Propuesta de introducción de nuevos tipos de arrendamientos de vivienda en el Código Civil
| Autor | Isabel Luisa Martens Jiménez |
| Cargo | Investigadora Predoctoral y miembro de la REDVIFAM/Universidad de Málaga (España) |
| Páginas | 49-101 |
Revista de Estudios Jurídicos y Criminológicos
ISSN-e: 2345-3456
N.º 4, julio-diciembre, 2021, pp. 49-101
Propuesta de introducción de nuevos tipos de arrendamientos de
vivienda en el Código Civil*
Proposal for the introduction of new types of housing leases in the Civil Code
ISABEL L. MARTENS JIMÉNEZ
Investigadora Predoctoral y miembro de la REDVIFAM**
Universidad de Málaga (España)
martens@uma.es
https://orcid.org/0000-0003-2896-6416
Resumen: En este artículo se acomete el estudio y la revisión crítica de los distintos tipos de
arrendamientos que recaen sobre una vivienda existentes en nuestro ordenamiento jurídico y su
adecuación a la realidad social imperante en la actualidad. Asimismo, se analiza la adecuación y
suficiencia de la regulación prevista por el legislador español para atender a las nuevas
modalidades de arrendamiento que han surgido en la práctica o que han tenido un mayor auge en
la actualidad. Sobre la base del Derecho arrendaticio alemán, como modelo de un sistema
arrendaticio jurídicamente seguro y atractivo para los ciudadanos, se ofrecen propuestas
legislativas que suponen una importante modificación de nuestro sistema arrendaticio.
Recepción: 06/05/2021
Aceptación: 09/11/2021
Cómo citar este trabajo: MARTENS JIMÉNEZ, Isabel L., “Propuesta de introducción de nuevos tipos
de arrendamientos de vivienda en el Código Civil”, Revista de Estudios Jurídicos y C riminológicos, n.º
4, Universidad de Cádiz, 2021, pp. 49-101, DOI: https://doi.org/10.25267/REJUCRIM.2021.i.4.04
* Este trabajo se ha realizado en el mbito del Proyecto de investigación “Los alojamientos turísticos
contratados entre particulares en plataformas colaborativas”, dentro del programa FEDER Andalucía 2014-
2020, dirigido por M oreno-Torres Herrera y Gálvez Criado (UMA-18-FEDERJA-132). En cuanto a la
investigación del arrendamiento alemán, es fruto de la estancia de investigación realizada durante los meses
de febrero a abril de 2020 en la Universidad de Colonia, gracias a la financiación concedida en el seno del
Plan Propio de la Universidad de Málaga.
** Red de investigación temtica “Vivienda y familia en el siglo XXI”, coordinada por C ervilla Garzón y
financiada por el Programa estatal de generación de conocimiento y fortalecimiento científico y tecnológico
del sistema I+D+i, acciones de dina mización de “ Redes de investigación”, convocatoria de 2018 (Ref:
RED2018-102339-T).
Propuesta de introducción de nuevos tipos de arrendamientos de vivienda en el Código Civil
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Palabras claves: arrendamiento, vivienda habitual, vivienda turística, arrendamiento turístico,
arrendamiento de temporada, arrendamiento compartido, arrendamiento por habitaciones,
arrendamiento colaborativo.
Abstract: This article undertakes the study and critical review of the different types of leases of
housing existing in our legal system and their adequacy to the prevailing social reality at present.
It also analyses the adequacy and sufficiency of the regulation envisaged by the Spanish legislator
to address the new types of leases that have arisen in practice or which have reached a greater
number at present. On the basis of German tenancy law, as a model of a legally secure and
attractive tenancy system for citizens, legislative proposals are offered which represent an
important modification of our tenancy system.
Keywords: lease, habitual residence, tourist accommodation, tourist rental, seasonal lease,
shared rental, room rental, co-housing, co-living.
Sumario: 1. INTRODUCCIÓN. 2. LOS DISTINTOS TIPOS DE ARRENDAMIENTOS DE
VIVIENDA EN EL ORDENAMIENTO JURÍDICO ESPAÑOL. REFLEXIONES SOBRE SU
ADECUACIÓN A LA REALIDAD ACTUAL. 2.1. Arrendamientos de vivienda en la legislación
española. 2.1.A. Arrendamiento de vivienda habitual o de necesidad permanente de vivienda.
2.1.B. Arrendamiento de vivienda no habitual o de necesidad transitoria de vivienda. 2.1.C.
