisos resultantes de la construcción sobre el inmueble de su propiedad, a que se refiere la anterior declaración de obra nueva. Y entre los compradores figura don Arturo que adquirió el 21 de julio de 1977 el piso en primer ático derecha subiendo por la escalera, de la casa de la Calle DIRECCION001 número NUM000, tipo D. Se hizo constar que aquel edificio había sido construido por don Luis, que aparecía de la declaración de obra nueva y de la constitución de la propiedad horizontal. Que estaba acogido al Régimen Especial de las Viviendas de Protección Oficial el piso y la totalidad del inmueble. Que eran elementos comunes, entre otros, el portal. Y la existencia de un solo local en la planta baja, que en aquella escritura se identificaba con el número 2. Y lo mismo ocurría con todos y cada uno de los distintos compradores de los pisos resultantes de aquella construcción. Terminó suplicando al Juzgado que dicte sentencia por la que, estimando íntegramente la presente demanda, se declare y condene a los hoy codemandados a estar y pasar por lo que señala en los apartados a), b), c), d) y e) de dicha súplica y todo ello con expresa imposición de costas a los demandados. Admitida la demanda y emplazados los demandados, los cónyuges don Luis y doña Paula, compareció en los autos en su representación el Procurador don Desiderio Velasco Velasco, que contestó a la demanda, oponiendo a la, misma en síntesis los siguientes hechos: Por imperativo procesal vamos a referirnos en primer término a la falta de acreditamiento en el actor del carácter o representación con el que reclama o, alternativamente, la falta de acción del mismo. Tanto en el encabezamiento de la demanda como en la escritura de apoderamiento, don Arturo, manifiesta intervenir como Presidente de la DIRECCION000 de esta Capital. Está obrando como Presidente de una Comunidad de Vecinos, no de una Comunidad de Propietarios. Es cierto que don Luis y su esposa otorgaron, el 15 de abril de 1974, la escritura de declaración de obra nueva y, constitución de propiedad horizontal que se menciona. Pero no es menos cierto que en tal escritura, se establecieron, al constituir la propiedad horizontal, entre otras, normas del Régimen de Propiedad Horizontal del edificio reseñado. Esta representación ignora si los señores Luis Luis Alberto han procedido o no a la enajenación de todos y cada uno de los pisos que resultaron de la construcción del inmueble, aun cuando reconoce que, en efecto, don Arturo adquirió el piso en un primer ático derecha subiendo por la escalera de la casa número NUM000 -ae la Calle DIRECCION001 de esta ciudad. Pero es también absolutamente cierto que cuando el señor Arturo compra dicho ático, ya figuraba en el Registro de la Propiedad la facultad que asistía a los propietarios de los locales en planta y sótano, planta baja y entreplanta a que se ha aludido. Por tanto, cuando el señor Arturo adquiere el ático le constaba por inscripción registral que los propietarios de la planta de sótano, planta baja y entreplanta podían libremente, sin necesidad de autorización de los restantes propietarios del inmueble, realizar actos materiales o jurídicos de división, segregación o agrupación de los mismos. Terminó suplicando al Juzgado que, dicte sentencia, por la que: 1.° Estimándose la excepción de falta de personalidad del actor por carecer de las cualidades necesarias para comparecer en juicio, o, alternativamente, por no acreditar el carácter o representación con que reclama y, en su caso, por carecer de acción frente a esta parte, se desestime la demanda. 2.° Sin entrar a conocer el fondo del asunto, se procede igualmente a desestimar íntegramente la demanda, y, en cualquiera de ambos casos, imponiendo expresamente las costas de este juicio a la parte actora. Las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en sus respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos. El señor Juez de Primera Instancia de Palencia Número Dos dictó sentencia con fecha 4 de mayo de 1982, cuyo fallo es como sigue: Que estimando parcialmente, como estimo la demanda formulada por el Procurador don José Carlos Hidalgo Martín, en nombre y representación de don Arturo, en su propio nombre y como Presidente de la DIRECCION000 de esta Capital, contra don Luis y doña Paula, representados en estos autos por el Procurador don Desiderio Velasco Velasco, debo declarar y declaro: a) Que el local que se ha construido al fondo del portal de la casa número NUM000 de la Calle DIRECCION001 de esta capital, se ha realizado sin el consentimiento ni intervención de la Comunidad de Propietarios de dicha finca, b) Que los demandados están obligados a hacer desaparecer la puerta de acceso al local anteriormente indicado, así como las vitrinas y escaparates existentes en el portal del inmueble, c) Que los demandados están obligados a satisfacer a la Comunidad actuante la cantidad de 35.135 pesetas por gastos de dicha Comunidad no satisfechos, con más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de la interpelación judicial, d) Que los demandados vienen obligados a satisfacer a la misma Comunidad actora la cantidad de trescientas cuarenta y dos mil quinientas pesetas como indemnización de daños y perjuicios, con el fin de reparar la cubierta del tejado de la edificación indicada. Condenándose a los demandados a estar y pasar por estas declaraciones, con cancelación de las inscripciones regístrales que puedan contradecir los pronunciamientos de esta resolución, absolviéndose a los demandados del resto de los pedimentos contenidos en la demanda, y sin hacer expresa condena de las costas del trámite a ninguna de las partes litigantes.

2. Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de los demandados don Luis Alberto y, por su fallecimiento, don Pedro Miguel y doña Paula, y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid dictó sentencia con fecha 27 de febrero de 1984, con la siguiente parte dispositiva: Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Iltmo, señor Magistrado Juez de Primera Instancia número Dos de Palencia, con fecha 4 de mayo de 1982, en los autos de juicio declarativo de Mayor Cuantía a que se refiere este rollo, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución, sin hacer expresa imposición de las costas de este recurso.

3. El 30 de abril de 1984, el Procurador don Francisco de Guinea y Gauna, en representación de doña Paula y don Pedro Miguel, ha interpuesto recurso de casación por Infracción de Ley y Doctrina legal, contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid, con apoyo en los siguientes motivos: Primero: Al amparo del número segundo del artículo 1.692, por no ser congruente la sentencia dictada con las pretensiones oportunamente deducidas por la parte actora. El fallo de la sentencia dictada en primera instancia, así como el de la Sala de lo Civil que lo confirma íntegramente, viola el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta incongruencia que denunciamos resulta evidentemente de la comparación entre el suplico de la demanda que hemos dejado transcrito en los antecedentes de este escrito y el fallo de la sentencia. En efecto en el suplico no se hace la más mínima referencia a las inscripciones regístrales efectuadas en relación con el inmueble a que se refiere el procedimiento, y sin embargo el fallo que es objeto de este recurso decreta la "cancelación de las inscripciones regístrales que puedan contradecir los pronunciamientos de esta resolución». Esta incongruencia no la salva el hecho de la petición que se ha efectuado en el suplico del escrito de réplica. Por otra parte, este pronunciamiento general de "cancelación de las inscripciones regístrales que puedan contradecir los pronunciamientos de esta resolución», no se limita a acoger la petición contenida en el suplico del escrito de réplica relativa aludida escritura de 9 de mayo de 1977, sino que por su carácter generalizador afecta también a la escritura de constitución de la propiedad horizontal de 25 de abril de 1974, en la que se contiene la cláusula habilitadora de la división producida en los locales de negocio, y cuya nulidad que nadie ha pedido en el pleito se decreta en el cuarto considerando de la resolución dictada en primera instancia. No es, pues, que el fallo recurrido, se haya limitado a estimar la petición contenida en el suplico del escrito de réplica, sino que yendo más lejos, decreta la cancelación de la inscripción registral de la cláusula que posibilitaba la división de los locales, recogida en la escritura pública de constitución del régimen de propiedad horizontal del edificio. Y por ello es evidente, que la sentencia recurrida, al ordenar la cancelación de las incripciones regístrales que no se han pedido, incurre en incongruencia, al resolver cuestiones no debatidas, concediendo más de lo pedido, concediendo una cosa que no había sido pedida, infringiendo por ello el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que es de obligación observar en todos los juicios. Segundo: Al amparo del número Tercero del propio artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, porque el fallo contenido en las sentencias recurridas otorga al actor más de lo pedido. Como el vicio de incongruencia que sostenemos en este recurso, tiene su origen no sólo al haber resuelto sobre un punto no pedido, lo que justifica la redacción del motivo que precede, sino también y muy especialmente al haber otorgado el fallo más de lo pedido, es preciso basar nuestro recurso en este segundo motivo, al amparo del número 3.° del articulo 1.692 . El fallo de la sentencia dictada por el señor Magistrado titular del Juzgado número 2 de la Ciudad de Palencia, íntegramente confirmado por la Territorial, decreta "la cancelación de las inscripciones regístrales que puedan contradecir los pronunciamientos de esta resolución», y con esta declaración general va mucho más lejos, no sólo de lo que el actor había pedido en su demanda, sino incluso en la petición que extemporáneamente había formulado en su escrito de réplica, reducida "única y exclusivamente», a cualquier asiento registral referido a la escritura. Con la demanda, se incorpora la escritura pública de "declaración de obra nueva y constitución de propiedad horizontal». Esta escritura y aludida cláusula tuvo acceso al Registro de la Propiedad, siendo presentada el día 11 de septiembre de 1974, dando origen a la correspondiente inscripción, cuya cancelación en ningún momento ha sido solicitada por la parte actora, y cuya cancelación ha sido acordada por las sentencias recurridas. Se ha dado así al actor más de lo que había pedido, incurriendo en el motivo de casación señalado en el número

