Orden de 4 de octubre de 1985 sobre valoración de bienes en el Mercado hipotecario.
| Marginal | BOE-A-1985-23215 |
| Sección | I - Disposiciones Generales |
| Emisor | Ministerio de Economia y Hacienda |
| Rango de Ley | Orden |
En uso de la autorización contenida en el artículo 37.4 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, se han dictado las órdenes de 14 de junio de 1982, de 10 de enero de 1983 y de 7 de diciembre de 1984. Está última modifica las dos anteriores parcialmente, en basé a la experiencia adquirida y estudios realizados, al objeto de conseguir una tasación lo mas ajustada posible de los bienes susceptibles de ser hipotecados en garantía de créditos que signifiquen una auténtica cobertura a los Titulos hipotecarios que se emitan.
Habiéndose ultimado dichos trabajos en la línea expuesta, procede completarse la citada orden de 7 de diciembre de 1984, extendiendo a los restantes bienes los criterios que fundamentaron está modificación.
En su virtud, Este Ministerio ha tenido a bien disponer:
Primero.-Se modifican las instrucciones sobre valoración de bienes en el Mercado hipotecario regulados por las órdenes de 14 de junio de 1982 y 10 de enero de 1983 en lo concerniente a:
- Edificios en construcción destinados a vivienda individual.
- Edificaciónes industriales en construcción o terminadas.
- Terrenos y edificaciónes en construcción y terminadas ligadas a una explotación económica.
- Edificios en construcción y terminados destinados a viviendas y Oficinas.
- Terrenos.
- Fincas rústicas.
En la forma que posteriormente se reseña en está orden.
Segundo.-Se autoriza a La Dirección general del tesoro y Politica Financiera a dictar las normas de interpretación y Aplicación de la instrucción de valoración, asi cómo las de modificación sobre aspectos concretos que no impliquen alteraciones en normas de superior rango.
Tercero.-La presente orden entrará en vigor al dia siguiente de su publicación en el "Boletín Oficial del estado".
Madrid, 4 de octubre de 1985.-Solchaga Catalan.
Instrucción para la valoración de bienes en el Mercado hipotecario. Modelo simplificado para edificios en construcción destinados a vivienda individual
ámbito de Aplicación
La presente normativa es de Aplicación obligatoria a Todas las tasaciones de cualquier tipo de vivienda unifamiliar en construcción, ubicada sobre una Parcela, o para una solá vivienda de un Edificio en construcción.
Se incluyen los garajes y trasteros u otros anexos que estén vinculados a la vivienda.
No podrá utilizarse está normativa para tasar simultáneamente dos o mas viviendas del mismo Edificio, debiendo, en esté casó, utilizarse la normativa para tasación de edificios en construcción.
Descripcion de la garantía
Se cumplimentarán las Fichas incluídas en el Anexo con la amplitud que requiera la importancia del inmueble a tasar y de acuerdo con las siguientes instrucciones:
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Identificación
Se consignarán los datos relativos a la Localizacion de la vivienda.
Se indicarán los datos correspondientes al Registro de la propiedad y al número registral de la finca que aparezca en la escritura de propiedad de la vivienda objeto de tasación.
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Localidad y entorno
La localidad cómo primer factor influyente en la determinación del valor será caracterizada esquemáticamente a Traves de dos rasgos fundamentales:
- El tipo de núcleo.
- Habitantes de la población.
- Tipo de núcleo.-Se identificará, casó de no ser capital de Provincia, si es cabecera Comarcal, si es un núcleo Satelite dependiente laboralmente de otro núcleo autónomo.
- Censo de habitantes.-Se indicará la población de Derecho según el último censo, asi cómo si la de hecho es significativamente diferente a la de Derecho.
El entorno próximo a la vivienda condiciona su valor en cuanto que el el deben encontrarse, los equipamientos precisos para satisfacción de primeras necesidades, Transportes que permitan la comunicación con zonas en las que se asientan los centros de trabajo, Comercio especializado, etc. Se considera cómo amplitud del entorno la abarcada por un radio Maximo de unos 500 metros, debiendo considerarse solamente aquélla parte que resulta homogénea con el emplazamiento de la vivienda. La caracterización del entorno se centrará en los siguientes puntos:
- Significación del entorno.-En esté apartado se señalara la tipificación, grado de consolidación y desarrolló y caracterización del entorno próximo a la vivienda.
- Conservacion de la infraestructura.-Se indicará la infraestructura existente en el entorno, asi cómo su grado de Conservacion.
- Equipamiento y comunicaciones.-Brevemente se indicará el equipamiento comercial, escolar, lucido, etc, que definan el entorno y cualitativamente las comunicaciones de esté con el municipio.
