STS, 3 de Enero de 2008

Ante la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, se ha seguido el recurso número 1000/2002, promovido por Dª. Beatriz y D. Emilio y en el que ha sido parte demandada el AYUNTAMIENTO DE BILBAO y la compañía mercantil JAVA INBERTSIOAK, S. L., sobre Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución 103.01-Elorrieta.

Dicho Tribunal dictó sentencia con fecha 29 de octubre de 2003 del tenor literal siguiente: "FALLAMOS: Que estimando parcialmente el recurso contencioso administrativo interpuesto por la representación de Dª. Beatriz y D. Emilio, debemos revocar el D. 24.4.02 del Ayuntamiento de Bilbao que desestimó el recurso de reposición interpuesto contra resolución de 18.4.01 del Ayuntamiento de Bilbao por el que se aprobó el Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución 103.01.Elorrieta, declarando el derecho de los recurrentes a que se valoren los bienes afectados de su propiedad, con los mismos criterios que en el Proyecto de Reparcelación excluyendo de las cargas de urbanización la cantidad de 590.000.000.-Ptas. incorrectamente incluida, cantidad que se fijará en ejecución de esta sentencia, siendo el límite mínimo el reconocido a los recurrentes, y el máximo el interesado por los mismos en el suplico de la demanda. Sin que proceda expresa imposición de las costas procesales causadas".

Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación de Dª. Beatriz y D. Emilio se presentó escrito preparando recurso de casación, el cual fue tenido por preparado en providencia de la Sala de instancia de fecha 24 de no de 2003, al tiempo que ordenó remitir las actuaciones al Tribunal Supremo, previo emplazamiento de los litigantes.

Emplazadas las partes, Dª. Beatriz y D. Emilio comparecieron en tiempo y forma ante este Tribunal Supremo, al tiempo que en fecha 24 de febrero de 2004 formuló el escrito de interposición del recurso de casación, en el cual, tras exponer el motivo de impugnación que consideró oportuno, solicitó se dictara sentencia "acogiendo la casación articulada, anulando el fallo recurrido, declarando el derecho de los recurrentesd a que se valoresn los bienes afectados de su propiedad por la gestión urbanística de la UE 103.1 del PGOU de Bilbao, conforme al aprovechamiento resultando de la edificción consolidada preexistente, o en los términos que, en su caso, se estime más ajustados a derecho".

El recurso de casación fue admitido por providencia de fecha 21 de noviembre de 2005, ordenándose también, por providencia de 23 de febrero de 2006, entregar copia del escrito de formalización del recurso a las partes comparecidas como recurridas a fin de que en el plazo de treinta días pudieran oponerse al recurso, lo que hizo la mercantil JAVA INBERTSIOAK, S. L. en escrito presentado en fecha de 21 de abril de 2006, en el que expuso los razonamientos que creyó oportunos y solicitaró a la Sala que dictara sentencia "desestimatoria del Recurso de Casación y confirmatoria, en todos sus términos, de la sentencia recurrida, con expresa condena en costas de la parte recurrente".

Por la representación del AYUNTAMIENTO DE BILBAO, se presentó escrito en fecha 24 de abril de 2006 oponiéndose al recurso, y tras exponer los razonamientos que creyó pertinentes, solicitó a la Sala se dictara sentencia por la que "desestimando el motivo de casación, confirme la Sentencia recurrida, imponiendo las costas de este recurso a la recurrente".

Por providencia de fecha 7 de noviembre de 2007 se señaló para votación y fallo de este recurso de casación el día 18 de diciembre de 2007, en que tuvo lugar.

En la sustanciación del juicio no se han infringido las formalidades legales esenciales.

Siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Rafael Fernández Valverde, Magistrado de la Sala

Se impugna en este recurso de casación la sentencia que la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco (Sección Segunda) dictó en fecha de 29 de octubre de 2003, en su recurso contencioso administrativo nº 1000/2002, por medio de la cual se estimó parcialmente el formulado por Dª. Beatriz y D. Emilio contra el Acuerdo del Alcalde Presidente del AYUNTAMIENTO DE BILBAO, de 24 de abril de 2002, por el que fue desestimado el recurso de reposición formulado por los mismos recurrentes contra el anterior Acuerdo del propio Alcalde, de fecha 18 de abril de 2001, por el que fue aprobado el Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución 103.01, Elorrieta.

