SAP Navarra 103/2002, 22 de Abril de 2002
| Ponente | AURELIO HERMINIO VILA DUPLA |
| ECLI | ES:APNA:2002:414 |
| Número de Recurso | 325/2001 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 103/2002 |
| Fecha de Resolución | 22 de Abril de 2002 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Navarra, Sección 3ª |
SENTENCIANº 103/2002
Ilmo. Sr. Presidente:
D. AURELIO VILA DUPLÁ
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. JUAN MANUEL FERNÁNDEZ MARTÍNEZ
Dª GEMMA ANGELICA SANCHEZ LERMA
En la Ciudad de Pamplona, a veintidós de abril año dos mil dos.
Vistos por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, constituida por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, en grado de apelación, el presente Rollo Civil de Sala nº 325/2001, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. Uno de Estella, en los autos de Juicio Verbal nº 213/2001; siendo parte apelante, el demandado D. Ramón , representado por la Procuradora Dª. Mercedes Ciriza Sanz; y parte apelada, el demandante D. Carlos Daniel , representado por la Procuradora Dª. Elena Atondo Albeniz y asistida por el Letrado D. Fernando Areopagita Martínez.
Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. AURELIO VILA DUPLÁ.
Se admiten los de la sentencia de instancia.
Por el Juzgado de Primera Instancia núm. Uno de Estella, se dictó sentencia de fecha 27 de septiembre de 2.001, en los autos de Juicio Verbal nº 213/2001, cuyo fallo es del siguiente tenor literal:
"Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Atondo, en nombre y representación de D. Carlos Daniel , que actúa a su vez en nombre y representación de Dña. Clara , frente a
D. Ramón y esposa representados por la procuradora Sra. Ciriza, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento, por transcurso del tiempo celebrado entre Dña. Clara y D. Ramón y esposa, de la vivienda y terreno sitos en Luquin, CALLE000 n° NUM000 , condenando a los demandados a dejarla libre y expedita a disposición de la parte actora en el plazo de un mes, previniéndoles que en caso contrario podrán ser lanzados ya su costa.
Contra esta resolución cabe recurso de apelación que se interpondrá por escrito ante este Juzgado en término de día.
Así por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.".
Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la parte demandada.
Admitida dicha apelación en ambos efectos y emplazadas las partes ante la Audiencia Provincial, remitidos los autos, previo reparto, correspondieron a esta Sección, en donde se formó el citado rollo, quedando por su orden para deliberación y fallo.
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia debido a la acumulación de asuntos pendientes de resolución.
Se ejercitó en demanda, al amparo de los arts. 1546 y ss. CC, en relación con el art. 2, apartado 1º, LAU de 1964, la acción resolutoria del contrato verbal de arrendamiento suscrito por los litigantes en el año 1982.
Alegaba la parte actora en apoyo de su pretensión resolutoria, con cita de jurisprudencia (SSTS 15 diciembre 1999, 17 diciembre 1960, 8 febrero 1962, 30 marzo 1974, 4 febrero 1975, 30 junio 1976), que se trataba de un contrato de temporada ya que la finca urbana arrendada, casa sita en la CALLE000 núm NUM000 de Luquin, nunca había sido utilizada por los demandados como vivienda habitual, sino sólo los fines de semana (en modo alguno todos) y períodos vacacionales (tampoco todos), añadiendo que aquéllos tienen su residencia habitual en Basauri.
Los demandados se opusieron a la demanda alegando, en síntesis:
1º Un doble motivo les impulsó a elegir la vivienda de Luquin como su domicilio permanente desde 1982, a saber, por la "inseguridad y eventualidad" de la vivienda que entonces ocupaban en Basauri en razón de la relación laboral de D. Ramón (codemandado), y el hecho de haber nacido Dña Teresa , cónyuge de D. Ramón (también codemandada) en la localidad de Luquin, donde residen algunos de sus hermanos.
2º Vienen ocupando la vivienda de Luquin durante ocho meses al año, comprendiendo los fines de semana, los períodos vacacionales y días laborables.
El trabajo que desempeña D. Ramón en Jardines Cobreces, como asesor, le obliga a continuos desplazamientos, tanto en Vizcaya como en Cantabria, teniendo incluso que instalarse a temporadas en distintas localidades, pero en cuanto lo permiten sus obligaciones laborales se traslada a su vivienda habitual de Luquin.
3º La vivienda de Basauri tiene un carácter temporal y eventual, ya que se extinguirá el derecho de D. Ramón a ocuparla cuando termine la relación laboral que mantiene con Jardines Cobreces.
