SAP Baleares 511/2006, 29 de Diciembre de 2006
| Ponente | MIGUEL ALVARO ARTOLA FERNANDEZ |
| ECLI | ES:APIB:2006:2449 |
| Número de Recurso | 303/2006 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 511/2006 |
| Fecha de Resolución | 29 de Diciembre de 2006 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Baleares, Sección 4ª |
CONTRATOSAUD.PROVINCIAL SECCION N. 4PALMA DE MALLORCASENTENCIA: 00511/2006AUDIENCIA PROVINCIAL DE BALEARESAPELACIÓN CIVIL; SECCIÓN 4ªRollo nº 303/06Autos nº 165/05Ilmos. Sres.Presidente: Dº Miguel Ángel Aguiló Monjo.Magistrados: Dº Miguel Álvaro Artola Fernández.Dª Juana María Gelabert Ferragut.SENTENCIA nº 511/06En Palma de Mallorca, a veintinueve de diciembre de dos mil seis.VISTOS en fase de apelación por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio ordinario sobre declaración y condena de obligaciones de hacer (otorgamiento de escritura pública de compraventa contra pago del precio), seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Palma, estando el número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante- apelada Dº Carlos Alberto , y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª Javier Delgado Truyols, y defendida por el/la Letrado/a Dº/ª Juan Sastre Ramón, y como parte demandada-apelante el Banco Santander Central Hispano, y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª José Campins Pou, y defendida por el/la Letrado/a Dº/ª Martín Bonet Puerto; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.Es ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Miguel Álvaro Artola Fernández.ANTECEDENTES DE HECHOPRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, D. Carlos Alberto , ejercitaba acción contra el BANCO SANTANDER CENTRAL HISPANO, S.A., en procedimiento de juicio ordinario alegando, en síntesis, los hechos siguientes:a) Dña. Sandra , abuela de su mandante, en virtud de contrato privado de compraventa de fecha 11 de septiembre de 1990, adquirió a la entidad promotora "Sa Punta, S.A." la plena propiedad y titularidad del inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad Felanitx, tomo NUM000 , libro NUM001 de Felanitx, folio NUM002 , finca NUM003 . El precio pactado fue de 12.995.000 pesetas, suma abonada íntegramente por la Sra. Sandra . A pesar de haber abonado la totalidad del precio, la entidad vendedora no liquidó y canceló la hipoteca que gravaba el inmueble, lo que llevo a que el acreedor hipotecario, la entidad BANCO HISPANO AMERICANO, S. A., ejecutara la hipoteca por el procedimiento judicial sumario, Juzgado de la Instancia e Instrucción nº 2 de Manacor (autos 111/1993 ), siendo adjudicada en tercera subasta a favor de la entidad acreedora, que en el término legal cedió el remate a favor de la sociedad GESTIONES y DESARROLLOS PATRIMONIALES, S.A. por importe de 8.185.687 pesetas.b) Independientemente de las acciones penales, la Sra. Sandra y la entidad GESTIONES Y DESARROLLOS PATRIMONIALES, S.A., así como la sociedad dominante del grupo BANCO CENTRAL HISPANO AMERICANO, S.A., una vez conocida la problemática del supuesto concreto, acordaron dentro de un marco de buena fe y excelentes relaciones, el reintegrar la posesión, el uso y disfrute de la vivienda a la Sra. Sandra , aunque realmente la sociedad adquiriente nunca poseyó materialmente el inmueble, pactándose que se otorgaría escritura pública de compraventa a favor de su mandante, pagando en el mismo acto la suma de 8.185.687 pesetas, más los gastos que fueran devengados, sin pactar un término determinado para ello, atendiendo a las circunstancias personales y especiales del caso concreto.c) Después de diversas negociaciones entre la entidad bancaria y la Sra. Sandra , quien dejo claro que sería su nieto el adquiriente del inmueble, se perfeccionó el contrato existiendo consentimiento sobre el objeto y precio, lo que queda reflejado en la minuta de compraventa aportada como documento 12 de la demanda. Minuta remitida por la propia entidad vendedora, con fecha de 16 de junio de 1998.A mediados de 1998, una vez cerrado el acuerdo de compraventa entre ambas partes, se realizaron distintas gestiones para la consumación del contrato y por lo tanto para la elevación del contrato a escritura pública. Así, el 25 de junio de 1998 se remitió al despacho del Letrado de la Sra. Más por la entidad vendedora copia de la escritura de poder. A su vez, la entidad bancaria exigía que la compraventa se financiara con una hipoteca suscrita en dicho banco. No obstante, mientras que los representante de la entidad vendedora iban dando largas y evasivas, desconociendo los motivos reales de ello, en fecha de 14 de septiembre de 1998, la entidad GESTIONES Y DESARROLLOS PATRIMONIALES, S.A. realizó requerimiento notarial a la Sra. Sandra , comunicando que dado el tiempo transcurrido tenían por rotas las negociaciones, solicitando la entrega del inmueble. El requerimiento fue contestado el 17 de septiembre, negando su contenido y alegando que el retraso en la consumación era debido al retraso en la tramitación del préstamo exigido para la financiación de la compra.Puestos en contacto la Sra. Sandra con la vendedora a raíz del requerimiento, ésta