El censo y la evolución de la creación del registro de la propiedad
| Autor | Manuel Valverde Villa |
| Páginas | 297-335 |
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CAPÍTULO II TERCERA PARTE
EL CENSO Y LA EVOLUCIÓN DE
LA CREACIÓN DEL REGISTRO
DE LA PROPIEDAD
1. LA USURA. EL CENSO CONSIGNATIVO
1.1. La Usura
Usura es la demasía que el que presta entiende llevarse por razón de un préstamo
u otro contrato usurario. El tema de la usura y los intereses practicados es tan antiguo
como la historia de la Humanidad. Desde tiempos remotos se practicaba el interés abu-
sivo en los préstamos y las culturas de los imperios antiguos intentaron poner un límite
máximo a los intereses. Así, en los imperios de Babilonia, Egipto, Grecia y Roma, los
reyes, faraones y césares respectivos legislaron para limitar los tipos de interés335.
335 En Babilonia, el art. 88 del Código de Hammurabi Código de Hammurabi (1752 a.C.) dice: “
Si un acreedor ha prestado grano con interés, recibirá por cada GUR de grano 100 QA de grano
como interés’’, lo que representaba el 33, 33%. Si presta plata con interés, por cada SICLO de
plata recibirá un sexto de SICLO y seis SHE como interés’’, lo que era un 20%. En Egipto, el
faraón Bocoris de la XXIV Dinastía egipcia impuso un tope o límite legal a los tipos de interés
en los préstamos civiles: el 30% para los préstamos de dinero-plata–, y de un 33 1/3% en los
préstamos de grano. La cuantía total de la deuda, por capital junto a los intereses no debía so-
brepasar el doble del capital prestado. Por tanto, el interés podría llegar, como mucho, al 100%
del principal prestado. Si lo sobrepasaba, se perdían esos intereses por el acreedor. También pro-
hibió Bocoris el anatocismo en los préstamos. VALVERDE VILLA, Manuel. El préstamo en
el antiguo Egipto. Origen, evolución y garantías a la luz de los ostracas y papiros. Editorial
Alderabán, Cuenca. 2016.
LA HIPOTECA EN ESPAÑA Y SU EVOLUCIÓN HISTÓRICA
MANUEL VALVERDE VILLA
298
También los reyes visigodos habían regulado el tipo máximo de interés aplicable.
Así, el Código de Eurico señala que ‘nadie que preste dinero a interés tiene derecho a
exigir al año intereses superiores a tres siliquae por cada solidus o un solidus por cada
ocho (CE 285, 1), lo que viene a ser un 12, 50% de interés máximo. Y si el prestamista
visigodo, abusando del prestatario, le exigía unos intereses superiores a la tasa legal
citada, el pacto que se reere a los intereses será nulo y solo podrá reclamar el capital.
(CE 285, 2). Está, igualmente, este tipo máximo recogido en el Fuero Juzgo (Ley 8, Tít.
V. Libro V).
Los musulmanes también condenaron la usura, diciendo que el contrato hecho
con usura será nulo; además, el que así intenta lucrarse comete un pecado mortal tan
grave como el de apostasía o el del adulterio. El Corán (II, 246 y V, 15) incluía el prés-
tamo entre los contratos gratuitos o de benecencia y, en consecuencia, el musulmán
debía guardarse de practicar cualquier especie de usura.
A partir del siglo XI, tras la reconquista en Castilla de los territorios antes ocu-
pados por los musulmanes, el auge del comercio y las nanzas tuvieron un desarrollo
importante, que unido a la circulación monetaria de la moneda que se emitió por los
reyes castellanos, favoreció el uso del crédito y un mercado nanciero entre comercian-
tes y ciudadanos, canalizado por los mercados y ferias que se establecieron en muchos
pueblos y ciudades castellanas. Hubo préstamos de consumo, en el que no se pagaban
intereses y que recibieron el nombre de ‘renovo’ o ‘renuevo’, donde se pagaba el capital
con los productos de la tierra y se extendieron durante todo el siglo XI.
El préstamo al consumo con intereses se extendió en el ámbito rural en los si-
glos siguientes, siglos XII al XIV, a pesar de la prohibición canónica de los padres de la
Iglesia336, mediante decretales ponticias y cánones conciliares, y mantenida esta idea
de prohibición por Santo Tomás y por la doctrina jada en los numerosos concilios de
los siglos XII al XIV. Esta doctrina mantenía la proscripción inicial de todo lucro o
benecio económico en los contratos, prohibiendo la usura.
