STS, 3 de Marzo de 1992

El Juzgado de Primera Instancia número 2 de Zaragoza tramitó los autos de juicio de retracto de fincas rústicas (número 649/88), en base a la demanda planteada por don Domingo , doña Inmaculada , don José , don Javier , don Valentín , don Daniel , don Juan Ramón y doña Amelia , la que contiene los siguientes hechos: Primero. Mis representados son arrendatarios en la forma que se especificade las fincas siguientes: 1. Finca rústica número NUM000 del Registro de la Propiedad de Borja, sita en término municipal de Mallén, Partida Noval, de cabida 1 hectárea, 32 áreas, 50 centiáreas, Polígono y Parcela Catastral NUM001 , por precio inscrito de la nuda propiedad 900.000 pesetas. Arrendatario: Don Domingo .

2. Finca rústica número 5.167 del Registro de la Propiedad de Borja, sita en término municipal de Mallén. Partida Pontarrón Bajo, de cabida 57 áreas, 50 centiáreas, Polígono y Parcela Catastral 6/243, por precio inscrito de la nuda propiedad 240.000 pesetas. Arrendatario: Doña Inmaculada .

3. Finca rústica número 10.112 del Registro de la Propiedad de Borja, sita en término municipal de Mallén, Partida Campo Mallén, de cabida 1 hectárea, 99 áreas, 71 centiáreas, por precio inscrito de la nuda propiedad 600.000 pesetas. Arrendatarios: Don Lorenzo , que no es demandante, y don José , que sí lo es, consignando el 50% de dicho precio, o sea 300.000 pesetas, por tener en arriendo la mitad de esta finca.

4. Finca rústica número 1.891 del Registro de la Propiedad de Borja, sita en término municipal de Mallén, Partida Caballetes, de cabida 1 hectárea, 43 áreas, 3 centiáreas, Polígono y Parcela Catastral 2/83 a y b, por precio inscrito de la nuda propiedad 800.000 pesetas. Arrendatarios: Don Domingo y don Javier (solidariamente).

5. Finca rústica número 3.925 del Registro de la Propiedad de Borja, sita en término municipal de Novillas, Partida Ardachales, de cabida 1 hectárea, 4 áreas, Polígono y Parcela Catastral 14/130, por precio inscrito en la nuda propiedad 420.000 pesetas. Arrendatario: Don Valentín .

6. Finca rústica número NUM002 del Registro de la Propiedad de Borja, sita en término municipal de Novillas, Partida Botana, de cabida 1 hectárea, 87 áreas, 53 centiáreas, Polígono y Parcela Catastral NUM003 , por precio inscrito de la nuda propiedad 1.200.000 pesetas. Arrendatario: Don Daniel .

7. Finca rústica número 6.620 (5.893 y 6.618) del Registro de la Propiedad de Borja, sita en término municipal de Novillas, Partida Marga Baja, de cabida 1 hectárea, 90 áreas, 30 centiareas, por precio inscrito en la nuda propiedad 950.000 pesetas. Arrendatario: Don Domingo y don Valentín (solidariamente).

8. Finca rústica número NUM004 ( NUM005 y NUM006 ) del Registro de la Propiedad de Borja, sita en término municipal de Novillas, Partida Bancasa, de cabida 1 hectárea, 91 áreas, 38 centiareas, por precio inscrito en la nuda propiedad 80.000 pesetas. Arrendatario: Don Daniel .

9. Finca rústica número NUM007 ( NUM008 y NUM009 ) del Registro de la Propiedad de Borja, sita en término municipal de Novillas, Partida Plana, de cabida 1 hectárea, 13 áreas, 94 centiareas, por precio inscrito en la nuda propiedad 600.000 pesetas. Arrendatarios: Don Juan Ramón , don José y don Valentín (solidariamente).

10. Finca rústica número NUM010 del Registro de la Propiedad de Borja, sita en término municipal de Novillas, Partida Foyuelas, de cabida 88 áreas, Polígono y Parcela Catastral 3/22, por precio inscrito en la nuda propiedad 480.000 pesetas. Arrendatario: Doña Amelia .

