SAP Barcelona 611/2005, 18 de Octubre de 2005
| Ponente | JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT |
| ECLI | ES:APB:2005:8404 |
| Número de Recurso | 840/2004 |
| Número de Resolución | 611/2005 |
| Fecha de Resolución | 18 de Octubre de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN TRECE
ROLLO Nº 840/2004-C
PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 399/2003
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE VILANOVA I LA GELTRU
S E N T E N C I A N ú m. 611
Ilmos. Sres.
D./Dª. JOAN CREMADES MORANT
D./Dª. MARIA ANGELS GOMIS MASQUE
D./Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
D./Dª. VICTORIANO DOMINGO LOREN
En la ciudad de Barcelona, a dieciocho de Octubre de dos mil cinco.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 399/2003, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vilanova i la Geltrú, a instancia de D/Dª. Ricardo, contra DINOMU, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 25 de Mayo de 2.004, por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: QUE ESTIMANDO EN PARTE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora Teresa Mansilla Robert, en nombre y repreesntación de Ricardo, contra la mercantil DINOMU, S.L., DEBO DECLARAR Y DECLARO la validez y eficac ia del pacto duodécimo apartado f) del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 23/4/1999 que establece que la arrendataria está obligada a "consentir y facilitar que el arrendador del local obien personas designadas por el mismo pueden realizar cuantas obras precisen en el edificio donde se halla el local, bien sea por obras de mejora o de nueva contrucción, sin que la arrendataria pueda impedir el paso de elementos, objetos, matariales o maquinaria para llevarlas a cabo siempre que tenga los permisos municipales para ello" y la ineficacia del pacto "pero sin que la arrendataria pueda reclamar por molestias ni otras causas". EN CONSECUENCIA DEBO CONDENAR Y CONDENO A LA EXPRESADA DEMANDADA a consentir y facilitar el acceso al local arrendado al actor y a los operarios por él designados para que puedan: a) realizar un estudio geotécnico del terreno, b) llevar a cabo catas para conocer la profundidad y calidad de la cimentación existente, y c) proceder a efectuar aquellos trabajos de refuerzo estructural que se deriven de los datos que obtengan del estudio geotécnico y de las catas. NO HA LUGAR A DECLARAR que la demandada no tiene derecho a percibir indemnización alguna, por haberse pactado así de forma clara en un contrato negociado de mutuo acuerdo entre las partes. Y todo ello sin hacer especial imposición de las costas causadas en el presente procedimiento."
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 4 de Octubre de 2.005.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT, Presidente de la Sección.
La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que (1) se declare la validez y eficacia del pacto 12º.f del contrato de arrendamiento que liga a las partes, (2) se condene a la demandada a consentir y facilitar el acceso al local al actor y a los operarios que designe para que puedan
(a) realizar un estudio geotécnico del terreno, (b) llevar a cabo catas para conocer la profundidad y calidad de la cimentación existente y (c) proceder a efectuar todos aquellos trabajos de refuerzo estructural que se deriven de los datos que se obtengan del estudio y de las catas y (3) se declare que la demandada no tiene derecho a percibir indemnización alguna, por haberse pactado así en el contrato. A dicha pretensión se opuso la entidad demandada, interesando la desestimación de la demanda y alegando que (1) las obras no permiten ni el acceso al local ni realizar en el mismo la actividad desarrollada en el local durante todo el tiempo de las mismas, e incluso podrían afectar a la estructura del local adecuada para la actividad, con obras efectuadas por la arrendataria en su momento, y que van más allá de las obras de mejora ex art. 22 LAU (son de "reforma y ampliación del edificio", según la licencia y el informe que se acompaña a la demanda); (2) la cláusula, no permite la interpretación postulada por la actora sino que ampara obras en el edificio donde está el local, no en éste, sin privar del goce pacífico del local, y sin que de la cláusula 12ª se infiera una renuncia total y absoluta a indemnización o una posibilidad al puro arbitrio del arrendador y en cualquier momento, de perturbar al arrendatario en su actividad; subsidiariamente, resulta de aplicación de cláusula rebus sic stantibus.
La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda en el sentido de que (1)la demandada debe permitir la entrada para las obras de construcción de nuevos pisos, que se iniciarán con un estudio geotécnico y la realización de catas, en el local arrendado, y si tales actuaciones lo imponen, para las obras necesarias de refuerzo estructural en dicho local.(2) la cláusula no es válida en cuando la renuncia a toda indemnización, pudiendo la demandada reclamar por los posibles gastos que las obras le obliguen a efectuar, conforme al art. 22 LAU . Frente a dicha resolución se alza la entidad demandada (oponiéndose a que la cláusula sea declarada válida y eficaz y a que esté amparada por el art. 22 LAU ), por no aplicarse el art. 1554.2º CC (obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el goce pacífico "útil" de la cosa arrendada, que considera incumplida de accederse a la realización de las obras al ser imposible desarrollar la actividad negocial pactada), aplicarse incorrectamente los arts. 1255, 1281 y ss CC (al considerar que la cláusula no autoriza el tipo de actuaciones y obras que "permite" la sentencia) y el 22 LAU, referido a las obras de mejora, no de nueva construcción, que se realicen en el local (aquí se trata de elevar el inmueble, no de mejorar el local), considerando de aplicación el art. 27 LAU en relación con el art. 1124 CC
Atendido el debate planteado, no pueden formar parte del mismo: 1)la posible variación de la estructura del local, derivada de la eventual necesidad de realizar obras de refuerzo en el mismo y, por ello, la afectación a la actividad negocial pactada y 2)la determinación de los perjuicios que puedan causarse a la demandada, respecto de la afectación de las obras a su actividad negocial y, en su caso, la cuantía de la indemnización correspondiente. 3) en general, las consecuencias económicas de la realización de las obras (por ej., la suspensión del contrato, la rebaja de la renta, la entidad de las obras, su duración, la época de su realización, en el...
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