La sentencia impugnada estimó ---como hemos señalado--- parcialmente el recurso, revocando los mencionados Acuerdos impugnados y declarando el derecho de los recurrentes a que se valoren los bienes afectados de su propiedad con los mismos criterios que en el Proyecto de Reparcelación, excluyendo de las cargas de urbanización la cantidad de 559.000.000 de pesetas incorrectamente incluidas; la sentencia igualmente señalaba que la cantidad concreta en que consista la valoración se fijará en ejecución de sentencia, siendo el límite mínimo el reconocido a los recurrentes y el máximo el interesado por los mismos en el suplico de la demanda.

Como hemos expuesto, la Sala de instancia estimó parcialmente el recurso contencioso administrativo, en los términos expresados, debiendo exponerse los fundamentos de la sentencia de instancia en el concreto particular en el que el recurso de casación se formula, esto es, en cuanto la misma establece el concepto de indemnización, distinguiendo los supuestos de "propietarios ocupantes habituales" y "propietarios no ocupantes habituales". De entre ellos, solo los primeros contaban con el denominado derecho al realojo, el cual no se reconocía a los que no eran ocupantes habituales de las viviendas.

A los recurrentes les correspondía, dentro del edificio (c/ Ribera de Elorrieta nº 1) de un total de 364,07 metros cuadrados, distribuidos en los siguientes extremos: 106 metros cuadrados de lonja, 88 metros cuadrados del piso 2º derecha, otros 88 metros cuadrados del piso 3º derecha, 67 del 4º derecha y 15 de participación en el trastero. Pues bien, para el rechazo de tal pretensión la sentencia de instancia razonó en los siguientes términos: "Las denominadas Bases del Proyecto de Reparcelación aprobadas por D. 19.4.2000 (BOB de 5.5.2000) así lo contemplaban en el art. 12.3 (gastos derivados del realojo de propietarios de viviendas afectas a derribo), sin que se haya cuestionado en el presente recurso las Bases del Proyecto de Reparcelación. Las mismas Bases, en su art. 12.1 señalan los criterios de "valoración de edificios", tomando como criterio los definidos en los valores catastrales, y añadiendo "sin perjuicio de la valoración propiamente dicha, se estima que el valor de las construcciones existentes, incluyendo su participación en el solar, se sitúa en torno a 40.000 pesetas metro cuadrado construido". Ahora bien, estas Bases y Estatutos son de la "Asociación Administrativa de Cooperación de la Unidad de Ejecución 103.01", que promueve el expediente de reparcelación y que representa la propiedad mayoritaria en el Sector. Los recurrentes no forman parte de este colectivo de propietarios mayoritarios, por lo que no puede entenderse que estuvieran vinculados por dichas Bases.

Las mismas Bases, en su art. 12.1 señalan los criterios de "valoración de edificios", tomando como criterio los definidos en los valores catastrales, y añadiendo "sin perjuicio de la valoración propiamente dicha, se estima que el valor de las construcciones existentes, incluyendo su participación en el solar, se sitúa en torno a 40.000 pesetas metro cuadrado construido". La indemnización final de 14.155.063.-ptas. (85.076,89 euros) se sitúa en torno a dicha valoración, atendiendo a los metros cuadrados aportados (349 m2-106 m2 de la lonja, 88 m2 los pisos segundo y tercero derecha, y 67 m2 el piso cuarto derecha) más la participación en el trastero".

Por otra parte, y en relación con el argumento del precio de venta del piso segundo izquierda del mismo edificio (12.500.000 de pesetas), abonado por la propia entidad promotora (aquí recurrida), la sentencia de instancia señala que "no puede aceptarse la pretensión de que se fije como importe el considerado partiendo de los contratos suscritos por la promotora con otros vecinos, ocupantes que renunciaron la derecho de realojo, porque se trata de contratos privados en los que se atendió a esta circunstancia para la fijación del precio, partiendo de la asunción por la vendedora de los compromisos de realojo resultantes del Convenio Urbanístico".

Contra esa sentencia ha interpuesto Dª. Beatriz y D. Emilio recurso de casación en el que se esgrime un único motivo de impugnación, articulado al amparo del artículo 88.1.d) de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa (LRJCA ), por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y la jurisprudencia que son aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate.

En concreto, se consideran infringidos los artículos 5, 28 y 31 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones (LRSV), así como los artículos 67 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa (LRJCA ) y 218 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), y, por otra parte, los artículos 71.4, 91 y 98.1 y 3 del Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por el Real Decreto 3288/1978 de 25 de agosto (RGU).

