La aplicación del nuevo régimen de prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda
| Autor | Pablo Feu Fontaiña |
| Cargo | Abogado. Miembro del Observatorio Metropolitano de la Vivienda. Miembro de la Cátedra Barcelona de Estudios de Vivienda |
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, del Derecho a la Vivienda (en lo sucesivo LDV) ha introducido modificaciones importantes en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (en lo sucesivo LAU). Lo ha hecho, mediante su Disposición final primera, que ha modificado los artículos 10, 17 y 20 de la LAU y, también, ha incorporado una nueva disposición adicional y otra transitoria en la Ley locativa.
Respecto a la modificación del artículo 10 de la LAU, el apartado Uno de la Disposición final primera de la LDV ha añadido dos nuevos apartados al precepto para regular las prórrogas extraordinarias de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Así, desde la entrada en vigor de la LDV el nuevo régimen de prórrogas de tales contratos que se contiene actualmente en la LAU, puede sintetizarse del siguiente modo:
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Las prórrogas obligatorias de los contratos de arrendamiento, que son las necesarias para alcanzar una duración mínima del contrato de 7 años, si el arrendador tiene la condición de gran tenedor, o de 5 si no la tiene (éstas ya estaban previstas en la LAU antes de la entrada en vigor de la LDV).
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Las prórrogas tácitas, que son las que se suceden anualmente hasta un máximo de tres años tras el transcurso de las obligatorias, si el arrendatario se mantiene en su posición arrendaticia sin oposición del arrendador (también estaban previstas en la LAU antes de la entrada en vigor de la LDV).
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Las prórrogas extraordinarias, que son las que se suceden tras la finalización de las prórrogas obligatorias o de las tácitas, según sea el caso, y que son de obligada aceptación para el arrendador si lo pide el arrendatario en los casos tasados en el art. 10, apartados 2 y 3 de la LAU y con las excepciones que el propio precepto prevé (estas prórrogas las ha introducido, por primera vez, el apartado Uno la Disposición final primera de la LDV).
Las prórrogas extraordinarias de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual no son una novedad en el ordenamiento jurídico. Las introdujo por primera vez, en el año 2020, el art. 2 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 (en lo sucesivo RDL 11/2020), una de las diversas normas de urgencia que se han promulgado por causas excepcionales sobrevenidas en los últimos años. Ésta, concretamente, para tratar de mitigar los negativos efectos económicos de la pandemia por el COVID-19.
El art. 2 del RDL 11/2020, estableció una duración de la prórroga extraordinaria de 6 meses y el periodo de vigencia en el que poder solicitarla se acotó a un periodo de tiempo determinado que fue variando a través de distintas modificaciones legislativas1, para establecerse, definitivamente, hasta el 28 de febrero de 2022. La prórroga forzosa no dependía de nada más que de la voluntad del arrendatario de solicitarla y, caso de hacerlo, el arrendador estaba obligado a aceptarla salvo que, por acuerdo de ambas partes, se hubieran fijado otros términos o condiciones, o salvo que el arrendador hubiera comunicado, en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la LAU, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
A esa primera regulación de la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, le sucedió la contenida en otra norma de urgencia, concretamente, en el art. 71 del Real Decreto Ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad (en lo sucesivo RDL 20/2022), cuyo contenido era esencialmente el mismo que el art. 2 del RDL 11/2020. Es decir, para adoptar la prórroga extraordinaria seguía sin requerirse ninguna circunstancia personal específica que debiera concurrir en los contratantes, dado que sólo seguía siendo necesaria la voluntad del arrendatario de prorrogar, sin que el arrendador pudiera negarse, salvo en los mismos casos y con las mismas condiciones que las previstas en el art. 2 del RDL 11/2020. El plazo de duración de la prórroga seguía siendo de 6 meses y el nuevo periodo de vigencia en el cual poder solicitarla se fijó hasta el 30 de junio de 2023.
Actualmente, la Disposición final primera de la LDV, al modificar el art. 10 de la LAU2, ha consolidado la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en el ordenamiento jurídico, traspasándola de la legislación de urgencia dictada por el Gobierno (el RDL 20/2022) a la ley ordinaria emanada de las Cortes Generales (la LAU modificada por la LDV) e integrándola así, en el régimen de prórrogas que establece la ley locativa.
Pero, pese a integrar el legislador la prórroga extraordinaria en una Ley ordinaria con vocación indefinida, el fundamento de su aplicación sigue siendo la excepcionalidad, porque sigue sin operar con carácter general para todo contrato de arrendamiento de vivienda habitual que llegue al fin de su plazo de vigencia y para todo contratante, y se aplica sólo a dos supuestos concretos que, en sí mismos, tienen carácter extraordinario, porque no concurren siempre.
El primero de esos requisitos, depende de las características personales de los contratantes. Para el arrendatario, la circunstancia subjetiva necesaria es la de encontrarse en una situación de vulnerabilidad social y económica, acreditada sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año de vigencia del contrato. Para el arrendador, la circunstancia personal que debe concurrir es la de tener la condición de gran tenedor, pero de acuerdo con la definición de gran tenedor que se contiene en el art. 3, k) de la LDV, es decir, ser persona física o jurídica con más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2.
Si ambas circunstancias personales concurren, el arrendatario vulnerable podrá pedir una prórroga extraordinaria de 1 año, que el arrendador gran tenedor estará obligado a aceptar, salvo que las partes hubiesen suscrito un nuevo contrato de arrendamiento. Si el arrendador no es gran tenedor, no tiene la obligación de aceptar la prórroga extraordinaria que le solicite el arrendatario vulnerable, pero no hay ningún impedimento para que lo haga voluntariamente.
El segundo supuesto no tiene carácter subjetivo. La excepcionalidad recae aquí en una condición objetiva consistente en que la vivienda arrendada se encuentre en una zona declarada de mercado residencial tensionado, de acuerdo con los requisitos legales previstos en el art. 18 de la LDV y dentro del periodo de vigencia de 3 años que tiene tal declaración por disposición de dicho precepto. Si esa circunstancia concurre, cualquier arrendatario (no sólo los declarados en situación de vulnerabilidad social o económica) podrá pedir una prórroga extraordinaria, de una duración máxima de 3 años, que el arrendador (sea gran tenedor o no) estará obligado a aceptar, con las excepciones previstas el apartado 3 del art. 10 de la LAU, en la redacción dada por la Disposición final primera de la LDV3.
El problema que se plantea es el de a qué contratos de arrendamiento se puede aplicar el nuevo régimen de prórrogas que establece el art. 10 de la LAU en la redacción dada por el apartado Uno de la Disposición final primera de la LDV, si únicamente a los nuevos contratos que se firmen a partir de la entrada en vigor de la LDV, o, por el contrario, se puede aplicar a los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad, pero que finalicen cuando la LDV ya está vigente y, en su caso, se han declarado las zonas de mercado de tensionado.
La cuestión reviste mucha importancia porque dependiendo de cuál sea la interpretación, los efectos de la nueva regulación de las prórrogas extraordinarias de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual podrán aplicarse de inmediato, o su aplicación deberá posponerse 5 o 7 años.
En efecto, de considerarse que las prórrogas extraordinarias previstas en la nueva redacción del art. 10 de la LAU no son aplicables a los contratos de arrendamiento vigentes y suscritos antes de la entrada en vigor de la LDV y que sólo es aplicable a los contratos que se suscriban después de la...
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