Resolución de 3 de marzo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Gandía a la inscripción de una escritura por la que se modifican los estatutos de una propiedad horizontal.
| Marginal | BOE-A-2011-11045 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por los representantes de las sociedades «N. C., S. L.» e «I. G., S. L.» contra la negativa de la Registradora de la propiedad de Gandía, doña María Emilia Adán García, a la inscripción de una escritura por la que se modifican los Estatutos de una Propiedad Horizontal.
Hechos
I
Se presenta en el registro escritura otorgada ante el Notario de Gandía don Carlos Marín Calero, por la que los dos únicos titulares de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal modifican una cláusula estatutaria dándole la siguiente redacción: «Con carácter transitorio, y respecto de aquellas plazas de garaje y cuartos trasteros que permanezcan como propiedad de las dos sociedades comparecientes «I. G, S. L.» y «N. C., S. L.» en su condición profesional de promotoras de la edificación y teniendo como objeto su venta a terceros, las cuotas indivisas correspondientes a las mismas, situadas en el elemento individual número uno de la propiedad horizontal, no participarán en los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento de los gastos correspondientes, señalados en el apartado F) de las normas de comunidad que rigen el edificio, siempre que aquellas (plazas de garaje y cuartos trasteros) no sean usadas por las sociedades comparecientes, ni permitido su uso a terceras personas, ya sea en arrendamiento, precario o cualquier otra relación de mera tolerancia, y quedando las citadas mercantiles privadas del derecho de utilización de los servicios, elementos e instalaciones comunes de las plazas de sótano y cuartos trasteros».
II
La Registradora suspende la inscripción solicitada por varios defectos, de los cuales el único que es objeto del presente recurso es el siguiente: «Por contravenir las normas del régimen de propiedad horizontal. La norma de los Estatutos de la comunidad de propietarios que es objeto de calificación establece una exención en los gastos de conservación y mantenimiento de carácter subjetivo, esto es, mientras la titularidad de las plazas de garaje sean de la promotora. Afirman que son para la venta, y que no se van a utilizar. Debe rechazarse esta formulación de los Estatutos por las siguientes razones: 1. Las razones por las que en ocasiones se ha permitido exonerar de determinados gastos de la comunidad a determinados componentes, deriva de hechos objetivos, como son, en el caso de los bajos comerciales, la imposibilidad de uso de los ascensores. Pero siempre por razones objetivas y nunca derivadas de la ocupación efectiva del inmueble. Así la no ocupación de la vivienda no exonera del pago de los gastos de comunidad, porque objetivamente es potencial usuaria de los ascensores y de la escalera. Pensemos por ejemplo en las viviendas de temporada, que pagan los gastos todo el año aunque sólo los utilizan en verano, o los pisos pendientes de alquiler. De este modo la exoneración de los gastos vendrá determinada por la imposibilidad estructural de utilización de determinados elementos comunes, no de la voluntad o no de utilizarlos. El titular del inmueble, por el hecho de ser el promotor no tiene un derecho de propiedad mermado, sino que su titularidad comprende el haz completo de las facultades del dominio. No procede pues distinguir, en el régimen de propiedad horizontal entre propietario, promotor, inversor,...en razón de la finalidad de la titularidad. La ley no distingue, se es o no se es propietario. El titular del inmueble a título de dominio, puede hipotecarlo, enajenarlo, gravarlo, y en caso de demolición del edifico mantienen su cuota de propiedad sobre el solar, con independencia de si es o no promotor. Además y de conformidad con la función social de la propiedad, el titular de un bien tiene la obligación de su conservación y mantenimiento. De estimarse la cláusula pretendida causaría un grave perjuicio al...
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