En síntesis lo que exponen los recurrentes es que (1) ha sido infringido el principio fundamental de equidistribución de los beneficios y las cargas en la actuación urbanística, resultando afectados los propios recurrentes. Se apela a lo señalado en la Exposición de Motivos de la citada LRSV en apoyo de dicho principio y de la necesidad de obtener el valor real de mercado, para así garantizar la seguridad del tráfico jurídico y reducir la conflictividad. Tras reproducir los tres mencionados artículos de la LRSV los recurrentes ponen de manifiesto que del propio expediente se deduce y proyecta una clara sombra de injusticia, al indemnizar a los mismos con 14.155.603 por la pérdida de tres viviendas y una lonja. Se expone que (2) no se ha procedido a la tasación individualizada de cada uno de los inmuebles privativos, sino que se ha valorado conjuntamente el edificio en el que se ubicaban, produciéndose, a continuación, un prorrateo. Se alega, en tercer lugar (3), como se ha procedido al rechazo del precio abonado por la propia empresa promotora de la reparcelación, en la adquisición del piso 2º izquierda del mismo edificio, que ni siquiera indiciariamente es tomado en consideración, cuando la diferencia con los pisos de los recurrentes es del orden de 9 millones de pesetas; según se expresa, tal diferencia surge de la aplicación de un concepto de indemnización ---que es considerado excesivo--- y que solo se aplica a las viviendas que se encontraban ocupadas en concepto de realojo. Desde otra perspectiva (4) se cita, especialmente, como infringido el artículo 28.2 de la citada LRSV, que trata de garantizar el valor ya consolidado de las edificaciones preexistentes, al establecer que, a efectos valorativos, "el aprovechamiento de referencia de cada parcela... será el resultante del planeamiento o el resultante de la edificación existente, si fuera superior", obligando, pues, al Proyecto de Reparcelación a contemplar ambas valoraciones; sin embargo, el Proyecto de Reparcelación aprobado por el Ayuntamiento de Bilbao no contiene valoración alguna referida al aprovechamiento de la edificación existente, y que, sin duda, es muy superior al de la nueva ordenación.

En síntesis, pues, lo que reclaman los recurrentes es la anulación del pronunciamiento dictado por la sentencia de instancia y "declarar el derecho de los recurrentes a que se valoren los bienes afectados de su propiedad por la gestión urbanística de la UE 103.1 del PGOU de Bilbao, conforme al aprovechamiento resultante de la edificación consolidada preexistente, y en atención a los valores reales acreditados en virtud de las adquisiciones formalizadas en documento público".

El motivo, sin embargo, no puede prosperar.

Como bien sabemos, la sentencia de instancia acogió parcialmente el recurso a la vista de las pretensiones de los recurrentes, y anuló la inclusión en el Proyecto de Reparcelación ---en concreto, en el concepto de "gastos de urbanización"--- de los denominados "gastos de realojo" (por importe de 590.000.000 pesetas), al no poder ser considerados los mismos como gastos de urbanización, de conformidad con los artículos 58 y siguientes del Reglamento de Gestión Urbanística.

No obstante lo anterior, de una u otra forma, lo que realmente los recurrentes ---que no eran ocupantes de las viviendas--- reclaman es el derecho a ser indemnizados como los que si lo eran, que son quienes cuentan con el derecho a ser indemnizados por el realojo; e insisten en citar, como referencia indiciaria, la valoración obtenida (12.500.000 pesetas) por el propietario del piso 2º izquierda del mismo edifico, y que consta en la Escritura Pública suscrita por el mismo con el promotor del Proyecto de Reparcelación, considerando la misma como valor de mercado.

Sin perjuicio de lo que luego diremos, y en relación con la expresada argumentación, debe dejarse constancia de varios aspectos fácticos que, obviamente, han influido sobre la decisión adoptada:

1. La situación del propietario de la vivienda 2º izquierda no era como la de los recurrentes, por cuanto el mismo sí era ocupante de la vivienda, contando, pues, con derecho de realojo en virtud de convenio suscrito con la promotora, pero habiendo renunciado al mismo; los recurrentes, por su parte, no eran ocupantes de ninguno de los cuatro inmuebles con que contaban en el edificio.

2. Los recurrentes no ha aportado prueba pericial alguna sobre la valoración de los inmuebles. En concreto, en la sentencia de instancia se expresa que "aunque pudiera resultar cuestionable la técnica valorativa de las fincas iniciales, y si debieran haberse efectuado valoraciones más individualizadas, no se aporta ningún elemento probatorio que permita concluir que los bienes privativos de los recurrentes no se encontraran en las mismas condiciones de conservación que el resto del edificio valorado".

3. La situación física del edificio ---en su totalidad--- era la de ruina, habiendo sido preciso el desalojo provisional de los ocupantes, antes incluso del realojo definitivo.