11. Finca rústica número NUM011 del Registro de la Propiedad de Borja, sita en término municipal de Novillas, Partida Muchos Rincones, de cabida 35 áreas, 75 centiareas según el Registro y 45 áreas, 46 centiareas según Catastro, Polígono y Parcela Catastral NUM012 , por precio inscrito en la nuda propiedad 250.000 pesetas. Arrendatario: Doña Amelia .

12. Finca rústica número NUM013 del Registro de la Propiedad de Borja, sita en término municipal de Novillas, Partida Ardachales, de cabida 1 hectárea, 7 áreas según el Registro y 1 hectárea, 35 áreas, 26 centiareas según Catastro, Polígono y Parcela Catastral NUM014 , por precio inscrito en la nuda propiedad 450.000 pesetas. Arrendatario: Don Valentín .

Los demandados compraron la nuda propiedad de las fincas indicadas a doña Fátima ; las 11 primeras mediante escritura otorgada el día 18 de diciembre de 1980 ante el Notario que fue de Borja, don Sebastián Rivera Peral y la última finca descrita mediante escritura ante el mismo Notario, otorgada por las mismas partes el día 18 de septiembre de 1980. Todo lo expuesto, incluido el hecho anterior, resulta acreditado respectivamente en las dos certificaciones adjuntas expedidas por el Registro de la Propiedad de Borja en 4 y 23 de mayo de 1988 (Documentos 1 y 2). El usufructo de las doce fincas descritas fue conservado por doña Fátima hasta la extinción por su fallecimiento el día 25 de noviembre de 1984, consolidando los demandados el pleno dominio, pero no sólo ocultando a los actores el verdadero título de adquisición por compraventa, sino declarando a los arrendatarios que se trataba de bienes heredados. Muyrecientemente la demandada doña Ana ha manifestado en documentos públicos y oficiales que dichas fincas las había heredado de doña Fátima , cual acredito con una copia del requerimiento practicado por el Notario de Zaragoza don José Andrés García Lejarreta, de fecha 8 de abril de 1987, que adjunto (Documento 3) intentando resolver los contratos de arrendamiento con los actores, en cuyo requerimiento dicha demandada consigna literalmente: "Todas las fincas antes relacionadas fueron adquiridas por la requirente por herencia de doña Fátima ; e igualmente demuestro con el juego de escritos que acompaño (Documento 4) tramitados ante la Junta Arbitral de Arrendamientos Rústicos de la Provincia de Zaragoza, en cuya instancia inicial expresa la demandada literalmente: Primero. Adquirí por herencia de doña Fátima las fincas sitas en Mallèn... y en Novillas... que en la actualidad trabaja la demandada en conciliación en concepto de arrendataria. Con ambos documentos justifico además la condición de arrendatarios de mis mandantes, así como con el último justificante bancario correspondiente a cada uno de los actores del abono de la renta del año 1987 (Documentos 5 a 12).

En las fechas indicadas de la expedición de las certificaciones de 4ª 23 de mayo de 1988 los demandados no habían presentado en el Registro de la Propiedad de Borja el oportuno documento acreditativo de la extinción del usufructo y consolidación de pleno dominio de las fincas litigiosas a favor de los mismos, si bien a 207 partir de las fechas de las citadas certificaciones se dan los actores por notificados o enterados a todos los efectos y promueven dentro del plazo de 60 días hábiles desde la primera certificación la presente acción de retracto, habiendo celebrado previamente juicio de conciliación sin avenencia ante el Juzgado de Paz de Mallén el día 14 de junio de 1988, según acredito con el testimonio adjunto (Documento 13).

Consigno con la presente demanda el importe del precio actualmente conocido por la nuda propiedad, correspondiente a cada una de las fincas que llevan en arriendo cada uno de los actores, según especifico detalladamente en la descripción de los doce campos contenidos en el hecho primero de esta demanda y que en total asciende a 7.390.000 pesetas, obedeciendo la diferencia en menos con la cantidad ofrecida en el acto de conciliación, a la causa de haber desistido de ejercitar la acción de retracto el arrendatario don Lorenzo , comprometiéndose los demandantes a efectuar los reembolsos procedentes, a favor de los demandados y asumir las demás obligaciones legales, según detallaremos en las consideraciones jurídicas del presente escrito.»

