SAP A Coruña 497/2007, 27 de Noviembre de 2007
| Ponente | JULIO TASENDE CALVO |
| ECLI | ES:APC:2007:3355 |
| Número de Recurso | 121/2007 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 497/2007 |
| Fecha de Resolución | 27 de Noviembre de 2007 |
| Emisor | Audiencia Provincial - A Coruña, Sección 5ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
LA CORUÑA/A CORUÑA
SENTENCIA: 00497/2007
AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA CORUÑA/A CORUÑA
Sección 005
1280A
RÚA CAPITÁN JUAN VARELA S/N
Tfno.: 981 18 20 99/98 Fax: 981 18 20 97
N.I.G. 15030 37 1 2007 0002712
Rollo: 121/07
Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000966 /2003
Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de LA CORUÑA/A CORUÑA
Deliberación el día: 20 de noviembre de 2007
N Ú M E R O 497/07
Ilmos. Sres. Magistrados:
MANUEL CONDE NUÑEZ
JULIO TASENDE CALVO
DAMASO MANUEL BRAÑAS SANTA MARÍA
S E N T E N C I A
A CORUÑA, a veintisiete de Noviembre de dos mil siete.
En el recurso de apelación civil número 121/07 interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia 6 de A Coruña, en Juicio ordinario núm. 966/03, sobre VICIOS DE CONSTRUCCIÓN, siendo la cuantía del procedimiento 186.936
euros, seguido entre partes: Como apelantes-apelados DON Alfonso, representado por el Procurador Sr. PAINCEIRA CORTIZO, DON Marcos representado por la procuradora Sra. BERMUDEZ TASENDE, XESTIÓN URBANISTICA DE A CORUÑA S.A. (XESTUR A CORUÑA), como apelado-rebelde C.P.Nº NUM000 URBANIZACIÓN000 ( CASA000 ) y TERMAC S.A., representadas por el procurador Sr. ARAMBILLET PALACIO.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON JULIO TASENDE CALVO.
Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 6 A Coruña, con fecha 4 de octubre de 2006, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:
" Que estimando, íntegramente, la demanda presentada por el procurador Sr. Arambillet Palacio, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del edificio señalado con el nº NUM000 de la URBANIZACIÓN000 denominada " CASA000 " asistido por el Letrado Sra. González Naviera, contra la entidad mercantil "Xestión Urbanística da Coruña S.A." representada por el procurador Sr. Iglesias Ferreiro y asistida por el letrado Sr. Gómez Seivane contra D. Alfonso representado por el procurador Sr. Painceira Cortizo, asistido por la letrada Sra. Montero Carré, contrra D. Marcos representado por la procuradora Sra. Bermúdez Tasende, asistida por el letrado Sr. amado Domínguez y la entidad Termac, S.A. en rebeldía procesal.
-
Debo declarar y declaro que la Urbanización o bloques sito en el nº NUM000 de la URBANIZACIÓN000 adolece de los daños descritos en el hecho tercero A del escrito rector de la demanda.
-
Debo condenar y condeno, conjunta y solidariamente a los codemandados: A realizar las obras de reparación descritas en el pericial del Sr. Adolfo.
Todo ello con expresa imposición de costas a los cedemandados."
Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de DON Alfonso, DON Marcos Y XESTIÓN URBANISTICA DE A CORUÑA S.A. (XESTUR A CORUÑA)., que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 20 de noviembre de 2007, fecha en la que tuvo lugar.
En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, y
El motivo esencial del recurso interpuesto por la entidad Xestión Urbanística de A Coruña, S.A. (Xestur A Coruña), demandada por la comunidad de propietarios apelada en su condición de promotora y vendedora de las viviendas litigiosas, adquiridas por los miembros de la comunidad demandante, contra la sentencia del Juzgado que estima en su integridad la acción ejercitada condenando solidariamente a los demandados a reparar los defectos apreciados en dichas viviendas, se fundamenta en la indebida aplicación del art. 1591 del Código Civil a la apelante, alegando que no concurre en la mencionada entidad la cualidad de promotora, al no ser la autora de la ideación y planificación de la edificación y tampoco haber actuado con ánimo lucrativo ni obtenido un beneficio económico con su actividad. Con carácter subsidiario, alega la incorrecta aplicación por la sentencia recurrida del principio de solidaridad entre los demandados, ya que al sentar como fundamento de la condena la falta de diligencia de los técnicos directores de la ejecución de las obras codemandados debería, en todo caso, apreciarse únicamente la responsabilidad individual de éstos.