Partiendo de lo anterior, y para motivar el anunciado rechazo, hemos de responder a las anteriores y diversas argumentaciones de los recurrentes:

1. En relación el método utilizado de valoración, debemos señalar que si nos centramos en los preceptos sobre los que realmente se argumenta en el recurso de casación hemos de descartar ab initio cualquier signo de infracción aislada del artículo 5 de la LRSV, por cuanto el mismo no hace sino proclamar el mencionado principio de equidistribución ---de reparto equitativo--- de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados por cada actuación urbanística en proporción a sus aportaciones.

   El sistema de valoración utilizado en el Proyecto de Reparcelación ha sido el residual, contemplado en el artículo 28.4 de la LRSV que dispone (antes de su modificación por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, que además añadió el nº 5 del precepto ), que "En los supuestos de inexistencia o pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales, se aplicarán los valores de repercusión obtenidos por el método residual". Así lo ratifica la Sala de instancia al señalar que el importe de la valoración --- excluidos los gastos de realojo--- "debe obtenerse aplicando la misma fórmula (método residual) utilizada en el Proyecto de Reparcelación, con los mismos parámetros".

   Sin embargo, si bien se observa, ninguna crítica se efectúa en relación con la aceptación por la sentencia de instancia del mencionado método de valoración que, como acabamos de señalar, fue el adoptado en el Proyecto de Reparcelación impugnado. Es mas, como igualmente hemos puesto de manifiesto, ni la Sala de instancia ---ni este Tribunal--- ha contado con elemento probatorio alguno tendente a desvirtuar la corrección del sistema, que tan solo es discutido en algunos aspectos puntuales y concretos, como podremos señalar a continuación.

2. Sobre la conjunta valoración del edificio y el posterior prorrateo, lo único que se afirma por la recurrente es que el Ayuntamiento, en su Informe de 9 de abril de 2001, exigió tasar cada uno de los bienes privativos afectados.

   Sin embargo, con la valoración conjunta del edificio y el posterior prorrateo se responde a la señalada exigencia, ya que la actuación de los recurrentes se ha mantenido en el terreno de las alegaciones, pero sin acreditar, en modo alguno, que la concreta situación de sus inmuebles dentro del edificio era diferente ---en cuanto a situación--- del resto, siendo esta la tesis de la sentencia de instancia que parte de la acertada exigencia y acreditación para proceder a una valoración diferenciada. En concreto se señala, con precisión, como hemos expuesto, que "no se aporta ningún elemento probatorio que permita concluir que los bienes privativos de los recurrentes no se encontraran en las mismas condiciones de conservación que el resto del edificio valorado". Así lo ratifica el Acta notarial aportada por la promotora con el escrito de contestación a la demanda.

3. En relación con la toma en consideración que se pretende del valor de compra por la promotora del piso segundo izquierda del edificio, debemos señalar que lo que en realidad pretenden los recurrentes es sustituir la valoración alcanzada a través del utilizado método residual, por la valoración que se considera de mercado, con base en la expresada compraventa del piso segundo izquierda del edificio.

   La respuesta de la Sala de instancia a tal argumentación la hemos trascrito con anterioridad se fundamenta en un doble hecho diferencial: Que se trata de un contrato privado, y que en el mismo se tuvo en cuenta la renuncia del vendedor al derecho de realojo en una nueva VPO ---al que tenía derecho por ser ocupante de la vivienda---, circunstancia que, como sabemos, no concurría en los recurrentes.

   Salvo unas genéricas elucubraciones en torno al principio de justicia y equidistribución, los recurrentes no han efectuado argumentación alguna tendente a la crítica y descalificación del mencionado parámetro del método residual, esto es, de la valoración del elemento consistente en la ocupación del inmueble, frente a los que ---como los recurrentes--- no contaban con tal condición. Ello, si profundizamos en la cuestión, nos lleva a dos perspectivas diferentes: La primera consiste en determinar si la utilización en la valoración de tal parámetro (esto es, de la ocupación) implica una ruptura con el principio de igualdad, y la segunda, si el valor de la concreta compraventa puede ser considerado como el valor de mercado.

   La respuesta a ambas cuestiones ha de ser negativa.