Relacionaron la normativa aplicable y suplicaron al Juzgado: "Que con admisión de este escrito, poder documentos adjuntos, consignación de la cantidad de 7.390.000 pesetas como suma total del precio correspondiente a cada una de las parcelas retraídas y preceptivas copias, tenga por promovida la demanda de retracto legal arrendaticio de fincas rústicas a que me refiero, y en su día previos los trámites pertinentes, dicte sentencia declarando haber lugar al mismo respecto de cada una de las fincas descritas a favor de cada uno de los actores, según se detalla y especifica en las parcelas relacionadas en el hecho primero de esta demanda, condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración y que dentro del plazo legal otorguen a favor de cada uno de los actores escritura pública de venta de las fincas expresadas con el contenido precedente, recibiendo en el acto el precio consignado de cada finca, más el importe de los gastos y pagos que sean de legítimo abono, previa justificación, todo con apercibimiento a los demandados de que si no lo efectúan se procederá al otorgamiento de las indicadas escrituras por el Juzgado con expresa imposición de costas a la contraparte.»

Los esposos demandados don Jose Manuel y doña Ana se personaron en el proceso y formularon contestación con el siguiente relato fáctico:

"Primero. Niego cuantos hechos no se admitan expresamente en este escrito.

Por escritura de compraventa otorgada el 18 de diciembre de 1980 ante el Notario de Borja, don Sebastián Rivera Peral, mis mandantes adquirieron de doña Fátima las fincas que se detallan en ella (se adjunta tal escritura como Documento 1). Recalcar que la fecha de la compraventa fue el 18 de diciembre de 1980, estando inscrito en el Registro de la Propiedad a partir del 6 de junio de 1981, habiéndose publicado edictos en los pueblos donde residen las fincas a tenor de la nota del Registro de 3 de septiembre de 1981 y de los sellos del Ayuntamiento de Mallén, obrantes en la última hoja de la escritura.

Señalar que la vendedora doña Fátima falleció el 25 de noviembre de 1984, no obstante es dominio público que ésta comunicó sus intenciones de venta a los hoy demandantes, los cuales rechazaron tal oportunidad de compra, dada su calidad de arrendatarios, y lo beneficioso de su condición a tenor de la exigua renta que pagaban para fincas de regadío y de ser los gastos de contribución de agua de canal a cuenta de la propiedad.

Por lo tanto la situación siguió normalmente abonando los arrendatarios su renta a doñaFátima hasta el fallecimiento de ésta, momento a partir del cual y sin necesidad de que se notificara nada a los arrendatarios, éstos empezaron a pagar tal renta a mis mandantes, al conocer perfectamente su condición de propietarios (se adjuntan resguardos bancarios, docs. 2ª 18) y no ver peligrar su situación al trabajar don Jose Manuel en esas fechas en una empresa privada. Señalar que como se aprecia en los mencionados resguardos, los ahora demandantes empezaron a pagar renta ya el 22 de diciembre de 1984, cuando no había hecho un mes de la muerte de doña Fátima ; posteriormente, como se comprueba, se pagaron las rentas de los años 85, 86, etcétera, mucho antes de que mis mandantes realizaran el requerimiento notarial que también ha venido a los demandantes para intentar justificar su ingnorancia insostenible. Señalar como documento significativo el número 7 en el cual el demandante don Valentín , da muestras de tener un claro conocimiento de la situación. Recalcar que todos los arrendatarios reconocieron antes de este requerimiento la titularidad de mis mandantes, tanto por los ya mencionados pagos de rentas (docs. 2ª 18), como por el Acto de Conciliación interpuesto a la arrendataria morosa doña Inmaculada (doc.

19), para que hiciera tal pago.

