La Ley de Costas.Las construcciones futuras.
| Autor | Jose Luis Gonzalez - Berenguer Urrutia |
| Cargo | Abogado |
-
INTRODUCCION
Hay abogados tan poco inteligentes que están convencidos de que saben ingeniería sin ser ingenieros. Y hay ingenieros tan poco inteligentes que están convencidos de que saben derecho sin ser abogados. Alguno de estos últimos ha debido intervenir en la redacción de algún fragmento de la reciente Ley de Costas.
La colisión Ley del Suelo - Ley de Costas era un fenómeno inevitable. Como lo era también la colisión, con el Código civil. Respecto a esta última diremos que aunque los españoles no tenemos superada la idea de que el Código es una super - ley (porque no lo es), lo que no puede hacerse, como hace la Ley de Costas es llamar «servidumbre» a lo que no es servidumbre. Y respecto a la tensión Ley del Suelo - Ley de Costas la colisión se plantea señaladamente en el tema de las indemnizaciones con motivo de las alteraciones de las previsiones de los planes impuestas por la nueva Ley sectorial.
-
COLISION
Intentaremos poner alguna claridad en lo que, en principio, es un galimatías. A tal efecto comenzaremos por exponer cuál es el sistema indemnizatorio en la Ley del Suelo ante las alteraciones del «status quo» urbanístico.
Los supuestos de hecho serían los siguientes:
-
Preexistencia de realizaciones físicas, es decir construcciones o usos que resultan contradictorios con planes o modificaciones de régimen sobrevenidos.
-
Preexistencia de licencias que aún no han alcanzado la situación del punto a).
-
Preexistencia de previsiones contenidas en planes que aún no han alcanzado los niveles a) y b).
Visto lo anterior efectuaremos la confrontación de todo ello con las disposiciones transitorias de la Ley de Costas.
-
-
LAS REALIZACIONES PREEXISTENTES AISLADAS
3.1. Caso general
Su disparidad con el plan sobrevenido sólo puede resolverse expropiándolas.
El artículo 6.º de la LS establece, como alternativa, un régimen (el de "fuera de ordenación"), a cuyo contenido alguna vez yo he llamado de «acoso administrativo». Esta es la solución a que se acoge la Administración siempre, salvo que el dueño del edificio prefiera entrar en una reparcelación.
3.2. El supuesto de actuaciones inconclusas
Si están paralizadas por culpa del titular de la licencia (y por ello, normalmente, incursas en el Registro de Solares), su régimen es el de este Registro. Si sucede que el nuevo Plan ha aparecido con la construcción «in faciendo» habrá que permitir su conclusión, y si no lo decide así la Administración habrá que indemnizar (creo posible una solución audaz y que no he visto en la práctica: indemnizar la diferencia entre lo que se pudo y lo que se podrá hacer).
3.3. Supuestos de construcciones amparadas en los artículos 85 y 86 de la LS, según la regla General
3.4. Supuestos amparados en el artículo 58. No hay indemnización.
-
SUPUESTOS DE EXISTENCIA DE LICENCIA DE CONSTRUCCION AUN NO MATERIALIZADA
4.1. La licencia solicitada y aún no otorgada en el caso de plan contradictorio o de iniciación de expediente reparcelatorio aparecido en dicho intervalo. Régimen del artículo 27, apartado cuatro, y del artículo 98, dos, que remite a aquél (indemnización tasada).
4.2. La licencia solicitada y ya otorgada con anterioridad a la iniciación del expediente de reparcelación. Régimen del artículo 98, dos, «in fine» (indemnización no tasada). Todos los artículos son de la LS.
4.3. El régimen del artículo 16 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales. Todos nos hemos planteado el problema de la vigencia del artículo 16 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, después de la aparición de los artículos 186, 187 y 232 de la LS. Yo creo que algunos supuestos de aquél han sido absorbidos por estos tres últimos artículos , y otros no, y a ello he dedicado un largo capítulo de mi libro Gestión, financiación y control del Urbanismo, y a él me remito. Recordemos brevemente la sistemática del artículo 16 RS.
Otorgada una licencia, pueden afectarla las siguientes situaciones sobrevenidas y anómalas:
-
Que se adopten nuevos criterios por la Administración sin que se diga si es otra Administración. Puede eliminarse la licencia , indemnizando daños y perjuicios.
-
Que se descubra que en el otorgamiento se incurrió en error. Igual solución que en el caso anterior. La LS ha confirmado la tesis jurisprudencial según la cual la indemnización está en función de que haya o no dolo o culpa por parte del particular.
-
Que sobrevengan circunstancias que, de existir, a la sazón hubieran justificado la denegación o desaparezcan las que justificaron el otorgamiento. Deberá eliminarse la licencia sin indemnizar.