le manifestó que no había ningún problema, que eran exigencias de "Madrid" y que no existía ningún problema para el otorgamiento de escritura. Así, el 2 de octubre se envió otro fax al letrado de la Sra. Sandra por el que se remitía el auto de adjudicación.d) Con fecha de 24 de marzo de 1999, ante la pasividad de la vendedora, se envió requerimiento para la fijación del día y hora para el otorgamiento de la escritura, sin obtener contestación alguna.El 16 de octubre de 1998 la entidad GESTIONES Y DESARROLLOS PATRIMONIALES, S.A. interpuso demanda de desahucio por precario, obteniendo sentencia favorable de fecha 4 de enero de 1999 , sentencia que fue rescindida por el Tribunal Supremo, dictándose una nueva sentencia en instancia desestimatoria del desahucio por apreciar la existencia de la inadecuación del procedimiento, sentencia que a su vez fue revocada por la Audiencia Provincial, decretando haber lugar al desahucio.e) El hecho de que no se haya elevado a público el acuerdo de compraventa es imputable a la entidad demandada, habiéndose pactado que el pago del precio se efectuaría en el otorgamiento de escritura.En consecuencia, y tras alegar los fundamentos de derecho que estimaba de aplicación, terminó solicitando que se dicte sentencia "por la que se declare la obligación de la entidad demandada BANCO SANTANDER CENTRAL HISPANO, S.A. a otorgar escritura pública de compraventa a favor del actor D. Carlos Alberto sobre el inmueble o vivienda litigiosa, contra el pago del precio pactado de 56.495'14 euros y de acuerdo con las condiciones consignadas por escrito en el documento de minuta de compraventa acompañada con la demanda como documento n° 12; o de forma subsidiaria se declare la obligación de la entidad bancaria demandada a otorgar escritura pública de compraventa a favor de D. Carlos Alberto , contra el pago del precio pactado de 56.495'14 euros, más los intereses legales devengados desde la fecha del documento de minuta de compraventa acompañado con la demandada como documento n° 12; y se condene a la mercantil demandada a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos, todo ello con expresa condena en costas de la demandada.".Admitida a trámite la demanda, se confirió traslado de la misma a la demandada, quien contestó alegando, en síntesis, los siguientes hechos:a) La supuesta compraventa por parte del la Sra. Sandra del inmueble objeto del pleito se sustenta única y exclusivamente en documentos privados, sorprendiendo que desde dicha fecha no se haya ejercitado acción alguna para obtener el reconocimiento de la titularidad. Ahora bien, dicha sorpresa desaparece si se atiende que desde que la vivienda fue adquirida por la entidad GESTIONES Y DESARROLLOS PATRIMONIALES, S.A., la Sra. Sandra se ha perpetuado en la ocupación de la vivienda ofreciendo falsas expectativas, ofertas inviables, promesas incumplidas, sin pagar renta ni merced, estando a día de hoy pendiente de ejecución el desahucio decretado judicialmente.b) No es cierto que la entidad GESTIONES y DESARROLLOS PATRIMONIALES, S.A. no haya poseído el inmueble, constando la diligencia judicial de entrega de la posesión. Es cierto, que tras contactar con altos ejecutivos de la entidad bancaria, empresa matriz de la adjudicataria final, se le permitió ocupar de nuevo la vivienda en precario.c) No obstante, la falta de concreción de las propuestas por parte de la abuela del hoy demandante, motivó la interposición del procedimiento de desahucio por precario.d) No hubo perfección de contrato alguno, simplemente hubo gestiones, tratos preliminares, y ante la constatación de la absoluta falta de seriedad por parte de la oferta cursada por la Sra. Sandra y sus excusas dilatorias, se le notificó la definitiva ruptura de las negociaciones.Al letrado ahora demandante se le remitieron, desde la delegación territorial de GESTIONES Y DESARROLLOS PATRIMONIALES, S.A., diversos documentos: en fecha 16 de junio de 1998 borrador ilustrativo del clausulado típico, el 25 de junio copia de la escritura de poder especial, el 2 de octubre copia del auto de adjudicación. Las maniobras dilatorias son fáciles de constatar ya que en el primer fax se le indica de modo expreso que "está por finalizar el plazo" que se le había concedido para concretar su oferta de compra, siendo cuatro meses después cuando interesaba la remisión de la copia del título de propiedad.La propia Audiencia Provincial, secc 4ª, en el marco del juicio de desahucio ya afirmó que no existió contrato de compraventa, sino meros tratos preliminares.e) Otro indicio contrario a la existencia de la perfección del contrato es el precio supuestamente pactado en el año 1998, a saber, 9.400.000 pesetas, cuando la propia Sra. Sandra en el año 1990 lo adquirió por casi 13.000.000 pesetas.La propia entidad GESTIONES Y DESARROLLOS PATRIMONIALES, S.A., en el convencimiento absoluto que no le vinculaba relación contractual alguna con la actora, procedió a suscribir con un tercero contrato de promesa de venta de fecha 17 de junio de 1999, condicionado a la recuperación de la posesión, y por precio de 15.000.000...
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