Ciertamente mi mandante realizó ante el notario de Zaragoza don Andrés García Lejarreta el 8 de abril de 1987, el requerimiento que se adjunta de contrario, en el cual afirmaba que había adquirido las fincas por herencia de doña Fátima , afirmación que si no es jurídicamente exacta, tiene unos claros matices que hacen que una persona desconocedora de los términos jurídicos como mi mandante, identifique tales situaciones, primero por el hecho de que en el momento en que falleció doña Fátima fue, cuando los señores Jose Manuel Javier entraron en posesión de las fincas y empezaron a cobrar las ya mencionadas rentas y en segundo lugar por el hecho de que doña Ana fue nombrada heredera de doña Fátima , y ciertamente alguna de las fincas que constan en el requerimiento sí fueron adquiridas por herencia en su más estricto sentido, como se prueba con la escritura de aceptación de tal herencia (doc. 20) otorgada el 7 de febrero de 1985. Pero todo esto no hace sino y muy al contrario de lo que afirman los demandantes, indicar aparte de ingnorancia en terminología jurídica la buena fe de los ahora demandados pues de otra forma nada les obligaba a indicar el origen de su propiedad, máxime sabiendo que desde 1981 constaban todos los datos en el Registro de la Propiedad.

Como ya hemos manifestado, estas cuestiones no hacen sino distraer la atención de los hechos claros, como son que tal requerimiento fue en abril del pasado año y antes de tal fecha los ahora demandantes ya habían pagado varias rentas, tanto a nombre de Ana como de Jose Manuel indistintamente, lo cual es claro indicativo de que conocían la transmisión. Pero el motivo verdadero de qué los demandantes no han dicho nada hasta la fecha, es el que las rentas eran ridiculas para fincas de regadío, y a su vez no veían peligrar su situación de arrendatarios, al estar trabajando don Jose Manuel en una empresa privada, hasta que al ser éste despedido, comenzó a trabajar de agricultor, e intentó llevar el cultivo de las fincas hoy objeto de este procedimiento.

Señalar igualmente el hecho de que con sólo ver los poderes para pleitos que se acompañan a la demanda, se observa que únicamente don Valentín manifiesta ser agricultor, siendo los restantes, obrero, sus labores, jubilados y pensionistas, con lo cual sorprende aún más el inicio de esta acción al no tener legitimación para ello.

Resumiendo los hechos, parece ser que los demandantes, pretenden hacernos creer que desconocían cualquier negocio jurídico entre doña Fátima y mis mandantes hasta el 4 de mayo de éste año en que les fue expedida la certificación del Registro de la Propiedad, y que desde abril del pasado año, hasta el 4 de mayo de este, creían que la propiedad la habían adquirido por herencia; no nos explican en cambio el por qué pidieron tal certificación precisamente en esa fecha, y no antes, fecha en la cual mi mandante iba a reclamar judicialmente para sí el cultivo de las fincas tras la conciliación en la Junta Arbitral correspondiente; tampoco explican el por qué, si no conocían nada de la transmisión, pagaron en 1984, 1985, 1986 y 1987 las rentas, tanto a don Jose Manuel como a doña Ana y sin que éstos les indicaran para nada el cambio de titularidad. Más difícil resulta aún creer las afirmaciones de los demandantes, cuando, habiendo actuado siempre conjuntamente, como se ve por la contestación al requerimiento en el documento de 29 de junio de 1987 (doc. 21), uno de ellos, concretamente el que encabeza la demanda don Domingo es legatorio de la difunta doña Fátima , y por lo tanto, ha conocido siempre lo que mis mandantes adquirieron por herencia y lo qué no, al disponer de la misma escritura de aceptación de herencia que aquí se ha aportado como doc. número 20, y por último señalar que éstos hechos se han desarrollado en una pequeña localidad como es Mallén donde la difunta tenía una cierta relevancia entre los vecinos, y los hechos aquí expuestos eran y son públicos y notorios.

Como ratificación y confirmación de todas estas afirmaciones, aportamos acta de manifestaciones (doc. 22) en la cual mediero y arrendatario de fincas propiedad de los demandados, dejan bien clara su postura confirmatoria de todo lo antes dicho y que no merece mayor comentario. Señalar que dos de los firmantes don Eugenio y don Matías son hijos de don Lorenzo , el cual figura en los poderesnotariales referidos de contrario y en la contestación a requerimiento aquí presentada como doc. 21, que por su asistencia a las reuniones y demás gestiones habidas en estos asuntos tienen fiel conocimiento de lo manifestado.»

