STS, 29 de Enero de 1987

1. Por el Procurador don Ignacio Zaballos Ferrer, en nombre y representación de don José M. Garrigues Trenor, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Valencia, demanda de juicio declarativo de menor cuantía contra don Emilio, don Martín-Vicente y doña María Pilar Llavador Carretero, doña Sabina Tortosa Cano y don José Calvo Tortosa, sobre declaración de ciertos extremos y condena, estableciendo los siguientes hechos: que al señor Garrigues, en unión de sus hermanos doña María, doña María del Carmen, don Vicente, don Rafael y don Francisco Javier Garrigues Trenor, les pertenece en pleno dominio la siguiente finca: «un solar comprensivo de quinientos veintitrés metros dieciséis centímetros cuadrados, o lo que haya, sito en las afueras de esta ciudad, calle de Jai Alai, hoy en interior de manzana, por herencia de su madre doña María de los Desamparados Trenor Moroder, que a su vez había heredado de su padre. Que por los citados anteriormente se entabló acción de desahucio por precario contra la hoy codemandada doña Sabina Tortosa Cano, ante el Juzgado de Distrito número 4 de los de esta capital, previa la tramitación de diligencias preliminares ante el Juzgado de Distrito número 7, habiendo recaído sentencia definitiva no dando lugar a desahucio, en fecha 28 de marzo de 1981, dictada por la Sección 3.a de la Audiencia Provincial de Valencia. Según el criterio de la Sala, la cuestión debe ventilarse en juicio declarativo, por entender que aquélla desborda los estrechos límites del juicio de desahucio por precario, de naturaleza sumaria y fáctica. Es por ello que se interpone esta acción de juicio declarativo, atendiendo lo establecido por la expresada sentencia, demandando tanto a doña Sabina Tortosa Cano como a su hijo don José Calvo Tortosa (que en las mencionadas Diligencias Preliminares declaró ocupar, de hecho, el inmueble, por cuanto afirmó ayudar a doña Sabina Tortosa trabajando en el mismo). Que con anterioridad, las mismas partes contratantes estaban ligados por otro contrato de arrendamiento del mismo solar, según se desprende de la última cláusula del contrato de 1 de mayo de 1931. En el aludido juicio de desahucio se pretendió también justificar la condición de arrendataria de doña Sabina Tortosa, por sucesión de su fallecido esposo señor Calvo, o lo que es lo mismo, la simulación del contrato de 1 de mayo de 1931 mediante la aportación de un documento privado supuestamente suscrito por los hoy demandados señores Llavador Carretero y doña Sabina Tortosa, y cuyo documento pasamos a analizar seguidamente. En primer lugar, aparece como fecha del citado documento el 24 de febrero de 1965. Tal fecha no puede tenerse por cierta, y en este sentido nos remitimos a nuestros fundamentos de Derecho. Pero en el plano del mero sentido común ¿qué sentido tiene el haber formalizado tal documento en 1965 y que la propiedad se entere, precisamente, en el pleito seguido en 1980, ratificando tan anómala circunstancia las propias declaraciones de los señores Llavador y doña Sabina Tortosa, que afirman que, efectivamente, nada se había a la propiedad?

2. Alega los fundamentos de derecho que creyó oportuno y termina con la súplica de que se dicte sentencia en su día que declare: 1) Que el arrendamiento formalizado entre don Francisco Trenor Palavicino y don Emilio Carretero Vicent en virtud de contrato de fecha 1 de mayo de 1931, es un arrendamiento de solar sometido a la legislación común y excluido, por tanto, del ámbito de aplicación de la Ley especial arrendaticia por tener el inmueble que se arrienda la naturaleza de solar. 2) Que el citado contrato de arrendamiento de solar ha concluido y está extinguido a partir del 1 de mayo de 1980 por haber expirado su duración, prorrogada por tácita reconducción hasta dicha fecha, y por tanto, igualmente, estaría extinguido cualquier subarriendo que se hubiera producido. 3) Que, en consecuencia, los demandados señores Llavador y Carretero carecen de la condición de arrendatarios del solar propiedad de los señores Garrigues Trenor, sobre el que no ostentan derecho alguno. 4) Que los demandados doña Sabina y su hijo, no son arrendatarios del solar de que se trata, y lo ocupan como meros precavistas, sin título ni derecho alguno, que en cualquier caso habrían quedado extinguidos a partir del 1 de mayo de 1980. 5) La obligación de los demandados es devolver a los propietarios del solar en cuestión, don José M. Garrigues Trenor y sus hermanos doña María, doña María del Carmen, don Vicente, don Rafael y don Francisco Javier, el referido solar. Y condenando a los demandados a estar y pasar por dichas declaraciones, con expresa imposición de las costas a los mismos.

