SAP Guipúzcoa 132/1998, 30 de Abril de 1998
| Ponente | MARIA DEL CORO CILLAN GARCIA DE ITURROSPE |
| Número de Recurso | 2239/1996 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 132/1998 |
| Fecha de Resolución | 30 de Abril de 1998 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Guipúzcoa, Sección 2ª |
SENTENCIA ..AREA:
Civil
..ORGA:
Audiencia Provincial de Donostia Sección 2ª ..IDEN:
..FDIC:
..PONE:
CORO CILLAN G. DE YTURROSPE
..INTE:
Alejandro (APELADO)
Estefanía (APELADO)
Teresa (APELANTE)
..MATE:
REC.COG. OTROS
JUICIO DE COGNICION..DESC:
Nº General Audiencia Civil
..SUMA:
AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIPUZKOA GIPUZKOAKO PROBINTZIA-AUZITEGIA
Sección 2
SAN MARTIN, 41 1ª planta
Tfno.: 46 29 44 / 46 24 41 Fax: 46 96 30
N.I.G. 20.05.2-95/007560
ROLLO APEL.CIVIL 2239/96
Autos de JUICIO COGNICION 618/95
Juzgado: Juz. 1ª Instancia nº1 (Donostia)
|
|
|
|
Recurrente: Teresa
Procurador/a: RODRIGUEZ LOBATO
Recurrido: Alejandro y Estefanía
Procurador/a: MARTINEZ DEL VALLE
SENTENCIA Nº
ILMOS. SRES.
Doña JUANA MARIA UNANUE ARRATIBEL
Don CORO CILLAN G. DE YTURROSPE Don ANTONIO MATIAS ORTIZ DE ZARATE
En DONOSTIA-SAN SEBASTIAN, a treinta de Abril de mil novecientos noventa y ocho. La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital,
constituída por los Sres. que al margen se expresan, ha
visto, en trámite de apelación, los presentes autos civiles
de juicio de cognición, seguidos con el número 618 del año
1.995, por el Juzgado de Primera Instancia nº Uno de SanSebastián, a instancia de Don Alejandro y de
Doña Estefanía (demandantes-apelados) representado por la Procuradora Sra. Martinez del Valle y defendido por el Letrado D. Carlos Lorenzo del Rio contra
Dña. Teresa (demandado-apelante) representada por el Procurador Sr. Rodriguez Lobato y defendido por el Letrado D. Jose Maria Redondo Huici; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el mencionado Juzgado de fecha 15 de abril de 1.996.
..ANTE:
Por el Juzgado de Primera Instancia núm. Unode San Sebastián, se dictó sentencia con fecha 15 de abril de1.996 , que contiene el siguente FALLO: "Que estimando como estimo la demanda interpuesta por Alejandro Y Estefanía contra Teresa debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes y cuyo objeto era la vivienda sita
en la Avda. DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 de Rentería
(Guipúzcoa), que deberá así ser desalojada por la demandada en el plazo legal bajo apercibimiento de lanzamiento en
caso contrario. Se condena a la demandada al pago de
las costas de esta instancia.
Notificada a las partes la resolución de
referencia, se interpuso recurso de apelación contra ella y elevados los autos a este Tribunal se señaló día para la
vista el 19 de junio de 1.997.
En la tramitación de este recurso se han observado los trámites y formalidades legales, excepto del plazo para dictar sentencia dado el abundante trabajo del
Ponente.
VISTO.- Siendo Ponente en esta instancia la Ilma. Sra.
Magistrada Doña CORO CILLAN G. DE YTURROSPE...FUND:
La presente apelación trae causa de una demanda de desahucio de resolución del contrato de
arrendamiento, que, les unia al demandante, Don Alejandro y Estefanía con la demandada, Doña Teresa , de la vivienda sita, en la
Avenida DIRECCION000 , nº NUM000 de Renteria (Guipuzcoa), fundando su pretensión en la carga undecima del art. 114 de la Ley deArrendamiento Urbanos de 1.964 (RCL,
1.964, 2885; R.C.L
1.965, 86 y NDL, 1844) en relación con la causa primera del
art. 62 del mismo cuerpo legal , alegando necesitar la
vivienda para si. Seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia estimatoria de la demanda, pronunciamiento que fue impugnado en su momento por la arrendataria demandada que ya hiciera al contestar a la demanda, que deberán desestimarse en favor de aquella resolución. Se ejercita en este procedimiento la acción resolutoria del contrato de arrendamiento de vivienda, sito en la Avenida
DIRECCION000 , número NUM000 de la villa de Renteria, propiedad de los demandantes-arrendadores, en virtud de escritura de compraventa de fecha 11 de agosto de 1.972. De la citada finca es arrendataria Doña Teresa , en virtud del contrato suscrito con los
arrendatarios, hoy demandantes, desde 1.972, por el que
abona en el momento presente, la cantidad de 33.600 pesetas anuales pagaderas por meses a razón de 2.800
pesetas , y, por lo tanto, en situación de prórroga legal
en la actualidad.
Se arguye, al efecto, la concurrencia de la causa núm.11 del art. 114 de la L.A.U (CRL 1.964, 2285; RCL, 1.965, 86y NDL 1.844 ), esto es, no cumplirse los requisitos o no reunirse las circunstancias exigidas en el capitulo VII
para la prórroga forzosa del contrato, o concurrir alguna de las causas de denegación señaladas en el párrafo 1º delreferido artículo, la necesidad de ocupación de la
vivienda por la parte arrendadora.
