Resolución de 19 de mayo de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Torrelodones, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.
| Marginal | BOE-A-2017-6548 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por don F. J. M. L., en nombre y representación de don S. M. H., contra la nota de calificación del registrador de Propiedad de Torrelodones, don Enrique Amérigo Alonso, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario por razón de la falta de oferta vinculante en el préstamo hipotecario ya existente que es objeto de renovación en la escritura objeto de la calificación, renovación respecto de la que sí se aporta oferta vinculante.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el día 21 de noviembre de 2016 por el notario de Madrid, don Ignacio Maldonado Ramos, con el número 3.686 de protocolo, los cónyuges don M. S. R. y doña E. F. P., en quienes concurre la condición de consumidores, constituyeron una hipoteca en garantía de un préstamo por un principal de 84.000 euros sobre un piso que constituye su residencia familiar habitual, la finca registral número 4.322 del Registro de la Propiedad de Torrelodones, a favor del prestamista don S. M. H. Se da la circunstancia que esta escritura sustituye las cláusulas de un préstamo hipotecario anterior constituido en escritura autorizada en Madrid, el día 28 de julio de 2016, ante el notario de Madrid, don José Carlos Sánchez González, con el número 950 de protocolo.
II
Dicha escritura fue presentada telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Torrelodones y objeto de la siguiente nota de calificación: «N.º Entrada: 2246 N.º Protocolo: 3686/2016 Nota de calificación de la escritura otorgada en Madrid, el día Veintiuno de Noviembre dos mil dieciséis, ante el Notario don Ignacio Maldonado Ramos, bajo el número 3.686 de protocolo, presentada en este Registro Telemáticamente a las 13:22 horas del día Veintiuno de Noviembre de dos mil dieciséis, causando el asiento 544 del Tomo 184 del Diario, habiendo sido aportada copia física acreditando el pago de los impuestos el 16 de diciembre de dos mil dieciséis. Enrique Amérigo Alonso, Registrador de la Propiedad de Torrelodones, deniega la inscripción de la escritura objeto de calificación, por los siguientes hechos y fundamentos de derecho, al tener el primero de los defectos que se señalan el carácter de insubsanable, y el segundo de subsanable, I Hechos: En virtud de escritura autorizada en Madrid, el 28 de julio de 2016, ante el notario don José Carlos Sánchez González, con el número 950 de su protocolo, don S. M. H. concedió a los cónyuges don M. S. R. y doña E. F. P. un préstamo hipotecario, que fue objeto de calificación negativa, por entre otros, el siguiente hechos y fundamento de derecho: «El préstamo hipotecario objeto de calificación es concedido a unas personas físicas sobra su vivienda habitual por don S. M. H., con DNI (…), casado en gananciales con doña A. M. R. S. G. No consta que la finalidad del préstamo sea la financiación de la actividad empresarial o profesional del deudor, por lo que debe presumirse la condición de consumidor del prestatario. Se expresa en la estipulación decimoséptima que el prestamista no constituye empresa que realice con carácter profesional la actividad de concesión de préstamos ni de servicios de intermediación. No obstante, consultado al Servicio de Sistemas de Información del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, resulta Que don S. M. H. y doña A. M. R. S. G. son titulares de diversos derechos de hipoteca. Se acompaña al efecto copia de la citada consulta. No consta que el prestamista haya cumplido los requisitos de la inscripción en el registro público previsto en su artículo 3 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, ni la suscripción del seguro de responsabilidad civil o la constitución del aval bancario impuestos por el artículo 7 de la citada Ley. Tampoco se ha acreditado el cumplimiento de los requisitos de información precontractual y transparencia exigidos por los artículos 14 a 16 y 18.2 de dicha Ley Fundamentos de Derecho: El artículo 1, número 1, letra a), de la Ley 2/2009 dispone como ámbito objetivo de aplicación de la misma ‘la concesión de préstamos o créditos hipotecarios bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación’ que realicen de manera profesional personas físicas o jurídicas en favor de otras personas físicas o jurídicas que tengan la condición de consumidores por actuar en un ámbito ajeno a su actividad empresarial o profesional. Se exige en tales supuestos, conforme al artículo 18 de la Ley, el cumplimiento de una serie de deberes, tales como la inscripción en el registro público previsto en su artículo 3 del prestamista, o la suscripción del seguro de responsabilidad civil o la constitución del aval bancario impuestos por el artículo 7 de la citada Ley, así como el cumplimiento de unos requisitos de información precontractual y transparencia cuyo cumplimiento no ha sido