4º No es comprensible que un contrato de temporada dure 19 años, ni que la renta se haya actualizado anualmente, ni que los demandados se hubieran encargado de contratar a los albañiles para las reparaciones de la casa, abonándoles su importe sin cargárselo a la propietaria.
5º La actora llegó a un acuerdo con los demandados para vender la finca arrendada, pero ya fijada la fecha para la firma de la escritura de compraventa aquélla rompió su compromiso, al parecer por haber recibido una oferta mejor de un tercero.
La sentencia apelada estima la demanda, siendo su línea argumental la siguiente, expuesta en síntesis:
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La cuestión litigiosa radica en determinar si el contrato de arrendamiento litigioso, celebrado de forma verbal, es sólo de temporada, tesis de la parte actora, o se trata de un arrenda- miento de vivienda destinada a residencia permanente de los demandados.
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Existe reiterada jurisprudencia, citada por los litigantes en sus respectivos escritos de alegaciones, que establece que la nota especial que caracteriza a los arrendamientos de temporada es la de haberse conferido el uso y disfrute durante un plazo concertado para habitarla transitoriamente y por razones diversas, no en atención a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocuparla para que le sirva de residencia familiar.
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También es doctrina jurisprudencial uniforme que el requisito de la temporalidad debe entenderse de modo amplio y flexible, y por ello la expresión temporada se entiende con independencia de la duración, pues la ocupación guarda relación con la finalidad a que se encamina el arrendamiento, y no con el tiempoen sentido estricto, por lo que debe analizarse si la vivienda litigiosa, sita en Luquin, fue o no la residencia permanente y habitual de los demandados, o si, por el contrario, estaba en Basauri, careciendo por ello de relevancia las alegaciones vertidas por los demandados en el sentido de no considerar comprensible que un arrendamiento de temporada dure 19 años, la renta se vaya actualizando, su pago se haga por anualidades o se hayan hecho reparaciones en la casa.
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Se infiere que la vivienda habitual de los demandados estaba en Basauri, en primer lugar, del hecho de hacer constar el Notario en el requerimiento notarial, realizado a D. Ramón el día 29 de mayo de 2001, que es vecino de Basauri (documento núm. 11 de la demanda); en segundo lugar, del hecho de haberse practicado la citación al juicio en dicha localidad; en tercer lugar, de las contestaciones dadas por
D. Ramón a las posiciones 1ª, 7ª, 9ª, 10ª, 11ª y 13ª, reconociendo que sus hijos han estudiado en Bilbao, así como que en el año 1982 residía en Basauri, localidad donde tenía su médico de cabecera, habiendo trabajado en el año 1982 en una empresa de Bilbao y de Méjico, pero ni en Luquin ni en Estella, de manera que se desplaza a Luquin siempre que puede y en vacaciones; en cuarto lugar, de los recibos de luz y agua en cuanto revelan "un consumo de muy poca significación e incompatible con el uso normal y exigible de una primera vivienda, donde se hace la vida diaria", máxime si la vivienda litigiosa carece de calefacción a pesar de estar en una zona muy fría en los períodos invernales.
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No es óbice que los testigos aportados por los demandados acrediten que éstos "acuden con mucha frecuencia a Luquin, no sólo fines de semana y vacaciones".
Recurren los demandados.
Comienzan los apelantes su impugnación afirmando que la sentencia de instancia no se ajusta "ni a la doctrina establecida por la legislación aplicable, ni a la emanada de la jurisprudencia".
Este aserto es incierto.
La juzgadora de instancia expone con precisión cuál es la doctrina jurisprudencial aplicable, a saber, que la nota esencial que caracteriza los arrendamientos de temporada, a que se refiere el art. 2.1 de la LAU de 1964, para excluirlos de su normativa especial y quedar sujetos, únicamente, a lo expresamente pactado y a las leyes comunes, es la existencia de un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar la vivienda que le sirva de habitual residencia familiar, o un local donde establecer con carácter permanente un negocio o industria, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas esas actividades negociales o para habitar transitoriamente y por razones diversas la vivienda; debiendo entenderse el requisito de la "temporalidad" de modo amplio y flexible, cuando claramente se infiere que el uso u ocupación del inmueble responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato, y no a la necesidad de habitarlo permanentemente, ya que dicho requisito de temporalidad guarda relación, no con el plazo de duración puramente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento determinante de la ocupación (SSTS 19 febrero 1982 y 15 diciembre 1999).
Constituyen pues elementos configuradores del arrendamiento de temporada: el negativo, de no constituir la residencia habitual del locatario y no tener vocación de permanencia o de satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario; y el positivo, de la limitación temporal u ocasional de los períodos de ocupación, verificados de manera más o menos discontinua y con una...
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