Resolución de 26 de agosto de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por una notaria de Horcajo de Santiago contra la negativa del registrador de la propiedad de Tarancón a inscribir un acta notarial de fin de obra.
| Marginal | BOE-A-2011-18697 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por la notaria de Horcajo de Santiago, doña María del Pilar López Martínez contra la negativa del registrador de la Propiedad de Tarancón, don Fernando Acedo-Rico Henning, a inscribir un acta notarial de fin de obra.
Hechos
I
Se presenta en el Registro de Propiedad de Tarancón, con fecha 15 de abril de 2011, acta de fin de obra autorizada por la notaria de Horcajo de Santiago, doña Pilar López Martínez, el día 21 de marzo de 2011, número 214 de protocolo.
II
El registrador, mediante nota de calificación de fecha 29 de abril de 2011 suspende la inscripción en base al siguiente defecto: «Es necesario aportar el seguro decenal de la obra nueva, en su defecto hacer constar que se trata de la figura del autopromotor... Fundamentos de derecho: …Lo dispuesto en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria y 308 del Reglamento Hipotecario; Ley 53/2002, de 30 de Diciembre (BOE número 313, de 31 de Diciembre), “Disposición Adicional segunda . Obligatoriedad de las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos en la construcción. Uno. La garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c) del artículo 19 de esta ley será exigible, a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio”».
III
La anterior calificación fue recurrida por la notaria autorizante, doña Pilar López Martínez, mediante escrito de fecha 1 de junio de 2011 en base a las siguientes consideraciones: 1) Que de la aplicación conjunta de los artículos 19 de la Ley de Ordenación de Edificación 38/1999, de 5 de noviembre, y 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de orden social, parece claro que cuando se trate de un edificio de viviendas se debe constituir el seguro decenal; sin embargo, tratándose de una autopromoción cabe la exención del seguro decenal, salvo que se transmita la vivienda en el plazo de 10 años. De dichos artículos no se establece una exigencia clara de que dicha manifestación deba hacerse en el acta de fin de obra o en la declaración de obra nueva en construcción o terminada. 2) Que con posterioridad, se dicta la Resolución-Circular de 3 de Diciembre de 2003 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre interpretación que debe darse al artículo 105: «La reforma exige acreditar que se trata no sólo de vivienda, cuyo concepto se determina por el uso a que se destine (así, Resolución de 24 de mayo de 2001), sino que es unifamiliar y para uso propio, a efectos de excluir la necesidad de seguro decenal al menos mientras no se transmita. Esto podrá hacerse a través de determinados requisitos administrativos, como el empadronamiento o licencia de primera ocupación; pero en la escritura de obra nueva, construida o en construcción, la exigencia del destino a uso propio, en cuanto que es un hecho futuro, podrá quedar cumplida mediante mera manifestación en tal sentido, que debe realizar quien hace la declaración de obra nueva terminada o en construcción como dueño de la construcción. Además será preciso que la licencia obtenida para la formalización e inscripción de la declaración de obra nueva no resulte contradictoria con la citada manifestación; es decir, que sea licencia municipal para vivienda unifamiliar. En este sentido, podemos destacar la posibilidad de indicar que la vivienda va a destinarse a uso propio no sólo en el momento de terminar la obra, en que esta manifestación es obligatoria si se pretende la exoneración del seguro; sino también en el momento de declarar la obra nueva en construcción, a fin de eludir este requisito en el momento de la terminación de la obra. Por lo que respecta al concepto de «vivienda destinada a uso propio», se entiende por tal toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor, siendo indiferente que se trate de primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal. En cuanto a la exigencia de que inicialmente no se tenga intención de transmitir la vivienda, ésta queda cubierta por medio de la obligación de acreditar si se pretendiere su enajenación antes de diez años el destino a uso propio que se ha dado a la vivienda unifamiliar, sin que baste a estos efectos la mera declaración, pues ya no se trata de probar hechos futuros, sino de probar un hecho pasado, que como tal deberá quedar acreditado a través de cualquier medio de prueba en derecho (acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, licencia de primera ocupación...)». Y finalmente dispone la citada Resolución Circular: 4.º) «En cuanto a la exención del seguro cuando se trate de autopromotor, la ley ha previsto la exoneración del seguro a los autopromotores que construyan viviendas unifamiliares, siempre que la vivienda se destine a uso del mismo autopromotor, y no exista intención de enajenarla. Quedando obligado aquél si la enajenare antes del transcurso de 10 años, bien a la constitución de la garantía; bien a acreditar que durante dichos 10 años destinó la vivienda a uso propio, si en este caso fuere exonerado expresamente de dicha obligación por el comprador». 3) Que en la escritura de declaración de obra nueva en construcción, se indicó que era una vivienda unifamiliar, como resultaba de la correspondiente licencia de obra testimoniada, y se hicieron las consiguientes advertencias y manifestaciones y en el acta de fin de obra, el titular manifestó que se trataba de una vivienda unifamiliar y se volvió al incorporar a la misma la licencia de obras, en la que se decía claramente vivienda unifamiliar, por lo que no era necesario reiterar lo que se dijo en la escritura de obra, y por tanto concurre la exención prevista en el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, y solo surgiría la obligación de constituir el seguro decenal si la vivienda se enajenase en el plazo de diez años, salvo que el adquirente exonere expresamente de dicho seguro, tal y como ha interpretado el artículo 105 la Resolución Circular de 3 de diciembre de 2003.
IV
El registrador se mantuvo en su calificación, remitiendo el expediente a este Centro Directivo con el preceptivo informe, con fecha 6 de junio de 2011.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3,1, 4.1, 6.2, 6.3, 392, 393 y 398 del Código Civil; 208 de la Ley Hipotecaria; 308 de su Reglamento; 9, 19 y 20 y disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación; la Resolución Circular de esta Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de Diciembre de 2003 y las Resoluciones –también de este Centro Directivo– de 9 de julio de 2003, 28 de octubre de 2004, 5 y 6 de abril, 10 de junio y 9 de julio de 2005, 18 de mayo de 2006, 17 de marzo y 9 de mayo de 2007 y 11 de noviembre de 2008, 22, 23 y 26 de julio de 2010, 11 de noviembre de 2010 y 25 de marzo de 2011.
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Para la resolución del presente recurso son relevantes los siguientes hechos:
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Con fecha 21 de marzo de 2011 se autoriza por la notaria de Horcajo de Santiago, doña Pilar López Martínez, número 214 de protocolo, acta de fin de obra de una vivienda unifamiliar.
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Presentado, con fecha 15 de abril de 2011...
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