DECRETO FORAL 116/2003, de 19 de mayo, por el que se modifica el Anexo del Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la aplicación del método de comprobación de los precios medios en el mercado, en...
| Sección | I - Comunidad Foral de Navarra |
| Rango de Ley | Decreto foral |
DECRETO FORAL 116/2003, de 19 de mayo, por el que se modifica el Anexo del Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la aplicación del método de comprobación de los precios medios en el mercado, en relación con la gestión de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Por Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, se aprobó un procedimiento para la valoración de determinados bienes inmuebles mediante la aplicación del método de comprobación de los precios medios de mercado, que era el resultado del análisis estadístico de una muestra que recogía el valor y las características de un amplio número de viviendas distribuidas por todo el territorio de Navarra y obtenidas de diferentes orígenes y en varios años.
Dado que el mercado inmobiliario es dinámico y se produce una evolución de precios, que en los últimos años según diversos estudios presentan variaciones importantes, resulta necesario mantener la recogida de datos, para comprobar si las tablas aprobadas siguen manteniendo su vigencia o si proporcionan valores diferentes a los reales. En este segundo caso será necesario actualizar el método, recalculando los parámetros a aplicar mediante un nuevo análisis estadístico.
El estudio comparativo de los valores que proporcionan las tablas aprobadas en 2001 y de los valores aceptados para exacción de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, procedentes de la declaración de los sujetos pasivos, proporciona un buen conocimiento del nivel de la valoración. A partir de cerca de 2.000 valores declarados y aceptados para pisos de toda Navarra durante los años 1999 a 2002, se puede observar que las tablas proporcionan, por término medio, valores similares a los valores comprobados durante 1999, mientras que las declaraciones aceptadas en los años 2000, 2001 y 2002 se encuentran a niveles respectivamente del 14%, del 31% y del 40% por encima de estos valores oficiales. En el caso de viviendas unifamiliares, con similar número de datos, las declaraciones de 2002 se encuentran un 38% por encima de los valores calculados a partir de las tablas. En estas condiciones se produce un agravio comparativo entre los contribuyentes que declaran el valor que proporciona las tablas, claramente desfasado, y aquéllos a los que se les acepta un valor declarado superior y más próximo al real.
Se ha llevado a cabo un nuevo análisis estadístico, a partir de una muestra de 20.070 pisos y 5.195 casas unifamiliares. Los coeficientes de correlación entre los valores reales y los estimados, sin modificar la estructura de los modelos, ascendieron a 0,94 y 0,89 para los dos tipos de vivienda respectivamente. A partir de ellos se han construido nuevas tablas para la aplicación del método de valoración. Los nuevos valores adoptados proporcionan valores que se encuentran un 50% y un 37% por encima de los antiguos valores, para los pisos y para las unifamiliares, respectivamente, lo que refleja de modo bastante fiel el aumento de los valores declarados. En la misma proporción se ha modificado el valor unitario mínimo a considerar.
Por otra parte, si se llevara la modificación de valores hasta el nivel que marcan las encuestas de mercado realizadas por Hacienda Tributaria de Navarra y en las que se recogen valores de oferta, los valores de los pisos deberían subir un 65% y los de unifamiliares un 211%, si bien la muestra en este último caso puede considerarse no suficientemente representativa, tanto por su tamaño, como por su limitada extensión sobre los diferentes ámbitos espaciales y de tipos de construcción.
Los valores mínimos indicativos para las plazas de aparcamiento que se determinaron de forma subjetiva, se sustituyen por otros obtenidos objetivamente a partir del redondeo de valores medios por zona calculados sobre 1.537 datos conocidos.
Asimismo, ha sido necesario introducir una precisión al método de valoración para unifamiliares. Este método valora en conjunto la construcción y el suelo total disponible (superficie de la subárea) y para ello incluye el efecto del grado de edificación de la parcela sobre el valor por metro cuadrado construido. En la aplicación del modelo, el grado de edificación se limita a los valores presentes en la muestra, es decir, a valores normales. Si se aplica el método de modo estricto para valores crecientes de la superficie de la subárea, llega un momento a partir del cual el valor que proporciona el método no aumenta, aunque el valor real sí lo hace. Por eso se introduce la precisión de que el valor calculado por este método incluye a la construcción y a la superficie que ésta consolida, pero que en parcelas parcialmente consolidadas la superficie de suelo no consolidada debe valorarse independientemente.