   3. del artículo 1.692 . Tercero: Fundado en el número 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por Infracción de Ley consistente en aplicación indebida de los artículos 8, párrafo 2, y 11 de la Ley de 21 de julio de 1960 . La sentencia recurrida, en su considerando cuarto dice que "la facultad concedida a los titulares de los locales de negocio para la división de los mismos», en la escritura de constitución de la propiedad horizontal ha de interpretarse limitativamente, porque el artículo 8, párrafo 2, refiriéndose a los supuestos de su apartado primero, dispone que en tales casos se requerirá la aprobación de la Junta de Propietarios, "precepto legal que está en abierta pugna con la cláusula discutida»; agregando en el considerando 6.° «in fine», que «no es lícito a los demandados realizar aquella obra de colocar subsodicha puerta sin expreso consentimiento de los titulares» en aplicación del articulo 11 . Sin embargo frente a estas aseveraciones nosotros entendemos que el derecho a dividir los locales figuraba en el título constitutivo de la Comunidad, correspondiendo a los titulares de los locales de negocio, expresamente reconocidos por todos los restantes comuneros al adquirir sus pisos. Y mucho más aún el hecho de la colocación de la puerta en el portal, elemento común, sino que como reconoce expresamente la propia sentencia en el considerando quinto, figuraba en el proyecto existente en el Organismo Oficial correspondiente, con arreglo al cual se construyó el edificio, en el que «se ve la existencia de un hueco al portal interior desde el portal de la casa». Cuarto: Al amparo del número primero del artículo 1.692 de aludida Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de Ley, por violación de los artículos 1.091 del Código Civil, que determina que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos, 1.256, que declara que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, y 1.258 del Código Civil. En la escritura de compraventa del actor se hace constar expresamente que figura otorgada la escritura de constitución horizontal y "que la Comunidad de que forma parte el piso descrito, se rige por las normas establecidas en la declaración de obra nueva y constitución de propiedad horizontal, antes reseñada como título, que el comprador "declara conocer y acepta"...». Y en la propia escritura se testimonian estas normas y entre ellas la g) aceptada expresamente por todos los compradores de viviendas y locales, que establece que los propietarios de los locales podrán libremente, sin necesidad de autorización de los restantes propietarios, realizar actos materiales o jurídicos de división de los mismos, sin limitación de tiempo. Y la aceptación de esta norma, fue condición expresa y precisa de la venta de cuantos pisos fueron transmitidos en el inmueble de referencia. Pues bien, los estatutos que rigen la Comunidad de Propietarios de las casas divididas horizontalmente, tienen carácter convencional, ya que su contenido es producto del acuerdo de las partes, y así lo reconoce la propia exposición de motivos de la Ley de Propiedad Horizontal. Por ello al estimarse la pretensión del actor, el fallo ha violado el artículo 1.091 del Código Civil, puesto que se ha dictado a pesar de lo que dispone el apartado g) de dichas normas reguladoras de la Propiedad Horizontal. En definitiva, los Estatutos de la Comunidad, expresamente aceptados por el actor y por los restantes comuneros, contienen una norma clara, expresamente aceptada por ellos, que habilita la división de los locales de negocio, sin necesidad de consentimiento previo de la Junta de Comuñeros. Para nosotros éste es un pacto lícito, perfectamente válido y obligatorio a la luz de los textos legales citados, pero aun en el supuesto de que se estimase contrario a los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal, o que por fundamentos justificados hubiere de ser modificada dicha norma estatutaria, no puede ni en uno ni en otro supuesto acudirse a la directa reclamación objeto de este pleito, sin haber obtenido previamente la nulidad de tal norma, lo que en nuestro caso no se ha pedido, aunque con absoluta incongruencia se haya declarado así en uno de los Considerandos de la sentencia de primera instancia, aunque después no haya sido recogido en el fallo, de una forma expresa.

4. Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista el día 21 de enero de 1987.

   Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don José Luis Albacar López.

1. Promovida por don Arturo, como Presidente de la DIRECCION000, de Palencia, ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de dicha capital, demanda de juicio ordinario de Mayor Cuantía contra don Luis y su esposa doña Paula, con fecha 27 de febrero de 1984 recayó sentencia de la Audiencia Territorial de Valladolid en la que, confirmando la dictada por el referido Juzgado de Primera Instancia el 4 de mayo de 1982, se estimaba la demanda, sentencia contra la que se interpuso el presente recurso de casación por infracción de Ley y en la que se sientan, entre otros, los siguientes hechos que, por no haber sido impugnados en casación al amparo del ordinal 7.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su redacción vigente al tiempo de interposición del recurso, deben ser reputados como inmutables: A) Que, tanto en la escritura de declaración de obra nueva otorgada en 25 de abril de 1974 por el demandado don Luis, como en la de compraventa otorgada en favor del actor recurrido en fecha 21 de julio de 1977, se hacía constar que los propietarios de los locales en planta de sótano, planta baja y entreplanta podrán libremente, sin necesidad de autorización de los restantes propietarios del inmueble, realizar actos materiales y jurídicos de división o segregación de los mismos, sin limitación de tiempo, en una o varias veces, incluso uniéndolos verticalmente. B) Que la división del local comercial realizada por el demandado comporta la necesidad de cambiar la estructura y fábrica del portal, elemento común, lo que afecta al título constitutivo, que requiere la conformidad unánime de los propietarios.

2. Los dos primeros motivos del recurso se amparan respectivamente en los ordinales 2.° y 3.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y denuncian la incongruencia de la resolución recurrida, por otorgar más de lo pedido por partes, aduciéndose por el recurrente que al declararse en la sentencia de apelación la cancelación de las inscripciones regístrales que puedan contradecir los pronunciamientos de esta resolución, resuelve un punto no controvertido y va más allá de lo pedido por el actor, quien no formuló tal pedimento, ni en la demanda ni en la súplica, motivos que deberán ser desestimados, pues, si bien es cierto que en la demanda se omitió por el recurrido la solicitud en orden a tal declaración, también lo es que, por el contrario, en la réplica se peticionó expresamente que se declarara "la anulación de cualquier asiento registra! a nombre de los demandados, en relación con la Escritura de división otorgada por don Luis, el día 9 de mayo de 1977, que pueda contradecir cualquiera de las peticiones contenidas en el suplico de la demanda», petición que, coincide sustancialmente con la acordada por el Juzgador de Instancia y que, de acuerdo con la reiterada doctrina de esta Sala, contenida, entre otras, en sentencias de 3 de mayo de 1955 y 5 de diciembre de 1959, al haber sido hecha en el trámite de réplica, no puede ser reputada extemporánea, debiendo surtir plenos efectos, por lo que, al no apreciarse incongruencia en la resoluciónque se recurre, deben decaer estos dos primeros motivos.

