STS, 16 de Noviembre de 1994

La Procuradora doña Esther Pérez Pavo, en representación de doña Fátima , formuló demanda de juicio declarativo de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Badajoz, contra don José , don Luis y don Jose Daniel , sobre resolución de contrato, declaración de derechos e indemnización de daños; estableciéndose en síntesis los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando se dictase sentencia por la que: a) se declare que la resolución del contrato de 26 de abril de 1980 unido a esta demanda, es plenamente conforme a derecho, con plena eficacia desde la fecha en que fue notificada a los demandados, por lo que están obligados a reintegrarle la posesión de la finca reseñada y a indemnizarle todos los daños y perjuicios causados por su incumplimiento, conforme a la valoración que se haga después de la entrega; b) se condene a los demandados a cumplir la anterior declaración, entregando la posesión y pagando las indemnizaciones resultantes con los apercibimientos correspondientes y condenándolos al pago de las costas; c) se deje a salvo el derecho de los demandados a recibir el valor de la obra nueva ejecutada, previa tasación en la forma establecida en el contrato. Admitida la demanda y emplazados los mencionados demandados, compareció en los autos en su representación de don José y de don Jose Daniel , el Procurador don Juan Fernández Castro que contestó a la demanda, oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente y terminó suplicando "se desestimase la demanda absolviendo de ella a su representado y estimando la reconvención formulada en su escrito". En representación de don Luis , compareció en los autos contestando a la demanda la Procuradora doña María Teresa Sánchez-Simón Muñoz formulando reconvención y oponiéndose a la demanda. Convocadas las partes a la comparecencia establecida en el art. 691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ésta se celebró el día señalado, con asistencia de las partes sin avenencia. Recibido el pleito a prueba se practicó las que propuestas por las partes fue declarada pertinente. Unidas a los autos las pruebas se convocó a las partes a comparecencia poniéndolas mientras tanto de manifiesto en secretaría para que hicieran un resumen de las mismas lo que verificaron en tiempo y forma, quedando los autos en poder del Sr. Juez para dictar sentencia. El Sr. Juez de Primera Instancia núm. 4 de Badajoz, dictó Sentencia con fecha 22 de mayo de 1990 , con la siguiente parte dispositiva. Fallamos: "Que desestimando íntegramente las excepciones planteadas por la representación de los demandados don Luis y don Jose Daniel , y estimando íntegramente la demanda presentada por la Procuradora Sra. Pérez Pavo, en nombre y representación de doña Fátima , contra don Luis , don José y don Jose Daniel , debo de declarar y declaro la resolución del contrato de fecha 26 de abril de 1980, con plena eficacia desde la fecha en que fue notificada a los demandados, y consecuentemente que debo condenar y condeno a los demandados a restituir a la actora en la posesión de la finca sita en la C/ DIRECCION000 , números NUM000 , DIRECCION001 , DIRECCION002 , DIRECCION003 , NUM001 y DIRECCION004 , con fachada a la C/ DIRECCION005 , núm. NUM002 , así como a satisfacer a la actora los daños y perjuicios causados según se valore en ejecución de sentencia, quedando a salvo el derecho de los demandados a reclamar el valor de la obra nueva ejecutada en la forma determinada en el contrato; y que desestimando íntegramente la reconvención formulada por el Procurador Sr. Fernández Castro en nombre y representación de don José y don Jose Daniel , y por la Procuradora Sra. Sánchez-Simón Muñoz, en nombre y representación de don Luis , debo de absolver y absuelvo a la actora-reconvenida doña Fátima , de todos los pedimentos contenidos en la misma, y todo ello con expresa condena en costas de la demanda y de la reconvención a los demandados-reconvinientes".

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de don Luis , don José y don Jose Daniel y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cáceres, dictó Sentencia con fecha 6 de marzo de 1991 , con la siguiente parte dispositiva. Fallamos: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Luis , don José y don Jose Daniel , representados por el Procurador don Jorge Campillo Alvarez, contra la Sentencia de la Iltma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de los de Badajoz; de fecha 22 de mayo de 1990 , en los autos de que este rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos mencionada sentencia con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante".