Arrendamiento de vivienda turística. 2.2. La inadecuación de los tipos de arrendamientos de
vivienda a la realidad actual y la inadecuación de su regulación. 2.2.A. Un solo arrendamiento de
vivienda habitual, un solo arrendatario y un solo modelo de convivencia. 2.2.B. El arrendamiento
de la vivienda habitual por varios arrendatarios. 2.2.C. El arrendamiento de habitaciones con
derecho a usar zonas comunes. 2.2.D. Cooperativas de vivienda en régimen de cesión de uso.
2.2.E. El arrendamiento de vivienda no habitual. El denominado “arrendamiento de temporada”.
2.2.F. El arrendamiento de vivienda turística. 3. LOS TIPOS DE ARRENDAMIENTOS DE
VIVIENDA EN EL DERECHO ALEMÁN. 3.1. El arrendamiento de vivienda que sea el centro
de la vida del individuo: principales medidas proteccionistas. 3.1.A. Las causas de extinción del
contrato y el derecho de oposición del arrendatario. 3.1.B. La limitación a la elevación de la renta
vigente el arrendamiento y el límite a la libre determinación inicial de la renta. 3.2. Otros tipos de
arrendamientos que recaen sobre la vivienda: el § 549 BGB. 3.2.A. Arrendamiento temporal de
vivienda. 3.2.B. Arrendamiento de vivienda amueblada y compartida con el arrendador. 3.2.C.
Vivienda arrendada por una persona jurídica de Derecho público o privado que subarriende a una
persona con urgente necesidad de acceder a una vivienda. 3.2.D. Arrendamiento de habitaciones
en una residencia de estudiantes o jóvenes. 3.2.E. El arrendamiento de viviendas a los empleados
del arrendador. 3.3. Conclusión sobre el Derecho alemán. 4. PROPUESTA DE
INTRODUCCIÓN DE NUEVOS TIPOS DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA EN EL
CÓDIGO CIVIL Y LÍNEAS GENERALES DE SU REGULACIÓN. 5. CONCLUSIONES. 6.
BIBLIOGRAFÍA.
1. INTRODUCCIÓN
Todo parece indicar que, pese a los intentos del legislador español –de los que son buena
muestra las reformas de 2013, 2018 y 2019
1
mediante las que se modificó la Ley 29/1994,
1
Las reformas a las que se hace referencia son las siguientes: Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de
flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas; R D-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de
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de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU)-, en España el
arrendamiento sigue sin ser una fórmula adecuada para satisfacer de modo permanente la
necesidad de vivienda habitual, en particular de las familias, las cuales optan por el
arrendamiento, bien de manera temporal, bien por la imposibilidad para acceder a la
vivienda en propiedad.
Tal y como se ha puesto de relieve en distintos estudios y análisis, la situación no es la
misma en todos los países de nuestro entorno. En particular, en Alemania el
arrendamiento de viviendas no es, como en España, la opción a la que se acogen las
familias solo durante cierto tiempo, generalmente hasta que se obtiene la financiación
necesaria para la compra, sino que se presenta como una alternativa real a la adquisición
en propiedad, de manera que no es excepcional, en el citado país, que las familias no sean
nunca propietarias de la vivienda en la que habitan, incluso durante toda su vida, sino que
sean, simplemente, arrendatarios de la misma.
Dada la deriva del mercado de vivienda en España, y las dificultades para acceder a la
vivienda en propiedad por parte de muchas familias, resulta sumamente oportuno que
desde las distintas disciplinas implicadas en el tema, que son muchas, se acometan
estudios dirigidos a determinar las razones por las cuales el arrendamiento no es
actualmente una alternativa idónea para satisfacer la necesidad de vivienda.
Este conocimiento resulta imprescindible para que el legislador pueda dar los pasos
adecuados en lo referente a incrementar y mejorar las opciones de acceso a la vivienda.
Y si de lo que se trata, entre otras cosas, es de conseguir que el arrendamiento sea en
España una fórmula adecuada para el disfrute de la vivienda, tiene mucho sentido conocer
las soluciones legislativas de aquellos ordenamientos jurídicos en los que esto ya ocurre.
De ahí la investigación que se acomete en estas páginas, cuyo objetivo no es otro que
establecer, desde el conocimiento del Derecho alemán, propuestas de mejora y
adecuación del Derecho arrendaticio español a la realidad socioeconómica actual. Es este
el objetivo último del trabajo y no la mera comparación entre dos ordenamientos
jurídicos. Pero el primer paso debe ser establecer las diferencias más destacadas entre el
Derecho alemán y el español, no sin advertir que no se persigue, por supuesto, una
exposición exhaustiva y detallada de las normas de uno y otro, no solo porque son prolijas
sino, sobre todo, porque nos desviarían del objetivo anunciado.
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (derogado por Acuerdo de 22 de enero de 2019); RD-
ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (convalidado por Acuerdo
de 9 de abril de 2019).
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