Resolución de 26 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Obanos (Navarra), contra la negativa de la registradora de la propiedad n.º 3, de Pamplona, a inscribir una instancia del Ayuntamiento solicitando la reversión de la propiedad de una finca cedida bajo determinadas condiciones.
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 26 de Marzo de 2008 |
| Publicado en | BOE, 16 de Abril de 2008 |
En el recurso interpuesto por don Fernando Lana Guembe, Alcalde del Ayuntamiento de Obanos (Navarra), contra la nota de calificación de la Registradora de la Propiedad de Pamplona número 3, doña María Concepción Fernández Urzainqui, por la que se deniega la inscripción de una instancia del Ayuntamiento solicitando la reversión de la propiedad de una finca cedida bajo determinadas condiciones.
Hechos
I
En el Registro de la Propiedad de Pamplona número 3 fue presentada instancia suscrita por D. Fernando Lana Guembe como Alcalde del Ayuntamiento de Obanos solicitando: a) la cancelación de la inscripción de dominio obrante en el registro a favor de la mercantil «Industria Navarra del Tejido, S.A» y consiguiente reinscripción a favor del Ayuntamiento de Obanos sobre la finca registral 3.473 del Ayuntamiento citado. Y ello por considerar incumplidas las condiciones que se impusieron a la misma en la venta de la finca otorgada por el Ayuntamiento en favor de aquélla y que estaban garantizadas con condición resolutoria o de reversión inscrita en el registro. b) La cancelación de las cargas posteriores a la citada inscripción, siendo éstas hipotecas y embargos. Se acompañan a la citada instancia los siguientes documentos: 1) Certificado expedido por el secretario del Ayuntamiento de Obanos en que consta el Acuerdo adoptado por el Ayuntamiento de Obanos por el que se declaran extinguidos por incumplimiento de las condiciones de cesión los derechos de Industria Navarra del Tejido S.A. sobre los bienes comunales trasmitidos por medio de escritura de 15 de junio de 1989 y se acuerda la reversión al Ayuntamiento de tales bienes. Justificantes de la notificación de estos acuerdos realizada al administrador de la empresa más arriba mencionada y a los titulares de las cargas posteriores que figuran como interesados más arriba, si bien la notificación a los cinco últimos no es personal sino al Juzgado de lo Social n.º 1 de Pamplona en que se siguen los autos instado por los mismos. 2) Certificación emitida por el secretario del Ayuntamiento de Obanos en que se hace constar que el acuerdo de reversión no fue recurrido y, por tanto, considera que ha devenido firme.
II
Dicha instancia solicitando la reversión a favor del Ayuntamiento fue suspendida en su inscripción en base a los siguientes FUNDAMENTOS DE DERECHO contenidos en la nota de calificación: «Primero. Conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, el Registrador califica bajo su responsabilidad los documentos presentados, extendiéndose la calificación -entre otros extremos- a ''los obstáculos que surjan del Registro'', a ''la legalidad de sus formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción'', a ''las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos'' y a ''la no expresión, o la expresión sin claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad''. Segundo. La jurisprudencia registral ha establecido reiteradamente, interpretando los artículos 23 de la Ley Hipotecaria, 82 de la misma y 175.6.° de su reglamento que son dos los requisitos para que la condición resolutoria opere: a) que se acredite suficientemente el cumplimiento de la condición y, b) que se consignen las cantidades percibidas por el vendedor. En concreto, la Resolución de 8 de mayo de 2003 establece que ''Constando en el Registro una titularidad inscrita condicionada, sea suspensiva o resolutoriamente, es necesario acreditar de forma indubitada el cumplimiento o incumplimiento de la respectiva condición para cancelar registralmente dicha titularidad (art. 23 de la L.H.). En otro caso, como ahora ocurre, la rectificación no podrá hacerse si no media el consentimiento del titular o el oportuno pronunciamiento judicial, dado el principio de salvaguarda judicial de los asientos registrales''. En este caso, no se ha justificado de una manera objetiva el incumplimiento de la condición. En su defecto, tampoco se ha aportado un consentimiento expreso del titular registral ni sentencia judicial. Es el propio Ayuntamiento, que es parte interesada, el que declara unilateralmente incumplida la condición. En cuanto a la cancelación de las cargas posteriores se puede reiterar todo lo dicho anteriormente y, además que no se acredita la consignación de las cantidades percibidas en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 175.2.