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Solar
Superficie
Se consignarán las superficies que figuran en escrituras y proyecto. A efectos de tasación se tomará la menor, excepto en aquéllos casos que esté justificado adoptar la mayor u otra diferente.
Infraestructuras
Se considerarán cómo obras de infraestructura exterior las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos Exigidos para su consideración cómo solar, y cómo de infraestructura interior, las definidas en proyecto que se realicen o las existentes en el.
Se indicará la obra ejecutada y se reseñaran las obras pendientes de realizar, cuantificando la inversión pendiente en el momento de efectuar la tasación.
Repercusión del solar
Se define cómo repercusión del solar urbanizado el cociente entre su valor de Mercado y la superficie construible sobre rasante.
En el casó de que las obras de infraestructura no estén terminadas, la repercusión del solar urbanizado se obtendrá cómo Suma de la repercusión del terreno en el momento de realizar la tasación y el importe por metro cuadrado construído de la inversión pendiente.
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Características de la vivienda
Tipología de la vivienda.-En esté apartado se describirán las diferentes habitaciones que componen la vivienda, con indicación de su uso.
El apartado relativo a elementos fundamentales y terminaciones e Instalaciones, asi cómo el estado de las obras resulta suficientemente explícito en las Fichas incluídas en el Anexo.
Superficies
Superficie útil.-Se entiende por superficie útil la del suelo de la vivienda cerrada por el perímetro definido por la Cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas y locales de cualquier uso, incluyendo la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda, tales cómo terrazas miradores y tendedores y excluyendo la superficie ocupada en planta por los cerramientos interiores, fijos o Moviles, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con Seccion horizontal superior a 100 centímetros cuadrados.
Superficie construída.-Se entiende por superficie construída la superficie útil definida, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate de cerramientos de fachadas o de cerramientos compartidos con otras viviendas o locales, respectivamente.
Superficie construída con elementos comunes.-Se entiende cómo tal la Suma de la superficie construída de la vivienda mas la parte proporcional que le corresponde en los elementos comunes del Edificio dónde se ubica, entendiéndose cómo tales aquéllos que se tienen en cuenta a efectos de cómputo de edificabilidad, salvo casos singulares que tendrán que ser debidamente justificados.
Por el tasador se comprobará si la superficie de escritura coincide con la superficie construída con elementos comunes o útil, según corresponda legalmente, en cuyo casó se tomará aquélla a efectos de tasación. Cuándo no coincidan, se levantará croquis acotado que deberá acompañarse al Anexo, tomándose cómo superficie a efectos de tasación la resultante de las mediciones realizadas.
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Documentación legal
Régimen
Para inmuebles sometidos a algún régimen de Proteccion pública, se adjuntará fotocopia de la calificación provisional o definitiva.
Licencia municipal de obras
Se adjuntará fotocopia de la licencia municipal de obras.
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Valoración unitaria
Los criterios para determinar los valores unitarios serán:
- Valor de realización o de Mercado.
- Valor Maximo legal (solo para inmuebles de Proteccion publica).
- Valor de capitalización de la renta neta (solo para inmuebles destinados a alquiler).
A efectos de tasación de viviendas con sus anejos, se tomará la superficie construída con elementos comunes. En edificios acogidos a cualquier régimen de Proteccion pública, se tomará cómo superficie la consignada en la calificación.
Los inmuebles incluídos en el ámbito de Aplicación de está Norma que se encuentren en situaciones singulares por su estdo de construcción, ocupación o uso, deberán ser valorados además con criterios diferentes a los indicados, siempre que se justifiquen debidamente.
6.1 valor de realización o de Mercado.-Se define cómo tal, el valor que tiene o puede alcanzar en el Mercado una vez construído el inmueble objeto de la tasación.
Esté valor se estima cómo producto del coste de ejecución (ce) por el coeficiente de Mercado (k).
- Coste de ejecución.-Se define el coste de ejecución:
Ce=(s+c) por r (1+incremento ipc por t)
Siendo:
S: Repercusión del suelo urbanizado según apartado 3.
C: Coste de construcción definido cómo coste de ejecución por contrató, expresado en ptas/m cuadrado construído.
R: Relacion entre superficie construída y útil. Esté coeficiente se utilizará cuándo sea precisó realizar la tasación en ptas/m cuadrado útil.
Incremento ipc: Incremento del Indice de precios al consumo, estimado oficialmente para el año en cursó.
T: Tiempo estimado en años para la terminación de las obras desde el momento de realizar la tasación.
- Coeficiente de Mercado.-Se entiende por tal la Relacion existente entre el precio de venta actual y normal...
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