Resolución de 29 de noviembre de 1978
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 29 de Noviembre de 1978 |
| Publicado en | BOE, 19 de Enero de 1979 |
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por don Federico Hernández Luna, Director Gerente de la ''Sociedad Anónima Francisco Gea Perona" en representación de la misma, contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.° 1 de Murcia a inscribir una escritura de reversión por compraventa, pendiente en este Centro en virtud de apelación del recurrente.
Resultando que el Ayuntamiento de Murcia aprobó un proyecto de urbanización para cuya ejecución se procedió a la expropiación de una finca urbana propiedad del matrimonio don Francisco Gea Perona y doña Consuelo González Martínez situada en la calle de Martínez Tornell n.° 2, hoy n.° 3, con una superficie de 197 metros 35 decímetros cuadrados; que tras una serie de vicisitudes, que no interesan a efectos de este recurso, el Tribunal Supremo en Sentencia de 15 de junio de 1965 fijó el precio de adquisición del inmueble; que por escritura autorizada en Murcia el 31 de diciembre de 1966 por el Notario don José Julio Barrenechea Maraver, en cumplimiento de la anterior Sentencia el Ayuntamiento de la capital adquirió por compra y vía de expropiación la referida finca con destino a la ejecución del proyecto de urbanización, causando la inscripción en el Registro de la Propiedad a favor del Ayuntamiento adquirente sin que al parecer se hiciera constar la procedencia por vía de expropiación; que por escritura autorizada el 21 de julio de 1975 por el Notario de Murcia don Santiago Moran Martínez, el Ayuntamiento de dicha población declara que una vez realizadas las obras de urbanización mencionadas no se utilizó la superficie total de la finca descrita, habiendo quedado un sobrante, edificable por sí mismo de 157 metros y 21 decímetros cuadrados; que la "Sociedad Francisco Gea Perona, S. Al como causahabiente de los expropiados don Francisco Gea Perona y doña Consuelo González Martínez, solicitó la reversión de la parte sobrante del inmueble; que el Ayuntamiento, en sesión plenaria acordó acceder a la reversión solicitada, por lo que vende y transmite, por vía de reversión a la Compañía Mercantil "Francisco Gea Perona, S. A.", que acepta y adquiere, como causahabiente de don Francisco Gea Perona y doña Consuelo González Martínez, la finca referida por el precio de 5.895.375 pesetas, cantidad ya integrada por la Sociedad adquiriente en las Arcas municipales por lo que se formaliza a su favor eficaz carta de pago;
Resultando que presentada en el Registro primera copia de la anterior escritura fue calificada con nota del tenor literal siguiente: "Suspendida la inscripción del presente documento, porque a los efectos de la reversión del artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954, no
consta acreditado que el adquirente «Francisco Gea Perona, S. A.», sea causahabiente de don Francisco Gea Perona anterior titular de la finca mayor de la que procede la que ahora se transmite, ni de la esposa de dicho señor, doña Consuelo González Martínez; así como tampoco consta del Registro que la expresada finca matriz, mediante la inscripción 1.a de la finca 1.680, folio 98 del Libro 25 de la Sección 2.a, por título de compra, hubiera sido objeto de expediente de expropiación concluido por la citada compraventa conforme al artículo 24 de la citada Ley de Expropiación. Los defectos son subsanables. No se solicita anotación preventiva ni procede ésta por no constar previamente inscrita Vsl segregación de la finca objeto de reversión";
Resultando que don Federico Hernández Luna en nombre de "Francisco Gea Perona, S. A." interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: que en cuanto al 2.° de los defectos contenidos en la nota ha de tenerse en cuenta que la inscripción 1.a de la finca n.° 1.680 a que se refiere, se hizo con vista a la escritura de compraventa autorizada el 31 de diciembre de 1966 por el Notario don Jorge Julio Barrenechea Maraver en cuyo segundo apartado consta que promovido por parte del Ayuntamiento expediente de expropiación de la casa descrita para la ejecución del proyecto de urbanización referido, acordó llevar a efecto el otorgamiento de la transmisión de propiedad de la finca mediante la venta en el precio señalado; que de los términos de esta escritura— a los cuales se hace referencia aunque sea en forma sumaria en la exposición de la escritura suspendida y en el texto de la certificación del acuerdo del Pleno municipal de 27 de mayo de 1975 que se transcribe en dicha escritura— se deduce sin lugar a duda que la primitiva finca fue adquirida por el Ayuntamiento de Murcia en virtud de expediente de expropiación forzosa; que si en la correspondiente inscripción registral no constan íntegramente todos los datos reflejados en la escritura, ello no puede ser obstáculo para que, después de requerirse la presentación de la misma quedase removido el supuesto obstáculo parala inscripción que se pretende; que en cuanto al primer defecto de la nota hay que aclarar que la solicitud de Reversión dirigida al Ayuntamiento fue suscrita conjuntamente por doña Consuelo González Martínez, viuda de don Francisco Gea Perona, por don Francisco Moldenhauer Gea en su nombre y representación de don Fernando, don Pedro, don Emilio, doña Ana y don Federico Moldenhauer