Igualmente, en Grecia y Roma se limitó los tipos de interés aplicables. En Grecia, la costumbre
era que “la plata se colocaba en Grecia a 1 dracma’’. Si era un préstamo marítimo, el interés era
mayor: el 30% o del 50% por viaje, ya que los riesgos del mar eran considerables. En Roma, la
Ley de las XII Tablas prohibió un interés superior al 12% anual, llamado “l’unciariumfoenus’’,
es decir una onza por ‘as’. Después, se redujeron por ley a la mitad, fue la lex Semiunciaria, que
acordó, al mismo tiempo, que los deudores, que hubieran pagado ya un cuarto de su deuda, la
facultad de liberarse en tres anualidades. Durante la República se jó en el 12% y Justiniano
lo redujo al 6%. Ver VALVERDE VILLA, Manuel. La hipoteca en Grecia y Roma antiguas.
Editorial Dilema. Madrid 2021.
336 JIMÉNEZ MUÑOZ, Francisco Javier. Anotaciones sobre la evolución histórica de los inte-
reses. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Año nº 85, nº 712, Madrid. 2009 págs. 769-777.
CAPÍTULO II EL CENSO Y LA EVOLUCIÓN DE LA CREACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
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TERCER A PARTE LA EDAD MODERNA
Alfonso X limitó el interés a aplicar a los préstamos, aplicándose un interés
máximo al ‘tres por cuatro’, que representaba el 33, 33%337. Así lo dice el Fuero Real
(1254-1255) en el libro IV, Tít. II, Leyes V y VI338, que dicen:
Ley V. Como el Judío no puede dar á usu.
Judio ninguno no faga emprestido a usura ni en otra manera sobre cuerpo de Christiano ningu-
no, y el que lo ciere, pierda quanto diere sobre él, y el Christiano puédase ir libremente quando
quisiere; é pena, ni Pleyto que sobre sí faga para no se poder ir, no vala.
Ley VI. En que manera puede dar el Judio á logro, y fasta que precio.
Ningún Judio que diere a usura, no sea osado de dar mas caro de tres maravedís por quatro
por todo el año: é si mas caro lo diere, no vala; é si mas tomare, tórnelo todo doblado á aquel
que lo tomó.
En Las Partidas seprohibió dar sepultura en la santa Iglesia al usurero y a quien
muriese en pecado mortal (P. I, Tít. XIII, Ley 9). A partir del año 1268 se prohibió a los
cristianos que prestasen dinero, quedando limitada esta actividad a judíos y musulmanes.
Los cristianos sólo pudieron hacer préstamos sin intereses, por amor al prójimo y otras
formas de crédito, como la venta a plazos de hasta tres meses, que no se consideraban usura.
Alfonso XI, en el Ordenamiento de Alcalá de 1348, dispuso, en el Título XXIII,
Leyes 1 y 2, que se prohibía a los cristianos dar préstamos con usura, perdiendo todo
lo que dieron en préstamo más otro tanto más, del que un tercio sería para el acusador
y los dos tercios restantes para la Cámara real. Si a pesar de estas penas continuasen
prestando con usura, perderán la mitad de sus bienes y si continúan así, perderán to-
dos sus bienes. Además, se revocaron los privilegios de los judíos y a los moros si dan
préstamos con usura –‘dar à logro–, con pena de descomunión’. A cambio, se les facultó
a los judíos y musulmanes para que pudieran comprar en las villas y ciudades casas y
bienes inmuebles hasta un valor de 20.000 maravedíes (de ‘Duero aquende’, es decir más
acá del Duero) y de 30.000 maravedíes (de Duero allende, es decir más allá del Duero).
La impopularidad de los judíos fue en aumento debido a la usura contenida en
sus préstamos y al hecho de que intervenían también en la gestión y arrendamiento de
rentas reales, eclesiásticas y señoriales. Por un Decreto de los Reyes Católicos de marzo
de 1492 fueron expulsados los judíos, alrededor de 70.000-100.000 personas, también
los mudéjares, ya que tuvieron que elegir entre el bautismo a la fe católica o la expulsión.
337 LADERO QUESADA, Miguel-Angel. Crédito y Comercio de Dinero en la Castilla Medie-
val. Acta Histórica et ArchaeologicaMediaevalia. Nº. 11-12, 1990-1991. Pág. 148.
338 MARTÍNEZ ALCUBILLA, Marcelo. Códigos Antiguos de España. Madrid. 1885, pág. 134.
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