SAP Baleares 365/2006, 24 de Julio de 2006
| Ponente | SANTIAGO OLIVER BARCELO |
| ECLI | ES:APIB:2006:1646 |
| Número de Recurso | 323/2006 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 365/2006 |
| Fecha de Resolución | 24 de Julio de 2006 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Baleares, Sección 5ª |
SENTENCIA Nº 365
Ilmo. Sr. Presidente:
D. MIGUEL CABRER BARBOSA
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. MATEO RAMÓN HOMAR
D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ
En PALMA DE MALLORCA, a veinticuatro de Julio de dos mil seis.
VISTOS por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, de Juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 4 de Palma, bajo el Número 1131/04, Rollo de Sala Número 323/06, entre partes, de una como demandada apelada DIRECCION000 y D. Everardo , representado por el/la Procuradora Sra. Matilde Teresa Segura Seguí y defendido por la Letrada Sra. Nieves Alfaro Romero; y de otra como demandante apelada D. Hugo , representado por el Procurador Sr. Jesús Molina Romero y defendido por el Letrado Sr. Francisco Moreno Amengual.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ
Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado-Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 4 de Palma en fecha 14 de febrero de 2006, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que, estimando íntegramente la demanda, debo declarar y declaro la nulidad de los acuerdos adoptados por la DIRECCION000 en sus juntas celebradas el 2 y el 9 de marzo de 2004. Se imponen a las demandadas las costas del juicio".
Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 18 de julio del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Formulada demanda en ejercicio de acción de nulidad de los acuerdos comunitarios adoptados los días 2 y 9-marzo-2004, por parte de D. Hugo como titular de los locales nº NUM000 y NUM001 y NUM002 de la planta baja, contra la " DIRECCION000 , lugar de Son Ferrer, término de Calviá, fue contestada por D. Everardo , en calidad de propietario del local nº 2 e interviniente por adhesión, y declarada la Comunidad de Propietarios en situación de rebeldía procesal, y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, aquélla fue estimada en la instancia por Sentencia de fecha 14-febrero-2006, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que, estimando íntegramente la demanda, debo declarar y declaro la nulidad de los acuerdos adoptados por la DIRECCION000 en sus juntas celebradas el 2 y el 9 de marzo de 2004. Se imponen a las demandadas las costas del juicio"; contra cuya resolución se alza la representación procesal del Sr. Everardo , alegando la bondad y recepción efectiva de las convocatorias a Juntas en las que el actor participó, por lo cual no procede declarar la anulabilidad de los acuerdos adoptados, e interesa la revocación de la sentencia recurrida por desestimación de la demanda.
La parte demandante se opone al recurso formalizado de adverso, invocando la irregularidad de las citaciones a sendas Juntas de Propietarios y de las actas, y la inexistencia de conocimiento sobre el orden del día de las mismas aunque asistiera, e interesa la confirmación de la resolución recurrida.
Conviene precisar, con carácter previo a la resolución del litigio, que el art. 5 de la LPH indica quién debe otorgar el titulo constitutivo y dos son las situaciones: a) el propietario único del edificio; y
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los varios propietarios múltiples, bien sea la comunidad e promotores o bien con intervención de los adquirentes de pisos o locales, y basta la simple mayoría de los condueños sea suficiente para otorgar el título constitutivo de la propiedad horizontal (art. 398 del Código Civil ). Así parece manifestarse también el legislador, cuando dice que las cuotas de participación serán determinadas por acuerdo de "todos" los propietarios existentes, y al exigir la unanimidad para las modificaciones sustanciales del título constitutivo. Por ello, será necesaria la unanimidad de los condueños para el otorgamiento voluntario del título constitutivo; pero teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 401.2 del Código Civil , resulta que incluso una simple minoría puede solicitar y obtener la división horizontal de un inmueble por vía judicial, aplicando el principio de nuestro derecho civil de que nadie puede ser obligado a permanecer en la división (art. 400 del Código Civil ), a lo que hay que añadir que la división de cosa común (que puede solicitar un solo comunero) deberá llevarse a cabo a través de una división horizontal, cuando el inmueble reúna las características que así lo aconsejen o lo permitan. Como se ve, pues, la unanimidad de los condueños, puede y debe matizarse; y que la Ley parte del principio de que la convocatoria es facultad del presidente. Pero subsidiariamente (en su defecto), pueden convocar los propietarios, siempre que éstos sumen la proporción personal y de cuotas del 25 por 100 que se establece en el apartado 1 de este artículo 16 . El carácter subsidiario de la convocatoria efectuada por los propietarios ha venido siendo reiteradamente remarcado por la jurisprudencia (Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 1990, 5 de febrero de 1992 y 13 de diciembre de 1993 ) que recuerda que sólo pueden convocar la Junta los propietarios ante la pasividad del presidente, una vez requerido éste para que procediese el mismo a efectuar la convocatoria.
