Incidencia de las cargas sobre los terrenos que son objeto de reparcelación o compensación.
| Autor | Fernando Rodrigo Moreno. |
| Cargo | Secretario de Administración Local de 1ª clase. |
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OBJETO
La gestión urbanística de carácter sistemático, en sus modalidades respetuosas de la propiedad privada, se materializa en las operaciones reparcelatoria o compensatoria, que son operaciones conceptualmente sencillas, pues en síntesis se circunscriben a sustituir las propiedades iniciales por otras nuevas de igual aprovechamiento, acordes con el planeamiento urbanístico vigente, pero que, sin embargo, en la practica, son operaciones de gran complejidad. Uno de los factores que determinan esta complejidad es precisamente el hecho de que las fincas inicialmente aportadas a la reparcelación o a la compensación se encuentren gravadas con alguna carga. En este breve estudio, tratamos de ofrecer algunas ideas prácticas que sirvan para la resolución de los problemas planteados en la gestión urbanística por la existencia de fincas gravadas con las susodichas cargas.
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LA LEGISLACION VIGENTE
Rigen sobre este particular los siguientes preceptos.
El artículo 85. 2 del Reglamento de Gestión Urbanística que señala:
"Los titulares de derechos reales que no se extingan con la reparcelación, aunque no se les mencione en el Proyecto, serán adjudicatarios en el mismo concepto en que lo fueren anteriormente, por aplicación del principio de subrogación real. "
El artículo 99 del Reglamento de Gestión Urbanística, que dispone:
Lo dispuesto en el artículo anterior será igualmente aplicable a las servidumbres y cargas, derechos de arrendamiento y cualesquiera otros que, por ser incompatibles con la ejecución del planeamiento, deban extinguirse con el acuerdo de reparcelación.
El artículo 98 del mismo Reglamento, a que el anterior se refiere, establece: «1. Las plantaciones, obras, edificaciones e instalaciones que no puedan conservarse se valorarán con independencia del suelo, y su importe se satisfará a los propietarios o titulares interesados, con cargo al Proyecto, en concepto de gastos de urbanización. - 2. Se entenderá que no pueden conservarse los elementos mencionados, cuando sea necesaria su eliminación para realizar las obras de urbanización previstas en el Plan, cuando estén situados en una superficie que no se deba adjudicar íntegramente a su mismo propietario y cuando su conservación sea radicalmente incompatible con la ordenación, incluso como uso provisional - 3. La tasación de estos elementos se efectuará en el propio Proyecto de Reparcelación, con arreglo a las normas que rigen la expropiación forzosa. - 4. Las indemnizaciones resultantes serán objeto de compensación, en la cuenta de liquidación provisional, con las cantidades de las que resulte deudor el interesado por diferencias de adjudicación o por gastos de urbanización y de Proyecto. »
El artículo 122 del mismo Reglamento, que dispone: «1. El acuerdo de reparcelación producirá, por sí mismo, la subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas, siempre que quede claramente establecida la correspondencia entre unas y otras. 2.
Cuando se opere la subrogación real, las titularidades existentes sobre las antiguas fincas quedarán referidas, sin solución de continuidad, a las correlativas fincas resultantes adjudicadas, en su mismo estado y condiciones, sin perjuicio de la extinción de los derechos y cargas que resulten incompatibles con el planeamiento - 3. Cuando no haya una exacta correspondencia entre las fincas adjudicadas y las antiguas, el acuerdo constituirá un título de adquisición originaria a favor de los adjudicatarios y éstos recibirán la plena propiedad de aquellas, libre de toda carga que no se derive del propio acuerdo. - 4. Esta misma regla se aplicará en los casos de adjudicaciones pro indiviso o con modificación sustancial de las condiciones de la primitiva titularidad. »
El artículo 123 del mencionado Reglamento, que señala: «1. En los casos de subrogación real, si existiesen derechos o cargas que se estimen incompatibles con el planeamiento, el acuerdo de reparcelación deberá declararlo así y fijar la indemnización correspondiente, sin perjuicio de lo que en su día resuelvan los Tribunales ordinarios al respecto - 2. En tales casos el Registrador se limitará a hacerlo constar en el asiento correspondiente y los interesados podrán acudir al Juzgado competente a los efectos prevenidos en el artículo 101. 3 de la Ley del Suelo - 3. Cuando se trate de fincas sobre las que no opere el principio de subrogación real, la extinción de los derechos y cargas se producirá por virtud del acuerdo de reparcelación. » El artículo 101. 3 de la Ley del Suelo, a que se refiere el anterior, dispone: «Si alguna carga resultare incompatible con la nueva situación o característica de la finca, el Registrador se limitará a hacerlo constar en el correspondiente asiento, y las partes interesadas podrán acudir al Juzgado competente...
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