3. Que admitida la demanda y emplazados los demandados doña Sabina Tortosa Cano y su hijo don José Calvo Tortosa, compareció en los autos en su representación el Procurador don Salvador Alfonso Tramoyares, que contestó a la demanda, oponiéndose a la misma en los siguientes hechos: El inmueble de referencia forma parte, junto con otro, de un conjunto conocido por Bar Fronton Jai Alai, con acceso por la actual c/ del Pintor Peiró, número 6. El primer cuerpo de dicho inmueble es una planta baja propiamente dicha, donde se encuentran las instalaciones de bar, y el resto, del que forma parte el inmueble a que la demanda se refiere, lo constituye el frontón propiamente dicho, con dos canchas o pistas, casetas, dependencias cubiertas y demás instalaciones. La antigüedad del frontón data del pasado siglo. Se inauguró el 11 de marzo de 1893, y el esposo de mi representada se constituyó en arrendatario del mismo con posterioridad a la primera ocupación arrendaticia. En el año 1926 se inició dicho arrendamiento por el señor Calvo. Lo que inicialmente fue una sola pista, quedó convertido por el año 1928 en dos pistas, donde se practicaban y se siguen practicando en la actualidad competiciones deportivas de frontón en sus diversas modalidades, gozando de las correspondientes autorizaciones administrativas y absoluta legalización a nombre de doña Sabina Tortosa Cano desde hace más de cuarenta años. Con motivo de las obras efectuadas en el año 1928, don Nicolás Calvo, para garantizar al contratista el pago de unas obras, permitió que el arrendamiento de los dos locales que formaban la unidad de dicho inmueble y negocio, se pusiera a nombre del citado contratista don Emilio Carretero Vicente. Tanto don Emilio Calvo como don Emilio Carretero fallecieron en el período comprendido entre julio de 1936 y marzo de 1939. Adviniendo en real arrendataria, por sucesión, mi representada doña Sabina Tortosa y en aparente titular del arrendamiento, la viuda del citado contratista, doña Metodia Albors Agustí. La propiedad conocía perfectamente estos hechos, si bien por descuido o buena fe, o confianza de unos y otros, no se cuidaron de cambiar el nombre en los recibos de alquiler. En 1965, los hermanos doña Pilar, don Emilio y don Martín-Vicente Llavador Carretero, nietos de doña Metodia Albors, formalizaron un documento en el que se reconocía todo lo anteriormente expresado, y doña Sabina Tortosa continuó pagando directamente los recibos de alquiler, aunque no iban a su nombre. Hecho conocido, tanto por el Administrador de la propiedad, como por los señores Garrigues. Si bien es cierto que no hubo un cambio formal en los recibos de alquiler, también lo es que, conocida tal circunstancia, han transcurrido más de cuarenta años sin que a la propiedad se le hubiera ocurrido en ningún momento, hacer uso de las acciones pertinentes. Destina la parte actora su correlativo de la demanda, a comentar una cuestión incidental, cual es la póliza de crédito concedida por el Banco de España con motivo de la riada de 1957, con escasa fortuna. Pues lo que demuestra dicho documento con claridad es que la titular del negocio cuestionado es doña Sabina Tortosa y no otra persona, dada su antigüedad desde el fallecimiento de su esposo, acaecido hace más de cuarenta años. Ahora bien, si se pretende hablar de traspasos o cesión, la prescripción de las acciones personales prevalecería en cualquier caso. Hacemos constar que, además de las excepciones de falta de acción y otras derivadas de los hechos que consignamos en oposición a la demanda, alegamos los siguientes: Falta de legitimación activa, pues no consta la conformidad de los demás copropietarios del inmueble para el ejercicio de las acciones contenidas en la demanda. Falta de legitimación pasiva en mi representado don José Calvo Tortosa. Falta de legitimación en el resto de los demandados. Prescripciones de acciones. Alega los fundamentos de derecho que creyó oportuno y termina con la súplica de que se dicte sentencia en su día por la que se desestime la demanda, absolviendo a los demandados de la misma, con imposición de las costas al demandante.

4. Que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

5. Unidas a los autos las pruebas practicadas, el Juez de Primera Instancia número 2 de los de Valencia, dictó sentencia con fecha 1 de

   marzo de 1982, cuyo fallo es como sigue: Que desestimando las excepciones opuestas por los demandados doña Sabina Tortosa Cano y don José Calvo Tortosa y estimando la demanda interpuesta por don José Manuel Garrigues Trenor en su nombre y en el de la comunidad dé propietarios del inmueble descrito en el hecho primero de la demanda, contra aquellos demandados y don Emilio, don Martín-Vicente y doña María Pilar Llavador Carretero, debo declarar y declaro: a) Que el arrendamiento suscrito entre don Francisco Trenor Palavicino y don Emilio Carretero Vicent en fecha 1 de mayo de 1931, tiene por objeto un solar; b) Que dicho contrato está extinguido a partir del día 1 de mayo de 1980, como también cualquier subarriendo que se hubiera producido; c) Que todos los demandados carecen de la condición de arrendatarios de aquel solar, desde la fecha antedicha de extinción del contrato, y d) La obligación que pesa sobre todos los demandados de devolver el repetido solar a su propietario don José M., doña María, doña María del Carmen, don Vicente, don Rafael y don Francisco Javier Garrigues Trenor, condenando a los dichos demandados, en su totalidad, a estar y pasar por las anteriores declaraciones, sin hacer declaración expresa en cuanto al pago de las costas del juicio. Por la rebeldía de los demandados, notifiqueseles la presente en la forma establecida por la Ley, a no ser que dentro del segundo día, por la parte actora, se solicite su notificación personal.

6. Apelada la anterior resolución por la representación de la parte demandada doña Sabina Tortosa Cano y don José Calvo Tortosa, y sustanciada la alzada con arreglo a derecho, la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, dictó sentencia con fecha 12 de diciembre de 1983, cuyo fallo es como sigue: Que debemos confirmar y confirmamos la sentencia apelada de fecha 1 de marzo de 1982 dictada por el Ilmo, señor Juez de 1.a Instancia número 2 de esta ciudad en los autos de juicio declarativo de menor cuantía de que dimana este rollo, con expresa condena de las costas de esta alzada a la parte apelante.

7. Por el Procurador don José Ramón Gayoso Rey, en nombre de doña Sabina Tortosa Cano y don José Calvo Tortosa, se ha impuesto, contra la anterior sentencia, recurso de casación por infracción de Ley al amparo de los siguientes motivos: Primero: Al amparo del número 1.° del artículo 1.692 de la LE Civil, infracción de Ley por violación, por no aplicación del artículo 1.° núm. 1.° de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Segundo: Al amparo del número 1.° del artículo 1.692 de la LE Civil, infracción de Ley, por violación en su modalidad de inaplicación, del artículo 533, número 4, de la LE Civil. Tercero: Al amparo del número 1.° del artículo 1.692 de la LE Civil, infracción de Ley, por violación, por inaplicación del artículo 1.257 del Código Civil.

8. Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló día para la vista, que ha tenido lugar el 13 de enero de 1987.

   Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Rafael Casares Córdoba.