Alegaron los fundamentos de Derecho que tuvieron por conveniente y suplicaron: "Que teniendo por recibida en tiempo y forma, la contestación a la demanda, con los documentos adjuntos y sus copias, admita todo ello y tras los trámites oportunos incluido el recibimiento a prueba que desde ahora intereso, dicte sentencia, por la cual desestime en su integridad la demanda interpuesta por los actores, con expresa imposición a estos de las costas causadas en este procedimiento.»

El Magistrado-Juez, titular del Juzgado de Primera Instancia número dos de los de Zaragoza, en fecha 11 de enero de 1989, dictó sentencia con el siguiente FALLO: "Que estimando la excepción de falta de legitimación activa en los demandantes don Domingo , doña Inmaculada , don José , don Javier , don Daniel , don Juan Ramón , y doña Amelia debo absolver respecto a dichos demandantes en la instancia a los demandados en autos, don Jose Manuel y doña Ana ; y entrando a conocer del fondo del pleito por lo que se refiere al actor don Valentín , debo absolver como absuelvo a dichos demandados de la pretensión ejercitada en la demanda, con expresa imposición de las costas causadas en la tramitación de este juicio a los demandantes del mismo».

Contra la anterior resolución decisoria, los actores interpusieron recurso de apelación ante la entonces Audiencia Territorial de Zaragoza (Sala Civil, Rollo 49/89), habiendo dictado sentencia la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de dicha capital, el 21 de diciembre de 1989, la que contiene la siguiente parte dispositiva, "Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la presentación de los demandantes don Domingo , doña Inmaculada , don José , don Javier , don Valentín , don Daniel , don Juan Ramón y doña Amelia , debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada el 11 de enero de 1989 por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Zaragoza en los aludidos autos; no se hace condena en costas en esta segunda instancia».

El Procurador don Isacio Calleja García causídico de los demandantes mencionados, interpuso ante esta Sala recurso de casación, que por la vía del número 5 del artículo 1.692, alegó lo siguiente:

Motivo segundo. Infracción de la Disposición Transitoria Primera a la Ley de 31 de diciembre de 1980 y su Disposición Final y Jurisprudencia que cita.

Motivo tercero. Infracción de los artículos 1.518 del Código Civil y 1.628-2.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil y Jurisprudencia que refiere.

Motivo cuarto. Infracción artículo 16 (inciso segundo del apartado 1 y apartado 2) de la Ley de 31 de diciembre de 1980 y doctrina jurisprudencial.

Motivo quinto. Infracción artículos 87, 88 y 91 de la Ley de 31 de julio de 1980 .

Motivo primero. Por la vía del número 3 del artículo 1.692 de la Ley Procesal Civil , por incongruencia de la sentencia recurrida conforme al artículo 359 de dicha Ley .

Motivo sexto. Error en la apreciación de la prueba, conforme al número 4 del precepto 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Evacuados los trámites de instrucción a las partes, se señaló para la vista oral y pública del recurso el pasado día veinticuatro, la que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil.

Fundamentos de Derecho

Los motivos cuarto y quinto, en base al ordinal quinto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de los artículos 16 (inciso segundo del apartado 1 y apartado 2), 87, 88 y 91 de la Ley de 31 de diciembre de 1980 y Jurisprudencia que se cita, han de ser rechazados, ya que toda la argumentación de los mismos está dirigida a atacar la sentencia del Juez de Primera Instancia, en cuanto la misma, en su fundamento de Derecho primero, rechazó la pretensión de siete de los recurrentes, al no reconocerles la condición de arrendatarios, por no reunir la cualidad de cultivadores personales y profesionales de la agricultura, lo que determinó que fueran absueltos en la instancia, apreciándose su faltade legitimación activa. Respecto a don Valentín el Juez si bien entró en el fondo de su pretensión, la rechazó en el fallo de la sentencia que emitió, al estimar que su acción retractual se había producido fuera del plazo establecido en el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Rústicos .