acreditado (…) En consecuencia, en el caso de la escritura objeto de calificación, resulta clara la inclusión del prestamista en el ámbito de aplicación de la Ley 2/2009 por los datos obtenidos por la consulta al Sistema de Interconexión de Registros, siendo necesario acreditar el cumplimiento de los requisitos establecidos en la citada Ley. Se advierte además al respecto que de acuerdo con la resolución de 28 de julio de 2015, el cumplimiento de los deberes relativos a la inscripción en el registro público previsto en su artículo 3 del prestamista, o la suscripción del seguro de responsabilidad civil o la constitución del aval bancario impuestos por el artículo 7 de la citada Ley, tienen el carácter de subsanable, mientras que el incumplimiento de unos requisitos de información precontractual y transparencia constituye un defecto insubsanable, salvo que habiéndose realmente cumplido, se tratare de una omisión formal en la redacción o confección de la escritura de préstamo hipotecario.» Se procede en la escritura objeto de calificación a dejar sin efecto esta escritura, sustituyendo sus cláusulas por las contenidas en la escritura calificada. No obstante, no nos encontramos ante un nuevo préstamo, pues expresamente se dice que las cantidades prestadas fueron abonadas mediante las transferencias bancarias que se efectuaron en la escritura de préstamo autorizada en Madrid, el 28 de julio de 2016, ante el notario don José Carlos Sánchez González, con el número 950 de su protocolo. Se acompaña una oferta vinculante de fecha 11 de noviembre de 2016. Se señala expresamente en la escritura objeto de calificación que el préstamo está afectado por la citada Ley 2/2009. No es además obstáculo alguno a lo anterior el hecho de que el préstamo fuese destinado a la obtención de liquidez, pues ello no significa en modo alguno que el prestatario destine la cantidad obtenida al ámbito de su actividad empresarial o profesional. II Hechos: El interés ordinario pactado es del diez por ciento, fijo durante toda la vida del préstamo. De acuerdo con la oferta vinculante el interés de demora es fijo del doce por ciento. No obstante, según la escritura, el interés de demora es variable, al corresponderse con tres veces el interés legal del dinero, que según se dice, se corresponde con el 12%. No obstante, en el año dos mil dieciséis, el interés legal del dinero es el 3%. (Disposición adicional trigésima cuarta, Ley 48/2015, de 29 de octubre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2016) I Fundamentos de Derecho: De acuerdo con lo expresado en la calificación efectuada a la escritura autorizada en Madrid, el 28 de julio de 2016, ante el notario don José Carlos Sánchez González, con el número 950 de su protocolo, no puede considerarse subsanado el defecto relativo al incumplimiento de los deberes de información y transparencia por el simple hecho de otorgar una nueva escritura de préstamo hipotecario, pues el préstamo objeto de garantía real fue concedido en julio de 2016, con anterioridad, por tanto, a la entrega de la oferta vinculante. Como ha señalado la Dirección General de los Registros y del Notariado en la resolución citada, el incumplimiento de los requisitos de información precontractual y transparencia constituye un defecto insubsanable, salvo que habiéndose realmente cumplido, se tratare de una omisión formal en la redacción o confección de la escritura de préstamo hipotecario. En el supuesto objeto de calificación queda constancia de que no nos encontramos ante una omisión formal en la redacción o confección de la escritura de préstamo hipotecario, pues la fecha de la oferta es muy posterior a la entrega del préstamo. II Fundamentos de Derecho: Los intereses pactados no pueden considerarse ajustados a derecho por dos motivos: –No concuerda el interés de demora pactado en la escritura con el que consta en la oferta vinculante, siendo en consecuencia contrario a los principios de información y transparencia expresados en el fundamento de derecho anterior.– Al ser el interés de demora del 9%, (y no como erróneamente se dice del 12%), resulta que el interés ordinario pactado es superior al de demora, circunstancia incongruente en nuestro derecho. Señala en este sentido la Dirección General de los Registros y del Notariado, en resolución de 10 de febrero de 2016 que: “Es evidente que todo interés moratorio, por su propia condición de cláusula indemnizatoria o disuasoria tiene que ser superior al interés ordinario que tiene una función meramente remuneratoria, y ambos tipos de interés deben guardar en todo caso una cierta proporción, pronunciándose siempre la Ley en el sentido de que los intereses de demora debe calcularse partiendo de los intereses ordinarios previamente pactados o de su asimilado el interés legal del dinero. Así, entre las distintas determinaciones legales acerca de los intereses moratorios caben citar la limitación del artículo 4 del Real Decreto–ley...
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