También puede convocar el vicepresidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad del presidente (art. 13.4 , párrafo segundo). A diferencia de lo que ocurre en el ámbito de las sociedades, no está prevista la convocatoria judicial de la Junta de propietarios; y el precepto se refiere, para el caso que nos ocupa, asimismo al acuerdo de todos los propietarios existentes.
Por otra parte, las situaciones de prehorizontalidad:
A) están caracterizadas como su misma denominación indica, por ser anteriores o preceder a la plena constitución del régimen de P.H.
Dadas las muy diversa manifestaciones que dentro de este tipo de situaciones pueden distinguirse, pues si tomamos como punta de partida que la P.H. requiere para su constitución un elemento fáctico y otro jurídico, evidente resulta que la falta de uno u otro conducirá a la situación de prehorizontalidad.
Uno y otro supuesto no son nada infrecuentes en la actualidad, ya que la realidad nos muestra tanto la existencia de inmuebles que divididos por pisos carecen de título constitución, como (y esto con más frecuencia) la de entidades promotoras que también suelen serlo de construcción y venta, que adquieren solares para edificar en ellos bien inmuebles bien urbanizaciones, cuyos pisos, locales, parcelas de terreno,bungalows, etc., comienzan a anunciar con una muy cuidadosa a la vez que atractiva publicidad su venta en unas verdaderamente tentadoras condiciones, tanto de facilidades de pago como de situación de lo que se ofrece, no siendo desgraciadamente escasos los casos de fraude, dado que adquirido el solar por la entidad promotora-constructora-vendedora y acaso proyectado el inmueble, no siempre se inicia la construcción, disfrazando en ocasiones tal negocio jurídico que se de auténtica compraventa con las calificaciones de simple "opción de compra", "precontrato", etc.
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Que no exista siquiera inscripción registral del solar a favor del vendedor, mas sí de la persona o entidad de quien éste lo hubiere adquirido, lo que se traduce en múltiples problemas para los incautos adquirentes que no cuentan en tales casos con protección registral alguna.
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Que no exista la escritura de obra nueva y constitución del régimen de P.H., lo que convierte la cuestión en una auténtica situación fáctica al faltar el elemento formal necesario para que dicho régimen de propiedad pueda surgir en su plenitud al mundo de las relaciones jurídicas.
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Que exista dicha escritura de obra nueva y constitución de dicho régimen de propiedad, supuesto en el cual pueden a su vez subdistinguirse entre otras estas dos posibilidades: que referida escritura haya sido inscrita en el Registro de la Propiedad, o que no lo hubiere sido.
En el primero de estos casos nos encontramos precisamente con el que pudiera considerarse como supuesto tipo de la P.H. de hecho, al cual son de aplicar por analogía las normas contenidas en la ley de 21 de julio de 1960; en el segundo, la situación es más complicada.
Pues bien, en relación con dichas situaciones hemos de indicar que, aun cuando quienes rechazan que el "título constitutivo" sea elemento esencial para el nacimiento del régimen de P.H. en su plenitud, las mismas son de auténtica P.H.; para la generalidad de la doctrina no son otra cosa que PP.HH. de hecho, por cuanto si les aplicamos la técnica que autoriza el principio del título y el modo que podemos ver en el art. 609 C.c ., para la adquisición del dominio, tales situaciones nos ofrecen exclusivamente el modus, ya que en ellas falta el titulus nascendi (más bien que adquirendi); y se dan multiplicidad de propiedades horizontales atípicas entre las que se comprende aquélla en las que no existe título constitutivo, la Comunidad existe de hecho y se convoca la Junta a efectos constituyentes y nombramiento de cargos.
La ley se aplica a tres instituciones: a las propiedades horizontales propiamente dichas, a las propiedades horizontales de hecho (con las limitaciones que establece el párrafo segundo) y a las urbanizaciones privadas en los términos del artículo 24.
La doctrina venía demandando una regulación de las situaciones jurídicas previas a la propiedad horizontal, entre ellas las propiedades horizontales de hecho. La doctrina legal tenía plenamente reconocida la existencia de las propiedades horizontales de hecho, que eran aquellas en las que, a pesar de no existir título constitutivo, las relaciones...
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