   Los gastos de realojo implican la diferencia entre el valor de la vivienda antigua que se adquiere por la promotora y el valor de la vivienda nueva que la misma promotora debe de construir o comprar para sustituir a la otra, mas los gastos de traslado de una a otra; los ocupantes de las antiguas viviendas, precisamente por tal condición, al concluir la actuación urbanística se encontrarán viviendo ---por cuanto se daban las restantes exigencias para la consecución de una VPO--- en una vivienda nueva (cuyas limitaciones de disponibilidad son bien conocidas) pero sin haber aumentado por la operación su patrimonio, habiendo simplemente mejorado su situación social, que obviamente, no era igual que la de los recurrentes. No podemos, pues, comprobar que por tal actuación valorativa se haya vulnerado el principio de igualdad, o, dicho de otra forma, se hay infringido el invocado principio de equidistribución de beneficios y cargas.

   Y tampoco, por otra parte, el precio que consta en la Escritura Pública puede ser considerado como el valor de mercado, ni siquiera de forma indiciaria, pues, como se ha expresado con reiteración, en dicho precio se incluían los gastos de realojo, a los que el vendedor tenía derecho, lo cual no acontecía con los recurrentes, que no ocupaban las fincas de su propiedad.

4. Por último, debemos referirnos a la alegada vulneración del artículo 28.2 de la LRSV ---aunque tal cuestión no fue suscitada directamente en la instancia---, para lo que debemos partir recordando que en el 28.1, como regla general y en relación con el suelo urbano, se señala que el valor del mismo "se determinará, salvo lo dispuesto en el apartado 2 de este artículo, por aplicación al aprovechamiento resultante del correspondiente ámbito de gestión en que esté incluido, del valor básico de repercusión mas específico recogido en las ponencias de los valores catastrales para el terreno concreto a valorar".

   Pues bien, la excepción que en el precepto trascrito se contiene (contemplada en el artículo 28.2 siguiente) está prevista para cuando la actuación urbanística se lleve a cabo "en los ámbitos de gestión que tengan por objeto la reforma, renovación o mejora urbana" ---como pudiera ocurrir en el supuesto de autos---, estableciéndose que, a efectos valorativos, "el aprovechamiento de referencia de cada parcela... será el resultante del planeamiento o el resultante de la edificación existente, si fuera superior".

   Señalaba la recurrente que tal precepto obliga al Proyecto de Reparcelación a contemplar ambas valoraciones (parcela y edificación), lo que no ha acontecido en el Proyecto de Reparcelación aprobado por el Ayuntamiento de Bilbao.

   También esta alegación ha de ser rechazada, pues, si bien se observa, lo que en el supuesto de autos se valora en el ámbito del expresado Proyecto es ---con exclusividad--- el valor de la edificación que la promotora adquiere para, tras su derribo, posibilitar la actuación urbanística y así poder materializar el aprovechamiento que en el nuevo planeamiento se ha previsto. Al margen de que en ningún momento los recurrentes han tratado de acreditar, separadamente, el aprovechamiento correspondiente a la parte del suelo y el de la edificación ---ya que en todo momento se ha planteado una valoración indistinta---, distinguiendo entre los diferentes criterios del artículo 28 (suelo) y 31 (edificación), no es cierto, como mantienen los recurrentes que el citado precepto trate de garantizar el valor ya consolidado de las edificaciones preexistentes.

   No es ese el sentido de la norma, pues lo que en el mismo se contempla (como regla específica para el supuesto de actuación interior expresado) es que en aquellos supuestos en los que el aprovechamiento efectivo (esto es, metros cuadrados edificados por cada metro cuadrado de superficie) resulte superior al que el planeamiento ha previsto en dicha actuación interior, será, justamente, dicha cifra del aprovechamiento efectivo la que habrá de tomarse en consideración para proceder a la valoración del expresado suelo urbano, dejando al margen las edificaciones existentes, cuya valoración se lleva a cabo de conformidad con las reglas previstas en el artículo 31 de la misma LRSV.

   Tampoco sobre este particular la Sala de instancia ha contado con elementos probatorios dirigidos a tal fin, ya que los recurrentes desde la vía administrativa previa aportan otros criterios de valoración que los precios oficiales de las VPO, sin haber acreditado que los mismos no resultaran adeciados.

Al declararse no haber lugar al recurso de casación procede condenar a la parte recurrente en las costas del mismo (artículo 139.3 de la Ley 29/1998, de 13 de julio ), con la limitación en cuanto a la minuta de los Letrados, a la vista de las actuaciones procesales, de 2.500 euros, cada uno.

VISTOS los preceptos y jurisprudencia citados, así como los artículos de pertinente aplicación de la mencionada Ley Jurisdiccional 29/1998, de 13 de julio.

Por todo ello, en nombre de S. M. el Rey y en el ejercicio de la potestad que, emanada del pueblo español, nos concede la Constitución.