El Procurador don Francisco de Guinea y Gauna, en representación de don José y don Jose Daniel , contra la sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cáceres, con apoyo en los siguientes motivos. Primero. Al amparo del art. 1.692.4.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error de hecho en la interpretación de la prueba en base a documentos que obran en autos que demuestran la equivocación del Juzgador, sin que resulte contradicción con otros elementos probatorios. Segundo. Al amparo del art. 1.692.5.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del art. 1.281 del Código Civil que no ha sido aplicado en la resolución recurrida y jurisprudencia que se cita. Tercero. Al amparo del art. 1.692.5.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Cuarto. Al amparo del art. 1.692.5.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil , infracción del art. 1.558 del Código Civil. Quinto . Al amparo del art. 1.692.5.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del art. 1.258 del Código Civil .Cuarto: Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de vista pública el día 2 de noviembre de 1994.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Antonio Gullón Ballesteros.

Fundamentos de Derecho

Son antecedentes necesarios para la resolución de este recurso los que siguen.

Con fecha 26 de abril de 1980, la actora doña Fátima , dueña de un inmueble sito en Badajoz, celebró un contrato privado con los demandados don José , don Luis y don Jose Daniel en virtud del cual concedió a éstos "autorización tan amplia como en derecho se requiera, para el derribo, consolidación con colindantes y construcción, en el solar resultante, de un edificio para viviendas (estipulación primera), fijándose el plazo máximo de 18 meses para iniciar el derribo, y el también máximo de 40 meses para la terminación del edificio en condiciones de habitabilidad, ambos plazos contados desde la fecha del documento (estipulación cuarta). Se pactó que, una vez cumplido todo ello, la actora o por sí o por representación "cederá y dará en permuta... mediante escritura pública, el edificio o solar resultante", y los demandados, a cambio, el pleno dominio de la planta tercera completa a más las plazas de garaje que como anexos o propiedad separada le correspondan (estipulación quinta). Se convino expresamente en la estipulación novena: "todos los gastos, impuestos, incluso plusvalía, derechos u honorarios que se deriven de la elevación de este documento a escritura pública si por cualquier circunstancia fuere necesario, y en su día los de las correspondientes escritura de transmisión de las propiedades objeto de permuta, así como la de obra nueva, serán por cuenta y a cargo de los promotores quienes desde la fecha de este documento y hasta la terminación de las obras y transferencias de las propiedades, reembolsarán como compensación a la propietaria del inmueble o solar las cantidades que correspondan por contribuciones, arbitrios y recargos".

Con fecha 26 de abril de 1980 se firmó entre las partes del anterior un anexo o complemento a él relativo a la reducción de los plazos máximos que se señalaron a los habituales, dadas las características de la obra a realizar, diciéndose además: "Igualmente la parte cedente del solar se compromete a elevar... a requerimiento de los promotores, el presente contrato al documento público que éstos designen y que menos gravoso resultara a efectos fiscales, contemplando en el conjunto de la edificación que se pretende".

También con fecha 25 de septiembre de 1980 se firmó un nuevo anexo o complemento al contrato original, referido a aspectos de la construcción y a la compensación que recibiría la parte cedente.

Mediante requerimiento notarial de 2 de mayo de 1988, la actora comunicó a los demandados la resolución del contrato de permuta al haberse producido un notable retraso en el plazo convenido para la ejecución de los acuerdos, resolución no consentida por los demandados, alegando incumplimiento de la actora de la obligación de otorgar escritura pública de cesión, pues el antiguo edificio derribado para convertirlo en solar y edificar seguía figurando su nombre en el Registro de la Propiedad, con los consiguientes perjuicios para ellos.

La actora, en demanda de fecha 11 de enero de 1989, solicitaba que la resolución contractual se declarase que era conforme a Derecho, con plena eficacia desde su notificación a los demandados, por lo que estaban obligados a reintegrarla en la posesión del inmueble y a indemnizarle todos los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, dejando a salvo el derecho de los demandados a recibir el valor de la obra ejecutada.

Los demandados se opusieron a la demanda, solicitando su absolución, y formularon reconvención en la que pedían que la actora fuese condenada a otorgar escritura pública de dominio de la finca objeto del contrato, con la obligación por parte de los reconvinientes de transmitir el dominio de la planta tercera y plazas de garaje que proporcional mente le corresponda a la terminación del edificio proyectado y convenido; el derecho de los demandados a que se le otorgasen las correspondientes escrituras públicas de segregación, declaración de obra nueva, constitución del inmueble en régimen de propiedad horizontal y división de pisos; y que se condenase a la actora al pago de los daños y perjuicios.