3. Los motivos tercero y* cuarto, ambos al amparo del número 1.° del artículo 1.692, denuncian, respectivamente, aplicación indebida de los artículos 8.°, párrafo 2.°, y 11.° de la Ley de 21 de julio de 1960 y violación del artículo 1.091 del Código Civil, coincidiendo ambos en la pretensión, que en ellos formula el recurrente, de que es válida la cláusulaincluida en las escrituras de declaración de obra nueva y de compra del piso del actor recurrido que permite la libre división de los locales de autos, motivos que habrán de ser rechazados en atención a las siguientes razones: Primera: Que matizando un tanto la imperatividad de la Ley de Propiedad Horizontal, expresamente prevista por la Disposición Transitoria Primera , al decir que regirá todas las Comunidades de Propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de los Estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma, y facultando con ello la validez de los pactos no contrarios al contenido de la misma, se ha declarado por esta Sala que evidentemente, una de las características de la Propiedad Horizontal es la de estar regida por normas de derecho necesario. Ahora bien, ello no implica que, respecto a dicha clase de propiedad, no sea de aplicación, en ningún caso, el principio de la autonomía de la voluntad, consignado en el artículo 1.255, del Código Civil, porque, según se expresa en la Disposición Transitoria de la Ley mencionada, los Estatutos aprobados por la Junta de Propietarios, podrán ser aplicados cuando no contradigan lo establecido en la misma. En la Exposición de motivos de esa Ley Especial se admite que "por obra de la voluntad se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que rio contravengan las normas de derecho necesario claramente deducibles de los mismos términos de la Ley». En el párrafo final del artículo 396 del Código Civil, precedente de dicha Ley, se dispone que "esta forma de propiedad se regirá por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados». En el párrafo 3.º del artículo 5 .° se expresa que el título constitutivo podrá contener, además de las circunstancias mencionadas en los dos párrafos anteriores, las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, seguros, conservación y reparaciones, formando su estatuto privativo que perjudicaría a terceros cuando haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En el número 5.° del artículo 9 se permite la intervención de los propietarios en la fijación de la cuota de participación, conforme a la cual han de contribuir a los gastos generales. El artículo 6 permite a los propietarios fijar normas de régimen interior, que obligarán a todo titular, mientras no sean modificados, y, finalmente, en el artículo 2 .° se permite a la Junta de Propietarios determinar el tiempo y la forma de efectividad de las obligaciones del número 5.° del artículo 9, todo lo cual pone de manifiesto que el principio de autonomía de la voluntad, con sus límites naturales, está reflejado en la normativa de dicha Ley especial ( sentencia de 27 de abril de 1976 ); Segunda: Que, no obstante esta permisibilidad de los pactos estatutarios no contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, ha de entenderse que ésta tiene un carácter imperativo que impide la validez de aquellos otros que contravienen las disposiciones de la misma, y especialmente las normas que, como las contenidas en el párrafo 2.° del artículo 8 y en el artículo 11, y en beneficio de la Comunidad de condueños, imponen el consentimiento unánime de los propietarios para la división de los pisos y locales, o para la alteración de la estructura del edificio; Tercera: Que, en el supuesto que nos ocupa, y en aplicación de la doctrina anteriormente anotada, ha de entenderse que los pactos estatutarios contenidos en las calendadas escrituras de declaración de obra nueva y de compraventa del piso del actor, que facultaban a los propietarios de los locales para realizar actos materiales o jurídicos de división o segregación de los mismos, sin necesidad de la autorización de los restantes propietarios, es contraria al precepto del artículo 8, 2.°, de la Ley, y dado, igualmente que, como se ha declarado probado por la resolución recurrida y sin que haya sido contradicho en este recurso, al amparo del ordinal 1° del artículo 1.692, la división del local comporta la necesidad de cambiar la estructura de un elemento común, el portal, es obvio que contraviene también al mandato del artículo 11 de la repetida Ley de Propiedad Horizontal, por lo que la resolución recurrida que así lo entendió en modo alguno viola los preceptos que se citan en los motivos tercero y cuarto, que deben ser, por tanto, desestimados.

4. El rechazo de los motivos conlleva el del recurso en ellos fundado, con expresa imposición al recurrente de las costas causadas en el mismo y pérdida del depósito, al que se dará el destino legal.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por Infracción de Ley y Doctrina legal interpuesto por doña Paula y don Pedro Miguel, contra la sentencia que, con fecha 27 de febrero de 1984, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid; se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas y pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal. Líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los Autos y Rollo de Sala en su día remitidos.

ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Jaime Santos Briz. Mariano Martín Granizo y Fernández. José Luis Albacar López. Matías Malpica y González Elipe. Ramón López Vilas. Rubricado.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don José Luis Albacar López, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes Autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico. En Madrid, a treinta y uno de enero de mil novecientos ochenta y siete.