-
Que el titular de la licencia incumpla condiciones. Eliminación sin indemnización.
-
-
LAS EXPECTATIVAS Y LOS DERECHOS NACIDOS AL AMPARO DEL PLANEAMIENTO PRECEDENTE.
Se aplica el régimen de los artículos 87 LS y 159 RP. La dicción legal y reglamentaria, complementada por la lúcida exégesis de los profesores GARCIA DE ENTERRIA y PAREJO ALFONSO, ofrecen la siguiente doctrina: (Sigue en que la frase que escribí hace muchos años: frente al Plan no hay derechos adquiridos). Ahora bien hay que puntualizar. La revisión de un Plan General origine los perjuicios que origine no da lugar a indemnización (estimo que para las licencias y para las construcciones «in faciendo» hay que estar al régimen más arriba expuesto).
Toda modificación o revisión de un Plan derivado, da lugar a indemnizaciones (no tasadas) si es prematura, o si aún no siéndolo, es la Administración la culpable del retraso en la ejecución, y si el particular ha incumplido sus deberes de urbanizar y edificar en el tiempo previsto (lo que los autores citados con feliz expresión llaman «haber patrimonializado su derecho») (Ref.).
Complementariamente con lo anterior, el artículo 159 del Reglamento de Planeamiento dice: que cuando la modificación de un Plan General comporte la alteración del aprovechamiento medio de uno o varios sectores, será preciso recalcular los aprovechamientos medios de éstos; así como el del suelo urbanizable programado a desarrollar en el propio cuatrienio.
-
EL SISTEMA DE LA LEY DE COSTAS
Propiamente debe hablarse de «el no sistema» de la Ley de Costas. Intentaremos, no obstante, exponer los resultados que en orden a las indemnizaciones, se producen como consecuencia del entrecruzamiento de un doble conjunto de franjas de terreno: el nacido de las clasificaciones urbanísticas del suelo y el nacido de la existencia de un sistema de «servidumbres» y limitaciones del derecho de propiedad regulado en la Ley de costas. Antes de proseguir digamos que esta Ley descansa sobre dos dogmas a veces contradictorios: la exigencia de que se observen sus propias determinaciones y la exigencia de que no se haga nada si para ello hay que abonar las indemnizaciones previstas en la Ley del suelo.
La LC establece diversos regímenes que, esquemáticamente, pasamos a exponer:
-
El que opera sobre el mar (la ribera, el mar territorial y la plataforma continental), que en este momento no interesan, salvo para recordar que en la línea interior de las riberas y de las rías comienza el régimen siguiente. Recordemos también que en el caso de que en esta zona exista alguna construcción la misma queda sujeta al régimen de la disposición transitoria cuarta 2.a. No hay indemnizaciones (para mí está claro que si hubiera simples licencias, éstas se eliminan sin más) aunque durante los 60 años que dura el régimen concesional éste es gratuito (los dueños de tales construcciones pensarán: «Durante 60 años sigo como estoy, aunque en vez de dueño me llamen concesionario, y antes de que acaben los 60 años los patriotas ya habremos vuelto a organizar una gloriosa cruzada de liberación con lo cual no hay que preocuparse.» Creo que esta vez, por fin, se equivocan). Por cierto que la justicia exige decir una cosa, y es ésta: la vergonzosa Ley de Costas de 26 de abril de 1969 no es obra del Gobierno de entonces, sino de las Cortes de entonces, El proyecto de Ley salió de las manos del gobierno con una solución para las construcciones en dominio público marítimo - terrestre prácticamente igual a la de la Ley socialista: eliminación de las construcciones sin indemnización. Fue en las Cortes «de entonces» donde se introdujeron «los añadidos» que dejaban tranquilos a los poseyentes, aunque la costa española se destrozara cómo se destrozó. En efecto, las Cortes (véase el Boletín de 20 de diciembre de 1968) añadieron al artículo 1.º (definición del dominio público) la frase: «sin prejuicio de los derechos legalmente adquiridos»; al artículo 4.º (servidumbre de salvamento) las frases: «los terrenos de propiedad particular enclavados en las playas y en la zona marítimo - terrestre estarán sometidos a la servidumbre de salvamento y no podrán edificar en ella sin obtener las autorizaciones pertinentes», y al artículo 6.º (deslindes), lo siguiente:, «La atribución de la posesión consecuencia del deslinde, no podrá realizarse respecto a las fincas o derechos amparados por el artículo 34 e la Ley Hipotecaria, aunque sin perjuicio de la facultad de la Administración para ejercitar las acciones judiciales pertinentes.» Ello fue remachado en las Disposiciones Transitorias 1.ª y 2.ª. (No fue éste un caso aislado ni mucho...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba