Resolución de 22 de julio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Valencia don Manuel-Ángel Rueda Pérez, contra la negativa del registrador de la propiedad de dicha capital nº 9, a inscribir determinadas disposiciones de los estatutos del régimen de propiedad horizontal de un edificio.
| Marginal | BOE-A-2009-14865 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por el Notario de Valencia Don Manuel-Ángel Rueda Pérez contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha capital (Registro número 9), don Adrián Jareño González inscribir determinadas disposiciones de los estatutos del régimen de propiedad horizontal de un edificio.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada el 11 de diciembre de 2007 por el Notario de Valencia Don Manuel-Ángel Rueda Pérez, la entidad mercantil «Expocasa, S.A.» formalizó determinados actos en relación con una edificación previamente declarada en construcción, entre ellos la nueva descripción del departamento ciento quince (local destinado a plazas de garaje y a cuartos trasteros), la inclusión de la regla decimotercera en los estatutos de la propiedad horizontal y la declaración de terminación de la obra. Ese departamento destinado a garaje y trasteros se describe en su conjunto como elemento privativo de la propiedad horizontal y se le asigna una cuota de participación del 30,12 por ciento (En dicha descripción se relacionan los elementos que tienen la consideración de elemento común particular de uso exclusivo de los propietarios de dicho local y los elementos que tienen la condición de elementos comunes generales del bloque de edificación. Asimismo, se detallan el número de plazas de garaje -285- y el de cuartos trasteros -54-, con referencia a su ubicación por plantas, entre otras características). Además, sobre dicho local se constituye un condominio que, según se expresa, surgirá cuando se transmita una cuota indivisa de la propiedad de dicho local a cualquier persona.
La mencionada regla decimotercera (relativa al régimen de condominio del local de garaje y trastero), en sus apartados 10.2 y 10.3 se redactó en la forma siguiente:
10.2 De acuerdo con su destino, la propiedad de este local se divide idealmente en seiscientas veinticuatro cuotas indivisas desiguales, a razón de 285 cuotas de 2/624 avas partes para cada una de las 285 plazas de garaje o de aparcamiento de vehículos y de 54 cuotas de 1 /624 ava parte para cada uno de los 54 cuartos trasteros. 10.3 Al tiempo de la primera transmisión de cada una de tales cuotas, tanto de las que dan derecho a la utilización exclusiva y excluyente de una determinada plaza de aparcamiento, como de las que confieren igual derecho en cuanto a un determinado cuarto trastero, se especificará la plaza de aparcamiento y el cuarto trastero cuyo uso exclusivo respectivo comporta, que se repetirá, conforme al respectivo titulo adquisitivo, en las sucesivas transmisiones de tales cuotas.
De igual modo, al tiempo de dichas transmisiones se expresará la descripción pormenorizada de cada plaza, de garaje o cuarto trastero, con fijación de su número de orden o letra que les identifique, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el articulo 53.b del Real Decreto 1.093/97, de 4 de Julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre la inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
Esta facultad la ostentará la entidad promotora por el mero hecho de serlo, como consecuencia de la presente regla estatutaria, y también por vía de apoderamiento especial que se entenderá conferido por cada uno de los adquirentes de cualquier departamento o cuota indivisa de la propiedad horizontal al tiempo de la formalización pública de su adquisición.
La entidad promotora ejercitará esta facultad y por tanto completará la descripción de cada una de las plazas de garaje y cuartos-trasteros en el momento de formalizar la escritura pública de transmisión de cada cuota o participación indivisa.
II
El título fue presentado en el mencionado Registro de la Propiedad el 12 de febrero de 2008 y con fecha de 19 de febrero de dicho año, se practicó la inscripción parcial del mismo, mediante la calificación negativa que a continuación se transcribe en lo pertinente:
Denegada la inscripción en cuanto a los dos últimos párrafos del punto 10.3 de la nueva regla estatutaria 13ª, por los siguientes defectos insubsanables:
Hechos: Por ser contrario a norma imperativa, excediendo de la autonomía de la voluntad. Dado que la Ley exige unanimidad de todos los propietarios para modificar el título constitutivo de la Propiedad Horizontal y la singularización de linderos, superficie, etc., implica -sic- tal modificación, sin que tal facultad pueda ser reservada o delegada genéricamente por vía estatutaria, que pretenda comprometer a futuros subadquirentes.
Fundamentos de Derecho: En virtud de los artículos 1255 del Código Civil, 5 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y 20 de la Ley Hipotecaria, y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y Notariado de 6 de mayo de 2002 en su Fundamento de Derecho 3º in fine, y de 11 y 15 de marzo de 2004.
III
Mediante escrito que causó entrada en el Registro de la Propiedad número 9 de Valencia el 27 de marzo de 2008, el Notario autorizante de dicha escritura interpuso recurso contra la calificación, en el que alega lo siguiente:
-
La descripción pormenorizada no transforma la naturaleza de la cuota indivisa, sino que concreta y delimita su objeto.
Es doctrina consolidada de esta Dirección General que las cuotas indivisas de local garaje carecen de sustantividad jurídica propia que permita diferenciarlas entre sí, ya que la sola cuota indivisa no es más que una medida de la participación de cada comunero en la titularidad compartida; todo ello mientras no exista una delimitación suficiente del espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecta el derecho de...
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