° del Reglamento Hipotecario. Aunque se admitiera la cancelación de la compraventa, no cabría la cancelación de las cargas posteriores ya que la Resolución de 15-11-2005 dice: ''de aquí no se sigue sin más que la sentencia declarativa de la resolución de la compraventa, dictada en pleito entablado solo contra el comprador permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último. Si se tiene en cuenta, a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho, c) que es exigencia constitucional la de la protección jurisdiccional de los derechos''. CALIFICACIÓN. Calificado el título a la vista de los Libros del Registro y de los Fundamentos de Derecho expuestos, SUSPENDO LA INSCRIPCIÓN por el defecto subsanable siguiente: No constar de los documentos aportados que la cancelación solicitada haya sido consentida por los titulares registrales ni aportarse, en su defecto, sentencia judicial. RECURSOS: Contra la presente nota de calificación puede interponerse recurso en el plazo de un mes a contar de la fecha de su notificación, que podrá presentarse en este Registro para la Dirección General de los Registros y del Notariado del Ministerio de Justicia, o en los registros y oficinas previstas en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, o en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. También puede solicitarse, en el plazo de quince días desde la notificación de la presente, una segunda calificación por Registrador sustituto en la forma prevista en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, en la resolución de la citada Dirección General de 4 de julio de 2002 y en el R.D. 1039/2003, de 1 de agosto. Pamplona a 23 de septiembre de 2007. La Registradora. Fdo.: M.ª Concepción Fernández Urzainqui».
III
Contra esta nota de calificación interpuso recurso don Fernando Lama Guembe, Alcalde del Ayuntamiento de Obanos, en base a los siguientes argumentos: que por escritura pública de 15 de junio de 1989, el Ayuntamiento de Obanos cedió a «Industria Navarra del Tejido S.A.» una finca urbana con construcciones por el simbólico precio de 60.000 pesetas; la cesión se efectuó con la condición de que la finca revertiría al Ayuntamiento si la cesionaria no destinaba lo cedido a usos industriales o no mantenía un mínimo de diez puestos de trabajo. Con posterioridad a la cesión y a consecuencia de la actividad de la cesionaria, se inscribieron en el Registro de la Propiedad varias cargas por hipoteca o embargos. Comprobado por el Ayuntamiento en el año 2004 que la cesionaria incumplía las condiciones impuestas, el Ayuntamiento inició expediente de reversión de lo cedido, comunicando el acuerdo a todos los interesados, sin que ninguno de ellos actuase en contra o recurriera el acuerdo. Se puso a disposición de la cesionaria 288,49 euros, el 80% del precio de la transmisión, con la advertencia de que si se negaba a recibir esta cantidad sería ingresada en la Caja de Depósitos, acuerdo que también fue comunicado a los interesados y devino firme por no haberse recurrido. El 2 de noviembre de 2004 se ocupó la finca y construcciones y se solicitó la inscripción a nombre del Ayuntamiento. La causa de la reversión está plenamente acreditada con documentos aportados por la empresa «Industria Navarra del Tejido, S.A.» de los que se desprende que la finca no tenía actividad alguna. Que el consentimiento de los interesados a la reversión puede no ser expreso, que basta que sea tácito.
IV
La Registradora emitió informe el día 20 de noviembre de 2007 y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 34 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo; los artículos 20, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria; 175, 238 y 239 de su Reglamento y las Resoluciones de 8 de mayo de 1992, 23 de septiembre de 1996, 13 de diciembre de 2002 y 20 de diciembre de 2005.
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Se debate en este recurso sobre la inscribibilidad de una instancia municipal solicitando la reversión de una finca, por incumplimiento de las condiciones impuestas en la escritura pública de cesión, a la que se acompaña certificación del Ayuntamiento en que se acredita la firmeza del expediente de reversión notificado a los interesados sin que haya habido oposición. Sobre la finca existen cargas posteriores a la condición resolutoria que se pretende ejercitar.
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Una de las reglas básicas de funcionamiento del sistema registral -en ocasiones denominado principio de consentimiento-, es que no se puede practicar en el Registro de la Propiedad ningún asiento de cancelación de un derecho inscrito, si no consta en escritura pública el consentimiento para la cancelación de la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación -o de sus causahabientes o representantes legítimos-, o bien se dicta sentencia firme en procedimiento judicial entablado contra el titular registral (cfr. artículos 20, 40 y 82 L.H.).
