Orden de 1 de julio de 1980 por la que se aprueban las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Inmobiliarias.
| Marginal | BOE-A-1980-17246 |
| Sección | I - Disposiciones Generales |
| Emisor | Ministerio de Hacienda |
| Rango de Ley | Orden |
EL APARTADO 11 DE LA INTRODUCCION DEL PLAN GENERAL DE CONTABILIDAD, APROBADO POR EL DECRETO 539/1973, DE 22 DE FEBRERO, PREVE EL ESTABLECIMIENTO DE NORMAS ESPECIFICAS DESTINADAS A LOS SECTORES DE ACTIVIDAD ECONOMICA QUE LO PRECISEN. A TAL EFECTO SE CONSTITUYO EN EL INSTITUTO DE PLANIFICACION CONTABLE UN GRUPO DE TRABAJO PARA ADAPTAR DICHO PLAN A LAS CARACTERISTICAS CONCRETAS DE LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS.
ESTE GRUPO DE TRABAJO ELABORO UNA PROPUESTA DE ADAPTACION, LA CUAL UNA VEZ REVISADA POR EL INSTITUTO DE PLANIFICACION CONTABLE, HA SIDO INFORMADA FAVORABLEMENTE POR LA COMISION PERMANENTE DEL CONSEJO NACIONAL DE CONTABILIDAD.
POR TODO LO EXPUESTO, ESTE MINISTERIO HA ACORDADO:
PRIMERO.- APROBAR EL TEXTO QUE FIGURA SEGUIDAMENTE CONTENIENDO LAS NORMAS DE ADAPTACION DEL PLAN GENERAL DE CONTABILIDAD A LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS.
SEGUNDO.- ESTE TEXTO SE APLICARA A PARTIR DEL PRIMER EJERCICIO ECONOMICO QUE SE INICIE DESPUES DEL 31 DE DICIEMBRE DE 1981 POR LAS EMPRESAS QUE REALICEN LA ACTIVIDAD INDICADA, Y QUE, DE ACUERDO CON LAS DISPOSICIONES QUE REGULAN LA MATERIA, ESTEN OBLIGADAS A LLEVAR SU CONTABILIDAD AJUSTADA A LAS NORMAS VIGENTES SOBRE PLANIFICACION CONTABLE.
TERCERO.-LO ESTABLECIDO EN ESTE TEXTO, EN RAZON DE SU CONTENIDO Y FINALIDAD, NO PODRA AFECTAR A LA NORMATIVA DEL IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES O DE CUALQUIER OTRO TRIBUTO.
MADRID, 1 DE JULIO DE 1980.-GARCIA AÑOVEROS.
INSTITUTO DE PLANIFICACION CONTABLE
MINISTERIO DE HACIENDA
EMPRESAS INMOBILIARIAS
NORMAS DE ADAPTACION DEL PLAN GENERAL DE CONTABILIDAD
1. PARA ESTUDIAR LAS NORMAS DE ADAPTACION DEL PLAN GENERAL DE CONTABILIDAD A LAS ESPECIALES CARACTERISTICAS DE LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS SE CONSTITUYO UN GRUPO DE TRABAJO FORMADO POR EXPERTOS QUE HA FUNCIONADO EN EL INSTITUTO DE PLANIFICACION CONTABLE. LA PROPUESTA FORMULADA POR EL GRUPO DE TRABAJO HA SIDO REVISADA POR LOS SERVICIOS TECNICOS DE ESTE INSTITUTO, PROFUNDIZANDO EN LOS PROBLEMAS MAS TIPICOS DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA Y PROPONIENDO EN CADA CASO LAS SOLUCIONES QUE SE JUZGAN MAS RAZONABLES.
FRUTO DE TODAS ESTAS TAREAS Y DE LAS OBSERVACIONES Y SUGERENCIAS APORTADAS POR LA COMISION PERMANENTE DEL CONSEJO NACIONAL DE LA CONTABILIDAD SON LAS PRESENTES NORMAS DE ADAPTACION, LAS CUALES CONTEMPLAN LAS TRANSACCIONES DE LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS CON LOS DIVERSOS AGENTES ECONOMICOS, FACILITANDO EL FINAL DEL EJERCICIO, MEDIANTE EL ADECUADO PROCESO DE CALCULO, LA INFORMACION EXTERNA PROPIA DE LAS CUENTAS ANUALES.