1. Impugnada la sentencia de la Sala 2.a de lo Civil de la Audiencia de Valencia, de 12 de diciembre de 1983 que, al confirmar la apelada del Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de dicha capital, declaró extinguido desde el 1 de mayo de 1980, el contrato de arrendamiento del solar suscrito el 1 de mayo de 1931, por don Francisco Trenor Palavicino y don Emilio Carretero Vicent, así como la obligación de todos los demandados, a los que desde dicha fecha no considera arrendatarios del inmueble, a devolverlo a sus propietarios los demandantes; el ataque a aquella resolución se realiza desde tres motivos de casación en los que, al amparo del número 1 del artículo 1.692 de la LE Civil, se acusa haber incidido el juzgador de instancia en inaplicación del artículo 1.°, número 1, de la LA Urbanos, del artículo 533-4 de la LE Civil y del artículo 1.257 del Código Civil, respectivamente, con lo que el recurso, así fundado, para nada afecta a la situación de hecho que la resolución recurrida establece, la cual queda, por tanto, definitivamente sentada e inconmovible en este trámite y, en idéntica situación, la interpretación que positiva o negativamente, la propia sentencia hace de la relación jurídica habida entre los contratistas o sus causantes, una vez que tampoco la interpretación del contrato opuesto por aquéllos, interpretación que es, en principio, cometido del juzgador de instancia (Sentencias de 31 enero, 25 y 28 de febrero y 4 de marzo de 1986, por citar sólo algunas entre las recientes) puede ser tildado de ilógico ni ha sido puesta en cuestión en el recurso desde la perspectiva de haberse faltado a alguna norma de hermenéutica legal de obligada observancia, a la luz de cuyos puntos de partida aquellos motivos necesariamente claudican ya que, los dos primeros, no sólo se articulan por inaplicación de preceptos cuya presencia en los considerandos 1.° y 3.° de la sentencia impugnada y en los 3.° y 2.° de los de la inicial del Juzgado, es manifiesta, sino que aunque se corrigiese la defectuosa formulación que se dice sustituyendo el concepto en que dichos preceptos se imputan infringidos por el más adecuado de interpretación errónea de los mismos, tampoco con tal invocación conceptual alcanzarían mejor fortuna, ya que, por lo que atañe al 1.° de ellos, el ataque que desencadena a los temas decididos en la instancia respecto al de la titularidad arrendaticia de la finca reclamada por los actores y al de la naturaleza del contrato de 1 de mayo de 1931, tras cuya consideración de local de negocio y no de solar, la demandada señora Tortosa se escuda, se sustenta y desarrolla exclusivamente subrayando el contenido de determinadas probanzas cuya cita parcial e interpretación subjetiva y por tanto acomodada a su tesis, además de omitir el cauce del número 7.° del artículo 1.692 de la LE Civil, no obstante ser ésta la vía adecuada para la finalidad que, con cita de documentos, y otras probanzas adveradoras, se pretende, no supone otra cosa que un intento de sustituir, con el propio criterio interpretativo, el prevalente, por desinteresado y objetivo del juzgador, pasando por alto, por lo que al 2.° de los motivos del recurso se refiere, que la llamada al proceso del codemandado señor Calvo Tortosa y su condena a estar y pasar por la declaración de libertad de la finca y entrega de ella, lo fue como detentador del inmueble litigioso, ya que su situación de proximidad al mismo, no negada por él y su vinculación familiar con el supuesto arrendatario fallecido, creaba una apariencia de titularidad cuyo desvanecimiento determina su inclusión en la pretensión del demandante al que interesó que, en el amplio marco del procedimiento ordinario seguido, quedase comprendido todo aquel que, eventualmente, pudiese aparecer cobijado por un título legitimador de la posesión que reclamaba. La fuerza de este razonamiento hace decaer el motivo en examen y arrastra al 3.° y último de los formulados por supuesta inaplicación del artículo 1.257 del precepto que limita la eficacia de los contratos a las partes y sus causahabientes, ya que por ninguna parte aparece que tal norma sea de aplicación en el caso presente, como quiere el recurrente al denunciar su inaplicación en la instancia, ni respecto del demandado señor Calvo Tortosa ni respecto de ninguno de los sucesores del señor Calvo, pretendido titular del contrato de arrendamiento de 1 de mayo de 1931, una vez que la sentencia impugnada ha negado dicha titularidad, la cual, dice, «no ha tenido la debida probanza».

2. La claudicación de los motivos del recurso lleva consigo la desestimación del mismo con el efecto en cuanto a costas y pérdida del depósito que prevé el artículo 1.748 de la LE Civil.

Por lo expuesto y en nombre del Rey y por la Autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de Ley, interpuesto por el representante procesal de doña Sabina Tortosa Cano y don José Calvo Tortosa, contra la sentencia dictada en 12 de diciembre de 1983, por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, y condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso, y a la pérdida del depósito constituido, al que se dará la aplicación señalada por la Ley. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se publicará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. -Rafael Casares Córdoba.- Mariano Martín-Granizo Fernández.- Matías Malpica y González-Elipe.- Ramón López Vilas.- Eduardo Fernández-Cid de Temes.- Rubricado.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Rafael Casares Córdoba, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando Audiencia Pública la misma en el día de su fecha, de que como Secretario, certifico.