Gea, y de doña Carmen Rubio Gea sobrinos carnales instituidos herederos de don Francisco Gea Perona, y por la Sociedad "Francisco Gea Perona, S. A.", ésta última como adquirente por aportación que el titular hiciera a la misma de las fincas colindantes con la porción revertida objeto de la adquisición constando la petición de los primeros de que el derecho de reversión se defiriera en favor de la citada Sociedad, circunstancias acreditadas suficientemente ante el Ayuntamiento; que el derecho de reversión ejercitado nace por virtud de una disposición administrativa entendiendo de él la Corporación o Entidad que hubiera hecho la adquisición al amparo de la Ley de Expropiación Forzosa, por lo que no cabe su desconocimiento o modificación por jurisdicción de distinto orden, y en este sentido se manifiestan las Sentencias de 29 de mayo de 1907, 17 de junio de 1930, 28 de mayo de 1931 y otras; que así pues el derecho de reversión es materia de la exclusiva competencia de la Administración, en este caso la Municipal, respecto de la cual carece de facultades revisoras la del orden inmobiliario, cuando no existe obstáculo del Registro para la reversión de la parcela sobrante si la titularidad de la Corporación consta en la inscripción de la finca haciendo posible su transmisión;
Resultando que el Registrador informó: que la función calificadora de los Registradores en materia de contratación administrativa incluye la comprobación de las facultades de un Ayuntamiento para otorgar un contrato determinado, debiendo también calificar la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas que se autoricen como consecuencia de los expedientes administrativos, para lo cual ha de examinar los trámites o incidencias esenciales de dichos expedientes (Resoluciones de 19 de marzo de 1929 y 4 de abril de 1957); que ni en la escritura calificada ni en la inscripción registral de la finca de que es resto el solar al que se refiere aquélla, aparece acreditada la afirmación contenida en la misma de que la Compañía Mercantil "Francisco Gea Perona, S. A.", sea causahabiente de don Francisco Gea Perona y doña Consuelo González Martínez, sin que pueda estimarse tampoco con valor probatorio el acuerdo de la Corporación municipal, certificado por el Secretario de la misma, al no apoyarse en los correspondientes documentos que así lo acrediten, utilizando'cualquiera de los medios admitidos en Derecho, intervivos ottmortis causa"que el artículo 67 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, de 9 de abril de 1976, establece que cuando proceda la reversión lo será de conformidad con lo preceptuado en la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954, conforme a cuyo artículo 54, los únicos que podrán recobrar lo que sea objeto de la reversión es el primitivo dueño o sus causahabientes y no habiéndose probado esta circunstancia debe considerarse procedente el primer extremo de lajiota; que en cuanto al 2.° punto de la calificación denegatoria ha de tenerse en cuenta que aunque en la escritura presentada y en la certificación del Secretario del Ayuntamiento referente al acuerdo de la Corporación se expresa que la finca se adquirió en virtud de expropiación forzosa, lo cierto es que ello no se encuentra corroborado en la correspondiente inscripción registral, en la que sólo consta que don Francisco Gea Perona, casado con doña Consuelo González Martínez, vende al Ayuntamiento una casa, pero sin expresar que tal venta lo fuera motivada por expropiación forzosa; que para que surja el derecho de reversión es necesario (artículo 67 de la Ley del Suelo ya citado) que los terrenos hayan sido expropiados por razones urbanísticas, estimando la doctrina en general, que el destino que dio lugar a la expropiación debe figurar en la historia del folio registral de la finca expropiada y que ese destino advierte de la existencia de un derecho de reversión latente que ha de reflejarse en las certificaciones que se expidan; que por ello no apareciendo en la inscripción registral reflejada tal circunstancia, es indudable que na procede la reversión; que la fotocopia de la escritura de adquisición de la finca por el Ayuntamiento, que ahora se une al escrito del recurso no fue presentada con la escritura calificada, por lo que el Registrador no pudo tenerla en cuenta en el momento de la calificación; que sería necesario que con tal escritura se solicitara en la forma determinada por la Ley, la rectificación previa de la inscripción;
Resultando que el Notario autorizante del documento calificado informó: que al extender la escritura de venta por vía de reversión, no tuvo a la vista antecedente alguno de la forma en que había sido inscrita en el Registro la escritura de compraventa a favor del Ayuntamiento, sino simplemente la nota, puesta al pie de la copia, de haber sido inscrita, sin reserva, limitación ni condición alguna que hiciera preveer la inexactitud de la inscripción, es decir, entendiendo que la causa de la transmisión, claramente expuesta, había sentado estado registral y que el problema se reduce a la inscripción defectuosa, por error material, de un título previo correcto, error fácilmente subsanable de conformidad con los artículos 219 y siguientes de la Ley Hipotecaria;
Resultando que el Presidente de la Audiencia confirmó la nota del Registrador por razones análogas a las expuestas por este funcionario.
Vistos los artículos 18,40 c), 211 y siguientes de la Ley Hipotecaria, 32,98,99 y 117 del Reglamento para su ejecución, la Ley de Expropiación Forzosa de 1954 y la Ley del Suelo de 1976, y las Resoluciones de este Centro de 7 de septiembre de 1928 y 24 de junio de 1944.
Considerando que al igual que ha hecho el recurrente se comienza el examen de este recurso por el defecto 2.° de la nota, que hace referencia al obstáculo que surge de los libros del Registro, al no constar en el asiento correspondiente la adquisición del inmueble por parte del Ayuntamiento —titular registral— como consecuencia de un expediente de expropiación forzosa, pese a que en la escritura de compraventa que sirvió de base a la extensión del mencionado asiento se contenían los antecedentes necesarios sobre la materia, por lo que se ha producido a través de esta omisión, una discordancia entre la realidad extrarregistral y lo publicado por el Registro.
Considerando que dado que el debate ha de centrarse sobre los elementos tenidos en cuenta en el momento de extenderse la nota de calificación, sin que puedan admitirse, según el artículo 117 dej Reglamento Hipotecario, los documentos que no hayan sido presentados en tiempo y forma, no hay más remedio que confirmar en este sentido el defecto 2.°, sin perjuicio de que el patente error padecido pueda ser rectificado, con arreglo a los procedimientos vigentes, una vez presentado en el Registro el título que dio origen en su día al asiento registral inexacto.
Considerando que el primer defecto plantea la cuestión de si tiene o no el Registrador facultades para poder discutir la procedencia y titularidad del derecho de reversión, una vez que este derecho ha sido reconocido por el Ayuntamiento a favor de la Sociedad que ha interpuesto el recurso.
Considerando que es doctrina reiterada de este Centro que las decisiones de las Autoridades administrativas dictadas en asuntos de su competencia y en forma legal tienen la misma fuerza que la de los Tribunales de Justicia, y por ello les son aplicables las mismas reglas en materia de calificación registral, si bien dentro de los límites de su función, gozan los Registradores de una mayor libertad, por lo que en principio habrán de ser tenidas en cuenta las facultades establecidas en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento, y sin olvidar que en el presente caso el documento administrativo es un antecedente y complemento del documento notarial sujeto a calificación.
Considerando que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 67 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976, el derecho de reversión cuando proceda habrá de acomodarse a lo preceptuado en la Ley de Expropiación Forzosa, que en su artículo 54 indica que tal derecho corresponde al primitivo dueño o a sus causahabientes, por lo que la justificación de esta circunstancia tan esencial hay que entenderla comprendida dentro de las facultades conferidas al Registrador en el mencionado artículo 18 de la Ley al tratarse de un acto de disposición de un derecho, y que a mayor abundamiento confirma este aserto el artículo 32 del Reglamento Hipotecario, al exigirlo igualmente, si bien referido al propio expediente de expropiación.
Considerando que de los documentos presentados a calificación no resulta que la finca expropiada y no utilizada haya sido aportada a la Sociedad recurrente, así como tampoco que el propio derecho de reversión le hubiera sido transmitido a dicha Sociedad por sus actuales titulares, ya que nada de ello aparece en la escritura calificada, ni por otra parte, puede entenderse suficientemente probado para que haya tenido lugar, la mera referencia que sin más datos, se contiene en la certificación municipal.
Esta Dirección General ha acordado que procede confirmar el Auto apelado.
Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V. E. para su conocimiento y efectos.—Dios guarde a V. E. muchos años.—Madrid, 29 de noviembre de 1978.—El Director General, José Luis Martínez Gil—Excmo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Albacete, — («B. O. del E.» de 16 de enero de 1979.)
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El derecho de reversión expropiatoria y su inscripción en el Registro de la Propiedad
...de reversión perjudica siempre al tercero protegido, la sentencia de 6 de abril de 1992 y la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 29 de noviembre de 1978, niegan la reversión de la finca expropiada por aparecer transmitida a tercero con título inscrito en ......