CONVIENE DECIR AHORA QUE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA PRESENTA NUMEROSAS DIFICULTADES AL SER INSCRITA EN EL MARCO DE UN MODELO CONTABLE, COMO MUY BIEN PODRA DEDUCIRSE MEDIANTE LA LECTURA ATENTA DE ESTA INTRODUCCION. POR CONSIGUIENTE, SI TODAS LAS NORMAS DE ADAPTACION QUE FORMULA EL INSTITUTO ESTAN ABIERTAS PARA SU PERFECCIONAMIENTO, LAS PRESENTES OCUPAN UN LUGAR MUY SINGULAR EN EL CAMPO DE ESTA APERTURA. TODO DEPENDERA DE LA EVOLUCION DE LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS, DE LOS CAMBIOS QUE EXPERIMENTEN EN EL TIEMPO SUS PROPIAS VARIABLES, DEL PROGRESO CONTABLE Y MUY ESPECIALMENTE DE LAS SUGERENCIAS DE PROFESIONALES Y EXPERTOS APOYADAS EN SUS OBSERVACIONES AL APLICAR EL MODELO.
2. IMPORTANTE ES ACOTAR EL CAMPO DE APLICACION DE ESTAS NORMAS DE ADAPTACION. LA CONCLUSION A LA QUE LLEGARON LOS EXPERTOS, ACEPTADA POR LA COMISION PERMANENTE DEL CONSEJO NACIONAL DE CONTABILIDAD, ES QUE LAS REFERIDAS NORMAS SE APLICARAN POR LAS EMPRESAS CUYA ACTIVIDAD HABITUAL TENGA POR OBJETO LA UTILIZACION DEL SUELO UNA VEZ QUE SE HAYA URBANIZADO, PARA CONSTRUIR SOBRE EL MISMO A TRAVES DE TERCEROS, CON EL FIN DE COMERCIALIZAR LAS EDIFICACIONES RESULTANTES, BIEN EN FORMA DE VENTA, BIEN EN FORMA DE ARRENDAMIENTO.
SIN PERJUICIO DEL CAMPO DE APLICACION INDICADO, ESTAS NORMAS DE ADAPTACION, COMO FACILMENTE COMPROBARA EL EXPERTO, NO SE LIMITAN A LA ACTIVIDAD ESTRICTAMENTE INMOBILIARIA TAL Y COMO ACABA DE SER DEFINIDA, SINO QUE INCLUYEN TAMBIEN OTRAS OPERACIONES QUE GUARDAN ESTRECHA AFINIDAD CON DICHA ACTIVIDAD Y QUE EN LA PRACTICA, AL MENOS EN ALGUNOS CASOS, SE REALIZAN CON MAS O MENOS FRECUENCIA POR LAS EMPRESAS DE QUE SE TRATA.
CONVIENE ADVERTIR TAMBIEN QUE EN LOS CASOS DE DOBLE ACTIVIDAD, ESTO ES, ACTIVIDAD INMOBILIARIA Y ACTIVIDAD DE CONSTRUCCION, SE APLICARAN, RESPECTIVAMENTE, LAS NORMAS DE ADAPTACION CORRESPONDIENTES A CADA UNA DE ELLAS.
3. EN ESTE APARTADO Y EN LOS INMEDIATOS SIGUIENTES SE EXPLICARAN LAS PRINCIPALES CUESTIONES ESPECIFICAS DE LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS, ASI COMO LAS SOLUCIONES PREVISTAS EN CADA CASO Y SUS MOTIVACIONES. EN PRIMER LUGAR, SE HA CONSIDERADO LA CONVENIENCIA O NO DE ACTUALIZAR LA CARTERA DE EFECTOS, DADAS LAS CARACTERISTICAS QUE CONDICIONAN EL MERCADO INMOBILIARIO. DESPUES DE UN EXAMEN A FONDO DEL TEMA SE HA ACORDADO NO LLEVAR A CABO LA ACTUALIZACION, ADOPTANDO UN CRITERIO QUE CONDUCE A SOLUCIONAR EL PROBLEMA DERIVADO DE DICHA CUESTION. PARA ELLO SE HA HABILITADO LA CUENTA 587, GASTOS DE DESCUENTOS CARGADOS A CLIENTES, CUYO MOVIMIENTO SE EXPONE EN EL SUBGRUPO 58 DE LA SEGUNDA PARTE, DEFINICIONES Y RELACIONES CONTABLES. NO OBSTANTE, TENIENDO PRESENTE LA IMPORTANCIA DE ESTA CUESTION, LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS INCLUIRAN EN EL ANEXO LOS DATOS QUE EN EL SE EXIGEN, PARA QUE LOS DESTINATARIOS DE LA INFORMACION PUEDAN OBTENER, ANALIZANDO LAS CUENTAS ANUALES, LA IMAGEN FIEL DE DICHAS EMPRESAS.