Ante este planteamiento, debemos partir, como premisas fácticas que no son objeto de especial controversia en el recurso, de los hechos declarados probados en la sentencia apelada y del resultado de la prueba pericial judicial practicada en el juicio, en la que se recogen los vicios ruinógenos apreciados en las viviendas, consistentes en la existencia generalizada de humedades, filtraciones condensaciones y grietas, así como sus causas y la forma de repararlos. De tales hechos probados resulta que la apelante adquirió la propiedad de las edificaciones, entonces inacabadas, y, tras encomendar su terminación a la contratista declarada en rebeldía, bajo la dirección de los técnicos codemandados, procedió a vender las viviendas construidas. Respecto a la causalidad de los defectos, la prueba pericial permite concluir, como hace con acierto la sentencia recurrida, que no son debidos a fallos de cimentación o estructurales, sino al mal diseño y ejecución de la obra, la inadecuación de los materiales y los encuentros de los mismos, en los cerramientos y la cubierta, en relación con la ubicación excepcional del edificio, en primera línea de costa.
Acerca de la cuestión jurídica centrada en la figura del promotor, podemos decir que la responsabilidad del promotor de construcciones inmobiliarias por los vicios o defectos existentes en las mismas, frente a los adquirentes de los diferentes pisos o locales en régimen de propiedad horizontal, vendidos por aquél y que componen la edificación promovida, ha sido incluida por nuestra jurisprudencia en el ámbito de la responsabilidad decenal del art. 1591 del CC. Esta vinculación de la responsabilidad del promotor a la normativa específica del contrato de arrendamiento de obra no ofrece apenas dificultades técnico-jurídicas cuando las compraventas se hacen sobre plano y sin estar construido el inmueble objeto de contrato, ya que en tales casos puede decirse que el promotor-vendedor asume frente al comprador una verdadera obligación de hacer o de resultado, previa a la entrega de la cosa, característica del arrendamiento de obra y que confiere al contrato una naturaleza mixta. Sin embargo, las dificultades son mayores cuando los pisos o locales se venden ya terminados, en cuyo caso no cabe enmarcar la relación jurídica que existe entre el promotor y los compradores propiamente en el contrato de obra, lo que ha determinado que la jurisprudencia mencionada acudiese a la ficción jurídica consistente en asimilar la figura del promotor dueño del terreno o solar a la del contratista, incluso en aquellos supuestos en que el primero, en lugar de abordar por sí mismo la edificación, contrata con una empresa o conjunto de empresas su ejecución material, apoyándose, para la defensa de esta postura, en criterios tan variados como son: la interpretación de las normas conforme a las exigencias de la realidad social o la analogía, con invocación de los arts. 3.1 y 4.1 del CC ; la configuración del promotor como beneficiario de todo este complejo negocio jurídico, con una actividad coordinadora y de creación proyectada a la realización de la obra; la garantía de autenticidad y corrección que su intervención representa para la adquirente; la elección por el promotor del contratista y de los técnicos; y, finalmente, la necesidad de amparar a los compradores frente a un posible fraude de ley (así las SS TS 11 octubre 1974, 1 abril 1977, 9 marzo 1981, 13 junio 1984, 20 junio 1985, 30 octubre 1986, 27 octubre 1987, 22 febrero 1988, 19 diciembre 1989, 1 octubre 1991, 8 junio 1992, 28 enero 1994, 30 diciembre 1998, 21 febrero 2000, y 6 mayo 2004 ). Ahora bien, en el supuesto de que el propietario del terreno concierte la ejecución de la obra con un contratista, los intereses de los futuros compradores sólo hallarían adecuada protección a través de la transmisión de la acción ex art. 1591 del CC a los sucesivos subadquirentes durante el plazo de diez años que marca este precepto, ya que de otro modo la responsabilidad que en el mismo se establece devendría en la practica inexigible, según ha reconocido la propia jurisprudencia (SS 5 mayo 1961, 17 octubre 1974, 1 abril 1977, 3 octubre 1979, 20 febrero 1981, 9 junio 1989 y 6 febrero 1997 ).
Por estas consideraciones, hemos de estimar como fundamento más adecuado a la responsabilidad del promotor inmobiliario el que resulta del incumplimiento de las obligaciones contraídas como vendedor frente a los adquirentes de las viviendas o locales del inmueble construido, a tenor de los arts. 1091, 1258 y 1461 del CC, y que puede dar lugar, ante un cumplimiento parcial o defectuoso de la obligación de entregar la cosa vendida conforme a lo pactado o proyectado, en las condiciones de aptitud e idoneidad correctas y adecuadas que hagan la edificación útil a los fines previstos de habitabilidad o servicios que le son propios, a la ejecución de la prestación debida en forma específica, de manera exacta y completa, a través de una pretensión de corrección o rectificación, con genérico apoyo legal en los arts. 1096, 1166 y 1169 del CC, o a una acción de resarcimiento de daños y perjuicios basada en el art. 1101 del mismo Código, pareciendo esta última tesis aflorar en algunas resoluciones de nuestro Tribunal de Casación, el cual explícitamente ha admitido la compatibilidad y la posible acumulación de las acciones, por incumplimiento contractual y de responsabilidad decenal, frente al...
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