Hipoteca inversa y «prêt viager hypothécaire»: ¿dos enfoques legales distintos en torno a una misma realidad?
| Autor | Isabel Contreras de la Rosa |
| Cargo del Autor | Profesora de Derecho Mercantil. Universidad de Málaga |
| Páginas | 419-438 |
HIPOTECA INVERSA Y «PRÊT VIAGER HYPOTHÉCAIRE»: ¿DOS ENFOQUES... 419
HIPOTECA INVERSA Y «PRÊT VIAGER
HYPOTHÉCAIRE»: ¿DOS ENFOQUES LEGALES
DISTINTOS EN TORNO A UNA MISMA
REALIDAD?
Isabel co n t r e r a s D e l a ro s a
Profesora de Derecho Mercantil
Universidad de Málaga
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. ANTECEDENTES LEGALES.—III. HIPOTECA INVERSA
Y PRÊT VIAGER HYPOTHÉCAIRE: DEFINICIÓN Y ÁMBITO DE APLICACIÓN.—1. Ámbi-
to de aplicación de las normas: el prestatario y el bien hipotecable.—2. Conservación del bien
hipotecado.—IV. RÉGIMEN DE GARANTÍAS EN LA CONTRATACIÓN.—1. Medidas de pro-
tección a favor del prestatario.—2. Medidas de protección a favor del prestamista.—V. DESEN-
LACE DE LA OPERACIÓN.—1. El fallecimiento del prestatario.—2. Transmisión de la vivienda
hipotecada.—3. Paso anticipado por el deudor hipotecario.—VI. CONCLUSIONES.
I. INTRODUCCIÓN
«No podemos resolver los problemas pensando de la misma forma que
los creamos», dijo Albert Einstein. Tal vez, inspirándose en esta frase de uno
de los científicos más importantes del siglo x x , los gobernantes de nuestro
país y los de otros de nuestro entorno han decidido romper antiguos moldes
y aportar soluciones nuevas a los problemas económicos que se han ido agu-
dizando en los últimos años. La desaceleración económica, la pérdida del
poder adquisitivo de la ciudadanía, con la consecuente reducción del con-
sumo, son problemas reales de nuestra sociedad, que afectan especialmente
a las capas más sensibles de la población a la que pertenecen las perso-
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nas mayores. Para conseguir nuevos remedios a esta situación, estos países
han orientado también sus políticas económicas a propiciar la apertura del
mercado de crédito a productos financieros novedosos —preferentemente
que no exijan a los Estados una dotación presupuestaria especial—, con
la intención de lograr un doble objetivo: uno general, aprovechar recursos
existentes que puedan contribuir, en mayor o menor medida, a reactivar la
economía y el consumo, y otro sectorial, encontrar otros mecanismos que,
con los ya existentes, puedan servir de alternativa aceptable para mejorar la
situación financiera de muchos de nuestros mayores, con rentas ajustadas
y dificultades para financiar sus más anhelados proyectos o, en el peor de
los casos, cubrir sus más específicas necesidades (médicas, asistenciales...).
En beneficio de ambos objetivos juega el hecho de que la mayoría de la po-
blación de más de sesenta y cinco años ostenta la propiedad, libre de carga,
de al menos la vivienda que ocupa, es por ello que, con productos como la
hipoteca inversa, se pretende la recuperación de estos patrimonios inmobi-
liarios «durmientes», mediante la apertura de nuevas vías que los devuelvan
a la «mesa de juego» del mercado de crédito, antes de que les llegue la hora
de cambiar de dueño.
En este sentido, son cada vez más los países desarrollados que apuestan
por establecer las bases legales que favorezcan el lanzamiento al merca-
do financiero de productos análogos a nuestra hipoteca inversa 1. Dentro de
las iniciativas legislativas más recientes que han regulado nuevos productos
financieros hay dos que, por su cercanía temporal y también geográfica,
han atraído mi interés. En concreto, me refiero, por un lado, a la iniciativa
francesa que concluyó con la regulación del prêt viager hypothécaire cuyos
veinte artículos, ahora incluidos en el Código de Consumo francés, fueron
presentados como una de las novedades más relevantes de las introducidas
por la Ordenanza núm. 2006-346, del 23 de marzo 2, y, por otro lado, a la
regulación un año más tarde, en nuestro país, de la hipoteca inversa con-
tenida en la Disposición Adicional Primera (en adelante, DAP) de la Ley
41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de
marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema
hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro
de dependencia y por la que se establece determinada normativa tributaria 3
(en adelante, Ley 41/2007).
Ambas normativas son el punto de partida de este trabajo, el cual se ha
centrado, especialmente, en el estudio comparativo del diferente tratamiento
1 Estados Unidos y Reino Unido son los pioneros en esta materia con su «reverse mortgage», pero
también otros países se han sumado a esta iniciativa: Canadá, Australia, Dinamarca, Finlandia, Japón,
Países Bajos, Noruega y Suecia.
2 Ordonnance núm. 2006-346, relalive aux sûretés, JO núm. 71, du 24 mars 2006, page 4475,
texte núm. 29.
3 BOE, núm. 294, de 8 de diciembre de 2007.
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