La sentencia de apelación no hace referencia a las cuestiones precedentes, ni siquiera consta que acepte y ratifique que la fundamentación jurídica de la instancia, ya que la desestimación de la demanda rectora la produjo por otras razones jurídicas que se analizarán, al haber sido también objeto de impugnación casacional.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.687-1.° y 3.° de la Ley Procesal Civil , la casación sólo tiene lugar respecto a las sentencias definitivas o resoluciones de tal naturaleza (artículo 1.689), dictadas por las Audiencias, salvo la excepción que representa el precepto 1.688 casación "per saltum", por lo que las sentencias de la primera instancia están fuera del ámbito de este recurso especial y solemne y, con mayores razones, su estructura jurídica, razonamientos, análisis y apreciaciones que las integran.

El mejor orden del recurso impone considerar en primer lugar el motivo segundo, residenciado en el número 5 de la Ley Procesal Civil, que argumentó vulneración de la Disposición Transitoria Primera de la Ley de 31 de diciembre de 1980 y su Disposición Final, ya que la sentencia objeto del recurso, en su fundamentación primera, estableció como normativa de aplicación a la controversia, la Ley de 15 de marzo de 1935 y su Reglamento de 29 de abril de 1959 , pues los arriendos rústicos en los que los recurrentes basan sus pretensiones retractuales se remontan a tiempos anteriores a la vigente Ley de 31 de diciembre de 1980 .

La Disposición Transitoria de referencia, contiene una declaración normativa bien clara y determinante, que quiebra el principio general de irretroactividad del artículo dos del Código Civil , en cuanto establece que quedan sujetos a la misma los contratos cualquiera que sea la fecha de su celebración, salvo las excepciones precisas que refieren las reglas primera, segunda y tercera. Por lo que ha de entenderse, como criterio general, la proyección de dicha normativa especial sobre todos los convenios existentes y con desarrollo dinámico de relaciones, a la entrada en vigor de la Ley de 31 de diciembre de 1980 y así como a los derechos y efectos jurídicos derivados, lo que resulta de adecuada conformidad al carácter imperativo de esta nueva legislación rústica y su relevante función social, con arreglo a criterios más racionales y últiles de distribución de la propiedad, al proteger los derechos de los arrendatarios que se declaran irrenunciables "ex ante" (artículo 11), sin dejar por ello desvalidos a los arrendadores. Los derechos de los locatarios se ejercitan y prácticamente se consuman por los beneficios derivados de la posesión y explotación de las fincas y no terminan éstos aquí, ya que en la mayoría de los casos se aspira a su consolidación mediante el acceso a la titularidad dominical por los mecanismos legales establecidos. Lo expuesto impone la estimación del motivo y así ha tenido ocasión de declararlo esta Sala en sentencias de 21 de febrero y 17 de octubre de 1989.

La sentencia combatida en casación, parte, aunque no haga referencia expresa, de darse al inicio las condiciones y exigencias legales para la procedencia de los retractos ejercitados. Por lo que a los recurrentes les asiste la legitimación necesaria, que se les negó a siete de ellos en la instancia y no fue discutido en la apelación.

La cualidad de arrendatarios, conforme reiterada doctrina de esta Sala, ha de poseerse u ostentarse al tiempo de la enajenación de las fincas, en relación a su cualificación como profesionales de la agricultura ( artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, reformado por Ley de 28 de febrero de 1991 ) y cultivadores personales ( artículo 26 de la citada Ley ), por lo que resulta adecuado tomarlo como punto de partida, así como el ejercicio del Derecho a retraer dentro del plazo legal de los sesenta días del artículo 88 de la legislación especial, a contar de la fecha de las certificaciones del Registro de la Propiedad (4 y 22 de mayo de 1988), mediante los cuales los 207 recurrentes tuvieron conocimiento cabal de la transmisión de la nuda propiedad llevada a cabo por la anterior titular doña Fátima a favor del matrimonio recurrido, don Jose Manuel y doña Ana , el 18 de diciembre de 1980.

En dicho instrumento público no se hace referencia literal y correcta a la situación arrendaticia que afectaba a doce de las fincas transmitidas, ya que, al menos a la vista de la certificación aportada por los retrayentes, sólo se hizo constar que estos conocían el estado de cargas y ocupación de los precios, lo que representa un clara infracción del artículo 91 de la Ley de 31 de diciembre de 1980 , que exige, bajo pena de falsedad, la obligación de declarar si los fondos se hallan arrendados, así como de sus preceptos 87 y 91-2, al no haber llevado a cabo ni enajenante ni adquirientes notificación alguna al respecto a los arrendatarios interesados.

El único argumento jurídico que contiene la sentencia del Tribunal "a quo», para rechazar la demandarectora del proceso, consiste en estimar que no se había efectuado la debida y completa consignación del precio correspondiente a la transmisión de los inmuebles rústicos de la controversia, ya que sólo se hizo del precio de la enajenación en la cuantificación de 7.390.000 pesetas, correspondiente al pago de la nuda propiedad, pero ninguna cantidad referente al usufructo que ostentó la vendedora, hasta que, ocurrido su fallecimiento en fecha 25 de noviembre de 1984, se consolidó en los compradores el pleno dominio.

El motivo (tercero) residenciado en el número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denunció infracción del artículo 1.518 del Código Civil en relación al 1.618 de la Ley Procesal Civil y Jurisprudencia que refiere. Su estimación es del todo procedente, incluso prescindiéndose de la aparente colisión de normas aplicables al caso.

Al efecto, la cuestión planteada reconduce a la conclusión de que satisfaciendo los recurrentes únicamente el precio de la venta, marginando el usufructo consolidado, se podría producir en los mismos situación de enriquecimiento injusto.

En el pleito no se promovió ni fue objeto de discusión y de actividad probatoria consiguiente la referida cuestión, sino que ha sido introducida de oficio por la Sala sentenciadora, como determinante del fallo que dictó, lo que ocasiona la producción de la incongruencia denunciada en el motivo primero, por infracción del artículo 359 de la Ley Procesal Civil , generando la consecuente indefensión y vulnerando el articulo 24 de la Constitución.

El principio sustantivo procesal de congruencia, según reiterada y constante doctrina de esta Sala, viene representado por la necesaria concordancia entre las peticiones contenidas en las súplicas de los escritos rectores del litigio y los fallos decisorios, no siendo lícito a los juzgadores modificar, alterar y menos sustituir ni la causa de pedir ni las cuestiones debatidas por otras que no se plantearon en el marco de un concreto juicio. Incluso tampoco resulta de corrección legal, tener en cuenta las pretensiones argumentadas en el acto de la vista oral del recurso de apelación, si no se debatieron en la primera instancia (sentencias de 6 de marzo de 1984, 20 de mayo y 7 de julio de 1986 y 19 de febrero de 1989), que es lo ocurrido en los actuales autos, pues los demandados no hicieron alegación alguna al respecto ni como materia de oposición, ni como reivindicativa de un incremento en el precio, con la oportunidad de impugnación de contrario y adveraciones probatorias correspondientes, incluso con referencia a fijar las bases determinativas de mayores abonos por la extinción del usufructo y así lo ha declarado esta Sala en sentencia de 6 de febrero de 1992.

En todo caso la argumentación jurídica al respecto del Tribunal de Apelación no resulta la correcta y procedente. Los recurridos al comprar la nuda propiedad de las fincas, manteniéndose su usufructo por la vendedora -lo que se cuestionó en el debate, han venido a adquirir junto con la titularidad de las mismas, una clara expectativa a que en su día, al fallecer la usufructuaria, su dominio llegara a consolidarse plenamente, pues incluso dicha carga pudo haber repercutido en un menor precio caso de la existencia real del mismo en la adquisición de los bienes rústicos transmitidos.

