SAP Burgos 184/2007, 2 de Mayo de 2007
| Ponente | JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA |
| ECLI | ES:APBU:2007:753 |
| Número de Recurso | 118/2006 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 184/2007 |
| Fecha de Resolución | 2 de Mayo de 2007 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Burgos, Sección 2ª |
SENTENCIA Nº 184
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
SECCION SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS
ILMOS/AS/ SRES/ AS:
PRESIDENTE:
DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA
MAGISTRADOS/AS:
DOÑA ARABELA GARCÍA ESPINA
DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ
SIENDO PONENTE: DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA
SOBRE: Declaración validez, vigencia y exigencia de los Estatutos de la Comunidad de cesionarios
del aparcamiento para residentes del Parking Sol de Las Moreras de Aranda de Duero, validez de
los acuerdos adoptados en la Junta General de cesionarios, y otros extremos.
LUGAR: BURGOS
FECHA: DOS DE MAYO DE DOS MIL SIETE
En el Rollo de Apelación nº 118 de 2006, dimanante de Juicio Ordinario nº 65/04, del Juzgado de
Primera Instancia nº UNO de Aranda de Duero en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 10 de Diciembre de 2005, siendo parte, como demandante-apelante, ARPAPE. SOCIEDAD LIMITADA, representada en este Tribunal por la Procuradora Doña Blanca Herrera Castellanos y defendida por el Letrado D. Andrés de las Heras de la Cal, y como demandados-apelados Alvaro, representado en este Tribunal por la Procuradora Doña Claudia Villanueva Martínez y defendido por el Letrado D. Juan Alfonso Holgado de Antonio; Jose Francisco, Inocencio, Juana (HEREDERA DE Constantino ), Luis Manuel, Lázaro, Blas, Luis María, Marcelino, David, Juan Carlos, María Luisa, Víctor, Humberto, Augusto, Luis Angel, Pablo, Federico, Agustín, Carlos María, Millán, Fernando, Julia, Cornelio, Juan Enrique, Jose Miguel, Octavio, Gregorio, Cesar, Marco Antonio, Juan Miguel, Luis Andrés, Jose Augusto, Rosendo, Manuel, Imanol, Francisco, Germán, Felipe, Donato, Cristobal, VIAJES CLEMENTE S.A., Casimiro, Esteban, Penélope, Yolanda, Gaspar, Gustavo, Hugo (HEREDERO DE D. Jon ), Luis, Ramón, Santiago, representados en este Tribunal por la Procuradora Dª. Claudia Villanueva Martínez y defendidos por el Letrado D. Víctor ; y demandados-apelados rebeldes no personados Jesús Luis, Pedro Miguel, Paloma, Emilio, María Virtudes (HEREDERA DE Jon ), Raúl y Juan Ignacio (HEREDEROS DE Constantino ).
Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Desestimo sustancialmente la demanda interpuesta por el Procurador José Luis Rodríguez, en nombre y representación de la entidad Arpape, S.L., contra Emilio, en situación de rebeldía, Luis Manuel, Jesús Luis en situación de rebeldía, Constantino, Millán, Federico, Lázaro, Luis Angel, Juan Carlos, Marcelino, Carlos Alberto, Fernando, Blas, Humberto, Casimiro, Agustín, Pablo, Juan Miguel, Cornelio, Pedro Miguel en situación de rebeldía, Francisco, Carlos Francisco, Gustavo, Imanol, Jose Miguel, Octavio, Carlos María, Víctor, Juan Enrique, Cesar, Rosendo, Ramón, Marco Antonio, Luis María, Luis Andrés, Germán, Jose Augusto, Jose Francisco, Felipe, Luis, Santiago, Donato, Cristobal, Esteban, Gaspar, Yolanda, Julia, Penélope, María Luisa, Paloma en situación de rebeldía, David, Augusto, Manuel, Hugo, María Virtudes, Viajes Clemente S.A., Alvaro, y DECLARO la validez, vigencia y exigencia de los estatutos de la comunidad de cesionarios del aparcamiento para residentes del parking Sol de las Moreras de Aranda de Duero, que integran y forman parte de la escritura de declaración de obra nueva en régimen de Propiedad Horizontal, otorgada en Aranda de Duero el día 12 de agosto de 1993, y en su consecuencia que los cesionarios de las plazas para residentes están obligados a contribuir conforme a su cuota de participación en los elementos comunes a los gastos a cargo de la comunidad establecidos en el art.6 de dichos Estatutos, y les ABSUELVO del resto de las pretensiones contra ellos ejercitadas, con expresa condena en costas a la parte recurrente".
Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de ARPAPE, Sociedad Limitada, se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por la Sala.