4. LA CUESTION QUE SUSCITA LA CALIFICACION DE LOS TERRENOS, SOLARES Y EDIFICIOS EN GENERAL A EFECTOS DE SU INCLUSION COMO BIENES DEL INMOVILIZADO O DEL CIRCULANTE HA SIDO OBJETO DE MUCHAS Y PROFUNDAS REFLEXIONES. DESPUES DE SOPESAR LOS FUNDAMENTOS, LAS VENTAJAS Y LOS INCONVENIENTES DE CADA UNO DE LOS CRITERIOS POSIBLES SE HA LLEGADO A LA CONCLUSION DE QUE ES PREFERIBLE ESTABLECER UNA NORMA CLARA, PRACTICA Y REALISTA QUE PERMITA ARMONIZAR LA TECNICA DEL MODELO CONTABLE CON UNAS BASES LOGICAS SUFICIENTES PARA APOYAR LA CLASIFICACION QUE SE FORMULA CON RESPECTO A LOS CITADOS BIENES.
EN ESTA LINEA DE PENSAMIENTO, TODOS LOS TERRENOS, SOLARES Y EDIFICACION QUE ADQUIERAN LAS EMPRESAS SE CONTABILIZARAN EN CUENTAS DEL SUBGRUPO 60. COMPRAS. EN PRINCIPIO, PUES, SIGUIENDO EL PROCESO QUE ESTABLECE LA TECNICA DEL MODELO CONTABLE, DICHOS BIENES ESTARAN REGISTRADOS EN LOS SUBGRUPOS 30 Y 35. NO OBSTANTE ESTO, LAS EMPRESAS DEBERAN INCORPORAR AL SUBGRUPO 20, INMOVILIZADO MATERIAL, LOS TERRENOS Y SOLARES (CUENTA 300), ASI COMO LAS EDIFICACIONES EN GENERAL (CUENTA 310), CUANDO DECIDAN QUE TALES BIENES TENGAN COMO DESTINO -EFECTUADOS LOS TRABAJOS DE ADAPTACION O CONSTRUCCION, SEGUN EL CASO- EL ARRENDAMIENTO O EL USO PROPIO. PARA LLEVAR A CABO ESTA INCORPORACION LAS EMPRESAS UTILIZARAN LAS CUENTAS DEL SUBGRUPO 77. A TAL EFECTO, SE CARGARAN LAS CUENTAS 200/202, CON ABONO A LAS DEL CITADO SUBGRUPO 77.
AHORA BIEN, LA CLASIFICACION DE LOS INMUEBLES EN INMOBILIZADO Y CIRCULANTE, CONFORME AL CRITERIO CONTENIDO EN EL PARRAFO ANTERIOR, TIENE COMO EXCLUSIVO OBJETO LA ORDENACION RACIONAL DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO Y CON ELLO FACILITAR SU GESTION LOGICA Y HACER POSIBLE QUE LAS CUENTAS ANUALES EXPRESEN LA IMAGEN FIEL DE LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS. SERIA IMPROCEDENTE, PUES, INTERPRETAR EXTENSIVAMENTE LA CLASIFICACION ALUDIDA, ES DECIR, UTILIZAR ESTA CLASIFICACION PARA FINALIDADES DISTINTAS DE LAS EXPRESAMENTE SEÑALADAS (ACTUALIZACION DE ACTIVOS, PROBLEMATICA FISCAL DE LA INVERSION, ETCETERA).
5. CUESTION QUE SE PRESENTA COMO CONSECUENCIA DE LA ANTERIOR ES LA CONTABILIZACION DE LOS RESULTADOS (POSITIVOS O NEGATIVOS) EN EL CASO DE ENAJENACIONES DE TERRENOS, SOLARES Y EDIFICACIONES INCORPORADOS AL SUBGRUPO 20.
EL PLAN GENERAL DE CONTABILIDAD ESTABLECE QUE ESTOS RESULTADOS FIGUREN EN LA CUENTA 820, POR CONSIDERARLOS COMO EXTRAORDINARIOS O EXCEPCIONALES.
ESTE PUNTO DE VISTA, MUY LOGICO CUANDO SE TRATA DE EMPRESAS INDUSTRIALES Y AUN DE EMPRESAS CON OTRAS ACTIVIDADES, PIERDE CONSISTENCIA EN LAS INMOBILIARIAS. EN ESTAS NO SIEMPRE NI EN TODOS LOS CASOS TALES RESULTADOS SON EXCEPCIONALES O EXTRAORDINARIOS. PIENSESE, POR EJEMPLO, EN ENAJENACIONES DE SOLARES SIN CONSTRUIR INCLUIDOS EN EL SUBGRUPO 20, LAS CUALES SON SIEMPRE POSIBLES POR EL HECHO DE QUE LAS EMPRESAS POR MOTIVOS DE GESTION VARIEN EN UN MOMENTO DADO SU PRIMITIVA DECISION. EN TANTO QUE LOS RESULTADOS DE ENAJENACIONES DE SOLARES SIN CONSTRUIR INCLUIDOS EN EL SUBGRUPO 30, SERIAN CALIFICADOS COMO PROPIOS DE LA EXPLOTACION, LOS PRIMEROS TENDRIAN LA CONSIDERACION DE EXTRAORDINARIOS O EXCEPCIONALES. OBVIO ES AÑADIR LA DISTORSION QUE EN ESTE CASO SE PRODUCIRIA EN LA INFORMACION DE LAS CUENTAS ANUALES.
POR ELLO, LOS RESULTADOS DE ENAJENACIONES DE LOS INMUEBLES EXPRESADOS EN ESTE APARTADO QUE ESTEN INCLUIDOS EN LAS CUENTAS 200, 201 Y 202 SE CONTABILIZARAN DIRECTAMENTE EN LA 890. PERDIDAS Y GANANCIAS. NO OBSTANTE, SE CONTABILIZARAN EN LA CUENTA 820 LOS RESULTADOS DE ENAJENACIONES DE INMUEBLES INCLUIDOS EN LAS CUENTAS 201 Y 202, CUANDO ESTOS INMUEBLES ESTUVIERAN PARCIAL O TOTALMENTE ARRENDADOS, O ESTUVIERAN UTILIZADOS POR LAS EMPRESAS PARA SU PROPIO USO.
6. OTRA CUESTION DE MUCHO INTERES EN LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS ES LA DEFINICION DE LA CIFRA DE VENTAS, PARA QUE ESTA SE PRESENTE EN LAS CUENTAS ANUALES CON EL RIGOR QUE EXIGEN UNA INFORMACION DEPURADA QUE PERMITA AL USUARIO OBTENER LA IMAGEN FIEL DE LA UNIDAD DE PRODUCCION. EN LAS PRESENTES NORMAS DE ADAPTACION SE ESTABLECE UN CRITERIO CONCRETO QUE ARMONIZA LOS ELEMENTOS JURIDICOS DEL PROBLEMA CON SUS ELEMENTOS ECONOMICOS, Y TODO ELLO EN EL MARCO DE LAS CARACTERISTICAS ESPECIALES, DE LAS ACTIVIDADES DE LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS. A TAL FIN, SE HABILITA LA CUENTA 436, COMPROMISOS CONTRAIDOS CON CLIENTES, EN LA QUE SE CONTABILIZARAN TODOS LOS COMPROMISOS, GENERALMENTE CONTRATOS, RELATIVOS A LA VENTA DE INMUEBLES, CUANDO ESTOS NO ESTEN TERMINADOS, Y, POR TANTO, NO SEA POSIBLE SU ENTREGA MATERIAL AL CLIENTE. EN LA MEDIDA EN QUE TENGA LUGAR ESTA ENTREGA, Y POR EL IMPORTE DEL CORRESPONDIENTE CONTRATO, SE ABONARAN LA CUENTA O CUENTAS QUE PROCEDAN DEL SUBGRUPO 70. ASI PUES, LA CIFRA ANUAL DE VENTAS EN LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS...
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