El Juzgado de Primera Instancia estimó íntegramente la demanda y desestimó íntegramente la reconvención, y la Audiencia, en grado de apelación, confirmó íntegramente la sentencia .

Contra la de la Audiencia han interpuesto recurso de casación don José y don Jose Daniel por los motivos que se pasan a examinar.

El motivo primero, al amparo del art. 1.692. 4° de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alega error en la apreciación probatoria en cuanto que la Sala de Apelación no ha tenido en cuenta los documentos que cita, no contemplando por tanto el reconocimiento de la obligación de transmitir la propiedad del inmueble, que hace la actora en favor de los demandados, ahora recurrentes.

El motivo se desestima. Es una pura y simple deducción del contenido de los documentos que se reseñan como acreditativos del error, y esta Sala tiene declarado en multitud de sentencias que no son aptos a este fin los documentos que no tengan literosuficiencia, es decir, que no demuestren por sí mismos la equivocación de la sentencia recurrida, sino que han de ser objeto de interpretaciones o de deducciones. Cabalmente esto es lo que ocurren aquí, pues la recurrida lo único que ha mantenido es que sólo estaba obligada, antes del cumplimiento de las obligaciones de entrega contraídas por los recurrentes, a que el contrato privado de permuta se elevase a escritura pública, pero no a otorgar escritura de transmisión del inmueble de su propiedad sobre cuyo solar se haría la construcción. Los tan citados documentos sobre los que se basa el motivo no son más que meros proyectos para atender al deseo de los recurrentes de que se efectuase la escrituración de forma inmediata, que no llegaron a nada. Es peregrino sostener que en tales proyectos existen el reconocimiento de la obligación de escriturar cuándo y cómo a los recurrentes convenga, porque su texto indica con claridad meridiana lo contrario; que sería una concesión de la actora y que había de otorgarse garantía de cumplimiento de sus obligaciones por los recurrentes. Es peregrino sostener que la Sala de Apelación erró al no valorar unos documentos que no eran más que proyectos de escritura que se frustraron por completo, simples borradores.

El motivo segundo, al amparo del art. 1.692.4.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil , acusa a la sentencia recurrida de infringir el art. 1.281 del Código Civil , pues, según interpretan los recurrentes, la actora y ahora recurrida tenía obligación de transmitir el inmueble de su propiedad en escritura pública, no sólo cederlo para derribarlo y construir en el solar el edificio proyectado, y así lo reconoce en el documento acompañado a la contestación a la demanda.

El motivo se desestima. Ante todo, hay que decir que está formulado sin corrección casacional, lo que dificulta su comprensión. Si se cita como infringido un precepto legal que contiene más de una regla legal, hay que señalar concreta y precisamente a cual de ellas se refiere la infracción, y si se acude para la interpretación de un contrato a actos posteriores de las partes, es evidente que ello nada tiene que ver con la regla de hermenéutica del art. 1.281 .

Además de todo ello, los recurrentes olvidan que es doctrina constante y sin fisuras de esta Sala que a la soberanía del órgano de instancia compete la interpretación del contrato, la cual sólo puede ser combatida con éxito en casación demostrando que es ilógico o vulneradora de preceptos legales. En el profuso motivo que se examina no hay más reproche que la infracción del art. 1.281 , pero examinando el contrato privado con sus complementos se llega a la conclusión del acierto de la Sala en su tarea interpretativa; las palabras recogen la intención de los contratos, no se ha demostrado que esta última fuese diferente al sentido literal de las estipulaciones contractuales.

En efecto, la obligación de la actora-recurrida era la de elevar a escritura pública "este contrato" es decir, el contrato privado, y eso es lo que afirma la Sala de Apelación estudiando su estipulación octava. No se estableció ninguna obligación como la que pretenden los recurrentes. Por eso en el "exponendo" e declara el interés del Sr. José y sus asociados solidarios el derribo del inmueble de la Sra. Fátima y la construcción de un nuevo edificio en el solar resultante "cuya adquisición se formalizará en su día mediante permuta por el pleno dominio de dos pisos completo y terminados integrantes de la totalidad de la planta tercera de la nueva edificación más las plazas de garaje que proporcionalmente le corresponda" lo que se lleva a la estipulación quinta, en la que se prevé que, una vez construido el edificio, la Sra. Fátima lo permutará mediante escritura pública, y a cambio recibirá de los demandados los pisos y plazas de garaje. En suma, ninguna obligación de escriturar antes de la terminación del edificio, por lo que es perfectamente lógico que la obligación de elevar a escritura pública que se impone a la actora "de este documento" o "el presente contrato" (documentos privados de fecha 26 de abril de 1980) se circunscriba a los contratos privados de permuta.

Seguramente por advertir las lagunas del contrato privado de permuta quisieron los demandados-recurrentes que se le escriturase mediante una compraventa ficticia, entablándose unas negociaciones en las que la actora consentía con el otorgamiento de garantías de que la obligación de entrega de los pisos y plazas de garaje se cumpliría (documento 22 de la contestación a la demanda), negociaciones que no fructificaron (documento 9 de la demanda). En consecuencia, no sirven para interpretar los contratos privados originales ni se pueden deducir de los escritos que dan cuenta de estos contacto entre las partes que la estipulación octava tan repetida no tuviese el significado que acertadamentele da la sentencia recurrida. Se está ante algo distinto y posterior a lo pactado.

El motivo tercero, al amparo del art. 1.692.5.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , señala como infringido el art. 1.124 del Código Civil . En su extensa y heteróclita fundamentación se sostiene que la actora carecía de la facultad de resolver el contrato porque estaba en situación de incumplidora de la obligación de escriturar la cesión del solar en favor de los recurrentes, y que éstos no tienen la voluntad rebelde al cumplimiento que es necesaria para tacharlos de incumplidores porque han realizado a su costa los actos de derribo del inmueble, redacción del proyecto, trámites administrativos del estudio urbanístico de detalle y la construcción de una buena parte del nuevo inmueble.

El motivo se desestima en coherencia con la del motivo anterior, y porque el hecho objetivo y probado es que no han cumplido ni en los plazos estipulados ni en cualquier otro por causas que no les sean imputables a los propios recurrentes. Las dificultades económicas que se hayan encontrado para la financiación debieron de haber sido previstas por ellos al contraer la obligación, no descargar sus consecuencias sobre la actora, endosándola una obligación no pactada.

El motivo cuarto, al amparo del art. 1.692.5.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se invoca el art. 1.588 del Código Civil como infringido, pues se sostiene en el contrato de permuta de solar por obra a realizar, es de suyo que se ceda el solar.

El motivo se desestima. En esta clase de permutas, efectivamente es obligación de uno de los permutantes la entrega material de la posesión para que el otro pueda construir lo proyectado y cumplir su obligación, pero no la transmisión de la propiedad del solar si así no se acuerda. Esta permuta origina obligaciones de cumplimiento simultáneo, como todas las recíprocas, salvo que se convenga que una parte adelante su prestación. No ha existido en los contratos que ligan a las partes una convención de tal género, y las negociaciones posteriores para establecerla fracasaron.

El motivo quinto, al amparo del art. 1.692.5.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cita como infringido el art. 1.258 del Código Civil . De la extensa argumentación que lo desarrolla se obtiene que los recurrentes entienden que los "usos" a los que llama el legislador para integrar un contrato llevan aquí a incluir como habitual la transmisión de la propiedad del solar.

El motivo se desestima. El uso negocial supone la existencia de una conducta repetida y uniforme en el segundo de proceder de los negocios, que, no siendo interpretativa, el art. 1.° 3 del título preliminar del Código Civil la considera como costambre, luego hay que probarla por quien la alega, y eso no lo han hecho los recurrentes. Además, incluso prescindiendo de ello y contando con la existencia de ese hipotético uso, nada impide que las partes regulen el negocio jurídico de permuta de otra forma distinta a la que el uso indica, no es obligado seguirlo como si fuese una norma jurídica imperativa. Por último, la común experiencia demuestra que el contenido de estos contratos atípicos, en el sentido de que no están regulados por la ley, es tan variado como distintos son los intereses de los contratantes, por lo que hablar de un "uso" no pasa de ser una aplicación de un concepto jurídico con una finalidad retorica.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don José , y don Jose Daniel , contra la Sentencia dictada por la Sección Segunda de lo Civil de la Audiencia Provincial de Cáceres de fecha 6 de marzo de 1991 . Con condena en las costas de este recurso a los recurrentes, y con pérdida del depósito constituido. Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia con devolución de los autos y rollo que remitió

ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Francisco Morales Morales. Antonio Gullón Ballesteros. Rafael Casares Córdoba.- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr don Antonio Gullón Ballesteros, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretaria de la misma, certifico.-Bartolomé Pardo.-Rubricado.