Los retrayentes se subrogan en las mismas condiciones estipuladas en el anterior contrato oneroso de trasmisión, productor de su acción de acceso a la propiedad ( artículo 90-1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980 en relación al 1.521 del Código Civil ), siendo de su cuenta los pagos determinados en el artículo 1.518 del Código Civil , que expresamente menciona y detalla, al referirse al importe de la venta, los útiles y necesarios hechos en las cosas trasmitidas, comprendiendo a cualquier otro pago legítimo», es decir los verificados para la venta, en cuyo ámbito no tienen acomodo legal suficiente, salvo que sea forzado, la posible cuantificación del usufructo que afecte a los bienes objeto de retracto, ya que no se ha verificado desembolso alguno por el mismo, del que surjan derechos de reintegro, pues el comprador en tales casos acepta la carga, que no puede convertir en negocial y especulativa, lo que supondría prorrogar y trasmitir a terceros los efectos del gravamen de un usufructo que se extinguió por el fallecimiento de su titular ( artículo 513-1.° del Código Civil ).

Los motivos analizados han de ser acogidos y dándose las condiciones y requisitos legales para la viabilidad del Derecho a retraer que los recurrentes han ejercitado, la casación resulta totalmente procedente y releva del análisis pormenorizado del último de los motivos alegados "ad cautelam", por el cauce procesal del número 4 del artículo 1.692 de la Ley Procesal Civil , de error en la apreciación de las pruebas y que ponen de relieve, aparte de que la sentencia atacada no realizó el completo estudio de las cuestiones controvertidas, la mala fe con que han actuado los recurridos, tanto desde el momento inicial en que adquirieron las fincas, pues en ningún momento lo participaron a los arrendatarios, como sucesivamente, al ocultar su condición de compradores y sostener que habían accedido a las mismas, como sucesora hereditaria el esposo de la anterior propietaria (requerimiento notarial de 8 de abril de 1987 ypapeleta de conciliación ante la Junta Arbitral de Arrendamientos Rústicos de Zaragoza, el 20 de octubre de 1987). Por otra parte, dadas las relaciones de intimidad y servicios que mantenían con la misma, produjo que percibieran las rentas correspondientes, lo que viene a ser acreditativo de que en todo momento pretendieron ocultar la compraventa para de esta manera obstaculizar las legítimas acciones de retracto que asisten a los arrendatarios.

Lo expuesto hacen acreedores a dichos recurridos de la condena en las costas causadas en las instancias inferiores y respecto a las de casación, en conformidad al artículo 1.715 de la Ley Procesal Civil , cada parte satisfará las suyas correspondientes.

En nombre del Rey y por la autoridad que constitucionalmente nos confieren los pueblos de España.

Que debemos de declarar y así lo declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Domingo , don José , don Valentín , doña Amelia , don Juan Ramón , doña Inmaculada , don Daniel y don Javier , contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Zaragoza Sección Cuarta , en fecha veintiuno de diciembre de mil novecientos ochenta y nueve , en las actuaciones procedimentales de referencia, la que casamos y anulamos, con revocación de la del Juzgado de Primera Instancia de once de enero de mil novecientos ochenta y nueve, y estimando la demanda planteada por los recurrentes mencionados, declaramos haber lugar al retracto ejercitado de las fincas descritas en el hecho primero del escrito rector, a favor de dichos actores, condenando a los demandados, don Jose Manuel y doña Ana a acatar y cumplir esta resolución, debiendo proceder a otorgar las correspondientes escrituras públicas de venta de las referidas fincas con el contenido procedente a sus respectivos arrendatarios, recibiendo en el acta el precio consignado referido a cada uno de los precios, en relación a la escritura de su adquisición, satisfaciendo los adquirientes los demás gastos y pagos justificados y de legítimo abono conforme a la Ley, con los apercibimientos de que, en otro caso, las indicadas escrituras serán otorgadas judicialmente. Se condena en las costas de Primera Instancia y apelación a los demandados mencionados y en cuanto a las costas de este recurso cada parte satisfará las suyas. Precédase a la devolución del depósito constituido.

Líbrese certificación de la presente que con los autos originales y rollo de apelación se remitirán al Tribunal de procedencia, que deberá de acusar recibo.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se publicará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Alfonso Villagómez Rodil. Eduardo Fernández Cid de Temes. José Almagro Nosete. Antonio Gullón Ballesteros. Jaime Santos Briz. Rubricados.