Como se indica en el escrito de recurso, las dos cuestiones básicas y esenciales debatidas en esta causa se concretan en determinar: si la entidad recurrente tiene la gestión plena del edificio de garajes sito en la C/ Sol de las Moreras de Aranda de Duero y puede determinar sus prestaciones y servicios repercutiendo los gastos correspondientes a los cesionarios de garajes, y, sobre todo, el debate se centra en determinar si en el edificio referido de garajes existe una única comunidad en régimen de Propiedad Horizontal que coexiste con una regulación propia y específica en relación con el aparcamiento privado y para residentes; o, si por el contrario, existe una comunidad principal de todo el edificio y dentro de ella una "subcomunidad" independiente con autonomía de gestión propia, individual e independiente; o, incluso, si sólo existe una Comunidad de garajes para residentes en la planta sótano segunda. Se trata, pues, de analizar cuál de estas posibles situaciones jurídicas (una única comunidad con regulación estatutaria de una parte de ella en relación con los garajes para residentes y la comunidad principal de todo el edificio; una subcomunidad para los residentes dentro de la comunidad principal; o una única comunidad para residentes), concurre en este supuesto.
Las comunidades de propietarios responden a un esquema rígido que nace de la concurrencia de un derecho singular y exclusivo sobre un espacio delimitado y otro derecho de copropiedad con los demás condueños del que deriva la cuota de participación. Su esencia se halla en la inseparabilidad de sus elementos y en la concatenación de sus derechos, debido a que todos recaen sobre un todo orgánico, habiendo impuesto la realidad de los llamados "edificios múltiples" la necesidad de crear subcomunidades inspiradas por la finalidad específica de una parte del edificio, garajes, galerías comerciales, portales, zonas de ocio y recreo, etc. Se admite, con apoyo normativo en los arts. 3, 5 y 9 LPH y artículos 392, 396 CC, la posibilidad de la coexistencia fáctica y la actuación jurídica de las comunidades parciales, propias y exclusivas de cada edificio, portal o escalera, y la general o extensa, que afecta a toda una urbanización o edificio con varios portales o dependencias, pero sometidas todas ellas al régimen de la LPH. (SAP Valencia, Sección 11ª de 29-X-2004, sobre urbanización; o SAP Asturias, Sección 4ª de 27-05-2002, sobre portales distintos).
Procede, al respecto, poner de manifiesto que nuestra legislación no contiene ninguna norma que impida la existencia de una comunidad dentro de otra, y esa posibilidad es también aplicable a la Propiedad Horizontal como forma especial de comunidad; lo cual no impide que ésta realidad haya sido reconocida por la jurisprudencia, que incluso ha declarado que "no resulta ilógico ni desorbitado que se puedan establecer tantas comunidades parciales como portales tiene un bloque" (STS 16 febrero 1971 ): Ahora bien, tal división, por los problemas que entraña, esta sometida a una disciplina estricta que hace necesaria e imprescindible su consagración formal y efectiva como individualidad constatada dentro de un todo único y diferenciado debidamente de la comunidad principal.
Para que se reconozca una existencia separada de un elemento autónomo e independiente de la comunidad general, es necesario que concurran en la subcomunidad los presupuestos contenidos en el art. 3 LPH, y que son los siguientes:
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- Que sus miembros sean, a la vez, propietarios exclusivos de un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente; y
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- Que sean copropietarios, junto con los demás componentes de la subcomunidad, de los restantes elementos, pertenencias, o servicios comunes al respecto, las SSTS de 16 de febrero de 1972 y de 9 de abril de 1991 sientan la siguiente doctrina: "... en el régimen de propiedad horizontal existe un principio básico, instituido por la propia LPH, consistente en la prevalencia del derecho necesario sobre el dispositivo como lógica consecuencia de los abusos que antes de la promulgación de dicha ley se venían cometiendo en aras del principio de voluntariedad que imperaba en este tipo de relaciones, recortando así la autonomía de la voluntad, aún sin eliminarla por completo, en base a los principios socializadores propios de la época en que fue dictada dicha Ley. En consecuencia, todos aquellos casos en los que se den los requisitos que establece el art. 396 CC y los de aplicación de norma especial, a saber: edificación... división material en espacios diferentes, susceptibilidad de aprovechamiento independiente de estos espacios y propiedad dividida entre varias personas, constituirán el supuesto de hecho necesario para el nacimiento de la propiedad horizontal, del que, como supuesto jurídico, devendrá necesario el otorgamiento del correspondiente título constitutivo de dicha propiedad, como señala el art. 5 LPH...".
Partiendo de estas indicaciones previas, y poniendo de manifiesto que la Sentencia de instancia no aborda las distintas cuestiones suscitadas en el proceso, y que realiza un análisis muy pobre y muy superficial de las materias debatidas, es preciso realizar las siguientes consideraciones, que resultan esénciales en orden a resolver el presente litigio, dada su complejidad técnica y fáctica, y a considerar que no existe una subcomunidad independiente y autónoma de la propia comunidad del edifico de aparcamientos constituida en virtud de escritura pública de 18-08-1993, sobre declaración de Obra Nueva en régimen de Propiedad Horizontal (F. 100 y ss).
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- El punto de partida inexcusable, y...
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