Estas normas serán de aplicación en virtud de lo prevenido en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de29/1944, de 24 de noviembre sobre Arrendamientos Urbanos(RCL, 1994, 3272) en atención a la fecha de
celebración del contrato, que expresamente afirma, los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados ante del
9 de mayo de 1.985 que subsisten en la fecha de la entrada
en vigor de la citada Ley, continuara rigiendose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , Decreto 4104/1964 de 24 de Diciembre , salvo las modificaciones contenidas en la propia Disposición
Transitoria.
Pues bien, la demandada y recurrente opuso el incumplimiento de los requisitos exigidos por el artículo 65de la L.A.U. de 1.964 , y como se irá exponiendo ha de
prosperar la tesis.
Muestra la parte demandada su conformidad con los hechos primero y segundo de la demanda y su disconformidad
con los restantes hechos, basándose: a) En que es cierto que
el 19 de julio de 1.994, Doña Teresa
recibio acta notarial para que desalojara la vivienda
arrendada, denegandole la prórroga legal de su contrato de
inquilinato por necesidad (Doc. núm. 2), a dicho documento se contestó notarialmente con fecha 8 de agosto de 1.994 mediante acta de notificación otorgada ante el notario, Don
Manuel Portela Viqueira con el núm. 2.323 de su protocolo
(Doc. núm. 1 de la contestación a la demanda). Se da la circunstancia de que en dicha contestación no se aceptaba el requerimiento de denegación de prórroga dado que dicho
requerimiento no se habia practicado, de acuerdo a la Ley,careciendo de válidez, además de no ser ciertas las causas de
necesidad. Ello motivado porque el requerimiento en cuestión no se efectuaba por el arrendador de la vivienda, sino por un letrado que manifestaba actuar como mandatario verbal, que es ratificado por los arrendadores un año más tarde. Se
inflingen, claramente, los arts. 65, en sus artículos número
1 y 3. Carece la demandada de certeza sobre el requerimiento practicado - se opone al mismo porque quien le requiere no acredita su representación y tal representación no es ratificada por el arrendador hasta
transcurrido los plazos del art. 65 al objeto de
indemnizaciones, por lo que queda en indefensión la
arrendataria por aplicación del art. 66 de la ley.
Se arguye ,al efecto,de lo anteriormente
mencionado en el fundamento anterior,la concurrencia de la
causa numero 11 del art.114 de laL.A.U.(R.C.L.,1964,2885;RCL,1965,86 y NDL,1844 ) esto es no cumplirse los requisitos o no reunirse las circunstancias exigidas en el Capitulo VII para la prorroga forzosa del contrato o concurrir alguna de las causas señaladas en el
art.62. En concreto, la prevista en el parrafo 1º del
referido articulo, la necesidad de ocupacion de la
vivienda por el arrendatario. Estas normas son de
aplicacion,en virtud de lo prevenido en la DisposicionTransitoria 2ª de la Ley 29/1994 de 24 de noviembresobre Arrendamientos Urbanos(RCL,1994,3272 ) en atención a la fecha de celebración del contrato. Es decir el ejercicio de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento por denegacion de prorroga debido a causa de necesidad ha de ir
precedido, necesariamente, de un requerimiento hecho por el arrendador al arrendatario en los terminos que regula el
art.65 de la L.A.U .
Pues bien,la demandada y recurrente opuso el incumplimiento de los requisitos exigidos por el art.65 de laL.A.U. de 1964 y como se va exponer, nopuede prosperar su
tesis.
El referido precepto, que indica que la denegación de
prorroga, se practicará mediante requerimiento.Se trata de un presupuesto necesario para la viabilidad de la acción,siendo
preciso, que sea válida y eficaz. Asi es requisito
indispensable ,que se practique de modo fehaciente,por parte del arrendador al inquilino afectado,con el plazo de un año
de antelacion,y,especificando el nombre de la persona,que
necesita la vivienda y la causa,en que se funde .Respecto a
esta ultima se exige,que contenga de forma exacta y concreta las bases legales y fácticas en que la acción debe fundarse para que el inquilino tenga conocimiento de las razones ,que asisten al arrendador y pueden decidir o actuar en
consecuencia ( sentencia de la A.P. La Coruña(Seccion 1ª de 17de enero de 1995;Sentencia AP.de
Almeria ,de 11 de febrero de1994(RJ 1994,207) y Sentencia AP Madrid,Sección 12ª de 10 defebrero de 1992 entre otras).
Del contexto mismo del precepto del art.65 y de lajurisprudencia que lo interpreta resulta que la finalidad
del requerimiento es múltiple. Por una parte, pretende en determinados momentos cumplir una función de medio
de composicion que evite el proceso, al permitir, cuando
haya acuerdo, su ejecucion judicial directa sin utilizacion
de un proceso declarativo previo.Por otra y para los supuestos en que esto no pueda alcanzarse pretende clarificar las posturas que han de mantenerse por arrendador ya
arrendatario en el futuro proceso,obligandoles a comunicarse por anticipado sus argumentos jurídicos y fácticos, que
no pueden ser alterados, despues, a la vez que alerta al arrendatario del posible...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba