Segregaciones o divisiones en suelo rústico según doctrina de la DGRN, hoy DGSJyFP
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Las segregaciones y divisiones en suelo rústico son un tema tratado en múltiples ocasiones por la doctrina de la Dirección General de los Registro y del Notariado (DGRN), por su frecuencia en la práctica jurídica y la problemática de las licencias exigidas.
Pero antes de comentar la doctrina de la DGRN sobre segregaciones y divisiones en suelo rústico, son oportunas dos remisiones:
- Las normas legales a tener en cuenta en el caso de segregaciones o divisiones en suelo rústico que se estudian en el Tema Segregaciones o divisiones en suelo rústico, según legislaciones
- Las reglas de derecho Hipotecario para su inscripción que se comentan en el tema Reglas de derecho hipotecario para segregaciones o divisiones en suelo rústico
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Contenido
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A efectos de la debida inscripción en el Registro de la Propiedad, además de cumplir las normas legales aplicables, se puede recordar:
- No se precisaba una descripción detallada del resto matriz. En efecto, diversas Resoluciones del centro Directivo, como la Resolución de 13 de mayo de 1987 [j 1] o la Resolución de 25 enero de 1999 [j 2] aclararon que las exigencias mínimas que exigía el Reglamento Hipotecario (RH) son que se indique que, tras la segregación, se modifica la cabida de la finca matriz en la medida de la segregada y el lindero por el que se verifica (o en su interior, sin alterar los linderos generales), llegando a admitir que dicho lindero se deduzca por el que en la finca segregada conste. Ejemplo: linda la segregada al Sur con resto de que se segrega, luego se ha practicado la segregación por el linde Norte (Resolución de 8 de mayo de 1978 [j 3]). Insistió en el tema la Resolución de la DGRN de 17 de diciembre de 2003: [j 4]
en cuanto a la descripción del Resto el ... art. 47 del Reglamento Hipotecario permite que se realice la segregación sin que exista tal descripción, bastando entonces hacer constar la superficie que queda según el Registro.
La Resolución de la DGRN de 7 de junio de 2012 [j 5] da un cierto cambio, pues en un caso en que se describe la finca segregada diciendo que linda por dos puntos cardinales con la finca matriz exige, al describir el resto, que haya correspondencia con los dos linderos (si, por ejemplo, se dice que la finca segregada linda al Norte y Este con la finca resto, debe decirse que el Resto linda al Sur y al Este con la finca segregada); en definitiva se exige una correspondencia total con los linderos de la matriz, diciendo:
En materia de descripción de la finca, ha de procurarse que sea lo más precisa posible, y en cualquier caso, deben evitarse las contradicciones o discordancias entre fincas colindantes, como son la matriz y la segregada.
Ahora bien, después de la ley 13/2015 de 24 de junio de reforma de la ley hipotecaria la regla general es que hay que aportar la representación georreferenciada tanto de la finca segregada como del resto, salvo la excepción que luego se indica.
- No afecta a la validez de una segregación el que la superficie de la finca matriz no coincida con la que consta en el Registro, siempre que la segregación quepa en la cabida registral (Resolución de 22 de octubre del 2001 [j 6]). No olvidemos que de una finca se pueden segregar varias por Notarios diversos y con poca diferencia de tiempo; lo importante es que haya cabida para la segregación que se pretende registrar.
- La división o segregación de una finca propiedad de varios dueños es un acto que no puede realizarse por un solo condueño: así lo indica la Resolución de la DGRN de 6 de marzo de 1978 [j 7] sobre segregación.
- La Resolución de la DGRN de 23 de abril de 2005 [j 8] advierte que la regla general es que cada porción de terreno independiente que se separa de una finca matriz debe constituir una finca registral nueva (así, la Resolución de 26 de septiembre de 1979 [j 9], entre otras); pero se admiten las fincas funcionales (artículo 8 de la Ley Hipotecaria (LH) y art. 44 RH), es decir aquellas formadas por porciones no colindantes entre sí, siempre que cumplan dos requisitos: la declaración de voluntad del interesado en orden a que se constituya la finca única y el establecimiento de cuál sea esa relación de dependencia que es la base del trato unitario, no siendo suficiente la mera decisión del propietario.
- Si se utiliza el sistema de propiedad horizontal tumbada en suelo rústico estaremos ante la necesidad de cumplir las normas sobre parcelas mínimas si las fincas resultantes tienen la configuración de propiedad totalmente separada (aunque luego participen de elementos comunes). Según la Resolución de la DGRN de 10 de diciembre de 2003 [j 10] son verdaderas parcelaciones y se estará a lo que diga la ley aplicable.
- Según la Resolución de la DGRN de 4 de marzo de 2016 [j 11] si el documento judicial formaliza una división de finca, es indudable que se trata de un acto con trascendencia urbanística que debe cumplir las respectivas normas sectoriales, y que corresponde al registrador exigir el cumplimiento de las normas que invocan su intervención a efectos del acceso registral del acto.
- La Resolución de la DGRN de 12 de julio de 2016 [j 12] señala que adjudicándose los dos únicos herederos en una partición hereditaria una finca no urbanizable por mitad y proindiviso, no debe acreditarse la obtención de la correspondiente licencia urbanística de parcelación o declaración municipal de su innecesariedad, ya que cabe no cabe deducir indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una posible parcelación.
- La Resolución de la DGRN de 5 de octubre de 2016 [j 13] afirma que la venta de una cuota indivisa de una finca rústica sin atribuir un uso exclusivo y singular de parte de la finca no es un supuesto de parcelación que exija licencia, salvo que haya otros datos objetivos y en tal caso sólo puede desvirtuarse por el pronunciamiento del órgano administrativo competente, sujeto a revisión judicial.
- La Resolución de la DGRN de 6 de septiembre de 2017 [j 14] reitera que la venta de una cuota indivisa ya inscrita en principio es un acto neutro que no da pie a poder considerar que se trata de una parcelación física (sujeta a licencia) y está amparado por un principio general de libertad de contratación.
- Posibles indicios de una parcelación fraudulenta junto con un detalle de la doctrina de la DG en los diversos supuestos que se han planteado se halla en la Resolución de la DGRN de 24 de abril de 2019. [j 15]
- Para la Resolución de 14 de abril de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, [j 16] la mera venta del pleno dominio de una finca rústica a diversos compradores en proindiviso no es presupuesto suficiente para requerir una intervención administrativa no prevista por la legislación aplicable, siendo necesario justificar motivadamente en la nota de calificación los elementos adicionales concurrentes, no basados en dudas o sospechas. En el mismo sentido se pronuncia la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de julio de 2021. [j 17]
- Es distinto que se enajene por el titular de la total finca cuotas indivisas a diferentes personas del caso en que, estando una finca en indivisión, el titular de una cuota la enajena a un tercero; en este segundo caso no cabe apreciar ¡indicios de parcelación. (Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, (DGSJFP) de 20 de febrero de 2020). [j 18]
- La Resolución de 14 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 19] señala que el hecho de que varios compradores adquieran por porcentajes diferentes una finca en que existen distintas viviendas susceptibles de uso independiente, constituye indicio de parcelación.
- Se segrega un terreno rústico, por debajo de la unidad mínima, pero hay licencia municipal para segregar y construir un edificio:
El tema, en relación a Andalucía, lo trató la Resolución de la DGRN de 22 de Marzo de 2004 [j 20], en el que la Registradora comunicó la segregación a la Consejería correspondiente y ésta declaro nula la segregación, por lo que fue denegada la inscripción; la D.G. con base a la excepción prevista en el artículo 25, letra b), de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias (Ley 19/1995, de 4 de Julio) del número 25.b, entiende que debe inscribirse la segregación, sin perjuicio de que se impugne la licencia y ésta pueda ser declarada nula.
La Resolución de la DGRN de 27 de mayo de 2006 [j 21] insiste en la misma solución: la Ley exceptúa de la prohibición de división el supuesto de segregación de terrenos destinados a cualquier tipo de edificación o construcción permanente con fines no agrarios; si un Ayuntamiento concede la licencia, el documento de división es perfectamente inscribible, sin perjuicio de que la licencia sea nula y pueda ser impugnada en forma legal.
Pero el criterio actual no es éste:
El criterio de la DGRN es que si estamos ante la excepción a la indivisibilidad en que tiene intervención un Ayuntamiento (letra b del art. 25 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias) la competencia es municipal a efectos urbanísticos; pero si simplemente se trata de segregar un terreno rústico sin estar en el citado supuesto de excepción, una licencia municipal no sirve...
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