Por lo anterior, se modifican las Tablas 4 a 16, inclusive.
Las Tablas 2 y 3, que incluían la zonificación de Pamplona y Tudela, se han completado, para recoger nuevos edificios y calles, así como incluir algunos que, existiendo previamente, no habían sido tenidos en cuenta.
En el caso de terrenos de naturaleza rústica, sobre un total de casi 18.000 datos declarados, los valores aceptados se encontraban a un nivel medio del 63% por encima del valor proporcionado por las tablas. Se constató una gran variabilidad entre municipios y entre los diferentes tipos (regadío, secano y forestal-pastos). Así, mientras para las tierras de regadío se aceptaron valores que por término medio se situaban en un nivel del 22% por encima del valor de las tablas, los valores aceptados para tierras de secano se encontraban en un 44% si se excluye Pamplona y su zona de influencia, y los de forestal-pastos en un 52% sobre los valores publicados. Comparando entre municipios, si bien los valores comprobados para algunos eran cerca del valor de las tablas, en otros casos el valor declarado y aceptado era, por término medio, igual a diez veces el valor de la tabla o incluso más. Especialmente grave es el mencionado de los secanos de Pamplona y su zona de influencia. Este estudio pone de manifiesto que las tablas publicadas en 2001 no guardan una relación aceptable con la realidad, pero la falta de transparencia del mercado no permite por el momento contar con una muestra suficiente para desarrollar modelos estadísticos de valoración.
Por otra parte, se ha comprobado que los valores publicados en 2001, proporcionados por expertos, mostraban en algunos casos una falta de homogeneidad entre municipios de la misma zona, que resultaba en algunos casos de difícil explicación, por lo que se propone una homogeneización de valores dentro de zonas.
Por estas razones se ha llevado a cabo un aumento generalizado de los valores, con los siguientes criterios:
En el tipo regadío, se ha hecho un aumento lineal del 20%, seguido de una homogeneización entre municipios de la misma zona, marcando valores máximos y mínimos para la zona.
En el tipo secano, donde se encontraban los mayores desequilibrios intrazona y entre zonas, se ha partido de un aumento particularizado para cada zona, en función de los datos declarados, seguido a su vez de la homogeneización dentro de cada zona para evitar dispersiones poco razonables.
En el tipo forestal-pastos, donde la información complementaria es mínima, se ha introducido un aumento lineal del 50%.
Por lo indicado respecto a los terrenos de naturaleza rústica se introducen modificaciones en la Tabla 17.
El contenido de este Decreto Foral fue remitido al Consejo de Navarra para su preceptivo dictamen mediante Acuerdo del Gobierno de Navarra de 3 de marzo de 2003.
Tal dictamen fue emitido el 28 de abril de 2003 considerando plenamente ajustado al Ordenamiento Jurídico el contenido de la norma.
En su virtud, a propuesta del Consejero de Economía y Hacienda, y de conformidad con el acuerdo adoptado por el Gobierno de Navarra en sesión celebrada el día diecinueve de mayo de dos mil tres,
DECRETO:
_Modificación del Anexo del Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la aplicación del método de comprobación de los precios medios en el mercado, en relación con la gestión de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Con efectos desde 1 de julio de 2003, el Anexo del Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la aplicación del método de comprobación de los precios medios en el mercado, en relación con la gestión de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, quedará redactado de la siguiente manera:
Uno. Dentro del "METODO DE VALORACION", letra A), se adicionan los dos siguientes apartados 23) y 24):
"23) Superficie del suelo no consolidado por la construcción:
Es la diferencia entre la superficie de la subárea y el cociente entre la superficie construida dentro de ella y la edificabilidad. Si la diferencia es menor que cero todo el suelo está consolidado y la superficie del suelo no consolidado es igual a cero.
24) Edificabilidad:
Es el cociente entre la superficie construida potencial y la superficie de la subárea. La edificabilidad de cada subárea emana del planeamiento urbanístico, se fija en las ponencias de valoración y es un dato contenido en el Registro Fiscal de la Riqueza Territorial de Navarra."
Dos. Dentro del "METODO DE VALORACION", letra B), se modifican, respectivamente, los apartados D de los...
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