También se admiten ciertos supuestos de cancelación sin necesidad del consentimiento del titular registral ni de ejecutoria judicial, cuando resulta, según lo convenido en el título, la extinción o resolución del derecho inscrito y así se acredita por documento público, siempre con la consignación en establecimiento bancario o Caja oficial del valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto (cfr. artículo 82.2 L.H. y 175.6 Reglamento Hipotecario).
La necesidad de acreditación fehaciente en debida forma del cumplimiento de las condiciones para que opere la reinscripción a favor del transmitente, y la necesidad -existiendo cargas posteriores- de consignar la totalidad del precio recibido (siendo la aplicación o moderación de cláusulas penales una cuestión puramente judicial) ha sido reiterada por la doctrina de este Centro directivo (por todas, Resoluciones de 23 de septiembre de 1996 y 20 de diciembre de 2005).
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En el supuesto de hecho que motiva este expediente no ha habido consentimiento expreso manifestado en escritura pública de los interesados afectados por la resolución de la cesión y consiguiente cancelación de sus derechos. Tampoco se ha acreditado en procedimiento adecuado la concurrencia de las circunstancias determinantes de la resolución, pues se ha seguido unilateralmente un procedimiento administrativo de reversión siendo así que el Ayuntamiento carece en este supuesto de la facultad de autotutela propia de la Administración pública, pues en el ámbito de la transmisión contractual de bienes actúa como un sujeto de Derecho Privado, de manera que debió acudir a la resolución por vía jurisdiccional civil.
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Como señalara la Resolución de 13 de diciembre de 2002, siguiendo al Tribunal Supremo (cfr. sentencia de 10 de junio de 1988), a efectos de competencia atribuible a la jurisdicción civil y a la jurisdicción contencioso-administrativa, deben distinguirse los llamados »actos de la administración» de los «actos administrativos» pues, sentado que sólo éstos últimos son susceptibles de la vía administrativa, dicha calificación la merecen solamente aquellos actos que, junto al requisito de emanar de la Administración Pública, como consecuencia de una actuación de ésta con facultad de «imperium» o en el ejercicio de una potestad que sólo ostentaría como persona jurídica pública, y no como persona jurídica privada, pues cuando la Administración contiende con el particular sobre cuestiones atributivas de propiedad sobre un bien originariamente privado, sin base en el ejercicio de facultades de expropiación forzosa, y concretamente, en relación con la titularidad, adquisición y contenido de la propiedad y demás derechos reales, deberá ser resuelto por el Juez ordinario, como consecuencia del principio secular básico en Derecho Administrativo de atribuirse a la jurisdicción ordinaria la defensa del administrado frente a la injerencia sobre bienes de su propiedad, salvo cuando se ejerciten potestades administrativas, que inexcusablemente tienen que venir atribuidas mediante norma con rango de Ley, de tal manera que, cuando -como en el presente caso- esa atribución no se produce, y la Administración actúa en relaciones de Derecho privado, como es la adquisición de bienes de tal índole, el control de esa situación administrativa debe quedar reservada a los Tribunales ordinarios.
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Corrobora esta intepretación que se haya introducido un nuevo régimen, ciertamente excepcional, para el patrimonio municipal del suelo, por el artículo 34 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del suelo, que admite el acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones, permitiendo que cuando se hayan configurado como causa de resolución, ésta se inscribirá en virtud, bien del consentimiento del adquirente, bien del acto unilateral de la Administración titular del patrimonio público de suelo del que proceda la finca enajenada, siempre que dicho acto no sea ya susceptible de recurso ordinario alguno, administrativo o judicial. Sin perjuicio de la resolución del contrato, la Administración enajenante podrá interesar la práctica de anotación preventiva de la pretensión de resolución en la forma prevista por la legislación hipotecaria para las anotaciones preventivas derivadas de la iniciación de procedimiento de disciplina urbanística. En otro caso, la mención registral producirá los efectos propios de las notas marginales de condiciones impuestas sobre determinadas fincas.
Lo cierto es que este régimen que admite la resolución unilateral por parte de la Administración no estaba en vigor en el momento de la formalización e inscripción de la cesión condicional que motiva la reversión, ni siquiera en el momento de acordarse administrativamente la reversión; por lo que no le es aplicable, dado que la citada ley no tiene efectos retroactivos según sus disposiciones transitorias, conforme al principio general de que las leyes no tienen carácter retroactivo salvo que en ellas se establezca expresamente (artículo 2.3 Código Civil).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.
Contra esta Resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la Capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de marzo de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
